Die Jahresabrechnung liegt vor, unten steht ein Guthaben – und auf Ihrem Konto passiert nichts. Auf Nachfrage heißt es, das Guthaben sei mit offenen Beträgen aus früheren Jahren verrechnet worden. Das fühlt sich nach Willkür an. Viele Eigentümer greifen an diesem Punkt zum Telefon und drohen mit Anwalt und Steuerberater.
Die kurze Antwort vorweg: Ja, das ist grundsätzlich zulässig. Ihr Abrechnungsguthaben ist eine Forderung gegen die Eigentümergemeinschaft – und offene Hausgeldrückstände sind eine Forderung derselben Gemeinschaft gegen Sie. Stehen sich zwei Forderungen zwischen denselben Parteien gegenüber, dürfen sie miteinander verrechnet werden. Das nennt das Gesetz Aufrechnung (§ 387 BGB). Der Verwalter erfindet dabei nichts, er setzt um.
Aber: Zulässig heißt nicht erklärungsfrei. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, wie die Verrechnung rechtlich funktioniert, welche Aufstellung Sie verlangen dürfen, wo die Grenzen liegen – und in welcher Reihenfolge Sie vorgehen, wenn Sie die Zahlen für falsch halten.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Verrechnung eines Abrechnungsguthabens mit alten Hausgeldrückständen ist grundsätzlich zulässig – Gläubigerin und Schuldnerin sind in beiden Richtungen dieselbe Gemeinschaft.
- Sie haben Anspruch auf eine nachvollziehbare Aufstellung: welche Forderung, welcher Zeitraum, welcher Betrag.
- Grenzen gibt es bei nicht beschlossenen Beträgen und bei bestrittenen Positionen. Verjährung allein schützt Sie nicht (§ 215 BGB).
- Umgekehrt gilt das nicht: Gegen laufendes Hausgeld dürfen Sie als Eigentümer nur sehr eingeschränkt aufrechnen.
- Der schnellste Weg zur Klärung ist die Belegeinsicht – nicht der Anwaltsbrief.
Abrechnungsguthaben verrechnen: was bedeutet das? Und warum darf die WEG das?
Verrechnung heißt juristisch Aufrechnung. Sie ist in § 387 BGB geregelt und funktioniert so: Schulden sich zwei Parteien gegenseitig Geld, kann eine Seite erklären, dass beide Forderungen bis zur Höhe des kleineren Betrags erlöschen. Es fließt kein Geld, die Schuld ist trotzdem getilgt.
Genau diese Konstellation liegt hier vor. Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft ist seit der WEG-Reform 2020 eine eigene rechtsfähige Einheit. Sie ist Gläubigerin Ihrer Hausgeldzahlungen und Schuldnerin Ihres Abrechnungsguthabens. Zwei Forderungen, zwei Richtungen, dieselben Parteien – die Voraussetzung für eine Aufrechnung ist erfüllt.
Wie kann gleichzeitig ein Guthaben und ein Rückstand bestehen?
Das wirkt auf den ersten Blick widersprüchlich: Die Jahresabrechnung weist ein Guthaben aus – gleichzeitig soll auf Ihrem Eigentümerkonto noch Geld offen sein. Beides kann trotzdem richtig sein.
Der Grund ist, dass die Jahresabrechnung grundsätzlich ein bestimmtes Wirtschaftsjahr betrachtet. Ihr Guthaben sagt vereinfacht gesagt nur: Für dieses Jahr haben Sie mehr Vorschüsse gezahlt, als nach der Abrechnung auf Sie entfallen. Es sagt nicht automatisch, dass gegenüber der Gemeinschaft aus früheren Jahren keine Forderungen mehr bestehen.
Ein typischer Fall sieht so aus:
- Aus dem Jahr 2023 sind noch 700 Euro Hausgeld offen.
- Für 2024 besteht kein Rückstand.
- Die Jahresabrechnung 2025 ergibt für Sie ein Guthaben von 480 Euro.
Sie haben damit tatsächlich einen Anspruch auf 480 Euro aus der Abrechnung 2025. Gleichzeitig hat die Gemeinschaft aber noch eine Forderung über 700 Euro aus 2023. Werden beide Forderungen miteinander verrechnet, erhalten Sie keine Auszahlung und es verbleibt ein Rückstand von 220 Euro.
