Die Heizkostenabrechnung kommt, und die Nachzahlung ist dreistellig. Sie haben im letzten Winter nicht mehr geheizt als sonst, vielleicht sogar weniger. Trotzdem steht da eine Zahl, die Sie sich nicht erklären können – und niemand im Haus kann Ihnen sagen, woran das liegt.
Die kurze Antwort vorweg: Wer als Eigentümer Heizkosten sparen will, hat zwei Ansatzpunkte – und der kleinere liegt in der eigenen Wohnung. Den größeren Hebel hat die Gemeinschaft: eine richtig eingestellte Heizungsanlage und ein günstiger Einkauf von Fernwärme oder Gas. Darum muss sich Ihre Hausverwaltung kümmern. Der Grund dafür steckt in der Art, wie Heizkosten verteilt werden.
Das Wichtigste in Kürze
- Nur 50 bis 70 Prozent Ihrer Heizkosten hängen von Ihrem eigenen Verbrauch ab. Der Rest wird nach Wohnfläche verteilt – unabhängig davon, wie Sie heizen.
- Jedes Grad weniger Raumtemperatur spart rund 6 Prozent Heizenergie. Ihre Abrechnung sinkt aber spürbar weniger stark als Ihr Verbrauch.
- Der größte Hebel liegt meist im Heizungskeller: Eine schlecht eingestellte Anlage kostet alle Eigentümer gleichzeitig Geld.
- Gebäude ab sechs Wohneinheiten mit wassergeführter Heizung müssen ihre Anlage prüfen und optimieren lassen – ältere Anlagen bis spätestens 30. September 2027.
- Dämmung und neue Fenster wirken am stärksten, lohnen sich aber vor allem dann, wenn ohnehin saniert wird.
Wie setzen sich Ihre Heizkosten zusammen?
Ihre Heizkosten bestehen aus zwei Blöcken: den Kosten für die Energie und den Kosten für den Betrieb der Anlage. Zur Energie gehört je nach Heizung der Brennstoff – etwa Gas – oder bei Fernwärme der Preis für die gelieferte Wärme plus ein fester Grundpreis. Zum Betrieb zählen der Strom für Pumpen und Brenner, die Wartung, Messungen durch den Schornsteinfeger sowie Miete, Ablesung und Abrechnung der Zähler.
Gerade in München ist der zweite Punkt wichtiger, als viele denken: Ein großer Teil der Wohnanlagen hängt an der Fernwärme, und dort fällt der Grundpreis unabhängig davon an, wie sparsam die einzelnen Bewohner heizen.
Warum Ihre Abrechnung weniger sinkt als Ihr Verbrauch
Das ist der Punkt, an dem die meisten Spartipps scheitern: Ihre Heizkosten werden nicht vollständig nach Verbrauch verteilt. Laut § 7 Heizkostenverordnung müssen 50 bis 70 Prozent nach gemessenem Verbrauch abgerechnet werden – der Rest, die Grundkosten, geht nach Wohnfläche.
| Verbrauchskosten | Grundkosten | |
|---|---|---|
| Anteil | 50 bis 70 Prozent | 30 bis 50 Prozent |
| Verteilt nach | Ihrem gemessenen Verbrauch | Wohnfläche |
| Beeinflussbar durch Sie | ja | nein |
| Beeinflussbar durch die WEG | ja | ja |
| Enthält u. a. | Ihre Wärmeabnahme | Grundpreis, Leitungsverluste, Treppenhaus, Betriebskosten |
Beispiel: Angenommen, Ihre Heizkostenabrechnung liegt bei 1.200 Euro im Jahr, verteilt nach dem gängigen Schlüssel 70/30. Dann entfallen 840 Euro auf Ihren Verbrauch und 360 Euro auf die Grundkosten.
- Sie senken die Raumtemperatur um ein Grad und verbrauchen rund 6 Prozent weniger. Das wirkt nur auf die 840 Euro – Ihre Abrechnung sinkt um rund 50 Euro, nicht um 72.
