Eine Immobilie zu besitzen, ist nicht nur ein finanzieller, sondern oft auch ein emotionaler Wert. Wer sie an die nächste Generation weitergeben möchte, steht jedoch vor einigen Herausforderungen. Ob Sie ein Haus, eine Eigentumswohnung oder mehrere Immobilien vererben möchten – es gibt viele rechtliche und steuerliche Aspekte, die Sie beachten sollten. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie Ihre Immobilie richtig vererben, Streitigkeiten vermeiden und Ihre Erben finanziell entlasten können.
Frühzeitig planen: Warum eine klare Regelung wichtig ist
Wer frühzeitig plant, kann späteren Streitigkeiten vorbeugen. Eine klare Regelung ist besonders wichtig, wenn mehrere Erben beteiligt sind. Ohne ein Testament greift die gesetzliche Erbfolge, die nicht immer den Wünschen des Erblassers entspricht.
Vorteile einer frühzeitigen Planung:
- Transparenz: Alle Erben wissen, was sie erwartet.
- Steuerliche Optimierung: Sie können Freibeträge und steuerliche Vorteile besser nutzen.
- Sicherheit: Ihre Immobilie bleibt in der Familie und wird nach Ihren Vorstellungen weitergegeben.
Die gesetzliche Erbfolge – was passiert ohne Testament?
Ohne Testament greift die gesetzliche Erbfolge (§ 1924 BGB). Sie legt fest, wer in welcher Reihenfolge erbt – unabhängig von persönlichen Beziehungen.
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Ehegatten und Kinder erben zuerst
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Sind keine Kinder vorhanden, folgen Eltern, Geschwister, Nichten/Neffen
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Pflichtteilansprüche bleiben bestehen (z. B. bei Enterbung)
Gerade bei Immobilien ist die gesetzliche Erbfolge oft problematisch – denn Immobilien lassen sich nicht einfach „aufteilen“. Die Folge sind Konflikte oder sogar Zwangsversteigerungen durch uneinige Erbengemeinschaften.
Testament oder Erbvertrag: Was ist sinnvoll?
Ein handgeschriebenes Testament reicht in vielen Fällen – solange es klar formuliert, datiert und unterschrieben ist. Bei größeren Vermögen oder Immobilien ist ein notarieller Erbvertrag ratsam. Er schafft Rechtssicherheit und verhindert spätere Streitigkeiten.
Besonderheiten:
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Testament ist einseitig widerrufbar
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Erbvertrag bindet beide Seiten – auch für die Erben
Tipp: Lassen Sie Ihr Testament regelmäßig prüfen – z. B. bei familiären Veränderungen oder Gesetzesänderungen.
Erbschaftsteuer: Freibeträge & Planung
Das Finanzamt bewertet die Immobilie nach dem aktuellen Verkehrswert. Je nach Verwandtschaftsgrad stehen Freibeträge zur Verfügung:
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner | 500.000 € |
| Kinder | 400.000 € |
| Enkelkinder | 200.000 € |
Beispiel:
Wert der Immobilie: 800.000 € → an ein Kind → 400.000 € steuerfrei → Rest wird mit 7–30 % versteuert.
Lösung: Durch gezielte Schenkungen zu Lebzeiten können Freibeträge alle 10 Jahre erneut genutzt werden – das senkt die Steuerlast deutlich.
→ Passend dazu: Spekulationsfrist bei Immobilien: Was Eigentümer wissen müssen
Schenkung zu Lebzeiten: Kontrolle behalten & Steuern sparen
Viele Eigentümer entscheiden sich dafür, die Immobilie schon zu Lebzeiten zu übertragen – mit Auflagen.
Mögliche Regelungen:
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Nießbrauchrecht: Sie behalten die Mieteinnahmen → Passend dazu: Nießbrauch im Immobilienrecht
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Wohnrecht: Sie können weiter selbst im Haus wohnen
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Rückforderungsklausel: Für den Fall, dass sich der Erbe nicht an Vereinbarungen hält
Eine Schenkung kann mit Bedacht viel Streit vermeiden – sollte aber notariell und steuerlich abgesichert sein.
Erbengemeinschaft vermeiden: Warum klare Verhältnisse wichtig sind
Wenn mehrere Erben eine Immobilie gemeinsam erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Jede Entscheidung muss einstimmig getroffen werden. Das birgt Konfliktpotenzial.
Risiken:
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Uneinigkeit über Nutzung oder Verkauf
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Blockaden bei Instandhaltung
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Gefahr der Teilungsversteigerung
Tipp: Bestimmen Sie im Testament eine konkrete Person als Erben der Immobilie. Andere können finanziell abgefunden werden – so bleibt das Haus in der Familie und der Frieden gewahrt.
