Beim Kauf einer Eigentumswohnung rückt eine oft übersehene, aber finanziell relevante Frage in den Fokus: Wer trägt die sogenannte Abrechnungsspitze? Also die Differenz zwischen den geleisteten Hausgeldvorauszahlungen und den tatsächlich entstandenen Kosten laut Jahresabrechnung?
Gerade beim Eigentümerwechsel entstehen hier häufig Unsicherheiten – rechtlich wie praktisch. Dieser Artikel erklärt, wer laut Gesetz haftet, wie sich Käufer und Verkäufer schützen können und worauf Sie bei der Vertragsgestaltung achten sollten.
Was ist die Abrechnungsspitze?
Die Abrechnungsspitze ist der Differenzbetrag zwischen den während des Jahres gezahlten Hausgeldvorauszahlungen und den tatsächlich entstandenen Bewirtschaftungskosten, wie sie in der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) festgehalten werden.
Je nach Kostenverlauf kann dieser Betrag positiv (Erstattung) oder negativ (Nachzahlung) ausfallen. Der Betrag wird pro Einheit und gemäß dem gültigen Verteilungsschlüssel der Gemeinschaft berechnet.
Wer ist rechtlich zahlungspflichtig?
Laut § 28 Abs. 2 WEG gilt eindeutig: Maßgeblich ist nicht, wer im Abrechnungsjahr Eigentümer war, sondern wer zum Zeitpunkt des Beschlusses über die Jahresabrechnung im Grundbuch steht.
Das heißt konkret:
-
Wird die Jahresabrechnung etwa im Mai 2025 beschlossen,
-
und steht der Käufer seit Februar 2025 im Grundbuch,
-
ist der Käufer rechtlich verpflichtet, die Abrechnungsspitze zu zahlen – auch wenn sich die Nachzahlung auf den Zeitraum bezieht, in dem der Verkäufer Eigentümer war.
Diese Praxis wurde durch ein Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 2. Dezember 2011 (Az.: V ZR 113/11) bestätigt:
„Der Erwerber haftet als neuer Wohnungseigentümer für sämtliche mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung verbundenen Zahlungsverpflichtungen.“
🔗 Zur BGH-Rechtsprechung V ZR 113/11
Praktische Lösung: Regelung im Kaufvertrag
Da die Rechtslage den neuen Eigentümer unabhängig vom Entstehungszeitraum der Kosten belastet, wird diese Konstellation in der Praxis durch vertragliche Vereinbarungen abgefangen:
Übliche Vertragsregelung:
-
Käufer und Verkäufer einigen sich, dass der Verkäufer die Abrechnungsspitze für „seine“ Besitzzeit anteilig oder vollständig trägt.
-
Die Zahlungspflicht wird vertraglich zwischen beiden Seiten geregelt, auch wenn die WEG den neuen Eigentümer als Schuldner behandelt.
-
Falls dies im Kaufvertrag fehlt, sind nachträgliche private Ausgleichszahlungen möglich – juristisch durchsetzbar ist dies jedoch nur bei vertraglicher Grundlage.
Tipp:
Bestehen Sie beim Immobilienkauf oder -verkauf auf eine klare Formulierung zur Abrechnungsspitze im Kaufvertrag. So vermeiden Sie böse Überraschungen bei der Jahresabrechnung – auf beiden Seiten.
Warum ist das Thema so wichtig?
Viele Käufer gehen davon aus, dass sie erst ab dem Übergabezeitpunkt für Kosten haften. Doch genau das ist ein Irrtum. Die Hausverwaltung handelt nicht personenbezogen, sondern einheitsbezogen – sie kennt nur den aktuellen Eigentümer laut Grundbuch.
Wenn es keine vertragliche Regelung gibt, bleibt der neue Eigentümer auf den Kosten sitzen – auch wenn diese für einen Zeitraum entstanden sind, in dem er noch gar nicht Eigentümer war.
Wann muss gezahlt werden?
Die Zahlung der Abrechnungsspitze erfolgt:
-
nach Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Jahresabrechnung,
-
in der Regel auf Anforderung durch die Hausverwaltung,
-
mit einer zahlungszielgebundenen Frist, meist 2 bis 4 Wochen.
Achtung: Erfolgt keine Zahlung durch den neuen Eigentümer, kann die WEG rechtlich gegen ihn vorgehen – unabhängig davon, ob er die Wohnung selbst bewohnt oder vermietet hat.
Fazit: Abrechnungsspitze – klare Regeln, klare Verträge
Die Rechtslage ist eindeutig – die Praxis oft nicht. Deshalb gilt:
-
Zahlungspflichtig ist der aktuelle Eigentümer, nicht der Verursacher der Kosten.
-
Vertragliche Regelungen sind unerlässlich, um faire Verhältnisse zwischen Käufer und Verkäufer zu schaffen.
-
Klären Sie das Thema frühzeitig, am besten mit Makler, Notar oder Anwalt – vor dem Notartermin.
Sie sind sich unsicher bei einer anstehenden Eigentumsübertragung?
Wir prüfen gern Ihre Vertragsentwürfe und beraten Sie zu Abrechnungsspitze, Hausgeldregelung und Eigentümerpflichten.
