Eine große Sanierung ist für viele Eigentümergemeinschaften der finanzielle Ernstfall. Fassade, Dach, Tiefgarage oder Heizung – schnell stehen sechsstellige Summen im Raum. Die eigentliche Angst der Eigentümer ist dabei oft weniger die Höhe der Kosten als die Vorstellung, viel Geld zu zahlen und am Ende mit Mängeln, Streit und ohne Gewährleistung dazustehen.
Diese Sorge ist nicht unbegründet. Es gibt Gemeinschaften, die nach einer schlecht begleiteten Sanierung in der WEG mit ungeklärten Rechnungen, unvollständiger Abnahme und verlorenen Gewährleistungsansprüchen zurückbleiben. Die gute Nachricht: Baupfusch ist fast nie ein Zufall. Er entsteht an wenigen, immer gleichen Stellen im Prozess – und genau deshalb lässt er sich verhindern. Dieser Beitrag zeigt, warum Sanierungen schieflaufen, wie ein sauberer Ablauf aussieht und wie Sie als Eigentümer oder Beirat konkret vorgehen sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Baupfusch entsteht selten auf der Baustelle, sondern meist schon vorher – bei fehlendem Befund, unklarer Leistungsbeschreibung und ungeprüfter Vergabe.
- Die Abnahme ist der kritischste Moment des ganzen Projekts: Mit ihr beginnt die Gewährleistungsfrist, und die Beweislast für Mängel wechselt zur Gemeinschaft.
- Wer einen bekannten Mangel bei der Abnahme nicht schriftlich vorbehält, verliert dafür nach § 640 Abs. 3 BGB wesentliche Ansprüche.
- Der Sicherheitseinbehalt muss im Vertrag stehen – nachträglich lässt er sich nicht mehr durchsetzen.
- Bei Bauwerken beträgt die Gewährleistungsfrist nach BGB fünf Jahre. Ohne dokumentierte Abnahme läuft sie unsicher an, und niemand weiß, wann sie endet.
Warum Sanierungen schieflaufen – und wo Baupfusch wirklich entsteht
Die typischen Fehler ähneln sich über alle Gewerke und Objektgrößen hinweg. Sie liegen fast nie in der Handwerksleistung selbst, sondern in der Art, wie die Gemeinschaft das Projekt aufsetzt.
Es fehlt der Befund, nicht das Angebot
Der häufigste Ausgangsfehler: Die Gemeinschaft holt Angebote ein, bevor irgendjemand weiß, was tatsächlich kaputt ist. Ein Betrieb, der die Fassade von unten anschaut, kalkuliert das, was er sieht. Was hinter dem Putz liegt – durchfeuchtete Dämmung, korrodierte Bewehrung, eine undichte Anschlussfuge – taucht dann als Nachtrag auf, wenn das Gerüst steht und die Gemeinschaft keine Verhandlungsposition mehr hat.
Ohne fundierte Bestandsaufnahme entsteht kein realistisches Budget, sondern eine Schätzung, die im Verlauf zwangsläufig überschritten wird. Und jede Überschreitung erzeugt Druck – Druck, der später an der falschen Stelle abgebaut wird: bei der Ausführungsqualität.
Verglichen wird der Preis, nicht die Leistung
Fünf Angebote liegen auf dem Tisch, eines ist 30 Prozent günstiger. In der Versammlung fühlt sich das nach einem guten Geschäft an. Tatsächlich beschreiben die fünf Angebote oft fünf verschiedene Leistungen: unterschiedliche Dämmstärken, unterschiedliche Systeme, unterschiedlicher Umgang mit Untergrundvorbereitung, unterschiedliche Gewährleistungszusagen.
Ohne eine einheitliche, präzise Leistungsbeschreibung ist der Preisvergleich wertlos. Der günstigste Bieter ist in der Praxis häufig der, der am meisten weggelassen hat – und die Lücke später über Nachträge schließt.
Niemand ist auf der Baustelle
Kein Eigentümer und kein Beirat kann beurteilen, ob eine Abdichtung fachgerecht angeschlossen, ein Gefälle richtig ausgeführt oder eine Dämmplatte korrekt verdübelt wurde. Das ist keine Schwäche, sondern normal – dafür gibt es die Objektüberwachung, die Leistungsphase 8 der HOAI-Leistungsphasen.