Streit vermeiden – mit klarer Kommunikation und Beratung
Ein häufiger Fehler: Die Nachfolge wird verschwiegen oder aufgeschoben. Das kann teuer werden – und menschlich belasten.
Deshalb gilt:
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Sprechen Sie frühzeitig mit Ihren Erben
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Klären Sie Erwartungen, Sorgen und Wünsche
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Holen Sie sich rechtliche & steuerliche Beratung
So wird aus einem Erbe keine Belastung – sondern eine verlässliche Zukunftslösung.
FAQ zur Immobilienvererbung
Welche steuerlichen Freibeträge gelten beim Vererben einer Immobilie?
Beim Vererben von Immobilien gelten je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedliche Freibeträge. Diese bestimmen, wie viel vom Immobilienwert steuerfrei bleibt:
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Ehepartner: 500.000 €
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Kinder: 400.000 € pro Elternteil
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Enkelkinder: 200.000 €
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Entferntere Verwandte oder Nicht-Verwandte: 20.000 €
Liegt der Immobilienwert über dem jeweiligen Freibetrag, wird der übersteigende Betrag mit einem Steuersatz von 7 % bis 30 % versteuert. Eine rechtzeitige Planung – z. B. durch Schenkung zu Lebzeiten – hilft, diese Freibeträge mehrfach zu nutzen und Steuern zu sparen.
Was ist besser – eine Immobilie vererben oder verschenken?
Ob Sie eine Immobilie vererben oder bereits zu Lebzeiten verschenken, hängt von Ihren Zielen ab. Eine Schenkung zu Lebzeiten kann aus steuerlichen Gründen sinnvoll sein, weil:
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Freibeträge alle 10 Jahre neu gelten
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ein Nießbrauchrecht eingetragen werden kann (Sie behalten Nutzung & Einnahmen)
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die Nachfolge frühzeitig geregelt wird
Allerdings sollte die Entscheidung gut durchdacht und notariell abgesichert werden. Beim Vererben bleibt die Immobilie Teil des Nachlasses, was ohne klare Regelung zu Konflikten führen kann.
Wie kann ich eine Erbengemeinschaft bei Immobilien vermeiden?
Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erben. Das kann schnell zu Streit führen, da alle Entscheidungen einstimmig getroffen werden müssen. Um das zu vermeiden, sollten Sie:
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im Testament eine klare Zuweisung vornehmen (z. B. nur eine Person erbt die Immobilie)
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Ausgleichszahlungen für andere Erben festlegen
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ggf. die Immobilie zu Lebzeiten übertragen
Auch eine Teilungsversteigerung lässt sich so verhindern.
Muss man eine geerbte Immobilie versteuern?
Ja, eine geerbte Immobilie unterliegt der Erbschaftsteuer, wenn ihr Wert über dem Freibetrag liegt. Der genaue Steuerbetrag hängt vom Verkehrswert, dem Verwandtschaftsgrad und dem Steuersatz ab. Allerdings gibt es auch Ausnahmen:
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Selbstnutzung durch Ehepartner oder Kinder kann zur Steuerbefreiung führen, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind (z. B. 10 Jahre Eigennutzung).
Ein Steuerberater kann hier gezielt unterstützen.
Kann ich im Testament bestimmen, wer die Immobilie bekommt?
Ja. Ein Testament ist die beste Möglichkeit, eine Immobilie gezielt an eine Person weiterzugeben – unabhängig von der gesetzlichen Erbfolge. Wichtig dabei:
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Das Testament muss handschriftlich verfasst und unterschrieben sein.
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Ort und Datum sollten angegeben werden.
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Bei komplexen Vermögensverhältnissen ist ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag empfehlenswert.
So sichern Sie, dass Ihre Wünsche auch tatsächlich umgesetzt werden.
Welche Rolle spielt der Verkehrswert beim Vererben einer Immobilie?
Der Verkehrswert ist entscheidend für die Berechnung der Erbschaftsteuer. Er wird vom Finanzamt anhand aktueller Marktwerte geschätzt oder durch ein Gutachten belegt. Faktoren sind u. a.:
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Lage der Immobilie
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Zustand und Ausstattung
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Mieteinnahmen (bei vermieteten Objekten)
Tipp: Ein unabhängiges Wertgutachten kann helfen, den korrekten Wert zu ermitteln und ggf. eine zu hohe Steuerlast anzufechten.
Fazit: Vorausschauend planen – Sicherheit schaffen
Eine Immobilie zu vererben, ist mehr als nur ein formaler Akt. Es geht um Werte, Erinnerungen und Sicherheit für die nächste Generation. Wer frühzeitig und strategisch plant, schützt seine Familie vor Konflikten – und sichert langfristig das eigene Lebenswerk. Lassen Sie sich professionell begleiten – für ein Erbe, das wirklich ankommt.