Solche offenen Beträge können beispielsweise aus nicht gezahlten Hausgeldvorschüssen, einer früheren Abrechnungsspitze, einer beschlossenen Sonderumlage oder auch aus fehlgeschlagenen beziehungsweise falsch zugeordneten Zahlungen stammen.
Wichtig: Ein Guthaben in der Jahresabrechnung bedeutet deshalb nicht automatisch, dass Ihr gesamtes Eigentümerkonto ausgeglichen ist. Entscheidend ist der vollständige Kontostand über alle offenen Forderungen und Zahlungen.
Warum das kein Willkürakt des Verwalters ist
Der häufigste Vorwurf lautet: Die Verwaltung behält mein Geld ein. Das trifft die Rolle nicht. Der Verwalter ist nicht Gläubiger, er ist Organ der Gemeinschaft. Das Geld liegt auch nicht bei ihm, sondern auf dem WEG-Konto, das treuhänderisch für die Gemeinschaft geführt wird.
Würde er ein Guthaben auszahlen, während gleichzeitig Rückstände offen sind, würde er die Gemeinschaft schlechterstellen – und im Zweifel selbst haften. Die Verrechnung ist deshalb nicht nur erlaubt, sie ist in aller Regel die pflichtgemäße Handlung. Was darüber hinaus zu den echten Pflichtverletzungen zählt, lesen Sie unter Pflichtverletzung des WEG-Verwalters.
Anders sieht es aus, wenn Ihre Gemeinschaft ausdrücklich etwas anderes beschlossen hat, etwa eine generelle Auszahlung von Guthaben. Dann gilt der Beschluss.
Wann entsteht Ihr Guthaben überhaupt?
Ein wichtiger Zwischenschritt, den viele überspringen: Der Anspruch auf ein Guthaben entsteht nicht dadurch, dass es in der Abrechnung steht. Er entsteht erst mit dem Beschluss der Eigentümerversammlung über die Jahresabrechnung.
Beschlossen werden nach § 28 Absatz 2 WEG die Nachschüsse beziehungsweise die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse – also nur die Differenz zwischen dem, was Sie vorausgezahlt haben, und dem, was tatsächlich angefallen ist. Diese Differenz heißt Abrechnungsspitze. Fällt sie zu Ihren Gunsten aus, ist das Ihr Guthaben.
Praxistipp: Prüfen Sie im Protokoll, ob die Abrechnung tatsächlich beschlossen wurde. Ohne Beschluss gibt es weder eine durchsetzbare Nachzahlung noch ein auszahlbares Guthaben. Wie der Ablauf sauber aussieht, zeigt unser Ratgeber zur Erstellung der WEG-Jahresabrechnung.
Was Sie als Eigentümer verlangen dürfen
Zulässig ist die Verrechnung. Unbegründet muss sie nicht bleiben. Sie können und sollten Folgendes einfordern:
- Eine Forderungsaufstellung. Welche Forderung wurde verrechnet, aus welchem Wirtschaftsjahr, in welcher Höhe, auf welchem Beschluss beruht sie?
- Die Verrechnungsreihenfolge. Wurde zuerst auf Kosten, Zinsen oder Hauptforderung angerechnet? Die gesetzliche Reihenfolge nach § 367 BGB lautet: erst Kosten, dann Zinsen, dann Hauptforderung.
- Belegeinsicht. Sie dürfen die zugrunde liegenden Unterlagen einsehen. Details dazu in unserem Ratgeber zur Belegeinsicht in der WEG.
- Den Kontoauszug Ihres Eigentümerkontos. Er zeigt Soll und Ist über die Jahre – meist klärt sich die Sache damit in fünf Minuten.
Formulieren Sie das schriftlich und sachlich, mit einer konkreten Frist von zwei bis drei Wochen. Eine gute Verwaltung liefert das ohnehin unaufgefordert mit.
Wo die Grenzen der Verrechnung liegen
Nicht beschlossene Beträge
Verrechnet werden darf nur mit Forderungen, die auch bestehen. Eine Nachzahlung aus einer Abrechnung, die nie beschlossen wurde, ist keine wirksame Forderung. Dasselbe gilt für Beträge aus einem erfolgreich angefochtenen Beschluss.
