Auf der Eigentümerversammlung liegt eine Rechnung über 480 Euro für eine Prüfung, von der niemand wusste, dass sie ansteht. Zwei Reihen weiter fragt jemand, ob man den alten Baum im Hof nicht mal anschauen lassen müsste. Beide Fragen gehören zum selben Thema – und trotzdem funktionieren sie völlig unterschiedlich.
Die kurze Antwort vorweg: Die Prüfpflichten einer WEG kommen in zwei Sorten. Bei der einen steht irgendwo geschrieben, was wann geprüft werden muss – beim Aufzug zum Beispiel. Bei der anderen steht nur: Sorgen Sie dafür, dass niemand zu Schaden kommt. Kein Termin, keine Frist, keine Erinnerung. Und genau die zweite Sorte wird im Alltag übersehen.
Wenn Sie diesen Unterschied einmal verstanden haben, können Sie jede Anlage und jede Ecke in Ihrem Haus richtig einordnen – ohne Fachwissen, ohne Gesetzestexte. Darum geht es hier.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Prüfpflicht hängt an einer bestimmten Anlage und macht konkrete Vorgaben: was geprüft wird, oft auch wie oft und von wem.
- Die Verkehrssicherungspflicht verlangt allgemein, dass erkennbare Gefahren am Gemeinschaftseigentum erkannt und beseitigt werden.
- Typische Prüfpflichten: Aufzug, Trinkwasseranlage, bestimmte Brandschutztechnik.
- Typische Verkehrssicherungspflichten: Dach und Fassade, Wege, Treppen, Bäume, Winterdienst.
- Kümmern muss sich um beides die Gemeinschaft – organisiert wird es von der Verwaltung, bezahlt über Ihr Hausgeld.
Prüfpflicht oder Verkehrssicherungspflicht – wo liegt der Unterschied?
Das ist das Kapitel, auf das alles andere aufbaut. Nehmen Sie sich dafür drei Minuten, den Rest lesen Sie danach schneller.
Was eine konkrete Prüfpflicht bedeutet
Eine Prüfpflicht heißt schlicht: Für ein bestimmtes Ding in Ihrem Haus gibt es festgelegte Anforderungen, wie es geprüft werden muss. Sie müssen nicht überlegen, ob und wie oft – das hat schon jemand anderes entschieden.
Der wichtige Punkt dabei: Diese Vorgabe ist nicht immer ein Gesetz. Sie kann aus ganz verschiedenen Quellen stammen, und das entscheidet später darüber, was passiert, wenn Sie sie versäumen.
- Aus einer Verordnung – bei Aufzügen etwa aus der Betriebssicherheitsverordnung, beim Wasser aus der Trinkwasserverordnung. Hier kann eine Behörde tätig werden.
- Aus Landesrecht, das je nach Bundesland unterschiedlich ist. In Bayern betrifft das vor allem Sicherheitstechnik in Tiefgaragen und in sogenannten Sonderbauten, also Gebäuden mit besonderer Größe oder Nutzung.
- Aus der Zulassung eines Bauteils oder der Anleitung des Herstellers. Klingt harmlos, ist es nicht: Wer sich nicht daran hält, verliert im Zweifel die Gewährleistung.
- Aus einer technischen Norm – etwa einer DIN. Eine Norm ist kein Gesetz. Sie beschreibt, was Fachleute für richtig halten. Genau deshalb schauen Gerichte hinein, wenn sie beurteilen müssen, ob jemand sorgfältig genug war.
- Aus einem Vertrag: dem Wartungsvertrag oder Ihrer Gebäudeversicherung. Steht dort eine Prüfpflicht, haben Sie sie sich selbst auferlegt – dann wirkt sie eben vertraglich statt behördlich.
Beispiel Aufzug. Ein Aufzug gilt als überwachungsbedürftige Anlage – das ist der Fachbegriff für Technik, bei der der Gesetzgeber niemandem freie Hand lässt. Geprüft werden darf er deshalb nur von einer zugelassenen Überwachungsstelle, also einer Organisation wie TÜV oder Dekra. Die große Prüfung liegt innerhalb einer festgelegten Frist von höchstens zwei Jahren, dazwischen kommt eine kleinere Zwischenprüfung.