Wird an dieser Stelle gespart, entstehen genau die Mängel, die man später nicht mehr sieht, weil sie verputzt, verkleidet oder überdeckt sind. Sie melden sich erst Jahre später – als Feuchteschaden, als Rissbild, als Heizkostenexplosion. Im ungünstigsten Fall wird daraus ein Sicherheitsthema: Wenn sich Betonteile lösen oder ein Bauteil nicht mehr standsicher ist, trifft die Gemeinschaft ihre Verkehrssicherungspflicht – und damit Handlungsdruck zum denkbar schlechtesten Zeitpunkt.
Die Abnahme wird zum Termin degradiert
Die Abnahme ist juristisch der wichtigste Moment des gesamten Projekts. Mit ihr wird die Schlussrechnung fällig, die Gefahr geht auf die Gemeinschaft über, die Gewährleistungsfrist beginnt – und die Beweislast dreht sich um: Bis zur Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass seine Leistung mangelfrei ist; danach muss die Gemeinschaft beweisen, dass sie es nicht ist.
Wird dieser Termin nebenbei erledigt, ohne Protokoll, ohne Fotos, ohne Mängelliste, verschenkt die Gemeinschaft ihre stärkste Position. Besonders tückisch ist § 640 Abs. 3 BGB: Wer ein Werk abnimmt, obwohl er einen Mangel kennt, verliert die wesentlichen Mängelrechte, wenn er sie sich nicht ausdrücklich bei der Abnahme vorbehält.
Das Geld ist weg, bevor die Mängel sichtbar sind
Wird die Schlussrechnung vollständig bezahlt, hat die Gemeinschaft ihr letztes Druckmittel aus der Hand gegeben. Ab diesem Moment ist sie darauf angewiesen, dass das Unternehmen freiwillig nachbessert – und im schlimmsten Fall existiert die ausführende Firma zwei Jahre später nicht mehr. Insolvenzen sind in der Bauwirtschaft keine Seltenheit; die Gewährleistungsansprüche gehen dann faktisch ins Leere.
Und die Ursache hinter allen Ursachen: Die WEG ist ein ungeübter Bauherr
Ein Bauträger vergibt jedes Jahr Dutzende Aufträge. Eine Eigentümergemeinschaft saniert ihre Fassade vielleicht einmal in dreißig Jahren. Es fehlt nicht an gutem Willen, sondern an Routine – und an einer klaren Rollenverteilung. Wer prüft die Nachträge? Wer führt das Mängelprotokoll? Wer überwacht die Verjährungsfrist in vier Jahren, wenn der heutige Beirat längst nicht mehr im Amt ist?
Kommt hinzu, dass Entscheidungen in der Gemeinschaft kollektiv fallen und Verantwortung sich dabei leicht auflöst. Genau hier liegt die eigentliche Aufgabe einer Verwaltung – und der Grund, warum die Auswahl der Hausverwaltung bei anstehenden Großmaßnahmen mehr Gewicht hat als bei jedem anderen Thema. Wer merkt, dass die eigene Verwaltung eine Großmaßnahme fachlich nicht trägt, sollte das nicht aussitzen; der Leitfaden zum Verwalterwechsel zeigt, wie ein sauberer Übergang funktioniert.
Ein Beispiel dafür, wie wenig sich die Gemeinschaft aus dieser Rolle herausnehmen kann, liefert das BGH-Urteil zur Balkonsanierung: Selbst wenn die Teilungserklärung die Erhaltungslast auf einzelne Eigentümer verlagert, bleibt die Gemeinschaft für die Durchführung zuständig.
