Ein Sturm zieht über München, am Morgen liegt ein dicker Ast auf dem Carport – oder schlimmer, auf einem Auto. Sofort steht die Frage im Raum: Wer hätte den Baum pflegen müssen, wer zahlt den Schaden, und haftet am Ende jeder einzelne Eigentümer mit?
Die Antwort vorweg: Stehen die Bäume auf dem Gemeinschaftseigentum, trägt grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Kosten für Pflege und Kontrolle – und sie trägt auch die Verkehrssicherungspflicht, also die Pflicht, Gefahren durch Bäume rechtzeitig zu erkennen und zu beseitigen. Operativ kümmert sich die Hausverwaltung darum. Ob beim morschen Ast tatsächlich jemand haftet, hängt an einer einzigen Frage: War die Gefahr erkennbar und wurde sie ignoriert? Dieser Ratgeber erklärt, wer zahlt, wer haftet und was Sie als Eigentümer oder Beirat konkret tun sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Bäume auf dem Gemeinschaftseigentum sind Sache der WEG – Pflege, Kontrolle und Haftung liegen bei der Gemeinschaft, umgesetzt durch die Verwaltung.
- Die Verkehrssicherungspflicht verlangt regelmäßige Baumkontrollen, in der Praxis meist zweimal jährlich (belaubt und unbelaubt).
- Haftung beim morschen Ast: Stürzt ein gesunder Baum bei einem schweren Sturm um, ist das höhere Gewalt – niemand haftet. Wurde eine erkennbare Schädigung ignoriert, haftet die Gemeinschaft.
- Laufende Gartenpflege (Rasen, Hecke) kann bei einem Sondernutzungsrecht beim einzelnen Eigentümer liegen; die Verkehrssicherung großer Bäume bleibt aber oft Gemeinschaftssache.
- In München ist die Baumschutzverordnung zu beachten: Größere Bäume dürfen nicht ohne Genehmigung gefällt werden.
Wem gehören die Bäume überhaupt? Gemeinschafts- oder Sondereigentum
Alles beginnt mit der Eigentumsfrage. Das Grundstück einer WEG samt der darauf wachsenden Bäume und Sträucher gehört in aller Regel zum Gemeinschaftseigentum. Das bedeutet: Nicht der einzelne Eigentümer, dessen Wohnung zufällig an den Garten grenzt, ist zuständig, sondern die Gemeinschaft als Ganzes.
Anders kann es aussehen, wenn die Teilungserklärung einem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht am Garten einräumt – also das alleinige Nutzungsrecht an einer bestimmten Fläche. Dann darf dieser Eigentümer den Gartenteil exklusiv nutzen, aber das ändert nichts daran, dass die Fläche rechtlich weiter Gemeinschaftseigentum bleibt. Wer was zahlen und pflegen muss, hängt dann davon ab, was die Gemeinschaftsordnung dazu regelt. Den Unterschied zwischen den Eigentumsarten erklärt unser Ratgeber zu Teil- und Sondereigentum.
Wer zahlt die Gartenpflege?
Die kurze Antwort: Die laufende Pflege des gemeinschaftlichen Gartens – Rasenmähen, Heckenschnitt, Laubentfernung, Baumpflege – zahlt die Gemeinschaft aus dem Hausgeld. Die Kosten werden nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Schlüssel auf alle Eigentümer verteilt, meist nach Miteigentumsanteilen.
Zwei wichtige Ausnahmen sollten Sie kennen:
- Sondernutzungsrecht: Hat ein Eigentümer ein Sondernutzungsrecht am Garten, verpflichtet die Gemeinschaftsordnung ihn häufig zur laufenden Pflege „seiner“ Fläche – also Rasen und Beete. Größere Eingriffe wie das Fällen oder der fachgerechte Rückschnitt großer Bäume bleiben dagegen oft Sache der Gemeinschaft, weil hier die Verkehrssicherung und der Bestand des Gemeinschaftseigentums berührt sind. Maßgeblich ist immer der konkrete Wortlaut Ihrer Gemeinschaftsordnung.