Hier gibt es für Sie nichts abzuwägen. Es gibt einen Termin, einen Prüfer und am Ende eine Bescheinigung. Was der laufende Betrieb kostet und wo sich sparen lässt, steht im Ratgeber Aufzug in der WEG.
Was die Verkehrssicherungspflicht verlangt
Die Verkehrssicherungspflicht ist der genaue Gegenentwurf. Sie sagt: Von Ihrem Grundstück und Ihrem Gebäude dürfen keine vermeidbaren Gefahren für Bewohner, Besucher oder Passanten ausgehen. Mehr steht da nicht. Kein Intervall, keine Liste, kein Prüfer.
Wie oft Sie hinschauen müssen, ergibt sich stattdessen aus der Situation selbst. Vier Fragen führen Sie zur Antwort:
- Wie schlimm wäre es, wenn hier etwas passiert?
- In welchem Zustand ist das Bauteil, wie alt ist es?
- Wie viele Menschen sind dort unterwegs?
- Gab es an dieser Stelle schon einmal einen Schaden oder eine Auffälligkeit?
Beruhigend ist dabei: Niemand verlangt absolute Sicherheit. Kein Gericht erwartet, dass nie ein Ast fällt oder nie eine Platte kippt. Erwartet wird, dass Sie regelmäßig hingeschaut haben, dass Sie den erkennbaren Schaden auch erkannt haben – und dass danach etwas passiert ist.
Beispiel Baum. Für die alte Kastanie neben dem Spielplatz existiert kein vorgeschriebenes Prüfintervall. Trotzdem sind Sie hier stärker in der Pflicht als bei einem jungen Baum an der hinteren Grundstücksgrenze, unter dem nie jemand steht. Alter, Zustand und die Zahl der Menschen darunter machen den Unterschied. Was Kontrolle, Pflege und Fällung kosten und wer sie trägt, lesen Sie im Beitrag Garten und Bäume in der WEG.
Der Unterschied auf einen Blick
| Prüfpflicht | Verkehrssicherungspflicht | |
|---|---|---|
| Grundidee | Eine bestimmte Anlage muss geprüft werden | Gefahren müssen erkannt und beseitigt werden |
| Frist | Teils konkret vorgegeben | Ergibt sich aus Risiko und Zustand |
| Wer kontrolliert? | Teils ein vorgeschriebener Fachprüfer | Je nach Aufgabe Hausmeister, Verwaltung oder Fachbetrieb |
| Typisches Beispiel | Aufzug | Loser Gehwegstein |
| Nachweis | Prüfbericht oder Bescheinigung | Eigenes Protokoll – sonst gibt es keinen |
Ein Missverständnis lohnt sich noch auszuräumen: Die beiden Bereiche schließen sich nicht aus. Sie überschneiden sich sogar oft. Wer eine vorgeschriebene Prüfung ausfallen lässt und dadurch einen Schaden verursacht, hat in aller Regel beides verletzt – die konkrete Vorgabe und die allgemeine Sorgfalt.
Der praktische Unterschied liegt woanders, und er ist der eigentliche Grund für dieses Kapitel: Bei der Prüfpflicht erinnert Sie normalerweise jemand. Die Prüfstelle meldet sich, der Wartungsvertrag läuft, der Schornsteinfeger schickt einen Termin. Bei der Verkehrssicherungspflicht meldet sich niemand. Deshalb liegt das eigentliche Risiko fast immer dort. Die Grundlagen dazu haben wir im Beitrag zur Verkehrssicherungspflicht einer WEG zusammengefasst.
Welche Prüfpflichten treffen eine WEG typischerweise?
Eine Liste, die für jede Gemeinschaft gilt, gibt es nicht – das hängt schlicht davon ab, was in Ihrem Haus verbaut ist. Diese drei Bereiche kommen aber in fast jeder größeren Anlage vor.
