Großsanierung WEG: Ablauf, Kosten, Beschluss und Absicherung

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Großsanierung folgt klaren Schritten: Bestandsaufnahme, Konzept, Ausschreibung, Beschluss, Vergabe, Bauüberwachung, Abnahme.
• Erhaltung oder bauliche Veränderung? Diese Einordnung entscheidet, wer zahlt – und ist die häufigste Streitquelle in der Versammlung.
• Seit der WEG-Reform 2020 genügt für die meisten Maßnahmen die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Die Hürde ist niedriger geworden, die Sorgfaltspflicht nicht.
• Der Sicherheitseinbehalt ist Ihr wirksamster Hebel: Üblicherweise rund 5 Prozent der Auftragssumme werden erst nach mängelfreier Fertigstellung frei.
• Erst die ordnungsgemäße Abnahme mit Mängelprotokoll setzt die Gewährleistungsfrist in Gang – bei Bauwerken sind das nach BGB fünf Jahre.
• Finanziert wird aus Erhaltungsrücklage, Sonderumlage, einem WEG-Kredit oder Fördermitteln. Die Belastung pro Einheit muss vor dem Beschluss auf dem Tisch liegen.

Was ist eine Sanierung in der WEG?

Eine Sanierung in der WEG ist eine Baumaßnahme am Gemeinschaftseigentum – also an den Bauteilen, die allen Eigentümern gemeinsam gehören: Dach, Fassade, tragende Wände, Fenster, Leitungen, Tiefgarage, Treppenhaus, Heizzentrale. Von einer Großsanierung spricht man, wenn mehrere Gewerke oder ein ganzes Bauteil erneuert werden und die Kosten die laufende Instandhaltung deutlich übersteigen.

Das Gegenstück ist das Sondereigentum – Ihre Wohnung, der Bodenbelag, die Innentüren, die Sanitärobjekte. Dafür zahlt jeder Eigentümer selbst. Wo genau die Grenze verläuft, steht in der Teilungserklärung Ihrer Gemeinschaft. Ein Blick hinein lohnt sich vor jeder Sanierungsdebatte – nicht danach.

Erhaltung oder bauliche Veränderung? Diese Unterscheidung kostet Geld

Das Wohnungseigentumsgesetz kennt zwei Kategorien, und sie führen zu völlig unterschiedlichen Kostenfolgen. Wer den Unterschied nicht kennt, stimmt in der Versammlung über etwas ab, das er nicht überblickt.

Beispiel: Die 40 Jahre alte Ölheizung wird durch eine moderne Anlage ersetzt, weil eine baugleiche Reparatur wirtschaftlich unsinnig wäre. Das ist modernisierende Instandsetzung – alle zahlen. Wird zusätzlich eine Photovoltaikanlage aufs Dach gesetzt, die es vorher nicht gab, ist das eine bauliche Veränderung mit eigener Kostenlogik.

Praxistipp: Lassen Sie die Einordnung vor der Versammlung schriftlich klären und in die Beschlussvorlage schreiben. Ein Beschluss, der die falsche Kategorie zugrunde legt, ist anfechtbar – und dann steht die Gemeinschaft nach der Anfechtungsfrist ohne Rechtsgrundlage da, während das Gerüst schon steht.

Warum es überhaupt zur Großsanierung kommt

Großsanierungen fallen nicht vom Himmel. In der Praxis treffen fast immer drei Entwicklungen aufeinander:

• Der Gebäudebestand kommt in die Jahre. Ein großer Teil der Münchner Mehrfamilienhäuser stammt aus den 1960er- bis 1980er-Jahren. Flachdächer, Betonbalkone, Stahlrohrleitungen und erste Wärmedämmverbundsysteme erreichen jetzt gemeinsam das Ende ihrer Nutzungsdauer. Was das konkret bedeutet, zeigt unser Beitrag zum Werterhalt bei 70er-Jahre-Gebäuden.
• Die Rücklage wurde jahrzehntelang zu niedrig angesetzt. Viele Gemeinschaften haben ihr Hausgeld künstlich kleingehalten. Das rächt sich genau dann, wenn es teuer wird.
• Der gesetzliche Rahmen zieht an. Das Gebäudeenergiegesetz und die kommunale Wärmeplanung setzen Fristen, die eine Heizungserneuerung irgendwann erzwingen. Wer die Entwicklung beim Heizungsgesetz 2026 verfolgt hat, weiß: planbar ist das nur mit Vorlauf.