- Die Gemeinschaft lässt die Anlage optimieren und der Verbrauch des ganzen Hauses sinkt um 10 Prozent. Dann sinken beide Blöcke – bei 1.200 Euro sind das rund 120 Euro, ohne dass Sie zu Hause irgendetwas ändern.
Genau deshalb steht in diesem Ratgeber der Heizungskeller vor dem Thermostat. Verluste der gemeinsamen Anlage – im Keller, in ungedämmten Leitungen, im überheizten Treppenhaus – zahlen Sie über die Grundkosten mit, egal wie diszipliniert Sie heizen. Wie sich das in der Gesamtabrechnung niederschlägt, zeigt der Beitrag zu den steigenden Wohnnebenkosten 2026.
Wer ist wofür zuständig?
Als Faustregel gilt: In Ihrer Wohnung sparen Sie selbst, im Heizungskeller spart die Gemeinschaft.
- Ihre Wohnung: Raumtemperatur, Lüften, Heizkörper freihalten und entlüften. Das entscheiden Sie allein.
- Gemeinschaftseigentum: Heizkessel oder Fernwärmestation, Pumpen, Leitungen und der Energieliefervertrag gehören in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in aller Regel zum Gemeinschaftseigentum. Darum kümmert sich die Hausverwaltung, größere Ausgaben beschließt die Eigentümerversammlung.
Wo genau die Grenze bei Heizkörpern und Thermostatventilen verläuft, regelt Ihre Teilungserklärung. Den Rahmen erklärt der Grundlagenartikel zu Teil- und Sondereigentum.
Was bringt beim Heizkosten sparen am meisten?
Am meisten bringen Maßnahmen an der gemeinsamen Heizungsanlage und beim Energieeinkauf – weil sie wenig kosten und für alle Wohnungen gleichzeitig wirken. Sortiert nach Wirkung im Verhältnis zum Aufwand:
Ihr Teil: So sparen Sie in Ihrer Wohnung
- Raumtemperatur bewusst wählen: Im Wohnbereich reichen meist 20 Grad, das empfiehlt auch das Umweltbundesamt. Das ist bei den meisten Thermostatköpfen etwa Stufe 3. Auf Stufe 5 zu drehen, wärmt nicht schneller – es überheizt nur.
- Stoßlüften statt Dauerkippen: Mehrmals täglich für einige Minuten die Fenster weit öffnen. Ein gekipptes Fenster über dem laufenden Heizkörper ist die teuerste Art zu lüften.
- Heizkörper freihalten und entlüften: Sofa oder Vorhang davor stauen die Wärme. Gluckert der Heizkörper oder bleibt er oben kalt, muss er entlüftet werden.
- Nicht auskühlen lassen: Räume ganz abzudrehen, spart weniger als gedacht. Die Wände kühlen aus, das Wiederaufheizen frisst die Ersparnis, und an kalten Außenwänden bildet sich schnell Schimmel.
Passend hierzu: Richtiges Lüften und Heizen: So beugen Sie Schimmel vor
Wenn Sie vermieten
Vermieten Sie Ihre Wohnung, entscheidet Ihr Mieter, wie warm er heizt – vorschreiben können Sie ihm das nicht. Ihr Hebel liegt deshalb fast vollständig in der Eigentümerversammlung. Zwei Dinge sollten Sie trotzdem erledigen: die Wohnung ordentlich ausstatten, also funktionierende Thermostatventile und dichte Fenster, und sicherstellen, dass bei fernablesbaren Zählern die monatliche Verbrauchsinformation tatsächlich bei Ihrem Mieter ankommt. Fehlt sie, darf er seinen Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen. Ob eine energetische Sanierung eine Mieterhöhung rechtfertigt, lesen Sie unter Mieterhöhung nach WEG-Sanierung.