Woran Sie das Risiko für Baupfusch früh erkennen
Manche Alarmzeichen kann jeder Eigentümer sehen, ohne Bausachverstand. Diese Signale sagen nichts über die Handwerksqualität aus – aber viel über die Qualität des Prozesses:
| Warnsignal | Was dahintersteckt |
|---|---|
| Das Angebot passt auf eine Seite | Es gibt keine Leistungsbeschreibung – der Umfang ist verhandelbar, und zwar zulasten der WEG |
| „Das machen wir dann vor Ort“ | Unklarheiten werden in die Bauphase verschoben, wo sie teuer werden |
| Hohe Anzahlung vor Baubeginn | Zahlungsplan ist nicht an den Baufortschritt gekoppelt |
| Nachträge kommen ohne schriftliche Begründung | Es fehlt eine prüfende Instanz zwischen Betrieb und Gemeinschaft |
| Der Termin heißt „Abnahme“, dauert aber 20 Minuten | Es findet keine Abnahme statt, sondern eine Übergabe |
| Niemand kann sagen, wann die Gewährleistung endet | Die Fristenkontrolle existiert nicht – der Mangel in Jahr vier bleibt an der WEG hängen |
Im schlimmsten Fall ist das ausführende Unternehmen später nicht mehr greifbar, und die Gemeinschaft bleibt auf Mängeln und Kosten sitzen. Genau das gilt es zu verhindern – und zwar am Anfang, nicht am Ende.
Der saubere Ablauf einer Großsanierung
Eine professionell begleitete Sanierung folgt klaren Schritten. Jeder einzelne davon schließt eine der oben beschriebenen Lücken.
1. Bestandsaufnahme und Gutachten
Zunächst wird der tatsächliche Zustand erfasst – bei Bedarf durch einen Sachverständigen, mit Bauteilöffnungen dort, wo der Verdacht besteht. Das schafft die Grundlage für realistische Kosten statt grober Schätzungen. Praxistipp: Nutzen Sie die jährliche Objektbegehung mit dem Beirat, um Schäden früh und mit Datum zu dokumentieren. Fotos aus dem Vorjahr sind im Streitfall bares Geld wert.
2. Sanierungskonzept und vergabereife Unterlagen
Auf Basis des Befunds entsteht ein Konzept mit einer präzisen Leistungsbeschreibung: welche Leistung, in welcher Qualität, mit welchen Materialien, in welchem Umfang. Nur so lassen sich Angebote überhaupt seriös vergleichen – und nur so ist später überhaupt feststellbar, ob das Geschuldete geliefert wurde.
3. Ausschreibung und Angebotsvergleich
Drei bis fünf Fachbetriebe geben auf identischer Grundlage Angebote ab. Verglichen werden nicht nur Endsummen, sondern Einheitspreise, Eventualpositionen, Bauzeiten und der vertragliche Umgang mit Nachträgen.
4. Beschluss und Finanzierung
Die Gemeinschaft beschließt Maßnahme und Finanzierung – aus der Erhaltungsrücklage, einer Sonderumlage oder einer Kombination. Transparenz über die Belastung pro Einheit beugt Konflikten vor. Ein tragfähiger Beschluss der Eigentümerversammlung nennt die konkrete Maßnahme, eine Kostenobergrenze und den Vergaberahmen. Ohne Beschluss darf die Verwaltung eine Großmaßnahme nicht beauftragen – was passiert, wenn sie es doch tut, lesen Sie unter Verwalter entscheidet ohne Beschluss.
5. Vergabe und Bauüberwachung
Der Auftrag wird klar geregelt vergeben: Fristen, Zahlungsplan nach Baufortschritt (§ 632a BGB), Sicherheitseinbehalt, Regelungen zu Nachträgen. Die Ausführung wird fachlich begleitet. Wer hinschaut, erkennt Probleme, solange ihre Behebung noch günstig ist.
6. Abnahme und Gewährleistung
Die Abnahme wird dokumentiert, Mängel werden im Protokoll festgehalten, Fristen zur Beseitigung gesetzt. Erst mit ordnungsgemäßer Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist verlässlich zu laufen – bei Bauwerken nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB fünf Jahre, bei wirksam vereinbarter VOB/B regelmäßig vier. Worauf es dabei im Detail ankommt, steht im Leitfaden zur Abnahme von Gemeinschaftseigentum.
Wie Sie als Eigentümer und Beirat vorgehen sollten
Sie müssen nicht Bauleiter werden. Sie müssen an fünf Stellen im Projekt die richtige Frage stellen – und an einer davon unbequem sein.
