Der Vormieter möchte 4.000 Euro für seine Einbauküche. Der neue Mieter will sie eigentlich nicht. Der Mietvertrag ist schon unterschrieben – und jetzt meldet sich niemand mehr. Die kurze Antwort vorweg: Eine Ablöse bei einem Mieterwechsel ist immer freiwillig. Niemand kann zum Kauf gezwungen werden, und der Mietvertrag steht rechtlich völlig unabhängig davon. Platzt die Ablöse, bleibt der Mietvertrag wirksam – umgekehrt gilt das nicht.
In diesem Ratgeber arbeiten wir das ganze Thema durch: was eine Ablöse überhaupt ist, wer sie verlangen darf, wie viel zulässig ist, warum Vermieter sich hier besser nicht zum Vermittler machen – und was passiert, wenn die Küche stehen bleibt und der Nachmieter nicht mehr reagiert.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Ablöse ist ein freiwilliger Kaufvertrag über Einrichtungsgegenstände – kein Mieter muss sie zahlen.
- Geld dafür zu verlangen, dass der Vormieter auszieht oder dass der Mietvertrag zustande kommt, ist als Abstandszahlung unwirksam (§ 4a Abs. 1 WoVermittG).
- Der Preis darf nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert stehen (§ 4a Abs. 2 Satz 2 WoVermittG). Faustregel der Rechtsprechung: Zeitwert plus maximal 50 Prozent.
- Die Ablöse hängt am Mietvertrag – nicht der Mietvertrag an der Ablöse. Wer nach Vertragsschluss nicht kaufen will, kommt vom Mietvertrag deshalb nicht los.
- Bleibt die Küche stehen, muss sie der Vormieter zurückbauen. Der Nachmieter darf sie nicht einfach entsorgen – sie gehört ihm nicht.
Was ist eine Ablöse bei einem Mieterwechsel?
Eine Ablöse ist die Zahlung, mit der ein neuer Mieter Einrichtungsgegenstände übernimmt, die dem Vormieter oder dem Vermieter gehören – typischerweise die Einbauküche, dazu Einbauschränke, Bodenbeläge, Markisen oder Lampen. Rechtlich ist das ein ganz normaler Kaufvertrag über bewegliche Sachen, der zufällig zeitlich mit einem Mieterwechsel zusammenfällt.
Wichtig ist die Abgrenzung nach unten: Eine Ablöse ist Geld für eine Sache. Sobald Geld für die Wohnung selbst oder für den Auszug des Vormieters fließt, ist es keine Ablöse mehr, sondern eine Abstandszahlung – und die ist verboten.
Ablöse oder Abstandszahlung – der entscheidende Unterschied
§ 4a Abs. 1 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermittG) ist an diesem Punkt eindeutig: Eine Vereinbarung, die den Wohnungssuchenden verpflichtet, ein Entgelt dafür zu leisten, dass der bisherige Mieter die Wohnräume räumt, ist unwirksam. Ausgenommen ist allein die Erstattung von Umzugskosten, die dem Vormieter nachweislich entstehen.
Praktisch heißt das: „Du bekommst die Wohnung, wenn du mir 5.000 Euro gibst“ ist nicht verhandelbar, sondern nichtig. Wer so etwas zahlt, kann das Geld zurückfordern. Und wenn eine überteuerte Küche nur der Deckmantel für genau diese Zahlung ist, schaut die Rechtsprechung hinter das Etikett.
Warum es die Ablöse überhaupt gibt
In Deutschland ist es üblich, dass Wohnungen ohne Küche vermietet werden. Der Mieter kauft und baut sie selbst ein – wie bei anderen Sanierungen in der eigenen Wohnung investiert er damit in fremdes Eigentum.
Und steht bei seinem Auszug vor einem Problem: Er darf die Küche mitnehmen, muss dann aber den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Das kostet Geld, Zeit und Nerven, und eine gebrauchte, maßgeschneiderte Küche passt selten in die nächste Wohnung.
