Die Vermietung einer Immobilie bietet Eigentümern nicht nur eine regelmäßige Einnahmequelle, sondern auch zahlreiche steuerliche Vorteile. Viele Vermieter schöpfen diese Möglichkeiten jedoch nicht vollständig aus. Wer seine Ausgaben clever optimiert und die richtigen Regelungen kennt, kann seine Steuerlast deutlich reduzieren. Hier erfahren Sie, welche Kosten Sie steuerlich geltend machen können und welche Abschreibungsmöglichkeiten es gibt.
Disclaimer:
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine steuerrechtliche Beratung dar. Für eine individuelle steuerliche Bewertung oder Planung empfehlen wir Ihnen, einen zugelassenen Steuerberater oder Fachexperten hinzuzuziehen.
1. Abschreibung (AfA): Ein zentraler Vorteil für Vermieter
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ermöglicht es Ihnen, die Anschaffungskosten oder Herstellungskosten Ihrer Immobilie über einen festgelegten Zeitraum steuerlich abzusetzen. Für Vermieter bedeutet das: Ein Teil Ihrer Kosten kann Jahr für Jahr von der Steuer abgesetzt werden.
- Lineare Abschreibung: Wohnimmobilien, die nach dem 31.12.1924 erbaut wurden, können Sie mit 2 % jährlich über einen Zeitraum von 50 Jahren abschreiben. Für Neubauten gilt sogar eine Abschreibung von 3 % pro Jahr.
- Degressive Abschreibung: Unter bestimmten Voraussetzungen (z. B. bei Neubauten) können Sie in den ersten Jahren höhere Abschreibungsbeträge geltend machen. Das reduziert Ihre Steuerlast insbesondere in den Anfangsjahren deutlich.
Tipp: Prüfen Sie, ob Sie durch die Inanspruchnahme der degressiven Abschreibung höhere Einsparungen erzielen können. Lassen Sie sich hierbei gegebenenfalls von einem Steuerberater unterstützen.
2. Erhaltungsaufwendungen: Sanierungen steuerlich geltend machen
Alle Ausgaben, die zur Instandhaltung oder Modernisierung einer vermieteten Immobilie dienen, können steuerlich abgesetzt werden. Dazu gehören unter anderem:
- Maler- und Renovierungsarbeiten
- Austausch von Fenstern oder Heizungsanlagen
- Modernisierung von Bädern oder Böden
Wichtig: Erhaltungsaufwendungen lassen sich sofort in voller Höhe in der Steuererklärung geltend machen – im Gegensatz zu Herstellungskosten, die über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen.
Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten:
- Erhaltungsaufwand: Maßnahmen, die den bestehenden Zustand verbessern oder erhalten (z. B. neuer Anstrich).
- Herstellungskosten: Grundlegende Veränderungen, die den Wert der Immobilie erhöhen (z. B. ein Anbau oder Dachgeschossausbau).
Tipp: Planen Sie umfangreiche Modernisierungen über mehrere Jahre, um die steuerliche Belastung besser zu verteilen.
3. Werbungskosten: Diese Ausgaben können Sie absetzen
Als Vermieter können Sie viele Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Dazu gehören unter anderem:
- Darlehenszinsen: Haben Sie Ihre Immobilie finanziert, sind die Zinsen für den Immobilienkredit vollständig absetzbar.
- Nebenkosten: Grundsteuer, Gebäudeversicherungen, Müllabfuhr oder Hausmeisterkosten zählen zu den absetzbaren Nebenkosten.
- Fahrtkosten: Fahrten zu Ihrer vermieteten Immobilie, z. B. zur Kontrolle oder zur Mietersuche, können ebenfalls berücksichtigt werden.
- Maklergebühren: Kosten, die bei der Suche nach neuen Mietern entstehen, sind steuerlich absetzbar.
- Rechts- und Beratungskosten: Gebühren für Steuerberater, Anwälte oder die Erstellung von Mietverträgen können ebenfalls geltend gemacht werden.
Wichtig: Sammeln Sie alle Rechnungen und Belege, die mit Ihrer Immobilie in Verbindung stehen, um die Kosten lückenlos nachweisen zu können.
4. Steuerfreie Einnahmen durch Vermietung an Angehörige
Vermieten Sie Ihre Immobilie an Angehörige, z. B. Kinder oder Eltern, können Sie weiterhin steuerliche Vorteile nutzen, solange die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. In diesem Fall sind sämtliche Werbungskosten absetzbar.
Tipp: Liegt die Miete unter 66 %, prüft das Finanzamt, ob ein sogenanntes „Freundschaftsverhältnis“ vorliegt, und kürzt gegebenenfalls die absetzbaren Kosten.
5. Sonderabschreibungen: Förderungen für Neubauten
Wer neue Mietwohnungen baut oder erwirbt, kann unter bestimmten Voraussetzungen von zusätzlichen Sonderabschreibungen profitieren. Diese sollen den Wohnungsbau fördern und ermöglichen es Vermietern, in den ersten Jahren höhere Abschreibungen geltend zu machen.
Voraussetzungen für die Sonderabschreibung:
- Bau oder Kauf einer neuen Mietwohnung
- Einhaltung bestimmter Baukostenobergrenzen
Informieren Sie sich frühzeitig über aktuelle Fördermöglichkeiten, um diese steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen.
Fazit: Steuern sparen durch kluge Planung
Als Vermieter haben Sie zahlreiche Möglichkeiten, Ihre Steuerlast zu reduzieren. Von Abschreibungen über Erhaltungsaufwendungen bis hin zu Werbungskosten – wer die steuerlichen Vorteile kennt und nutzt, kann jährlich bares Geld sparen.
Tipp: Ein erfahrener Steuerberater kann Ihnen helfen, alle Vorteile voll auszuschöpfen und Ihre Immobilie steuerlich optimal zu bewirtschaften.
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