2025 ist ein wichtiges Jahr für Immobilienbesitzer in Deutschland: Die Grundsteuerreform tritt in Kraft und bringt zahlreiche Änderungen mit sich. Doch was bedeutet das konkret für Eigentümer? Welche Auswirkungen hat die Reform auf Ihre Kosten, und wie können Sie sich darauf vorbereiten? Hier erfahren Sie alles Wichtige – einfach erklärt.
Warum wurde die Grundsteuer reformiert?
Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basierte auf jahrzehntealten Einheitswerten – in Westdeutschland von 1964 und in Ostdeutschland sogar von 1935. Diese Werte spiegeln längst nicht mehr die aktuellen Marktbedingungen wider. Das Bundesverfassungsgericht erklärte die alte Berechnung deshalb 2018 für verfassungswidrig und gab den Auftrag, eine gerechtere und transparentere Lösung zu schaffen.
Ab 2025 wird die Grundsteuer nun auf Basis neuer Bewertungsverfahren berechnet, die aktuelle Grundstückswerte, Gebäudeeigenschaften und Lage stärker berücksichtigen.
Die neue Berechnung basiert auf einem dreistufigen Modell:
- Grundstückswert und Gebäudewert: Der Wert des Grundstücks sowie die Art und Nutzung des Gebäudes werden ermittelt.
- Steuermesszahl: Dieser Wert wird mit einer Steuermesszahl multipliziert. Diese wurde im Vergleich zur alten Regelung gesenkt, um eine generelle Kostenexplosion zu vermeiden.
- Hebesatz der Kommune: Jede Gemeinde legt ihren eigenen Hebesatz fest. Dieser kann stark variieren und hat entscheidenden Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer.
Beispielrechnung (ab 2025):
- Grundstückswert: 400.000 €
- Steuermesszahl: 0,034 %
- Hebesatz: 400 %
Berechnung:
400.000 € × 0,034 % × 400 % = 544 € Grundsteuer pro Jahr
Zum Vergleich (vor der Reform):
- Einheitswert des Grundstücks (historischer Wert, z. B. 1964): 60.000 €
- Steuermesszahl: 0,35 %
- Hebesatz: 400 %
Berechnung:
60.000 € × 0,35 % × 400 % = 840 € Grundsteuer pro Jahr
In diesem Beispiel wird deutlich, dass die Reform in einigen Fällen sogar zu einer geringeren Grundsteuer führen kann – abhängig von den realen Werten und der Lage des Grundstücks. Allerdings kann es bei sehr stark gestiegenen Grundstückswerten auch zu höheren Steuerlasten kommen.
Was ändert sich konkret für Immobilienbesitzer?
Die Auswirkungen der Reform hängen von mehreren Faktoren ab:
- Aktuelle Lage des Grundstücks: In gefragten Lagen, etwa in Ballungszentren, könnten die Werte und somit die Grundsteuer steigen. In ländlichen Gegenden könnten sie hingegen sinken.
- Art der Nutzung: Wohngebäude, Gewerbeimmobilien und unbebaute Grundstücke werden unterschiedlich bewertet.
- Hebesatz der Kommune: Jede Stadt oder Gemeinde hat die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen. Dadurch kann sich die tatsächliche Steuerlast stark unterscheiden.
Was müssen Eigentümer jetzt tun?
- Grundsteuerbescheid prüfen: Viele Eigentümer haben bereits die neuen Bescheide erhalten. Es lohnt sich, diese genau zu kontrollieren. Fehler in der Berechnung oder ungenaue Angaben können zu unnötig hohen Kosten führen.
- Einspruch einlegen: Wenn Sie Fehler im Bescheid feststellen, können Sie innerhalb eines Monats Einspruch einlegen. Hierbei hilft ein Steuerberater oder Fachanwalt.
- Kommunale Hebesätze beobachten: Behalten Sie im Blick, ob Ihre Kommune die Hebesätze anpasst. Änderungen können Ihre Steuerlast direkt beeinflussen.
Wer profitiert von der Reform – und wer zahlt mehr?
Die Grundsteuerreform hat das Ziel, gerechter zu sein. Doch nicht alle profitieren davon:
- Gewinner: Eigentümer von Immobilien in weniger gefragten Lagen oder ländlichen Regionen könnten von niedrigeren Werten profitieren.
- Verlierer: Immobilienbesitzer in gefragten Stadtteilen und Großstädten müssen sich möglicherweise auf höhere Kosten einstellen.
Besonders in Metropolen wie München, Hamburg oder Berlin könnten die neuen Bewertungen für spürbare Steuererhöhungen sorgen.
Welche Auswirkungen hat die Reform auf Mieter?
Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Nebenkosten und kann weiterhin auf die Mieter umgelegt werden – allerdings nur bei Wohnraum. Gewerbemieter könnten davon ausgenommen werden, falls der Gesetzgeber weitere Änderungen beschließt.
Tipp für Vermieter: Transparenz bei der Nebenkostenabrechnung schafft Vertrauen und hilft, Konflikte zu vermeiden.
Fazit: Jetzt handeln und gut vorbereitet sein
Die Grundsteuerreform 2025 bringt deutliche Änderungen für Immobilienbesitzer. Während die neue Berechnung gerechter sein soll, könnten vor allem Eigentümer in städtischen Gebieten mit steigenden Kosten rechnen.
Unser Tipp: Prüfen Sie Ihre Bescheide genau, beobachten Sie die Entwicklungen in Ihrer Kommune und holen Sie sich bei Bedarf professionelle Unterstützung.
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