Aus dieser Zwangslage ist die Ablöse entstanden: Der Nachmieter kauft die Küche, der Vormieter spart den Ausbau, der Vermieter hat keine Baustelle. Sinnvoll für alle drei – solange der Preis stimmt und alles schriftlich steht. Gerade in München mit seinem angespannten Wohnungsmarkt ist das Modell aber auch anfällig für Missbrauch, weil Bewerber unter Druck stehen und fast alles unterschreiben, um den Zuschlag zu bekommen.
Wer profitiert – und wer trägt das Risiko?
| Beteiligter | Vorteil | Risiko |
|---|---|---|
| Vormieter | Spart Ausbau und Rückbaukosten, erhält Restwert seiner Küche | Bleibt in der Rückbaupflicht, wenn kein Käufer gefunden wird |
| Nachmieter | Nutzbare Küche ab Tag eins, kein eigener Küchenkauf | Zahlt womöglich zu viel; erbt Verschleiß und späteren Rückbau |
| Vermieter | Keine leere Wohnung, kein Baustellen-Leerstand, schnellere Neuvermietung | Gerät zwischen die Parteien; haftet, wenn er unzulässig mitverdient |
Der entscheidende Punkt heute: Die Ablöse ist kein Recht, sondern ein Angebot. Sie funktioniert nur mit Freiwilligkeit und Transparenz – sonst wird sie für alle Beteiligten teuer.
Darf der Vermieter eine Ablöse verlangen?
Das hängt allein daran, wem die Sachen gehören – und genau hier wird in der Praxis am häufigsten falsch abgebogen. Man muss drei Fälle auseinanderhalten.
Fall 1: Die Küche gehört dem Vormieter
Dann darf der Vermieter dafür kein Geld verlangen. Niemand kann etwas verkaufen, das ihm nicht gehört. Verkäufer ist der Vormieter, der Vertrag läuft zwischen Vor- und Nachmieter, und der Vermieter ist an diesem Geschäft nicht beteiligt. Er kann es begleiten und sollte informiert sein – aber er kassiert nicht mit.
Fall 2: Der Vermieter verlangt Geld für den Mietvertrag
Das ist der klare Verbotsfall. Eine Zahlung dafür, dass der Mietvertrag zustande kommt oder der Vormieter räumt, ist nach § 4a Abs. 1 WoVermittG unwirksam. Dasselbe gilt für eine verdeckte Provision, die als „Ablöse“ verkleidet wird. Solche Beträge sind rückforderbar, und für eine Hausverwaltung ist das ein handfestes Haftungsthema.
Fall 3: Die Einrichtung gehört dem Vermieter
Hier darf er sie verkaufen. § 4a Abs. 2 WoVermittG nennt den Erwerb „von dem Vermieter oder dem bisherigen Mieter“ ausdrücklich in einem Atemzug – der Gesetzgeber hat diesen Fall also mitgedacht. Es gilt dieselbe Preisgrenze wie beim Vormieter: kein auffälliges Missverhältnis zum Wert.
Meist ist die Alternative für den Vermieter aber attraktiver: Er behält die Küche im Eigentum und vermietet sie mit. Dafür kann er einen Möblierungszuschlag ansetzen – üblich ist eine Orientierung an rund zwei Prozent des Zeitwerts pro Monat. Achtung: In Gebieten mit Mietpreisbegrenzung zählt dieser Zuschlag in die zulässige Miete hinein und kann eine sonst korrekte Vereinbarung über die Grenze drücken. Mieter haben zudem einen Auskunftsanspruch zur Zusammensetzung der Miete. Wie Sie die Miete solide herleiten, zeigt unser Beitrag zum Mietspiegel München.
Sollte ein Vermieter eine Ablöse überhaupt vermitteln?
Unsere klare Position: Als Vermittler für fremde Küchen sollten Sie sich nicht hergeben. Nicht, weil es verboten wäre, sondern weil Sie sich damit fremde Risiken einkaufen, ohne etwas davon zu haben.
- Sie werden zur Streitpartei. Wenn der Preis später als überhöht gilt oder Geräte kaputtgehen, landet der Ärger bei dem, der das Geschäft eingetütet hat.