Dazu kommt ein Punkt, den viele Gemeinschaften unterschätzen: Die WEG trägt die Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum. Lösen sich Betonteile von der Fassade oder ist ein Balkon nicht mehr standsicher, ist Aufschieben keine Option mehr – dann besteht Handlungspflicht.

Der Bundesgerichtshof hat das im Urteil vom 24. April 2026 (Az. V ZR 102/24) noch einmal deutlich gemacht: Selbst wenn die Teilungserklärung die Erhaltungslast für Balkone auf die einzelnen Eigentümer verlagert, bleibt die Gemeinschaft für die Durchführung zuständig – sie kann die Last verteilen, sich ihrer aber nicht vollständig entledigen. Die Einordnung und Folgen haben wir im Detail im Beitrag zum BGH-Urteil zur Balkonsanierung aufbereitet.

Wer entscheidet – und mit welcher Mehrheit?

Eine Großsanierung braucht praktisch immer einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Die Verwaltung darf im Rahmen ihrer Befugnisse kleinere Reparaturen und Notmaßnahmen veranlassen – eine Fassadensanierung für 800.000 Euro gehört ausdrücklich nicht dazu. Verwalter, die hier im Alleingang handeln, bewegen sich außerhalb ihrer Kompetenz; was daraus folgt, lesen Sie im Beitrag Verwalter entscheidet ohne Beschluss.

Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 gilt vereinfacht:

• Erhaltungsmaßnahmen beschließt die Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Es gibt keine Mindestbeteiligung mehr – auch eine schwach besuchte Versammlung ist beschlussfähig.
• Bauliche Veränderungen können nach § 20 Abs. 1 WEG ebenfalls mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Die Kosten trägt nach § 21 Abs. 1 WEG aber grundsätzlich nur, wer zugestimmt hat.
• Ausnahme: Nach § 21 Abs. 2 WEG zahlen alle Eigentümer mit, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde (sofern keine unverhältnismäßigen Kosten entstehen) – oder wenn sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert.

Praxistipp für Beiräte: Die niedrige Beschlusshürde ist Chance und Risiko zugleich. Sie ermöglicht überfällige Sanierungen auch gegen einzelne Blockierer – sie erlaubt aber auch, dass eine kleine, gut organisierte Gruppe große Summen bewegt. Bereiten Sie deshalb jede Großsanierung mit Unterlagen vor, die auch der abwesende Eigentümer versteht. Der Verwaltungsbeirat hat hier die wichtigste Rolle im ganzen Prozess.

Früh sanieren oder aufschieben? Die ehrliche Abwägung

In fast jeder Versammlung steht die Frage im Raum: Muss das jetzt sein? Die Antwort lautet in aller Regel ja – und zwar aus wirtschaftlichen, nicht aus moralischen Gründen.

Unsere klare Position: Der entscheidende Punkt ist heute nicht die Bausumme, sondern der Zeitpunkt der Entscheidung. Wer drei Jahre zu spät beschließt, zahlt selten drei Jahre Inflation – er zahlt Folgeschäden, Notvergabe und verlorene Fördermittel obendrauf.

Der saubere Ablauf einer Großsanierung in acht Schritten

Diese Reihenfolge ist kein Formalismus. Jeder Schritt schützt an einer anderen Stelle Ihr Geld.