In der Versammlung: Fragen Sie nach dem Befund, nicht nach dem Preis
Wenn eine Sanierung zur Abstimmung steht, ist die erste Frage nicht „Was kostet das?“, sondern „Worauf beruht diese Zahl?“. Lassen Sie sich den schriftlichen Befund zeigen. Fragen Sie, ob die Angebote auf derselben Leistungsbeschreibung beruhen. Fragen Sie, was passiert, wenn während der Ausführung Unvorhergesehenes auftaucht – und wer das dann entscheidet.
Bekommen Sie auf diese Fragen keine belastbaren Antworten, ist die Maßnahme schlicht nicht entscheidungsreif. Das offen zu sagen, ist kein Misstrauen gegenüber der Verwaltung, sondern genau die Rolle, die Eigentümer und Verwaltungsbeirat in diesem Prozess haben. Eine gute Verwaltung wird Ihnen für die Frage dankbar sein, weil sie ihre eigene Position stärkt.
Führen Sie die Diskussion dabei sachlich und ohne Schuldzuweisungen – Sanierungsdebatten sind der häufigste Anlass für dauerhafte Zerwürfnisse in Gemeinschaften. Wie sich das vermeiden lässt, lesen Sie unter Streit in der WEG lösen.
Vor der Vergabe: Bestehen Sie auf drei Dingen im Vertrag
Alles, was Sie später an Rechten haben, entsteht im Werkvertrag – und nirgendwo sonst. Drei Punkte gehören unbedingt hinein, und sie lassen sich nachträglich nicht mehr durchsetzen:
- Ein Zahlungsplan nach Baufortschritt. Jede Rate ist an eine geprüfte, nachweislich erbrachte Leistung gekoppelt. Die letzte Rate wird erst nach Abnahme fällig.
- Ein Sicherheitseinbehalt. Üblich sind rund fünf Prozent der Auftragssumme, die erst nach vollständiger Mängelbeseitigung oder nach Ablauf der Gewährleistungsfrist ausgezahlt werden. Der Betrieb kann ihn durch eine Gewährleistungsbürgschaft ablösen – das ist fair und für die Gemeinschaft gleichwertig sicher.
- Eine geregelte Abnahme. Wer nimmt ab, in welcher Form, mit welchem Protokoll, mit welcher Frist für die Beseitigung offener Punkte.
Achten Sie außerdem darauf, ob die VOB/B vereinbart werden soll. Sie gilt nur, wenn sie ausdrücklich einbezogen wird – und verkürzt die Gewährleistung bei Bauwerken von fünf auf regelmäßig vier Jahre. Für die Gemeinschaft ist das BGB-Werkvertragsrecht meist die günstigere Ausgangslage.
Während der Bauzeit: Halten Sie Abstand, aber nicht Distanz
Beiräte, die täglich über die Baustelle laufen und Handwerkern Anweisungen geben, schaffen Haftungsprobleme statt Sicherheit. Weisungen gehören ausschließlich über die Bauüberwachung – sonst entstehen Anordnungen, für die am Ende niemand geradesteht.
Was Sie stattdessen tun sollten: regelmäßige, kurze schriftliche Berichte einfordern. Ein Bautagebuch, ein Foto-Protokoll, eine Nachtragsliste mit Status. Und bei jedem Nachtrag die eine Frage stellen, die fast immer klärend wirkt: War diese Leistung nicht Teil des Angebots – und wenn nein, warum nicht?
Bei der Abnahme: Der Termin, an dem Sie unbequem sein müssen
Nehmen Sie sich für die Abnahme Zeit, und nehmen Sie fachliche Begleitung mit. Alles, was auffällt, gehört ins Protokoll – auch Kleinigkeiten, auch Dinge, bei denen Sie unsicher sind. Ein Punkt, der im Protokoll steht und sich später als unbegründet herausstellt, kostet nichts. Ein Punkt, der fehlt, kann Sie den Anspruch kosten.