- Sie riskieren den Anschein der verdeckten Provision. Sobald der Eindruck entsteht, die Wohnung sei an die Ablöse gekoppelt, stehen Sie rechtlich schlecht da.
- Sie verlieren Verhandlungsklarheit. Ein Bewerber, der sich zur Küche gedrängt fühlt, wird kein entspannter Mieter.
Zwei Wege sind sauber. Weg eins: Sie verlangen den Rückbau und übergeben die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand – die Regel, wenn Sie den Standard Ihrer Wohnungen selbst bestimmen wollen. Weg zwei: Sie übernehmen die Küche selbst vom ausziehenden Mieter gegen eine angemessene Entschädigung, machen sie zu Ihrem Eigentum und vermieten sie transparent mit. Dann gehört Ihnen der Wert, Sie tragen aber auch die Instandhaltung – und ein defektes Gerät in einer mitvermieteten Küche kann zum Mangel werden, der eine Mietminderung rechtfertigt.
Praxistipp: Wenn Sie Weg zwei gehen, halten Sie den Übergang des Eigentums, den Zeitwert und die künftige Instandhaltungspflicht schriftlich fest – und zwar bevor der neue Mietvertrag unterschrieben wird. Was beim Wechsel sonst noch zu regeln ist, steht in unserem Leitfaden zum Mieterwechsel.
Ergänzend hierzu: Mieterwechsel und Endrenovierung – wer welche Arbeiten schuldet.
Darf der Vormieter eine Ablöse verlangen?
Ja – verlangen im Sinne von anbieten und verhandeln darf er. Die Küche gehört ihm, er kann sie verkaufen, an wen er will, und zu dem Preis, den ein Käufer freiwillig zahlt. Was er nicht kann: den Nachmieter zum Kauf verpflichten oder ihm die Wohnung vorenthalten. Über die Vergabe der Wohnung entscheidet ausschließlich der Vermieter.
Für den Nachmieter heißt das umgekehrt: Der Kauf ist nie zwingend. Wer die Küche nicht will, sagt Nein und bekommt die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand – also ohne fremde Einbauten, wenn nichts anderes vereinbart ist.
Wie viel Ablöse ist zulässig?
Die Grenze steht in § 4a Abs. 2 Satz 2 WoVermittG: Die Vereinbarung über das Entgelt ist unwirksam, soweit dieses in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung steht. Das Gesetz nennt keine Zahl. Rechtsprechung und Literatur arbeiten mit einer Faustregel: Ein auffälliges Missverhältnis liegt in der Regel vor, wenn der Preis den Zeitwert um mehr als 50 Prozent übersteigt.
Beachten Sie das Wort „soweit“. Der Vertrag fällt nicht komplett weg – unwirksam ist nur der überschießende Teil. Der Käufer schuldet also den zulässigen Betrag und kann zu viel Gezahltes zurückverlangen.
Zeitwert berechnen – ein Rechenbeispiel
Der Zeitwert ergibt sich aus Neupreis, Alter und Zustand. Für eine Einbauküche wird je nach Qualität von einer Nutzungsdauer zwischen etwa 10 und 25 Jahren ausgegangen; danach gilt sie als abgewohnt.
- Neupreis: 8.000 Euro, belegt durch Rechnung
- Alter: 10 Jahre, angenommene Nutzungsdauer 20 Jahre
- Zeitwert: rund 4.000 Euro
- Obergrenze mit 50-Prozent-Aufschlag: rund 6.000 Euro
Werden hier 7.000 Euro gefordert, ist die Vereinbarung in Höhe von etwa 1.000 Euro unwirksam. Das sind Näherungswerte: Im Streitfall entscheidet das Gericht anhand des konkreten Zustands, notfalls über einen Sachverständigen. Liegt der Preis extrem über dem Wert, kommt zusätzlich Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB in Betracht.