Schritt 1 und 2: Bestandsaufnahme und Sanierungskonzept

Am Anfang steht nicht das Angebot, sondern der Befund. Ein Sachverständiger oder ein Fachplaner untersucht das Bauteil, nimmt bei Bedarf Bauteilöffnungen vor und dokumentiert Schadensbild, Ursache und Umfang. Erst daraus entsteht eine Leistungsbeschreibung, die genau beschreibt, was gemacht werden soll – in welcher Qualität, mit welchen Materialien, in welchem Umfang.

Das klingt aufwendig und ist es auch. Aber ohne diese Unterlage bieten fünf Betriebe fünf verschiedene Leistungen an, und der Vergleich der Endsummen ist wertlos. Praxistipp: Nutzen Sie die jährliche Objektbegehung mit dem Beirat, um Schäden früh zu dokumentieren. Ein Foto mit Datum aus dem Jahr davor ist im Streitfall Gold wert.

Schritt 3 und 4: Ausschreibung, Angebotsvergleich und Finanzierung

Drei bis fünf Angebote auf identischer Grundlage sind der Standard. Achten Sie beim Vergleich nicht nur auf die Endsumme, sondern auf Einheitspreise, Eventualpositionen, Bauzeiten und den Umgang mit Nachträgen. Der günstigste Bieter ist häufig der, der die meisten Nachträge stellt.

Parallel wird die Finanzierung durchgerechnet: Wie viel steckt in der Erhaltungsrücklage (seit der WEG-Reform der offizielle Begriff für die frühere Instandhaltungsrücklage)? Was bleibt als Lücke? Was bedeutet das pro Miteigentumsanteil, konkret in Euro, für jede einzelne Wohnung?

Schritt 5: Der Beschluss – hier entscheidet sich die Anfechtbarkeit

Ein guter Sanierungsbeschluss enthält mindestens: die konkrete Maßnahme, den Kostenrahmen mit Obergrenze, die Ermächtigung der Verwaltung zur Vergabe innerhalb dieses Rahmens, die Finanzierung samt Fälligkeitsterminen und – falls abweichend – den Verteilerschlüssel. Schwammige Beschlüsse wie „die Verwaltung wird beauftragt, die Fassade sanieren zu lassen“ laden zur Anfechtung ein.

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden. Das ist kurz – und ein Grund mehr, die Unterlagen so aufzubereiten, dass niemand aus Informationsmangel klagt. Wie Sie mit Konflikten in der Gemeinschaft konstruktiv umgehen, lesen Sie unter Streit in der WEG lösen.

Schritt 6 und 7: Vertrag und Bauüberwachung

Der Werkvertrag ist das wichtigste Dokument des gesamten Projekts. Ohne die dort vereinbarten Sicherheiten haben Sie später schlicht keine Ansprüche, auf die Sie sich stützen können. Mehr dazu im nächsten Abschnitt.

Für die Bauüberwachung gilt: Bei größeren Maßnahmen gehört sie in fachliche Hände – Architekt, Ingenieurbüro oder Sachverständiger. Die Leistungen sind in den neun Leistungsphasen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure beschrieben; einen verständlichen Überblick gibt unser Beitrag zu den neun HOAI-Leistungsphasen. Wichtig ist vor allem Leistungsphase 8: Objektüberwachung. Sie kostet Geld und spart in aller Regel ein Vielfaches davon.

Was kostet das – und wer zahlt welchen Anteil?

Die Kosten trägt die Gemeinschaft nach dem Verteilerschlüssel, der in Ihrer Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung festgelegt ist. Fehlt dort eine Regelung, gilt der gesetzliche Standard: die Miteigentumsanteile (MEA).

Das führt regelmäßig zu Diskussionen, weil der MEA-Schlüssel nicht jede Maßnahme gerecht abbildet. Ein Beispiel: Die Erdgeschosswohnung zahlt beim Aufzug mit, obwohl sie ihn nie nutzt. Für solche Fälle sieht § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG vor, dass die Gemeinschaft für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten eine abweichende Verteilung mit einfacher Mehrheit beschließen kann. Der Beschluss muss sachlich begründet sein und darf einzelne Eigentümer nicht willkürlich benachteiligen.