So geht eine gute Hausverwaltung vor
Eine gute Hausverwaltung prüft Heizungsanlage und Energieverträge regelmäßig und bringt Verbesserungen von sich aus auf die Tagesordnung – nicht erst, wenn sich jemand beschwert. Diese Punkte gehören auf die Liste:
Die Anlage richtig einstellen
- Heizkurve und Vorlauftemperatur: Die Heizkurve legt fest, wie heiß das Heizwasser bei welcher Außentemperatur ist. Ist sie zu steil eingestellt, wird das ganze Haus dauerhaft überversorgt.
- Nachtabsenkung: Nachts darf die Anlage weniger heizen, solange die Wohnungen ausreichend warm bleiben.
- Pumpe und Rohrdämmung: Alte, ungeregelte Pumpen laufen ständig auf voller Leistung. Ungedämmte Rohre im Keller heizen den Keller statt der Wohnungen.
- Hydraulischer Abgleich: Dabei wird die Anlage so eingestellt, dass jeder Heizkörper genau die Wassermenge bekommt, die er braucht. Ohne Abgleich muss die ganze Anlage höher laufen, damit auch die entfernten Wohnungen warm werden.
Die Pflichtprüfung im Blick haben
Gebäude mit mindestens sechs Wohneinheiten und einer wassergeführten Heizungsanlage müssen diese einmalig prüfen und optimieren lassen; Wärmepumpen sind davon ausgenommen und unterliegen einer eigenen Betriebsprüfung. Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, sind bis zum 30. September 2027 an der Reihe, jüngere Anlagen später. Der Nachweis kann im Rahmen eines hydraulischen Abgleichs erbracht werden. Die Vorgaben stehen im Gebäudeenergiegesetz, das seit Juli 2026 als Gebäudemodernisierungsgesetz fortgeführt wird – lassen Sie den konkreten Stichtag für Ihre Anlage von Ihrer Verwaltung oder Ihrem Heizungsbetrieb bestätigen (Stand dieses Beitrags: November 2026).
Den Energieeinkauf prüfen
- Fernwärme: Der Grundpreis hängt am vereinbarten Anschlusswert, der nach einer Dämmung oft zu hoch ist. Mehr dazu im Ratgeber Fernwärme in München: Mit dem Anschlusswert den Grundpreis senken und im Überblick zur Fernwärme für WEGs in München.
- Gas: Hier kommt es auf den richtigen Zeitpunkt für einen Vertrag an, siehe Grundversorgung Gas in der WEG.
- Verbrauch vergleichen: Die Verwaltung sollte den Verbrauch über mehrere Jahre nebeneinanderlegen und Ausreißer erklären können.
Praxistipp: Fragen Sie Ihre Verwaltung, wann die Anlage zuletzt optimiert wurde. Kommt keine klare Antwort, ist das die Antwort. Sie können dann einen Antrag für die nächste Eigentümerversammlung stellen – wie das geht, steht im Beitrag Tagesordnungspunkte zur Eigentümerversammlung ergänzen.
Woran Sie erkennen, dass Ihre Heizung Geld verschwendet
- Die Wohnungen unten sind überheizt, oben wird es kaum warm.
- Heizkörper rauschen, pfeifen oder werden nur teilweise warm.
- Das Treppenhaus ist warm, obwohl dort niemand wohnt.
- Der Verbrauch steigt von Jahr zu Jahr, obwohl sich im Haus nichts verändert hat.
- Niemand kann sagen, wann die Anlage zuletzt eingestellt wurde.
Trifft einer dieser Punkte zu, lohnt sich eine Nachfrage bei der Verwaltung – genau hier können Gemeinschaften oft mit wenig Aufwand Heizkosten sparen. Wenn Sie Zweifel an Ihrer Abrechnung haben, hilft der Ratgeber Heizkostenabrechnung prüfen; was insgesamt über das Hausgeld läuft, erklärt der Grundlagenbeitrag.
