Die steuerlichen Rahmenbedingungen für Abschreibungen auf Neubauimmobilien haben sich in den letzten Jahren erheblich verändert. Durch gesetzliche Anpassungen können Investoren nun von erhöhten Abschreibungssätzen profitieren, was die Rendite ihrer Investitionen deutlich verbessert. In diesem Artikel erklären wir, wie diese Abschreibungen funktionieren und welche Vorteile sie bieten.
Hintergrund der Gesetzesänderung
Die Änderungen basieren auf dem sogenannten „Wachstumschancengesetz“, das der Bundesrat am 22. März 2023 verabschiedet hat. Dieses Gesetz soll Investitionen in den Mietwohnungsbau fördern, um dem anhaltenden Wohnungsmangel in Deutschland entgegenzuwirken. Ziel ist es, den Bau von neuen Mietwohnungen zu beschleunigen und Investoren durch steuerliche Anreize zu motivieren.
Funktionsweise der Abschreibung
Abschreibung ist der Prozess, durch den die Kosten eines Vermögenswertes über dessen Nutzungsdauer verteilt werden. Für Immobilien bedeutet dies, dass die Anschaffungskosten über mehrere Jahre von den Mieteinnahmen abgezogen werden können, was das steuerpflichtige Einkommen reduziert.
Lineare und degressive Abschreibung
Die lineare Abschreibung verteilt die Kosten gleichmäßig über die Nutzungsdauer, während die degressive Abschreibung höhere Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren ermöglicht.
Lineare Abschreibung
- 3 % pro Jahr der Anschaffungskosten
Degressive Abschreibung
- 5 % im ersten Jahr der Investitionskosten
- 5 % des Restwertes in den folgenden Jahren
Beispielrechnung
Annahmen:
- Kaufpreis der Immobilie: 600.000 EUR
- Mieteinnahmen pro Jahr: 30.000 EUR
- Betriebsausgaben (ohne Abschreibung): 10.000 EUR
Vorher (alte Regelung, 2 % lineare Abschreibung):
| Jahr | Mieteinnahmen (EUR) | Betriebsausgaben (EUR) | Abschreibung (EUR) | Steuerpflichtiges Einkommen (EUR) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 30.000 | 10.000 | 12.000 | 8.000 |
| 2 | 30.000 | 10.000 | 12.000 | 8.000 |
| 3 | 30.000 | 10.000 | 12.000 | 8.000 |
| … | … | … | … | … |
| 50 | 30.000 | 10.000 | 12.000 | 8.000 |
Nachher (neue Regelung, 5% degressive Abschreibung):
| Jahr | Mieteinnahmen (EUR) | Betriebsausgaben (EUR) | Abschreibung (EUR) | Restwert (EUR) | Steuerpflichtiges Einkommen (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 30.000 | 10.000 | 30.000 | 570.000 | -10.000 |
| 2 | 30.000 | 10.000 | 28.500 | 541.500 | -8.500 |
| 3 | 30.000 | 10.000 | 27.075 | 514.425 | -7.075 |
| 4 | 30.000 | 10.000 | 25.721 | 488.704 | -5.721 |
| 5 | 30.000 | 10.000 | 24.435 | 464.269 | -4.435 |
Bedingungen der Sonderabschreibung
Die Bedingungen für die genannte Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau wurden mit dem Wachstumschancengesetz noch einmal verbessert:
- Anwendungszeitraum: Der Zeitraum für Neufälle wurde bis Ende September 2029 verlängert.
- Baukostenobergrenze: Diese wurde von 4.800 Euro pro m² auf 5.200 Euro pro m² erhöht.
- Begünstigte Herstellungs-/Anschaffungskosten: Diese wurden von 2.500 Euro pro m² auf 4.000 Euro pro m² erhöht.
Steuerliche Optimierung durch den Erwerb einer Immobilie im Privatvermögen
Ein Unternehmer kann seine Steuerlast auch dadurch mindern, dass er eine defizitäre Immobilie im Privatvermögen erwirbt und die Verluste mit seinen Entnahmen aus der Gesellschaft (z. B. GmbH) wie Gehälter verrechnet.
Beispielrechnung
Annahmen:
- Kaufpreis der Immobilie: 400.000 EUR
- Mieteinnahmen pro Jahr: 12.000 EUR
- Betriebsausgaben (ohne Abschreibung): 5.000 EUR
- Privates Einkommen (Gehalt aus GmbH): 100.000 EUR
Degressive Abschreibung:
- 5 % im ersten Jahr: 400.000 EUR * 5 % = 20.000 EUR
- 5 % des Restwertes im zweiten Jahr: 380.000 EUR * 5 % = 19.000 EUR
- Und so weiter…
Jahr 1:
| Posten | Betrag (EUR) |
|---|---|
| Mieteinnahmen | 12.000 |
| Betriebsausgaben (ohne AfA) | 5.000 |
| Abschreibung (5 %) | 20.000 |
| Gesamtaufwand | 25.000 |
| Steuerpflichtiges Einkommen | 12.000 – 25.000 = -13.000 |
| Verlustverrechnung mit Gehalt | 100.000 – 13.000 = 87.000 |
Jahr 2:
| Posten | Betrag (EUR) |
|---|---|
| Mieteinnahmen | 12.000 |
| Betriebsausgaben (ohne AfA) | 5.000 |
| Abschreibung (5 % des Restwerts) | 19.000 |
| Gesamtaufwand | 24.000 |
| Steuerpflichtiges Einkommen | 12.000 – 24.000 = -12.000 |
| Verlustverrechnung mit Gehalt | 100.000 – 12.000 = 88.000 |
Fazit
Durch die Nutzung der degressiven Abschreibungsmethoden und die Bedingungen des Wachstumschancengesetzes können Investoren erhebliche Steuervorteile erzielen. Besonders in den ersten Jahren nach dem Erwerb der Immobilie können hohe Abschreibungsbeträge geltend gemacht werden, was das steuerpflichtige Einkommen und somit die Steuerlast deutlich reduziert. Unternehmer können zudem durch den Erwerb einer defizitären Immobilie im Privatvermögen ihre Steuerlast auf Einkünfte aus ihrer Gesellschaft (z. B. GmbH-Gehälter) weiter senken, indem sie Verluste aus der Immobilie mit diesen Einkünften verrechnen.
Quellen
- Bundesregierung: Mehr Wohnungen bauen
- KPMG: Sonderabschreibung von Wohnimmobilien
- Ecovis: Neue Regelungen für Sonder-AfA im Mietwohnungsbau
Diese Änderungen sind ein klarer Vorteil für Investoren und tragen wesentlich dazu bei, den Mietwohnungsbau in Deutschland voranzutreiben.