Ein klassischer Sonderfall sind Fenster: Sie gehören meist zum Gemeinschaftseigentum, werden aber ausschließlich von einer Wohnung genutzt. Wie Gemeinschaften das sauber lösen, steht im Beitrag Wer zahlt bei Fenstersanierungen?.

Praxistipp beim Eigentümerwechsel: Eine beschlossene Sonderumlage schuldet grundsätzlich derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist – nicht automatisch der Voreigentümer, der mit abgestimmt hat. Wenn Sie kaufen oder verkaufen, gehört das ausdrücklich in den Kaufvertrag. Wie sich das auf die Abrechnung auswirkt, erklärt der Beitrag zur WEG-Abrechnung bei Eigentümerwechsel.

Wie wird eine Großsanierung finanziert?

Fördermittel: Was für WEGs möglich ist

Wohnungseigentümergemeinschaften sind bei den Programmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ausdrücklich antragsberechtigt – das wird in der Praxis erstaunlich oft übersehen. Stand August 2026 gilt im Kern:

• Einzelmaßnahmen (Dämmung, Fenster, Anlagentechnik) werden über das BAFA bezuschusst: Basisförderung 15 Prozent der förderfähigen Kosten, mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) 20 Prozent. Förderfähig sind bis zu 30.000 Euro je Wohneinheit und Maßnahme.
• Komplettsanierung zum Effizienzhaus läuft über den KfW-Kredit 261 mit bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit und einem Tilgungszuschuss je nach erreichter Effizienzhaus-Stufe.

Ein individueller Sanierungsfahrplan lohnt sich für Gemeinschaften doppelt: Er hebt den Fördersatz und liefert gleichzeitig die technische Reihenfolge für die nächsten Jahre. Was das konkret bedeutet, lesen Sie unter iSFP für WEGs in München. Wo Fernwärme eine Option ist, hilft der Beitrag zu Fernwärme für WEGs in München bei der Einordnung.

Wichtig: Förderbedingungen und Fördersätze ändern sich regelmäßig. Prüfen Sie den aktuellen Stand immer, bevor Sie beschließen – und stellen Sie den Antrag vor der Auftragsvergabe. Wer zuerst beauftragt und dann Förderung beantragt, bekommt in der Regel nichts.

Die fünf Hebel, mit denen Eigentümer ihr Geld absichern

1. Der richtige Vertragstyp: BGB oder VOB/B

Ohne ausdrückliche Vereinbarung gilt das Werkvertragsrecht des BGB. Die VOB/B – das Regelwerk der Bauwirtschaft – gilt nur, wenn sie ausdrücklich vereinbart wird. Der praktisch wichtigste Unterschied betrifft die Gewährleistung: BGB fünf Jahre, VOB/B bei Bauwerken regelmäßig vier Jahre. Für die Gemeinschaft ist das BGB-Werkvertragsrecht damit meist die günstigere Ausgangslage.

2. Zahlungsplan statt Vorkasse

Abschlagszahlungen nach Baufortschritt sind nach § 632a BGB üblich und zulässig – Vorkasse ist es nicht. Koppeln Sie jede Zahlung an eine nachweislich erbrachte, geprüfte Leistung. Die letzte Rate wird erst nach Abnahme fällig.

3. Der Sicherheitseinbehalt

Der Sicherheitseinbehalt ist der wirksamste einzelne Hebel im ganzen Projekt: Ein vertraglich vereinbarter Teil der Schlusssumme – üblich sind rund 5 Prozent – wird erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist oder nach vollständiger Mängelbeseitigung ausgezahlt. Er muss im Vertrag stehen; nachträglich lässt er sich nicht durchsetzen. Üblicherweise kann der Unternehmer den Einbehalt durch eine Gewährleistungsbürgschaft ablösen – das ist für beide Seiten praktikabel und für die Gemeinschaft gleichwertig sicher.