- Vermietete Wohnung: Vermieten Sie Ihre Eigentumswohnung, können Sie die laufenden Kosten der Gartenpflege in der Regel als Betriebskosten auf Ihren Mieter umlegen. Einmalige Kosten wie eine Baumfällung oder Neupflanzung sind dagegen nicht umlagefähig. Welche Positionen überhaupt umgelegt werden dürfen, zeigt unser Überblick zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Was ist die Verkehrssicherungspflicht – und warum betrifft sie Bäume?
Die Verkehrssicherungspflicht ist die rechtliche Pflicht, dafür zu sorgen, dass von einem Grundstück keine Gefahr für andere ausgeht. Wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält – und ein großer Baum ist im Rechtssinn eine solche – muss zumutbare Vorkehrungen treffen, damit niemand zu Schaden kommt.
Bei einer WEG trifft diese Pflicht die Gemeinschaft. In der Praxis überträgt sie die Umsetzung auf die Hausverwaltung, die wiederum Fachfirmen beauftragt. Genau deshalb ist die Verkehrssicherungspflicht kein abstraktes Thema, sondern Teil der täglichen Verwaltungsarbeit. Wie weit sie reicht, vertieft unser Ratgeber zur Verkehrssicherungspflicht einer WEG; dieselbe Logik kennen Sie vom Winterdienst und der Haftung rund um die Hausordnung.
Wie oft müssen Bäume kontrolliert werden?
Einen gesetzlich starr festgelegten Rhythmus gibt es nicht, aber die Rechtsprechung und anerkannte Fachregeln geben eine klare Linie vor: Bäume sind regelmäßig per Sichtkontrolle vom Boden aus zu prüfen, üblicherweise zweimal im Jahr – einmal im belaubten und einmal im unbelaubten Zustand. Bei älteren Bäumen, erkennbaren Vorschäden oder nach Stürmen sind häufigere oder intensivere Kontrollen nötig. Wichtig ist, dass die Kontrollen dokumentiert werden – sonst lässt sich später nicht beweisen, dass die Pflicht erfüllt wurde.
Praxistipp: Machen Sie die Baumkontrolle zum festen Bestandteil der jährlichen Objektbegehung. Wie eine strukturierte Begehung abläuft, zeigt unser Leitfaden zur Objektbegehung in der WEG.
Wer haftet, wenn der morsche Ast fällt?
Das ist die entscheidende Frage – und die Antwort lautet: Es kommt darauf an, ob die Gefahr erkennbar war. Stürzt ein augenscheinlich gesunder Baum bei einem außergewöhnlich schweren Sturm um und beschädigt ein Auto, gilt das als höhere Gewalt. Dann haftet niemand, weil niemand den Schaden bei pflichtgemäßer Kontrolle hätte verhindern können.
Anders liegt der Fall, wenn der Baum erkennbar krank, morsch oder abgestorben war und die fällige Kontrolle oder der nötige Rückschnitt unterblieben sind. Dann liegt eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht vor, und die Gemeinschaft haftet für den entstandenen Schaden. Für die einzelnen Eigentümer ist das beruhigend und unbequem zugleich: Es haftet die Gemeinschaft als Verband, nicht der zufällig betroffene Nachbar persönlich – aber die Kosten landen über die Gemeinschaft am Ende doch bei allen.
Beispiel: In einer Anlage war seit zwei Begehungen vermerkt, dass eine alte Birke deutliche Faulstellen am Stammfuß zeigt. Passiert ist nichts. Fällt nun ein Ast auf das Nachbarauto, wird die Gemeinschaft kaum mit „höhere Gewalt“ durchkommen – die Gefahr war dokumentiert und wurde nicht beseitigt.
Welche Versicherung springt ein?