Und wenn über den Neupreis geflunkert wird? Das kann teuer werden. Das Oberlandesgericht München hat 2019 in einem Hauskauf-Fall entschieden, dass ein Verkäufer den wahren Preis offenlegen muss: Im Exposé standen 25.000 Euro Neupreis, die Originalrechnung lautete auf 12.200 Euro, gezahlt wurden 15.000 Euro. Das Gericht sprach dem Käufer rund 7.000 Euro Schadensersatz als Vertrauensschaden zu (Urteil vom 09.10.2019, Az. 20 U 556/19). Der Fall betraf keinen Mieterwechsel – das Prinzip überträgt sich aber: Wer über Alter und Neupreis täuscht, haftet.
Praxistipp für Nachmieter: Lassen Sie sich die Originalrechnung zeigen, bevor Sie unterschreiben. Kein Beleg, kein Vertrauen – und meist auch kein realistischer Preis.
Der häufigste Denkfehler: Mietvertrag und Ablöse sind zwei Verträge
Hier liegt der Kern der Frage, die uns am häufigsten erreicht: Der Mietvertrag ist unterschrieben, und dann will der neue Mieter die Küche doch nicht kaufen. Kann man den Mietvertrag rückgängig machen? Die Antwort ist klar: Nein.
Das Gesetz verknüpft die beiden Verträge nur in eine Richtung. Nach § 4a Abs. 2 Satz 1 WoVermittG ist ein Vertrag, mit dem sich der Wohnungssuchende im Zusammenhang mit dem Mietvertrag zum Erwerb einer Einrichtung verpflichtet, im Zweifel unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, dass der Mietvertrag zustande kommt. Also: Kein Mietvertrag, keine Ablöse. Der Umkehrschluss gilt nicht. Der Mietvertrag steht auf eigenen Füßen und wird nicht dadurch hinfällig, dass der Küchenkauf platzt.
Daraus folgt für die drei typischen Konstellationen:
- Es gibt keine schriftliche Ablösevereinbarung. Dann existiert in der Regel kein durchsetzbarer Zahlungsanspruch. Mündliche Absichtserklärungen beim Wohnungsbesichtigungstermin sind kaum beweisbar. Der Vormieter bleibt auf seiner Küche sitzen – und in der Rückbaupflicht.
- Der Nachmieter will vom Kauf zurück. Ein Rücktritt geht nur, wenn er vertraglich vorgesehen ist. Eine Anfechtung setzt arglistige Täuschung nach § 123 BGB voraus – etwa falsche Angaben zu Alter oder Neupreis. Bloße Reue genügt nicht.
- Der Vermieter hat den Mietvertrag an die Ablöse gekoppelt. Genau das missbilligt das Gesetz. Der Mietvertrag bleibt wirksam, die Kopplung trägt nicht.
Ein Münchner Fall, der genau das zeigt
Das Amtsgericht München hat 2017 die Klage einer Vormieterin auf 3.000 Euro Ablöse für Küchenmöbel, Spülmaschine und Lampen abgewiesen. Die Vereinbarung stand ausdrücklich unter der aufschiebenden Bedingung, dass der Erwerber selbst den Mietvertrag unterschreibt. Er zog in die Wohnung in der Maxvorstadt zwar ein – Mieterin wurde aber seine Mutter. Damit war die Bedingung nicht eingetreten, und der Kaufpreisanspruch entstand nie. Auf die Fragen nach verdeckter Provision und Wert der Gegenstände kam es gar nicht mehr an (Urteil vom 12.12.2017, Az. 414 C 11528/17, rechtskräftig seit Juni 2018).
Die Lehre daraus für beide Seiten: Der Wortlaut der Bedingung entscheidet. Wer eine Ablöse absichern will, muss präzise formulieren, wer Vertragspartner des Mietvertrags werden soll.
Hinweis: Dieser Ratgeber bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Stand: August 2026.
Die Küche bleibt stehen und der Nachmieter meldet sich nicht – was jetzt?