4. Fachliche Bauüberwachung

Niemand in einer Eigentümergemeinschaft kann und muss beurteilen, ob die Dämmstärke stimmt, das Gefälle richtig ausgeführt oder die Abdichtung fachgerecht angeschlossen ist. Genau dafür gibt es die Objektüberwachung. Sie erkennt Mängel, solange sie noch offen und billig zu beheben sind – nicht erst, wenn alles verputzt ist.

5. Abnahme mit Mängelprotokoll und lückenlose Dokumentation

Die Abnahme ist der juristisch entscheidende Moment des ganzen Projekts. Mit ihr wird die Schlussrechnung fällig, die Beweislast für Mängel geht auf die Gemeinschaft über, die Gefahr geht über – und die Gewährleistungsfrist beginnt zu laufen. Deshalb gilt: nie „nebenbei“ abnehmen, immer mit Protokoll, immer mit Fotos, immer mit einer Liste der offenen Punkte und Fristen für deren Beseitigung.

Worauf es dabei im Einzelnen ankommt, haben wir im Leitfaden zur Abnahme von Gemeinschaftseigentum zusammengefasst. Alle Verträge, Angebote, Nachträge, Rechnungen, Zahlungen und Protokolle gehören anschließend vollständig in die Akte – idealerweise digital und für jeden Eigentümer einsehbar.

Gewährleistung: Fristen, Beginn und typische Fallen

Die Gewährleistungsfrist beginnt mit der Abnahme, nicht mit der Fertigstellung und nicht mit der Rechnungsstellung. Bei Bauwerken beträgt sie nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB fünf Jahre; ist die VOB/B wirksam vereinbart, sind es bei Bauwerken regelmäßig vier Jahre.

Drei Fallen tauchen in der Praxis immer wieder auf:

• Die fiktive Abnahme. Nach § 640 Abs. 2 BGB kann ein Werk als abgenommen gelten, wenn der Unternehmer eine angemessene Frist zur Abnahme setzt und die Gemeinschaft weder abnimmt noch mindestens einen Mangel benennt. Reagieren Sie deshalb immer schriftlich und fristgerecht.
• Die vergessene Fristenkontrolle. Fünf Jahre sind schnell vorbei. Setzen Sie sich einen Termin sechs Monate vor Fristablauf und begehen Sie das Bauteil noch einmal gezielt.
• Die verpasste Mängelrüge. Ein erkannter Mangel muss angezeigt und die Beseitigung mit Frist verlangt werden. Nur Reden reicht nicht – es braucht Schriftform.

Wie Gewährleistung im Neubau funktioniert, erklärt der Beitrag Gewährleistung beim Neubau. Kommt es trotz allem zum Konflikt mit dem ausführenden Unternehmen oder dem Bauträger, hilft der Beitrag zum Rechtsstreit gegen den Bauträger weiter.

Beispiel aus der Praxis: Bei einer von uns begleiteten Fassadensanierung in München im Volumen von rund 2,5 Millionen Euro haben Ausschreibung, durchgehende Bauüberwachung und ein konsequenter Sicherheitseinbehalt dafür gesorgt, dass die Gemeinschaft am Ende ein mängelfreies Ergebnis und eine gesicherte Gewährleistung in der Hand hatte. Ähnlich lief es bei der Tiefgaragensanierung in Moosach.

Was die Großsanierung für vermietende Eigentümer bedeutet

Gehört Ihre Wohnung zum Kapitalanlagebestand, hat die Sanierung zwei zusätzliche Dimensionen.

Steuerlich gilt: Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung sofort als Werbungskosten abziehbar. Größere Beträge dürfen Sie nach § 82b EStDV bei überwiegend Wohnzwecken dienenden Gebäuden gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen – das kann die Steuerwirkung deutlich verbessern. Vorsicht bei Neuerwerb: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu anschaffungsnahen Herstellungskosten – dann wirkt nur noch die Abschreibung. Weitere Ansatzpunkte finden Sie unter steuerliche Vorteile für Vermieter und in unserem Beitrag zur Sanierung für Kapitalanleger.