Für Schäden, die ein Baum der WEG bei Dritten anrichtet, ist in der Regel die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung der Gemeinschaft zuständig – vorausgesetzt, es liegt überhaupt ein Haftungsfall vor. Schäden am eigenen Gebäude durch umstürzende Bäume deckt meist die Wohngebäudeversicherung im Rahmen der Sturm- und Elementarbausteine ab. Prüfen Sie den Versicherungsschutz regelmäßig; was passiert, wenn die Versicherung den Vertrag aufkündigt, lesen Sie unter Wohngebäudeversicherung kündigt.
München: Baumschutzverordnung beachten
Ein Punkt, der gerade in München gern übersehen wird: Sie dürfen einen Baum auf dem Gemeinschaftsgrundstück nicht einfach fällen, nur weil er stört. München hat – wie viele Kommunen – eine Baumschutzverordnung, nach der größere Bäume ab einem bestimmten Stammumfang geschützt sind und nur mit Genehmigung gefällt werden dürfen. Wer ohne Genehmigung fällt, riskiert empfindliche Bußgelder und Ersatzpflanzungen. Klären Sie vor jeder Fällung den aktuellen Stand mit der zuständigen Stelle oder lassen Sie das über Ihre Verwaltung prüfen.
Häufige Fragen zu Bäumen in der WEG
Wer ist für die Baumpflege in der WEG zuständig?
Für Bäume auf dem Gemeinschaftseigentum ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig, vertreten durch die Hausverwaltung. Sie organisiert Kontrolle und Pflege und beauftragt Fachfirmen. Die Kosten trägt die Gemeinschaft über das Hausgeld, verteilt nach dem Schlüssel der Teilungserklärung.
Wer haftet, wenn ein Ast auf ein Auto fällt?
Das hängt davon ab, ob die Gefahr erkennbar war. War der Baum gesund und fiel der Ast bei einem schweren Sturm, ist das höhere Gewalt und niemand haftet. War der Baum erkennbar krank und wurde die Kontrolle oder der Rückschnitt versäumt, haftet die Gemeinschaft wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht.
Wie oft müssen Bäume in der WEG kontrolliert werden?
Üblich sind zwei dokumentierte Sichtkontrollen pro Jahr – im belaubten und im unbelaubten Zustand. Bei alten Bäumen, Vorschäden oder nach Stürmen sind zusätzliche Kontrollen nötig. Die Dokumentation ist entscheidend, um die Erfüllung der Pflicht später nachweisen zu können.
Muss der Eigentümer mit Sondernutzungsrecht den Garten selbst pflegen?
Häufig ja, soweit es die laufende Pflege wie Rasen und Beete betrifft – wenn die Gemeinschaftsordnung das so vorsieht. Die Verkehrssicherung großer Bäume und deren Fällung bleiben aber oft Sache der Gemeinschaft. Entscheidend ist der konkrete Wortlaut der Gemeinschaftsordnung.
Kann ich die Gartenpflege auf meinen Mieter umlegen?
Die laufenden Kosten der Gartenpflege sind in der Regel als Betriebskosten umlagefähig. Einmalige Maßnahmen wie eine Baumfällung oder Neupflanzung gehören nicht dazu und können nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Fazit
Bei Garten und Bäumen in der WEG gilt eine klare Linie: Was auf dem Gemeinschaftseigentum wächst, ist Sache der Gemeinschaft – bei Kosten wie bei der Haftung. Der Schlüssel ist nicht, jeden Baum zu fürchten, sondern die Verkehrssicherungspflicht ernst zu nehmen: regelmäßig kontrollieren, Auffälligkeiten dokumentieren und zeitnah handeln. Wer das tut, steht beim nächsten Sturm auf der sicheren Seite – und wer es versäumt, zahlt am Ende als Gemeinschaft doppelt.
Genau hier unterstützen wir Sie: Als Münchner Hausverwaltung mit über 4.000 betreuten Wohneinheiten organisieren wir dokumentierte Baumkontrollen, koordinieren Fachfirmen und behalten Genehmigungspflichten wie die Baumschutzverordnung im Blick – damit Ihre WEG ihre Verkehrssicherungspflicht nachweisbar erfüllt. Lernen Sie unsere WEG-Verwaltung kennen.