Bestrittene Forderungen
Wenn Sie eine alte Forderung inhaltlich bestreiten, macht das die Aufrechnung nicht automatisch unwirksam – die Gemeinschaft kann trotzdem aufrechnen. Aber der Streit ist damit nicht erledigt: Er wandert nur in die Frage, ob die Forderung bestand. Deshalb lohnt es sich, alte Positionen zu klären, statt sie liegen zu lassen.
Verjährung – und warum sie oft nicht hilft
Hausgeldforderungen verjähren in drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 199 BGB). Eine 2019 fällige Forderung ist also Ende 2022 verjährt.
Der Haken: Nach § 215 BGB bleibt eine Aufrechnung auch mit einer verjährten Forderung möglich, sofern sich beide Forderungen zu einem Zeitpunkt aufrechenbar gegenüberstanden, in dem noch keine Verjährung eingetreten war. In der Praxis ist das häufig der Fall. Mit dem Argument Verjährung kommen Sie deshalb seltener durch, als es zunächst scheint. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.
Der umgekehrte Fall: Dürfen Sie gegen Hausgeld aufrechnen?
Hier wird die Rechtslage deutlich strenger – und das überrascht viele. Als einzelner Eigentümer dürfen Sie gegen laufende Hausgeldvorschüsse nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind oder aus einer Notgeschäftsführung stammen.
Ein Zurückbehaltungsrecht steht Ihnen gegen Hausgeldforderungen gar nicht zu. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 14. November 2025 (Aktenzeichen V ZR 190/24) noch einmal bestätigt (Stand: August 2026). Der Grund ist derselbe wie bei der Fortgeltung der Vorschüsse: Die Gemeinschaft muss liquide bleiben, sonst kippt die Finanzierung für alle.
Merksatz: Die Gemeinschaft darf gegen Ihr Guthaben aufrechnen. Sie dürfen gegen Ihr Hausgeld nur in engen Ausnahmen aufrechnen. Das ist keine Ungleichbehandlung aus Prinzip, sondern Liquiditätsschutz.
Was tun bei Uneinigkeit? Die Reihenfolge, die funktioniert
- Schriftliche Aufschlüsselung anfordern. Sachlich, mit Frist. Bitten Sie um Jahr, Betrag, Beschlussdatum je verrechneter Position.
- Eigenen Zahlungsnachweis prüfen. Ziehen Sie Ihre Kontoauszüge der betroffenen Jahre heran. Erfahrungsgemäß liegt der Fehler ebenso oft auf Eigentümerseite wie auf Verwalterseite – etwa bei einem Eigentümerwechsel oder einer geänderten Bankverbindung.
- Belegeinsicht wahrnehmen. Wenn die Aufstellung Fragen offenlässt, sehen Sie die Unterlagen selbst ein.
- Beirat einschalten. Der Verwaltungsbeirat prüft die Abrechnung ohnehin und kennt die Historie des Objekts.
- Punkt auf die Tagesordnung setzen. Bleibt es strittig, gehört die Klärung in die Eigentümerversammlung – dort entscheidet die Gemeinschaft, nicht die Verwaltung allein.
- Erst dann rechtlich eskalieren. Anwalt und Beschlussanfechtung sind der letzte Schritt. Die Anfechtungsfrist von einem Monat ab Beschlussfassung sollten Sie dabei im Blick behalten.
Wie sich Konflikte in der Gemeinschaft früh entschärfen lassen, ohne dass jemand das Gesicht verliert, beschreibt unser Ratgeber Streit in der WEG lösen.
Sonderfall Eigentümerwechsel: Wessen Rückstand ist das eigentlich?
Besonders ärgerlich wird es, wenn Sie die Wohnung erst vor Kurzem gekauft haben und plötzlich mit Rückständen des Voreigentümers konfrontiert werden. Der Grundsatz: Hausgeldschulden treffen denjenigen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch stand. Die Abrechnungsspitze aus der Jahresabrechnung dagegen trifft in aller Regel den Eigentümer, der zum Zeitpunkt des Abrechnungsbeschlusses eingetragen ist – also möglicherweise Sie.
Das ist keine Spitzfindigkeit, sondern beim Kauf bares Geld. Wie sich das sauber aufteilen lässt, erklären wir in Abrechnungsspitze bei Eigentümerwechsel und in WEG-Abrechnung bei Eigentümerwechsel.
