Heizungswechsel in Bestandsimmobilien: So gelingt die Umstellung

Warum der Heizungswechsel jetzt wichtig ist

Der Austausch einer alten Heizungsanlage ist nicht nur eine Frage der Technik – sondern auch eine strategische Entscheidung mit Blick auf Energieeffizienz, gesetzliche Vorgaben und den langfristigen Werterhalt Ihrer Immobilie. Besonders für Eigentümergemeinschaften oder Vermieter in Städten wie München ist klar: Wer jetzt plant, profitiert doppelt – durch staatliche Förderungen und durch geringere Betriebskosten in der Zukunft.

Doch wie läuft ein Heizungswechsel eigentlich ab? Welche Förderungen gibt es? Und was müssen Eigentümer konkret beachten?

Schritt 1: Ausgangslage prüfen – Ist ein Wechsel notwendig?

Bevor Maßnahmen geplant werden, steht eine grundlegende Bestandsaufnahme. Wie alt ist die Anlage? Welche Technik wird derzeit verwendet? Wie hoch ist der Verbrauch?

Typische Gründe für den Heizungswechsel:

• Die bestehende Anlage ist älter als 20 Jahre

• Der Energieverbrauch ist überdurchschnittlich hoch

• Es gibt häufige Reparaturen oder Ausfälle

• Die Heizung entspricht nicht mehr dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Ein Energieberater kann helfen, die Ausgangslage fachlich zu bewerten – und gezielt Förderoptionen aufzuzeigen.

Schritt 2: Passende Heizungsart wählen – Wärmepumpe, Gas-Hybrid oder Fernwärme?

Die Auswahl der neuen Heiztechnologie hängt stark von den Gegebenheiten des Gebäudes ab. Nicht jede Lösung ist für jede Immobilie sinnvoll – insbesondere in Altbauten muss genau geprüft werden, welche Technik realisierbar und wirtschaftlich ist.

Beliebte Optionen im Überblick:

• Wärmepumpe: Besonders effizient in gut gedämmten Gebäuden, funktioniert mit Strom. Ideal bei Flächenheizungen.

• Gas-Hybridheizung: Kombination aus Gasbrennwertgerät und regenerativer Energiequelle (z. B. Solarthermie).

• Fernwärme: Eine gute Option in Städten, wenn das Netz ausgebaut ist – wartungsarm und platzsparend.

• Pelletheizung oder Biomasse: Für größere Immobilien oder als Übergangslösung interessant – allerdings mit Lagerbedarf.

Tipp: Die Entscheidung sollte immer durch eine fundierte Wirtschaftlichkeitsberechnung gestützt werden – besonders im WEG-Kontext.

Schritt 3: Förderungen nutzen – Diese Zuschüsse und Boni gibt es

Mit dem neuen Heizungsgesetz (GEG 2024 – Das Gebäudeenergiegesetz erklärt) und den BEG-Förderungen (Bundesförderung für effiziente Gebäude) unterstützt der Staat gezielt den Austausch ineffizienter Heizungen.

Wichtige Fördermöglichkeiten:

• Basisförderung: 30 % Zuschuss bei Umstieg auf eine klimafreundliche Heizung

• Geschwindigkeitsbonus: 20 % zusätzlich, wenn der Umstieg vor 2028 erfolgt

• Einkommensbonus: 30 % extra bei einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen unter 40.000 €

• Höchstfördersatz: Maximal 70 % der förderfähigen Kosten (Obergrenze beachten!)

Förderfähige Maßnahmen sind u. a.:

• Der Austausch von Öl- oder Gasheizungen

• Der Einbau von Wärmepumpen oder Biomasseanlagen

• Die Optimierung bestehender Heizsysteme (Hydraulischer Abgleich etc.)

Tipp: Die Antragstellung erfolgt über die KfW bzw. BAFA – teilweise vor Beginn der Maßnahme notwendig!

Schritt 4: Umsetzung im WEG-Kontext – Was ist zu beachten?

Bei Eigentümergemeinschaften ist der Heizungswechsel eine Maßnahme am Gemeinschaftseigentum. Das heißt: Der Beschluss erfolgt durch die Eigentümerversammlung. Eine qualifizierte Mehrheit (mehr als 50 % der Miteigentumsanteile) ist erforderlich.

Herausforderungen und Tipps:

• Frühzeitig informieren: Eine gut aufbereitete Entscheidungsgrundlage (inkl. Angebote, Fördermodelle, Wirtschaftlichkeitsvergleich) fördert den Konsens.

• Rechtssicherer Beschluss: Die Maßnahme sollte klar formuliert und dokumentiert werden – auch im Hinblick auf spätere Streitigkeiten.

• Umlegbarkeit prüfen: Bestimmte Kosten sind auf Mieter umlegbar (§ 559 BGB) – z. B. bei Modernisierung.

Fazit: Der Heizungswechsel ist mehr als Technik – er ist ein strategischer Hebel

Ein Heizungswechsel lohnt sich – wirtschaftlich, ökologisch und langfristig. Doch nur, wenn er durchdacht, gut beraten und korrekt beantragt wird. Besonders für Eigentümer und WEGs ist die Chance jetzt groß: Durch attraktive Förderungen und neue gesetzliche Rahmenbedingungen lässt sich der Modernisierungsbedarf mit echtem Mehrwert umsetzen.

FAQ

Welche Heizungen dürfen ab 2024 noch eingebaut werden – und wo gelten Ausnahmen?

Seit dem 1. Januar 2024 gilt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG), das den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen regelt. Doch die Pflicht zur Nutzung erneuerbarer Energien ist nicht sofort überall verpflichtend – es kommt auf den Gebäudetyp und die kommunale Wärmeplanung an:

1. Neubauten in Neubaugebieten:
Hier gilt seit 2024 die Pflicht: Neue Heizungen müssen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden – z. B. Wärmepumpe, Fernwärme, Solarthermie oder Hybridheizung.

2. Neubauten außerhalb von Neubaugebieten und Bestandsgebäude:
Für diese Gebäude gilt die 65 %-Pflicht erst, wenn eine kommunale Wärmeplanung vorliegt. Der Gesetzgeber unterscheidet:

• In Städten über 100.000 Einwohner: ab 30. Juni 2026

• In kleineren Kommunen: ab 30. Juni 2028

3. Bestehende Öl- und Gasheizungen:

• Dürfen weiterhin genutzt und auch vorerst ersetzt werden.

• Ab 2029 gelten schrittweise steigende Anforderungen an den Anteil erneuerbarer Energien:

  • 15 % ab 2029

  • 30 % ab 2035

  • 60 % ab 2040

Tipp: Wer den Heizungswechsel strategisch plant, kann nicht nur Energie und CO₂ einsparen, sondern auch hohe Förderungen nutzen – bis zu 70 % der Kosten sind förderfähig.

Wie hoch ist die maximale Förderung beim Heizungswechsel?

Je nach Einkommen, Schnelligkeit und Art der neuen Heizung sind bis zu 70 % Förderung möglich. Wichtig: Die Antragstellung muss rechtzeitig erfolgen und ist teilweise vor dem Vorhabenbeginn nötig.

Wer entscheidet über den Heizungswechsel in der WEG?

Die Eigentümerversammlung beschließt Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit – je nach Maßnahmeumfang. LPE Immobilien unterstützt Sie bei der rechtssicheren Beschlussfassung.