Legionellenprüfung in der WEG: Pflicht, Schutzmaßnahme und Verantwortung

Was ist eine Legionellenprüfung – und warum ist sie so wichtig?

Legionellen sind stäbchenförmige Bakterien, die sich in Warmwasseranlagen ansiedeln können. Sie fühlen sich besonders wohl bei Temperaturen zwischen 25 °C und 55 °C – also genau dort, wo Warmwasser gespeichert, verteilt und nicht ausreichend bewegt wird. Wird das Wasser z. B. beim Duschen als Aerosol eingeatmet, können diese Keime lebensbedrohliche Erkrankungen auslösen – insbesondere die sogenannte Legionärskrankheit, eine schwere Form der Lungenentzündung.

Die Legionellenprüfung ist eine gesetzlich vorgeschriebene Untersuchung der Trinkwasserinstallation auf eine mögliche Kontamination. Sie dient dem Schutz der Gesundheit aller Nutzer – und ist damit keine bloße Formalität, sondern eine ernstzunehmende Betreiberpflicht.

Wer ist zur Prüfung verpflichtet?

Die Pflicht zur Legionellenprüfung ergibt sich aus der Trinkwasserverordnung (§ 14b TrinkwV). Sie gilt für sogenannte „Großanlagen zur Trinkwassererwärmung“, die Warmwasser erzeugen und an mehrere Wohneinheiten verteilen.

Prüfpflichtig ist eine Immobilie dann, wenn:

• mehr als drei Wohneinheiten mit Warmwasser über eine zentrale Anlage versorgt werden,

• mindestens eine Einheit vermietet ist,

• die Anlage über einen Speicher mit mehr als 400 Litern Inhalt oder

• über eine Rohrleitung mit mehr als 3 Litern Inhalt zwischen Speicher und Entnahmestelle verfügt.

Das betrifft die meisten Mehrfamilienhäuser mit zentraler Warmwasserversorgung – also nahezu alle WEGs mit vermieteten Einheiten.

Wie läuft eine Legionellenprüfung ab?

Die Prüfung darf nur von einem akkreditierten Fachlabor durchgeführt werden, das gemäß TrinkwV zugelassen ist. Die Hausverwaltung oder der beauftragte Fachplaner organisiert die Beprobung und Abstimmung mit den Eigentümern und Mietern.

Ablauf im Überblick:

1. Begehung & Planung – Ortung der Entnahmestellen (z. B. Hauptleitungen, Zirkulationsleitungen, entfernteste Entnahmestelle).

2. Beprobung – Entnahme von Wasserproben an festgelegten Stellen.

3. Laboranalyse – Untersuchung auf Legionellenkonzentration (in KBE = koloniebildende Einheiten).

4. Ergebnisbericht – Dokumentation der Ergebnisse und gegebenenfalls Maßnahmenempfehlung.

Grenzwerte:

Bis zu 100 KBE/100 ml → unbedenklich
Über 100 KBE/100 ml → Maßnahmen erforderlich
Über 10.000 KBE/100 ml → Gefahr für Leib und Leben → sofortiger Handlungsbedarf

Was passiert bei einem positiven Befund?

Ein positiver Legionellenbefund ist kein Grund zur Panik – aber ein Grund zum Handeln. Die Hausverwaltung muss unverzüglich reagieren und folgende Schritte einleiten:

• Information der betroffenen Bewohner (Mieter, Eigentümer)

• Meldung an das Gesundheitsamt

• Technische Gegenmaßnahmen (z. B. Spülungen, Temperaturanpassungen, Desinfektion)

• Ursachenanalyse mit Fachfirma (ggf. bauliche Anpassungen)

• Wiederholungsprüfung nach Sanierung

Bei Unterlassung drohen Bußgelder bis zu 25.000 Euro – und im Schadensfall sogar strafrechtliche Konsequenzen.

Rolle der Hausverwaltung: Verantwortung & Organisation

Die Hausverwaltung ist für die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben verantwortlich – selbst wenn sie die Maßnahme nicht selbst durchführt.