Das ist der Klassiker, der Vermieter und Vormieter gleichermaßen nervt: Der Auszug läuft, die Küche steht noch, und der neue Mieter reagiert nicht mehr auf Nachrichten. Rechtlich ist die Lage klarer, als sie sich anfühlt.
| Wer | Kann von wem was verlangen? |
|---|---|
| Vermieter | Rückbau und Rückgabe im vertragsgemäßen Zustand vom Vormieter (§ 546 BGB). Nach Fristsetzung Ersatzvornahme auf dessen Kosten; bei verzögerter Weitervermietung zusätzlich Schadensersatz. |
| Vormieter | Vom Nachmieter nur, was schriftlich vereinbart ist. Ohne Vereinbarung: nichts. Vom Vermieter ggf. eine Entschädigung, wenn dieser die Küche behalten will (§ 552 BGB). |
| Nachmieter | Übergabe der Wohnung im vertragsgemäßen Zustand vom Vermieter. Er hat keinen direkten Anspruch gegen den Vormieter, wenn zwischen beiden kein Vertrag besteht. |
Drei Punkte, die dabei regelmäßig übersehen werden:
- Der Nachmieter darf die Küche nicht einfach entsorgen. Sie ist fremdes Eigentum. Wer sie eigenmächtig ausbaut oder wegwirft, riskiert Schadensersatz. Der richtige Adressat ist der Vermieter, nicht der Container.
- Der Vormieter sollte nicht auf den Nachmieter warten. Setzen Sie eine schriftliche Frist, dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos, und planen Sie den Ausbau parallel. Sonst laufen Rückbaupflicht und mögliche Nutzungsentschädigung weiter.
- Die Uhr tickt. Ansprüche des Mieters auf Gestattung der Wegnahme verjähren sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2 BGB). Wer zu lange zögert, verliert sein Wegnahmerecht – und bekommt für die Küche gar nichts mehr.
Wegnahmerecht und Entschädigung – die gesetzliche Grundmechanik
Nach § 539 Abs. 2 BGB ist der Mieter berechtigt, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat. Der Vermieter kann diese Wegnahme nach § 552 Abs. 1 BGB durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden – es sei denn, der Mieter hat ein berechtigtes Interesse daran, seine Sachen mitzunehmen. Und eine Klausel, die das Wegnahmerecht ausschließt, ist nur wirksam, wenn ein angemessener Ausgleich vorgesehen ist (§ 552 Abs. 2 BGB). Formularklauseln, nach denen Einbauten beim Auszug einfach kostenlos ins Eigentum des Vermieters übergehen, halten deshalb regelmäßig nicht.
So machen Sie es richtig: die Ablösevereinbarung
Fast jeder Streit in diesem Bereich lässt sich mit einem sauberen Blatt Papier vermeiden. Diese Punkte gehören hinein:
- Schriftform und Unterschriften beider Seiten – niemals per Handschlag bei der Besichtigung.
- Gegenstände einzeln aufgelistet, mit Marke, Alter und Zustand. Geräte mit Typenbezeichnung.
- Neupreis und Kaufdatum, möglichst mit Kopie der Originalrechnung.
- Nachvollziehbarer Zeitwert und der daraus abgeleitete Kaufpreis.
- Aufschiebende Bedingung: Die Vereinbarung gilt nur, wenn der Mietvertrag mit genau dieser Person zustande kommt.
- Übergabezeitpunkt und Zahlungsweg – Zahlung sinnvollerweise erst bei Übergabe, nicht Wochen vorher. Und niemals mit der Mietkaution verrechnen: Das sind zwei völlig getrennte Dinge.
- Zustand und Gewährleistung: Beim Privatkauf ist ein Ausschluss üblich, er muss aber drinstehen und darf keine Täuschung verdecken.
- Künftiger Rückbau: Wer baut die Küche aus, wenn der neue Mieter irgendwann selbst auszieht? Dieser Punkt fehlt fast immer – und ist beim nächsten Wechsel der Grund für den nächsten Streit.
- Vermieter einbinden: Er muss wissen, dass Einbauten in der Wohnung bleiben, und die Rückbaupflicht sollte ausdrücklich geregelt sein.
Beispiel aus der Praxis: Vormieter und Nachmieter einigen sich auf 3.200 Euro für eine sechs Jahre alte Küche, Originalrechnung 9.000 Euro. Die Vereinbarung nennt beide Namen, hängt am Zustandekommen des Mietvertrags, listet Geräte einzeln und regelt, dass die Küche beim nächsten Auszug in der Wohnung bleiben darf. Ergebnis: Alle drei Parteien wissen, woran sie sind – und der Wechsel läuft an einem Tag durch.
