Einleitung
Die Beziehung zwischen Eigentümern und ihrer Hausverwaltung ist ein zentrales Element im Immobilienmanagement. Doch was geschieht, wenn diese Beziehung nicht mehr funktioniert? In diesem Beitrag gehen wir auf die Schritte ein, die Sie unternehmen können, wenn eine Trennung von Ihrer aktuellen Hausverwaltung unausweichlich scheint.
Bei einem Verwalterwechsel ist es immer wichtig, einen Profi hinzuzuziehen, der Ihnen wichtige Tipps an die Hand geben kann.
Zuerst: Das Gespräch suchen
Bevor drastische Maßnahmen ergriffen werden, sollte immer zuerst der Dialog mit der aktuellen Hausverwaltung gesucht werden. Eine offene Kommunikation kann oft zur Klärung von Missständen und zur Verbesserung der Kundenzufriedenheit führen.
Sollte keine Besserung eintreten: Ihre Optionen
a) Kündigung bei Vertragsende
Wenn keine Besserung eintritt, besteht die Möglichkeit der Kündigung zum Auslaufen des Verwaltervertrags oder der Verwalterbestellung. Hierbei ist zu beachten, dass Verwalterbestellung und Verwaltervertrag unterschiedliche Aspekte sind. Ein Verwalter kann ohne Vertrag, aber nicht ohne Bestellung agieren.
b) Vertragsauflösung im gegenseitigen Einvernehmen
Eine weitere Möglichkeit ist die Vertragsauflösung im beidseitigen Einvernehmen, verbunden mit der Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung (a.o. ETV) zur Abberufung der aktuellen und Neubestellung einer neuen Verwaltung.
c) Außerordentliche Abberufung bei ausbleibender Rückmeldung
Sollten sich die Fronten verhärten oder keine Rückmeldung von der Hausverwaltung erfolgen, erlaubt das WEG-Gesetz die außerordentliche Abberufung des Verwalters ohne besonderen Grund (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Dies erfordert präzise Planung, meist im Rahmen einer a.o. ETV, einberufen vom Verwaltungsbeiratsvorsitzenden. Die Einladung zur Versammlung muss dabei vom Beiratsvorsitzenden erfolgen. Die Kündigung kann zu sofort erfolgen und tritt spätestens 6 Monate nach der Aussprache der Kündigung bzw. Abberufung ein (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG).
Die Neuwahl der Hausverwaltung
Bei der Neuwahl der Hausverwaltung sind mehrere Angebote einzuholen. Gerichtsurteile (bspw. Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 1. April 2011 (Az.: V ZR 96/10)) haben bestätigt, dass dies notwendig ist, um den Miteigentümern eine Auswahl zu ermöglichen. Idealerweise sollten mindestens drei Angebote mit der Einladung an alle Eigentümer versendet werden. Die reguläre Ladungsfrist beträgt drei Wochen, kann aber in dringenden Fällen verkürzt werden (§ 24 Abs. 4 WEG).
Wer erstellt die Jahresabrechnung?
Die Frage, wer die Jahresabrechnung erstellt, ist ein wichtiger Aspekt im Rahmen eines Verwalterwechsels. Die Regelungen hierzu sind spezifisch und können je nach Zeitpunkt des Wechsels variieren.
- Beispiel I: Verwalterwechsel zum 1. Januar eines Jahres
- In diesem Fall ist der neue Verwalter für die Erstellung der Abrechnung des vorangegangenen Jahres zuständig.
- Beispiel II: Verwalterwechsel unterjährig, z.B. zum 1. Juli
- Unabhängig vom genauen Datum des Wechsels schuldet der alte Verwalter die Abrechnung des Vorjahres.
Generell lässt sich festhalten, dass der Verwalter, der am ersten Tag des Folgejahres im Amt ist, für die Erstellung der Jahresabrechnung des vorherigen Jahres verantwortlich ist. Diese Regelung kann jedoch im beiderseitigen Einvernehmen abweichend geregelt werden, oft gegen eine entsprechende Vergütung.
Fazit: Ein gut geplanter Verwalterwechsel
Ein Wechsel der Hausverwaltung ist eine wichtige Entscheidung, die gut durchdacht sein muss, insbesondere in Anbetracht des Wandels am Markt und der abnehmenden Zahl qualifizierter Verwalter.
Für weitere Informationen und eine individuelle Beratung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Erstgespräch mit unserem Gründer und Geschäftsführer Lucas Peter Ellmer, einem erfahrenen und zertifizierten Verwalter.
Dieser Artikel soll Ihnen als Leitfaden dienen, um den Prozess der Kündigung und des Wechsels Ihrer Hausverwaltung besser zu verstehen und zu navigieren. Der Schlüssel liegt in einer sorgfältigen Planung und in der Berücksichtigung aller rechtlichen und praktischen Aspekte dieses wichtigen Schrittes.
Bei diesem Artikel handelt es sich um keine Rechtsberatung, sondern um praxisnahe Erfahrungsberichte. Für wasserdichte rechtliche Aussagen sollten Sie immer einen Anwalt konsultieren.