Praxistipp für Verkäufer: Lassen Sie sich vor dem Notartermin eine aktuelle Hausgeldbescheinigung der Verwaltung geben. Offene Posten, die erst beim Käufer auftauchen, kosten Sie am Ende Verhandlungsspielraum beim Preis.
Häufige Fragen zur Verrechnung von Abrechnungsguthaben
Darf die Hausverwaltung mein Guthaben ohne Rückfrage einbehalten?
Ja. Die Aufrechnung ist eine einseitige Erklärung und braucht Ihre Zustimmung nicht. Sie muss Ihnen aber mitgeteilt werden, und Sie können jederzeit eine Aufstellung verlangen, aus der hervorgeht, welche Forderung aus welchem Jahr verrechnet wurde. Eine gute Verwaltung liefert diese Erklärung unaufgefordert mit der Abrechnung.
Was ist der Unterschied zwischen Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht?
Die Aufrechnung tilgt beide Forderungen endgültig, soweit sie sich decken – das Geld ist verrechnet, die Sache ist erledigt. Ein Zurückbehaltungsrecht hält eine Zahlung nur zurück, um Druck auszuüben; die Forderung bleibt bestehen. Gegen Hausgeldforderungen der Gemeinschaft steht einem Eigentümer kein Zurückbehaltungsrecht zu.
Kann mit einer verjährten Hausgeldforderung noch verrechnet werden?
Ja, in vielen Fällen. Nach § 215 BGB bleibt die Aufrechnung möglich, wenn sich die beiden Forderungen zu einem Zeitpunkt aufrechenbar gegenüberstanden, zu dem die Forderung noch nicht verjährt war. Die dreijährige Verjährung nach § 195 BGB schützt Sie deshalb nicht automatisch vor einer Verrechnung.
Muss die Verwaltung mir sagen, welche Forderung sie verrechnet hat?
Ja. Ohne eine Zuordnung nach Jahr, Betrag und Rechtsgrund ist die Verrechnung für Sie nicht überprüfbar. Sie können die Aufstellung schriftlich anfordern und ergänzend Belegeinsicht verlangen. Verweigert die Verwaltung beides dauerhaft, ist das ein ernstzunehmender Mangel in der Verwaltung.
Was mache ich, wenn ich die alte Forderung für unberechtigt halte?
Fordern Sie zuerst die Aufstellung an und gleichen Sie sie mit Ihren eigenen Kontoauszügen ab. Bleibt die Differenz bestehen, nehmen Sie Belegeinsicht und binden den Verwaltungsbeirat ein. Erst wenn das nicht führt, ist der Gang zum Anwalt sinnvoll – und dann mit der Anfechtungsfrist von einem Monat ab Beschlussfassung im Blick.
Bekomme ich Zinsen, wenn die Verrechnung falsch war?
Wird eine Verrechnung nachträglich als unberechtigt festgestellt, ist der Betrag an Sie auszuzahlen. Verzugszinsen kommen in Betracht, wenn Sie die Auszahlung zuvor angemahnt und die Gemeinschaft nicht reagiert hat. In der Praxis wird das meist ohne Zinsstreit korrigiert.
Fazit: Transparenz vor Anwaltsbrief
Die Verrechnung eines Abrechnungsguthabens mit alten Rückständen ist in der Sache fast immer korrekt. Was fehlt, ist meistens nicht das Recht, sondern die Erklärung. Zwei Sätze und eine Zeile pro verrechneter Forderung hätten die meisten Eskalationen verhindert, die wir erleben.
Wenn Sie betroffen sind: Fordern Sie die Aufstellung an, gleichen Sie mit Ihren Kontoauszügen ab, nehmen Sie im Zweifel Belegeinsicht. Das kostet Sie einen Nachmittag statt eines Anwaltshonorars.
Wir verwalten über 4.000 Wohneinheiten in München und halten es so: Wer ein Guthaben verrechnet, schuldet die Erklärung dazu unaufgefordert mit. Wenn Ihre Gemeinschaft dieses Selbstverständnis vermisst, lohnt ein Blick auf unsere WEG-Verwaltung oder auf den Leitfaden zum Verwalterwechsel.