Reagieren Sie außerdem immer schriftlich und fristgerecht, wenn der Betrieb zur Abnahme auffordert. Nach § 640 Abs. 2 BGB kann ein Werk als abgenommen gelten, wenn Sie eine gesetzte angemessene Frist verstreichen lassen, ohne mindestens einen Mangel zu benennen – die sogenannte fiktive Abnahme. Schweigen ist hier die teuerste aller Optionen. Wie wichtig ein sauberes Protokoll ist, zeigt auch die Rechtsprechung zum Übergabeprotokoll.
Nach der Sanierung: Die Frist, die niemand im Kalender hat
Fünf Jahre klingen lang, bis sie vorbei sind. Sorgen Sie dafür, dass das Ende der Gewährleistungsfrist als Termin in der Verwaltung hinterlegt ist, und planen Sie etwa sechs Monate davor eine gezielte Begehung des sanierten Bauteils – idealerweise wieder mit fachlicher Begleitung.
Und halten Sie die Akte vollständig: Verträge, Nachträge, Angebote, Rechnungen, Zahlungsnachweise, Bautagebuch, Abnahmeprotokoll, Mängelanzeigen. Wenn es Jahre später zum Streit kommt, entscheidet nicht, was passiert ist, sondern was belegbar ist. Ein digitales Eigentümerportal, in dem alle Eigentümer diese Unterlagen einsehen können, ist dabei kein Komfort, sondern Risikovorsorge.
Wenn der Baupfusch schon passiert ist: Was jetzt zählt
Manchmal kommt der Rat zu spät, weil der Schaden schon da ist. Dann entscheidet die Reihenfolge der nächsten Schritte darüber, wie viel noch zu retten ist.
Zuerst dokumentieren, dann reden. Fotografieren Sie den Zustand mit Datum, halten Sie fest, wann der Mangel aufgetreten ist und wie er sich zeigt. Erst danach folgt das Gespräch mit dem Betrieb.
Mängel schriftlich rügen und eine Frist setzen. Ein Telefonat ist keine Mängelrüge. Es braucht eine schriftliche Anzeige mit Beschreibung des Mangels und einer angemessenen Frist zur Nacherfüllung. Erst wenn diese Frist fruchtlos verstreicht, entstehen die weitergehenden Rechte auf Selbstvornahme, Minderung oder Schadensersatz.
Die Verjährung im Blick behalten. Läuft die Gewährleistungsfrist ab, während man noch verhandelt, ist der Anspruch verloren. Ein selbstständiges Beweisverfahren nach den §§ 485 ff. ZPO sichert nicht nur den Befund über einen gerichtlich bestellten Sachverständigen, sondern hemmt zugleich die Verjährung – bei streitigen Bauschäden oft der wichtigste Schritt überhaupt.
Zuständig ist die Gemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer. Mängelrechte am Gemeinschaftseigentum werden von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht; ein einzelner Eigentümer kann sie in aller Regel nicht im Alleingang durchsetzen. Das bedeutet: Es braucht einen Beschluss – und der sollte früh gefasst werden, nicht kurz vor Fristablauf. Wie ein solches Verfahren gegen einen Bauträger abläuft, beschreibt der Beitrag zum Rechtsstreit gegen den Bauträger; die Grundlagen der Ansprüche erklärt der Beitrag zur Gewährleistung beim Neubau.
Beispiel aus der Praxis: Bei einer von uns begleiteten Fassadensanierung in München im Volumen von rund 2,5 Millionen Euro haben Ausschreibung, durchgehende Bauüberwachung und ein konsequenter Sicherheitseinbehalt dafür gesorgt, dass die Gemeinschaft am Ende ein mängelfreies Ergebnis und eine gesicherte Gewährleistung in der Hand hatte. Ähnlich lief es bei der Tiefgaragensanierung in Moosach – beides Maßnahmen, bei denen ein einziger übersehener Ausführungsfehler sechsstellige Folgekosten bedeutet hätte.
Häufige Fragen zu Baupfusch und Mängeln nach der Sanierung
Wer haftet, wenn die Sanierung mangelhaft ausgeführt wurde?
Grundsätzlich das ausführende Unternehmen im Rahmen der Gewährleistung – vorausgesetzt, die Abnahme wurde ordnungsgemäß durchgeführt und die Mängel wurden fristgerecht schriftlich geltend gemacht. War ein Planer oder Bauüberwacher beauftragt, kann daneben eine eigene Haftung für Planungs- oder Überwachungsfehler bestehen.