Technische Anlagen
| Anlage | Worauf es ankommt | Wer macht das |
|---|---|---|
| Aufzug | Wiederkehrende Prüfung mit fester Höchstfrist – davon getrennt die laufende Wartung | Zugelassene Überwachungsstelle, Wartung durch die Aufzugsfirma |
| Heizung | Kehren, Überprüfen und Abgasmessung; ab sechs Einheiten zusätzlich die Heizungsprüfung nach § 60b GModG | Schornsteinfegerbetrieb, Heizungsfachbetrieb |
| Gasleitungen | Regelmäßiger Blick auf die Leitungen, in größeren Abständen eine Dichtheitsprüfung | Installationsbetrieb mit Zulassung des Netzbetreibers |
| Elektroanlage im Haus | Keine allgemeine gesetzliche Frist für Wohngebäude – Intervall selbst festlegen und den Versicherungsschein prüfen | Elektrofachkraft |
| Automatische Tore und Schranken | Funktioniert die Abschaltung, wenn etwas im Weg ist? Lichtschranke, Kraftbegrenzung, Notentriegelung | Sachkundiger oder Torfachbetrieb |
| Blitzschutz | Wenn vorhanden: gestaffelte Sicht- und Detailprüfungen, abhängig von der Schutzklasse der Anlage | Blitzschutz-Fachkraft |
| Wasser- und Wärmezähler | Eichfrist grundsätzlich sechs Jahre, danach tauschen oder neu eichen lassen | Messdienstleister |
Zwei Dinge werden bei diesen Positionen ständig verwechselt.
Prüfung und Wartung sind nicht dasselbe. Die Prüfung stellt fest, ob eine Anlage sicher ist. Die Wartung sorgt dafür, dass sie es bleibt. Beim Aufzug macht das eine der TÜV, das andere die Aufzugsfirma – und die eine Leistung ersetzt die andere nicht. Wenn Ihnen jemand ein Angebot vorlegt, in dem beides in einer Zeile steht, lohnt die Nachfrage.
Nicht jede Frist ist ein Gesetz. Manche Zahl in dieser Tabelle stammt aus einer Norm oder aus einem Wartungsvertrag. Sie ist deshalb nicht weniger sinnvoll – aber wenn Sie sie reißen, klingelt kein Amt, sondern im Zweifel der Versicherer.
Trinkwasser und Legionellen
Die Legionellenuntersuchung überrascht Eigentümer am häufigsten, weil sie nicht nur am Gebäude hängt, sondern auch daran, ob jemand vermietet. Legionellen sind Bakterien, die sich in lauwarmem Wasser vermehren und beim Einatmen feiner Wassertröpfchen – etwa unter der Dusche – gefährlich werden können. Deshalb steht die Prüfung überhaupt im Gesetz.
Pflicht wird sie aber erst, wenn nach § 31 der Trinkwasserverordnung mehrere Dinge zusammenkommen: Das Wasser wird gewerblich oder öffentlich abgegeben – dafür genügt bereits eine einzige vermietete Wohnung im Haus. Die Warmwasseranlage erreicht bestimmte technische Größen. Es gibt Duschen oder andere Stellen, an denen feiner Sprühnebel entsteht. Und es handelt sich nicht um ein Ein- oder Zweifamilienhaus.
Treffen alle Punkte zu, wird bei reiner Vermietung mindestens alle drei Jahre untersucht – und zwar das gesamte Leitungsnetz, nicht nur die vermietete Wohnung. Beprobt wird dabei nicht jede Einheit, sondern es werden aussagekräftige Stellen im Netz ausgewählt. Ob und wie das bei Ihnen greift, lässt sich nur am konkreten Objekt klären; die Details stehen im Ratgeber Legionellenprüfung in der WEG.
Brandschutz und Tiefgarage
Je nach Gebäude kann hier einiges prüfpflichtig sein: Anlagen, die im Brandfall Rauch abführen, CO-Warnanlagen in der Tiefgarage, eine Sicherheitsbeleuchtung – oder die Feststellanlagen an Brandschutztüren, also die Magnete, die eine Tür im Alltag offen halten und sie im Brandfall loslassen.
Was davon bei Ihnen gilt, steht nicht in einer allgemeinen Liste, sondern in den Unterlagen Ihres Objekts: in der Baugenehmigung und im Brandschutznachweis. In Bayern kommt dazu die Sicherheitsanlagen-Prüfverordnung – die aber nur für Anlagen in bestimmten Gebäuden greift, nicht automatisch für jede WEG.