Kernaufgaben der Verwaltung:

• Prüfungspflicht erkennen und sicher dokumentieren

• Terminkoordination & Beauftragung eines akkreditierten Labors

• Kommunikation mit Eigentümern und Mietern

• Sicherstellung der Dokumentation (Messprotokolle, Maßnahmen, Meldungen)

• Unterstützung bei Sanierungsmaßnahmen im Fall eines positiven Befunds

Eine gute Verwaltung handelt hier vorausschauend – und nicht erst, wenn das Gesundheitsamt sich meldet.
Keine gute Hausverwaltung? → Hausverwaltung kündigen – Leitfaden

Dokumentation & Nachweispflichten

Die Ergebnisse jeder Legionellenprüfung müssen schriftlich dokumentiert und für mindestens 10 Jahre aufbewahrt werden. In WEGs ist es sinnvoll, das Protokoll auch im digitalen Eigentümerportal zu hinterlegen – inklusive aller Maßnahmen und Folgeprüfungen.

Wichtige Dokumente:

• Prüfbericht mit Datum, Ort, Entnahmestellen, Ergebnissen

• ggf. Meldung ans Gesundheitsamt

• Maßnahmenplan bei Überschreitung

• Nachweise über technische Änderungen oder Sanierung

• Wiederholungsprüfung nach Sanierung

Diese Dokumentation schützt die Verwaltung und die Eigentümer im Streit- oder Haftungsfall.

Was Eigentümer und Beirat wissen sollten

Auch wenn die technische Umsetzung bei der Verwaltung liegt – Eigentümer und Beirat sollten die Bedeutung der Prüfung kennen, kritisch hinterfragen und auf regelmäßige Durchführung achten.

Fragen, die Sie stellen sollten:

• Wurde die Legionellenprüfung in den letzten 3 Jahren durchgeführt?

• Liegt ein gültiges Prüfprotokoll vor?

• Wurden positive Befunde gemeldet und behandelt?

• Wie wird das Ergebnis in der Jahresabrechnung dokumentiert?

Tipp: Prüfen Sie zusätzlich, ob die Kosten korrekt als Betriebskosten auf Mieter umgelegt wurden (§ 2 Nr. 17 BetrKV) oder erfahren Sie mehr über unsere Mietverwaltung.

Häufige Fehler – und wie man sie vermeidet

Kein Prüfturnus dokumentiert:
→ Lösung: Prüfkalender und Fristüberwachung durch die Verwaltung

Nur bei Neuvermietung geprüft:
→ Gesetz verlangt turnusmäßige Prüfung unabhängig von Mieterwechsel

Keine Kommunikation mit Mietern:
→ Erhöht rechtliches Risiko bei positiven Befunden

Nur sporadische Dokumentation:
→ Im Streitfall wertlos – vollständige, strukturierte Ablage nötig

Fazit: Legionellenprüfung ist Pflicht, Schutz und Qualitätsmerkmal zugleich

Die Legionellenprüfung ist kein bürokratischer Akt, sondern aktiver Gesundheitsschutz – und ein zentrales Qualitätskriterium für jede Hausverwaltung. Wer sie regelmäßig durchführt, transparent dokumentiert und ernst nimmt, schützt nicht nur Leben und Gesundheit, sondern auch sich selbst vor rechtlichen Konsequenzen.

Für Eigentümer und Beiräte gilt: Fragen Sie aktiv nach dem letzten Prüfprotokoll – und achten Sie auf vollständige, fristgerechte Durchführung.

Für Verwaltungen gilt: Bauen Sie die Legionellenprüfung in Ihre internen Prüfprozesse ein. Wer hier zuverlässig agiert, zeigt Professionalität und Weitblick.

Fragen und Antworten zur Legionellenprüfung

Wann muss eine Legionellenprüfung erfolgen?

Alle drei Jahre – wenn mehr als drei Wohneinheiten über eine zentrale Warmwasseranlage versorgt werden und mindestens eine davon vermietet ist.

Wer trägt die Kosten einer Legionellenprüfung?

Die Kosten können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden – bei vermieteten Wohnungen. Eigentümer tragen sie anteilig nach Miteigentumsanteil.

Was passiert bei Überschreitung der Grenzwerte?

Es müssen sofort Maßnahmen zur Gefahrenabwehr erfolgen – inklusive Meldung an das Gesundheitsamt und ggf. Sanierungsarbeiten.

Muss eine Legionellenprüfung dokumentiert werden?

Ja – mindestens 10 Jahre lang. Die Dokumentation ist verpflichtend und kann im Streit- oder Schadensfall entscheidend sein.

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