Können wir die Schlussrechnung sofort komplett bezahlen?
Davon ist ohne Sicherheiten abzuraten. Ein vertraglich vereinbarter Sicherheitseinbehalt von üblicherweise rund fünf Prozent und eine dokumentierte Abnahme schützen die Gemeinschaft, falls später Mängel auftreten. Nachträglich lässt sich ein Einbehalt nicht mehr durchsetzen.
Brauchen wir eine externe Bauüberwachung?
Bei größeren Maßnahmen ist eine fachliche Begleitung dringend zu empfehlen. Ihre Kosten liegen typischerweise im niedrigen einstelligen Prozentbereich der Bausumme und sind in der Regel gut investiert, weil sie Ausführungsfehler erkennen, solange deren Beseitigung noch günstig ist.
Was passiert, wenn wir bei der Abnahme einen Mangel übersehen?
Versteckte Mängel, die bei der Abnahme nicht erkennbar waren, bleiben über die gesamte Gewährleistungsfrist geltend zu machen. Anders ist es bei einem Mangel, den die Gemeinschaft kannte: Wird er bei der Abnahme nicht ausdrücklich vorbehalten, gehen die wesentlichen Mängelrechte nach § 640 Abs. 3 BGB verloren. Deshalb gehört jeder bekannte Punkt ins Abnahmeprotokoll.
Wie lange können wir Mängel nach einer Sanierung geltend machen?
Bei Bauwerken beträgt die Gewährleistungsfrist nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB fünf Jahre ab Abnahme. Ist die VOB/B wirksam vereinbart worden, sind es bei Bauwerken regelmäßig vier Jahre. Maßgeblich ist in beiden Fällen der Zeitpunkt der dokumentierten Abnahme – nicht die Fertigstellung und nicht die Rechnungsstellung.
Was tun, wenn der ausführende Betrieb insolvent ist?
Dann greifen die Gewährleistungsansprüche faktisch ins Leere. Genau deshalb sind Sicherheitseinbehalt oder Gewährleistungsbürgschaft so wichtig: Eine Bürgschaft bleibt auch dann werthaltig, wenn der Betrieb selbst nicht mehr existiert. Bestand zusätzlich ein Vertrag mit Planer oder Bauüberwachung, ist zu prüfen, ob dort ein Überwachungsfehler vorliegt.
Kann ein einzelner Eigentümer Mängel am Gemeinschaftseigentum selbst einklagen?
In aller Regel nicht. Mängelrechte am Gemeinschaftseigentum werden von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gebündelt durchgesetzt. Der einzelne Eigentümer sollte den Mangel deshalb schriftlich bei der Verwaltung anzeigen und auf eine Beschlussfassung hinwirken – rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistungsfrist.
Steht in Ihrer WEG eine große Sanierung an?
Eine erfahrene Verwaltung begleitet Sanierungen von der Bestandsaufnahme über die Ausschreibung bis zur Abnahme und Fristenkontrolle – und sorgt dafür, dass Ihr Geld geschützt und die Gewährleistung gesichert ist. Wir betreuen über 3.500 Wohneinheiten in München und Umgebung und steuern regelmäßig Maßnahmen im Millionenbereich. Wenn Sie wissen wollen, wie eine vorausschauende WEG-Verwaltung eine Sanierung sicher durch den Prozess führt, sprechen Sie uns an – wir setzen Sanierungen um, nicht nur auf die Tagesordnung.
Und noch ein Punkt, der oft übersehen wird: Ein dokumentierter, mängelfrei abgeschlossener Sanierungszyklus ist beim späteren Verkauf bares Geld wert. Käufer und deren Banken sehen sich Protokolle, Rücklage und Sanierungsstand heute sehr genau an – ein ungeklärter Bauschaden in der Akte drückt den erzielbaren Preis schnell deutlicher, als die saubere Ausführung gekostet hätte.
Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen nach dem Stand vom August 2026 und ersetzt keine Rechtsberatung. Vertragsgestaltung, Abnahme und Gewährleistung sollten im Einzelfall fachlich begleitet werden.