Die erste Frage lautet hier also nicht „wie oft?“, sondern „gilt das bei uns überhaupt?“. Ein Punkt gehört allerdings in jede Gemeinschaft, ganz ohne Technik: freie Flucht- und Rettungswege. Der Kinderwagen im Treppenhaus ist kein Ordnungsthema, sondern ein Brandschutzthema – warum, erklärt der Beitrag Brandschutz im Hausgang.
Was fällt unter die Verkehrssicherungspflicht?
Hier gibt es keine Termine, sondern nur eine Frage, die Sie sich bei jedem Rundgang stellen können: Wo könnte hier jemand zu Schaden kommen – und schaut da regelmäßig jemand hin?
Das Gebäude
Dach, Fassade, Balkone, Geländer, lose Bauteile. Eine allgemein festgelegte Prüffrist gibt es dafür nicht. Wie oft Sie hinschauen sollten, hängt von Alter, Zustand, Bauweise und früheren Schäden ab.
In der Praxis hat sich eine einfache Regel bewährt: einmal im Jahr eine dokumentierte Sichtkontrolle, dazu ein zusätzlicher Blick nach einem kräftigen Sturm. Das ist keine gesetzliche Mindestpflicht, sondern schlicht das, was funktioniert – und was Sie im Ernstfall vorzeigen können.
Balkone verdienen dabei besondere Aufmerksamkeit. Sie sind konstruktiv anspruchsvoll, stehen dauerhaft im Wetter und gehören in aller Regel zum Gemeinschaftseigentum – auch wenn nur eine einzige Wohnung darauf tritt. Dass Zuständigkeit und Kostentragung zwei verschiedene Dinge sind, hat der BGH 2026 klargestellt; nachlesen können Sie das im Beitrag zum BGH-Urteil zur Balkonsanierung.
Grundstück und Außenanlagen
Wege, Treppen, Beleuchtung, Bäume, Spielgeräte. Das klingt unspektakulär – und ist trotzdem der Bereich, aus dem die meisten Haftungsfälle tatsächlich kommen. Die kaputte Kellerbeleuchtung und die hochstehende Gehwegplatte richten in der Statistik mehr an als die einstürzende Fassade.
Bei Spielgeräten hat sich ein dreistufiges System etabliert: der regelmäßige kurze Blick auf offensichtliche Schäden, in größeren Abständen eine genauere Kontrolle auf Verschleiß und Standsicherheit, dazu einmal im Jahr eine Hauptinspektion durch jemanden, der das gelernt hat. Diese Staffelung stammt aus einer Norm und nicht aus einem Gesetz – aber sie ist der Maßstab, an dem Sie im Streitfall gemessen werden. Wie eine strukturierte Runde ums Haus abläuft, zeigt unser Leitfaden zur Objektbegehung in der WEG.
Schnee und Eis
Der Winterdienst ist der Klassiker, weil er an jedem einzelnen Morgen schiefgehen kann. In München hängt viel davon ab, wo Ihr Grundstück liegt: Im sogenannten Vollanschlussgebiet – dem inneren Bereich der Stadt – übernimmt die Stadt wesentliche Aufgaben selbst. Außerhalb davon sind die Anlieger dran, also Sie.
Klären Sie das zuerst. An dieser einen Information hängt alles Weitere – bis hin zu der Frage, ob sich ein eigener Winterdienst überhaupt lohnt. Die Details stehen im Ratgeber WEG-Winterdienst, Hausordnung und Haftung.
Wer ist in der WEG wofür verantwortlich?
Die Gemeinschaft
Für alles, was das Gemeinschaftseigentum betrifft, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig. Sie beschließt die Aufträge, sie trägt die Kosten, sie steht nach außen ein. Als einzelner Eigentümer sind Sie nicht persönlich der Ansprechpartner, wenn jemand auf dem Hof stürzt.
Ganz aus dem Schneider sind Sie damit allerdings nicht. Wenn Sie selbst etwas versäumen – etwa einen Mangel bemerken und niemandem Bescheid geben – bleibt das Ihre Sache. Und wenn das Vermögen der Gemeinschaft für eine Forderung nicht ausreicht, können Gläubiger auf die einzelnen Eigentümer zurückgreifen, jeweils anteilig nach Miteigentumsanteil. Das regelt § 9a Abs. 4 WEG.