Mietrechtlich gilt: Nur der modernisierende Anteil der Maßnahme darf nach § 559 BGB auf die Miete umgelegt werden – bis zu 8 Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr, begrenzt durch die Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren (2 Euro bei Ausgangsmieten unter 7 Euro je Quadratmeter). Der Erhaltungsanteil ist herauszurechnen. Wie Sie das sauber ermitteln und ankündigen, steht im Beitrag Mieterhöhung nach WEG-Sanierung.

6 Fehler, die Gemeinschaften am teuersten zu stehen kommen

• Ohne Bestandsaufnahme loslegen. Dann wird saniert, was sichtbar ist – nicht, was kaputt ist.
• Angebote ohne einheitliche Leistungsbeschreibung vergleichen. Der Preisvergleich ist dann reine Illusion.
• Auf fachliche Bauüberwachung verzichten, um zu sparen. Die klassische Milchmädchenrechnung: Ein einziger nicht erkannter Ausführungsfehler kostet mehr als die gesamte Überwachung.
• Nachträge ungeprüft durchwinken. Jeder Nachtrag braucht eine schriftliche Begründung, eine Prüfung und eine Freigabe im vereinbarten Rahmen.
• Die Schlussrechnung vollständig bezahlen. Ohne Sicherheitseinbehalt geben Sie Ihr letztes Druckmittel aus der Hand.
• Die Abnahme nebenbei erledigen. Ohne Protokoll fehlt später die Grundlage für jeden Mängelanspruch.

Ihre Checkliste vor der Eigentümerversammlung

• Liegt ein schriftlicher Befund oder ein Gutachten vor – und darf ich es einsehen?
• Ist die Maßnahme als Erhaltung oder als bauliche Veränderung eingeordnet, und mit welcher Begründung?
• Wie viele vergleichbare Angebote gibt es, und beruhen sie auf derselben Leistungsbeschreibung?
• Wie hoch ist meine persönliche Belastung in Euro – und wann wird sie fällig?
• Wurden Fördermittel geprüft, und ist der Antrag vor der Vergabe eingeplant?
• Enthält der Beschlussentwurf eine Kostenobergrenze und den Vergaberahmen?
• Ist eine Bauüberwachung vorgesehen, und ist sie im Budget enthalten?
• Sind Sicherheitseinbehalt, Zahlungsplan und Abnahmeprozedere Teil der Vergabe?

Wenn Sie zu mehr als zwei Punkten keine Antwort bekommen, ist die Maßnahme nicht entscheidungsreif. Das offen anzusprechen, ist kein Misstrauen – es ist genau die Aufgabe, die Eigentümer in der Versammlung haben. Was die Verwaltung dabei leisten muss, steht im Überblick zu den Aufgaben der Hausverwaltung.

Häufige Fragen zur Großsanierung in der WEG

Braucht eine große Sanierung einen Beschluss der Eigentümerversammlung?

Ja. Umfangreiche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum müssen von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Die Verwaltung darf lediglich kleinere Reparaturen und echte Notmaßnahmen ohne Beschluss veranlassen, nicht aber eine Großsanierung beauftragen.

Was ist der Unterschied zwischen Erhaltung und baulicher Veränderung?

Erhaltung stellt den ursprünglichen Zustand wieder her – etwa eine neue Dacheindeckung. Eine bauliche Veränderung schafft etwas Neues, zum Beispiel einen nachgerüsteten Aufzug. Der Unterschied ist entscheidend, weil Erhaltungskosten alle Eigentümer nach dem Verteilerschlüssel tragen, während die Kosten einer baulichen Veränderung nach § 21 Abs. 1 WEG grundsätzlich nur die zustimmenden Eigentümer treffen.

Wer haftet, wenn die Sanierung mangelhaft ausgeführt wurde?