Passend hierzu: Stromanmeldung beim Mieterwechsel und Kaution in der Vermietung – die beiden anderen Dauerbrenner beim Wechsel.
Wer beim Wechsel ohnehin neu kalkuliert, sollte auch die Auswahl der Mieter nicht dem Zufall überlassen: Wie Sie den richtigen Mieter finden, haben wir gesondert aufgeschrieben. Und wenn es ums Kaufmännische geht: umlagefähige Betriebskosten und Mietausfall sind die Posten, die über die Rendite entscheiden – mehr dazu unter mehr Rendite für Vermieter.
Häufige Fragen zur Ablöse bei Mieterwechsel
Muss ich als neuer Mieter eine Ablöse zahlen?
Nein. Eine Ablöse ist immer freiwillig. Sie können die Übernahme der Einbauküche ablehnen und haben Anspruch darauf, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Über die Vergabe der Wohnung entscheidet allein der Vermieter, nicht der Vormieter.
Darf der Vermieter den Mietvertrag von einer Ablöse abhängig machen?
Nein. Eine Vereinbarung, die den Wohnungssuchenden verpflichtet, ein Entgelt dafür zu zahlen, dass der bisherige Mieter räumt oder dass der Mietvertrag zustande kommt, ist nach § 4a Abs. 1 WoVermittG unwirksam. Nur nachgewiesene Umzugskosten des Vormieters dürfen erstattet werden.
Wie hoch darf die Ablöse für eine Einbauküche sein?
Sie darf nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert stehen. Als Faustregel gilt der Zeitwert plus höchstens 50 Prozent. Übersteigt der Preis diese Grenze, ist die Vereinbarung in Höhe des überschießenden Betrags unwirksam und dieser Teil kann zurückgefordert werden.
Kann ich den Mietvertrag rückgängig machen, wenn ich die Küche doch nicht kaufen will?
Nein. Die gesetzliche Verknüpfung wirkt nur in eine Richtung: Der Ablösevertrag steht unter der Bedingung, dass der Mietvertrag zustande kommt – nicht umgekehrt. Der Mietvertrag bleibt wirksam. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn er vereinbart wurde, eine Anfechtung nur bei arglistiger Täuschung.
Wer muss die Einbauküche ausbauen, wenn sich niemand einigt?
Der Vormieter. Er muss die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zurückgeben und seine Einbauten entfernen. Kommt er dem nach Fristsetzung nicht nach, kann der Vermieter den Rückbau auf seine Kosten durchführen lassen. Der neue Mieter darf die Küche nicht selbst entsorgen, weil sie ihm nicht gehört.
Kann ich eine zu hohe Ablöse zurückfordern?
Ja. Soweit der Preis in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert steht, ist die Entgeltvereinbarung unwirksam und der zu viel gezahlte Betrag kann zurückverlangt werden. Sichern Sie dafür Belege, Fotos und die Vereinbarung selbst. Bei extremen Fällen kommt zusätzlich Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB in Betracht.
Klare Absprachen sind günstiger als jeder Streit
Die Ablöse ist ein nützliches Instrument, das an einer einzigen Stelle scheitert: wenn niemand aufschreibt, was gilt. Wer die Gegenstände auflistet, den Zeitwert belegt, die Bedingung sauber formuliert und den Rückbau vorab regelt, macht aus einem klassischen Reibungsthema einen Vorgang von zwei Seiten Papier. Und wer als Vermieter erkennt, dass er hier nicht Makler, sondern Ordnungsgeber ist, hält sich die Haftung vom Hals.
Bei LPE Immobilien betreuen wir über 4.000 Wohneinheiten in München und begleiten Mieterwechsel jede Woche – inklusive der Küchen, die niemand haben will. Wir setzen solche Übergaben um, statt sie zu verwalten. Wenn Sie Ihre Vermietung aus der Hand geben möchten, finden Sie einen Überblick unter Mietverwaltung München und Property Management München; wer zunächst nur neu vermieten will, ist bei Wohnung vermieten in München richtig.