Die Hausverwaltung
Sie ist der Motor: Sie erkennt, welche Pflichten überhaupt bestehen, führt die Fristen, holt Angebote ein, beauftragt, verwahrt die Nachweise und arbeitet Auffälligkeiten ab. Nicht jede Maßnahme darf sie dabei im Alleingang entscheiden – bei größeren Beträgen und weitreichenden Entscheidungen braucht es einen Beschluss. Was insgesamt in ihren Aufgabenbereich fällt, steht im Ratgeber Zuständigkeiten der Hausverwaltung.
Fachbetriebe und Dienstleister
Sie machen die eigentliche Arbeit und stellen den Nachweis aus – von der Prüfstelle beim Aufzug bis zum Hausmeister, der die Beleuchtung im Treppenhaus im Blick behält. Wichtig für Sie: Der Nachweis, den diese Betriebe ausstellen, ist am Ende das Dokument, das im Ernstfall zählt.
Lässt sich die Verantwortung einfach abgeben?
Die Arbeit ja, die Verantwortung nicht vollständig. Wer eine Aufgabe vergibt, muss den Dienstleister sorgfältig aussuchen und im Blick behalten, ob er tatsächlich liefert. Wie genau Sie dabei hinschauen müssen, hängt davon ab, wie gefährlich die Sache ist und wie zuverlässig der Beauftragte bisher war.
Beispiel. Eine Gemeinschaft nimmt den günstigsten Winterdienst. Nach drei Wochen ist klar: Sonntags kommt nie jemand. Es gibt Beschwerden, es gibt keine Konsequenzen. Stürzt dann jemand, hilft der Vertrag wenig – das Problem war bekannt und wurde hingenommen. Umgekehrt gilt genauso: Wer sorgfältig auswählt und auf Hinweise reagiert, steht gut da, auch wenn dem Dienstleister einmal ein Fehler unterläuft.
Was das für Sie als Eigentümer bedeutet
Prüfungen kosten Geld – Ihr Geld
Alle Prüfungen, Wartungen und Kontrollen laufen über den Wirtschaftsplan und damit über Ihr Hausgeld. Das ist der Grund, warum eine auffällig günstige Gemeinschaft selten die besser verwaltete ist – sie hat oft nur weniger geprüft. Der Unterschied fällt erst auf, wenn etwas nachgeholt werden muss.
Was aus einer Prüfung an Arbeit folgt, gehört deshalb früh in die Planung. Ob es später aus dem laufenden Wirtschaftsplan, aus der Erhaltungsrücklage – dem angesparten Topf für größere Maßnahmen – oder über eine Sonderumlage bezahlt wird, entscheidet die Gemeinschaft.
Versäumnisse können teuer werden
Was passiert, hängt davon ab, welche Art von Pflicht liegen geblieben ist.
Bei vorgeschriebenen Prüfungen kann schon das Versäumnis reichen. Die Behörde kann anordnen, dass etwas nachgeholt wird, im Extremfall die Nutzung einschränken – ein stillgelegter Aufzug in einem achtstöckigen Haus ist ein Problem, das sich nicht vertagen lässt. Bei Verstößen gegen die Trinkwasserverordnung sind Bußgelder bis zu 25.000 Euro möglich.
Bei Verkehrssicherungspflichten passiert dagegen erst einmal gar nichts – bis jemand zu Schaden kommt. Dann geht es um Schadensersatz und Schmerzensgeld, und zwar in voller Höhe.
Und dann ist da die Versicherung. Ob sie zahlt, hängt vom Vertrag ab: davon, ob dort überhaupt eine Prüfpflicht vereinbart war, wie schwer das Versäumnis wiegt und ob es für den Schaden tatsächlich ursächlich war. Pauschal „vergessene Prüfung, kein Geld“ gilt nicht – ein Risiko bleibt es trotzdem. Wie Versicherer auf eine auffällige Schadenhistorie reagieren, zeigt der Beitrag Wenn die Wohngebäudeversicherung kündigt.