Grundsätzlich das ausführende Unternehmen im Rahmen der Gewährleistung – vorausgesetzt, die Abnahme wurde ordnungsgemäß durchgeführt und die Mängel wurden fristgerecht schriftlich geltend gemacht. Wurde ein Planer oder Bauüberwacher eingesetzt, kann daneben eine eigene Haftung für Planungs- oder Überwachungsfehler bestehen.

Wie lange gilt die Gewährleistung nach einer Sanierung?

Bei Bauwerken beträgt die Gewährleistungsfrist nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB fünf Jahre ab Abnahme. Ist die VOB/B wirksam vereinbart, sind es bei Bauwerken regelmäßig vier Jahre. Entscheidend ist in beiden Fällen der Zeitpunkt der dokumentierten Abnahme.

Können wir die Schlussrechnung sofort komplett bezahlen?

Davon ist ohne Sicherheiten abzuraten. Ein vertraglich vereinbarter Sicherheitseinbehalt von üblicherweise rund 5 Prozent und eine dokumentierte Abnahme schützen die Gemeinschaft, falls später Mängel auftreten. Nachträglich lässt sich ein Einbehalt nicht mehr durchsetzen.

Wie wird eine Großsanierung in der WEG finanziert?

In der Regel aus der Erhaltungsrücklage, einer Sonderumlage oder einer Kombination beider. Bei sehr hohen Summen kommt zusätzlich ein Darlehen der Gemeinschaft in Betracht, für das die Eigentümer nach § 9a Abs. 4 WEG anteilig nach Miteigentumsanteilen haften. Wichtig ist, dass die Belastung pro Einheit vor dem Beschluss transparent feststeht.

Können WEGs Fördermittel für die Sanierung beantragen?

Ja. Wohnungseigentümergemeinschaften sind bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude antragsberechtigt – sowohl für BAFA-Zuschüsse bei Einzelmaßnahmen als auch für den KfW-Kredit 261 bei einer Sanierung zum Effizienzhaus. Der Antrag muss zwingend vor der Auftragsvergabe gestellt werden. Fördersätze und Bedingungen ändern sich regelmäßig und sollten vor jedem Beschluss neu geprüft werden.

Wer zahlt die Sonderumlage, wenn die Wohnung verkauft wird?

Grundsätzlich schuldet die Sonderumlage derjenige, der zum Zeitpunkt ihrer Fälligkeit Eigentümer ist – nicht automatisch der Voreigentümer, der über sie mit abgestimmt hat. Bei Kauf oder Verkauf während eines laufenden Sanierungsprojekts gehört diese Frage ausdrücklich in den Kaufvertrag.

Brauchen wir eine externe Bauüberwachung?

Bei größeren Maßnahmen ist eine fachliche Begleitung dringend zu empfehlen. Ihre Kosten liegen typischerweise im niedrigen einstelligen Prozentbereich der Bausumme und sind in der Regel gut investiert, weil sie Ausführungsfehler erkennen, solange deren Beseitigung noch günstig ist.

Steht in Ihrer WEG eine Großsanierung an?

Eine erfahrene Verwaltung begleitet Sanierungen von der Bestandsaufnahme über Ausschreibung und Beschlussvorbereitung bis zur Abnahme und Fristenkontrolle – und sorgt dafür, dass Ihr Geld an jeder Stelle des Prozesses abgesichert ist. Wir betreuen über 4.000 Wohneinheiten in München und Umgebung und steuern regelmäßig Maßnahmen im Millionenbereich. Wenn Sie wissen wollen, wie eine vorausschauende WEG-Verwaltung Sanierungen sicher durch den Prozess führt, sprechen Sie uns an – wir setzen Sanierungen um, nicht nur auf die Tagesordnung.

Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen nach dem Stand vom August 2026 und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Vertragsgestaltung, Abnahme, Gewährleistung und steuerliche Behandlung sollten im Einzelfall fachlich begleitet werden.