Langfristig vorbeugen: Gebäude mit Plan sanieren
Dämmung und neue Fenster sind der langfristige Hebel. Sie senken den Wärmebedarf dauerhaft, müssen aber von der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Welche Maßnahme wann sinnvoll ist, zeigt ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP). Er ordnet die Maßnahmen in eine Reihenfolge, statt sie einzeln und oft in der falschen Reihenfolge zu beschließen – und er kann bei Förderungen zusätzlich ins Gewicht fallen.
Häufige Fragen zum Heizkosten sparen
Warum sinkt meine Abrechnung weniger als mein Verbrauch?
Weil nur 50 bis 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden. Der Rest wird als Grundkosten nach Wohnfläche verteilt und bleibt gleich, egal wie Sie heizen. Senken Sie Ihren Verbrauch um 6 Prozent, sinkt Ihre Abrechnung deshalb nur um etwa 4 Prozent.
Wie viel spart ein Grad weniger Raumtemperatur?
Als Faustregel spart jedes Grad weniger Raumtemperatur rund 6 Prozent Heizenergie. Bei einer Jahresabrechnung von 1.200 Euro und einem Verteilerschlüssel von 70 zu 30 sind das rund 50 Euro im Jahr.
Kann ich als Eigentümer allein einen hydraulischen Abgleich beauftragen?
Nein, nicht für die ganze Anlage. Die zentrale Heizung gehört in der Regel zum Gemeinschaftseigentum, deshalb entscheidet die Eigentümerversammlung und die Hausverwaltung setzt es um. Sie können aber beantragen, das Thema auf die Tagesordnung zu setzen.
Wer zahlt die Optimierung der Heizungsanlage?
Die Gemeinschaft, verteilt nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel – in der Regel nach Miteigentumsanteilen. Weil die Kosten meist überschaubar sind, lässt sich die Maßnahme häufig aus der laufenden Bewirtschaftung oder der Erhaltungsrücklage bestreiten, ohne Sonderumlage.
Gibt es Förderung für die Heizungsoptimierung?
Ja, über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gibt es für die Heizungsoptimierung einen Zuschuss von 15 Prozent, allerdings nur für Gebäude mit bis zu fünf Wohneinheiten – größere sind ohnehin zur Prüfung verpflichtet. Der Bonus für einen Sanierungsfahrplan wurde mit der BEG-Reform im Juli 2026 an zusätzliche Bedingungen geknüpft. Prüfen Sie die aktuellen Konditionen vor der Beauftragung beim BAFA, denn der Antrag muss vor der Auftragsvergabe gestellt werden.
Kann ich die Kosten von der Steuer absetzen?
Wer seine Wohnung selbst bewohnt, kann nach § 35c EStG 20 Prozent der Kosten energetischer Maßnahmen über drei Jahre von der Steuer abziehen, auch für eine Heizungsoptimierung. Voraussetzung ist unter anderem, dass das Gebäude älter als zehn Jahre ist. Klären Sie die Details mit Ihrem Steuerberater; dieser Hinweis ersetzt keine Steuerberatung.
Fazit
Heizkosten sparen beginnt in Ihrer Wohnung mit wenigen Handgriffen – aber es endet dort nicht. Weil ein erheblicher Teil Ihrer Abrechnung nach Wohnfläche verteilt wird, liegt der größere Hebel im Heizungskeller. Dort muss die Hausverwaltung aktiv werden, und zwar zu Beginn der Heizperiode, nicht wenn die Nachzahlung schon im Briefkasten liegt.
Wir betreuen über 4.000 Wohneinheiten in München und prüfen Heizungsanlagen, Anschlusswerte und Energieverträge, bevor die nächste Abrechnung kommt. Wenn Sie wissen möchten, wo Ihre Gemeinschaft steht, sprechen Sie uns an. Mehr zu unserer Arbeit finden Sie unter WEG-Verwaltung.