Sie dürfen jeden Nachweis sehen
Prüfberichte, Wartungsprotokolle, Begehungsnachweise: Das alles sind Verwaltungsunterlagen, und Sie haben ein Recht darauf, sie anzusehen. Über die Belegeinsicht können Sie sie anfordern – sinnvollerweise, bevor Sie über die Entlastung der Verwaltung abstimmen, also über den Beschluss, mit dem die Gemeinschaft der Verwaltung für ein Jahr bescheinigt, dass alles seine Ordnung hatte.
Fehlt ein Nachweis, ist das noch kein Beweis für ein Versäumnis. Es ist aber ein guter Anlass, nachzufragen.
Praxistipp für Beiräte: Fragen Sie nicht „Ist alles geprüft?“. Fragen Sie „Können wir die drei aktuellsten Prüfnachweise sehen?“. Die erste Frage bekommt immer ein Ja. Die zweite bekommt eine Antwort.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Prüfpflicht und Verkehrssicherungspflicht?
Eine Prüfpflicht hängt an einer bestimmten Anlage und macht konkrete Vorgaben zu ihrer Prüfung – teils mit fester Frist und vorgeschriebenem Prüfer, wie beim Aufzug. Die Verkehrssicherungspflicht verlangt allgemein, erkennbare Gefahren zu beseitigen, und gibt kein Intervall vor. Beide können nebeneinander bestehen.
Welche Prüfungen muss jede WEG durchführen?
Eine für alle Gemeinschaften identische Liste gibt es nicht. Welche Prüfungen anfallen, hängt davon ab, welche Anlagen im Gebäude verbaut sind, wie es genutzt wird und was Baugenehmigung, Brandschutznachweis und Landesrecht vorsehen. Am Anfang steht deshalb immer eine Bestandsaufnahme, keine Checkliste aus dem Internet.
Wer muss die Prüfungen in der WEG organisieren?
Zuständig ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die praktische Organisation – Fristen führen, Angebote einholen, beauftragen, Nachweise verwahren – übernimmt die Hausverwaltung. Ausgeführt werden die Prüfungen von Fachbetrieben oder zugelassenen Prüfstellen.
Wie oft muss das Gemeinschaftseigentum kontrolliert werden?
Wo eine Vorschrift ein Intervall nennt, gilt dieses. Für alles andere gibt es keine allgemeine Frist: Die Häufigkeit richtet sich nach Gefahr, Zustand, Alter, Nutzung und früheren Auffälligkeiten. Bewährt hat sich eine dokumentierte Begehung einmal im Jahr, ergänzt um zusätzliche Kontrollen nach besonderen Ereignissen wie einem Sturm.
Was passiert, wenn eine Prüfung oder Kontrolle vergessen wird?
Das hängt von der Art der Pflicht ab. Bei vorgeschriebenen Prüfungen kann eine Behörde tätig werden, auch ohne dass etwas passiert ist; teils drohen Bußgelder. Bei Verkehrssicherungspflichten wird es erst im Schadensfall relevant – dann aber mit Schadensersatz und möglichen Problemen mit der Versicherung.
Fazit
Sie brauchen keine endlose Liste von Einzelprüfungen. Sie brauchen die Fähigkeit, jede Sache im Haus in eine von zwei Schubladen zu legen: Steht dazu irgendwo eine konkrete Vorgabe – oder ist es einfach eine Gefahrenquelle, auf die jemand ein Auge haben muss?
Für die erste Schublade führen Sie einen Kalender. Für die zweite sorgen Sie dafür, dass regelmäßig jemand hinschaut und aufschreibt, was er gesehen hat. Der teure Fehler ist selten die eine vergessene Prüfung. Es ist das fehlende System dahinter.
Wir verwalten über 4.000 Wohneinheiten in München und führen genau so einen Kalender – für jedes Objekt, mit Fristen, die von selbst anspringen, statt zu warten, bis sich eine Prüfstelle meldet. Ein Beirat, der bei uns nach dem letzten Nachweis fragt, bekommt ihn am selben Tag. Wenn Ihre Gemeinschaft an diesem Punkt unsicher ist, lohnt ein Blick auf unsere WEG-Verwaltung.
