Als Vermieter in München stehen Sie früher oder später vielleicht vor der Frage: Kann ich meinen Mieter kündigen – und wenn ja, wie? Die Antwort ist nicht pauschal, denn das deutsche Mietrecht sieht einen starken Kündigungsschutz für Mieter vor. Eine Kündigung ohne triftigen Grund ist nicht möglich. In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Kündigungsarten es gibt, was das Gesetz vorschreibt und worauf Sie in der Praxis achten sollten – gerade in München, wo der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist und Gerichte entsprechend streng prüfen.
Grundlagen: Kündigungsschutz im deutschen Mietrecht
Der Kündigungsschutz für Mieter ist in Deutschland stark ausgeprägt. Das bedeutet: Eine Kündigung ist nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses zulässig, das die Nachteile für den Mieter überwiegt (§ 573 BGB). Vermieter dürfen das Mietverhältnis nicht willkürlich beenden. Es braucht einen anerkannten Kündigungsgrund – entweder für eine ordentliche Kündigung (mit Kündigungsfrist) oder eine außerordentliche, fristlose Kündigung (bei schweren Pflichtverletzungen).
In München verschärft der angespannte Wohnungsmarkt die Situation zusätzlich: Gerichte prüfen sehr genau, ob ein Kündigungsgrund wirklich vorliegt und ob die Interessen des Vermieters die sozialen Belange des Mieters rechtfertigen.
Perfekt! Hier ist der überarbeitete Abschnitt mit der neuen Struktur und vertieften Erklärungen:
Ordentliche Kündigung (mit Kündigungsfrist)
Wann ist eine ordentliche Kündigung möglich?
Die ordentliche Kündigung ist der gesetzliche Regelfall, wenn Sie als Vermieter ein Mietverhältnis beenden möchten. Anders als bei der fristlosen Kündigung müssen Sie hier gesetzliche Kündigungsfristen einhalten. Die zentrale Voraussetzung: Sie benötigen ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 573 BGB). Das bedeutet konkret: Sie können nicht einfach so kündigen, weil Sie keine Lust mehr haben oder einen anderen Mieter bevorzugen würden. Das Gesetz verlangt einen anerkannten Kündigungsgrund, der die Nachteile für den Mieter rechtfertigt.
Es gibt drei gesetzlich geregelte Kündigungsgründe für die ordentliche Kündigung. Im Folgenden erklären wir diese im Detail – damit Sie genau verstehen, welche Option in Ihrer Situation greift.
In 2 Minuten einordnen lassen, ob Ihre Miete marktgerecht ist – und welche Optionen Sie bei Neuvermietung oder Anpassung haben.
Kündigungsgrund 1: Eigenbedarf
Der Eigenbedarf ist mit Abstand der häufigste Kündigungsgrund in München. Sie können die Wohnung kündigen, wenn Sie selbst oder nahe Angehörige die Wohnung für eigene Wohnzwecke benötigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Wer gilt als naher Angehöriger?
Das Gesetz und die Rechtsprechung erkennen folgende Personen an:
- Kinder und Enkel
- Eltern und Großeltern
- Geschwister
- Nichten und Neffen
- Ehe- oder Lebenspartner
Was bedeutet „konkreter und nachvollziehbarer Bedarf“?
Sie müssen konkret darlegen, warum Sie oder die berechtigte Person die Wohnung benötigen. Abstrakte Formulierungen wie „Ich möchte näher bei der Arbeit wohnen“ reichen meist nicht aus. Sie müssen z. B. erklären:
- Wo Sie aktuell wohnen und warum diese Wohnung nicht mehr passt
- Warum gerade diese Wohnung benötigt wird (z. B. Größe, Lage, Barrierefreiheit)
- Welche konkreten Lebensumstände den Bedarf begründen (z. B. Jobwechsel, Pflege von Angehörigen, Familienzuwachs, gesundheitliche Gründe)
Wichtig: Der Eigenbedarf darf nicht nur vorgeschoben sein. Gerichte prüfen sehr genau, ob Ihr Interesse ernsthaft und vernünftig nachvollziehbar ist. Wenn Sie beispielsweise kurz nach der Kündigung die Wohnung an einen Dritten vermieten oder verkaufen, kann der Mieter Schadensersatz fordern und sogar eine Wiedereinräumung der Wohnung verlangen.
Passend hierzu: Eigenbedarfskündigung: Rechte, Pflichten und Tipps für Eigentümer & Mieter
Kündigungsgrund 2: Vertragspflichtverletzung durch den Mieter
Sie können ordentlich kündigen, wenn der Mieter schuldhaft seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht unerheblich verletzt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Das Gesetz verlangt, dass die Pflichtverletzung so schwer ist, dass Ihnen ein Festhalten am Mietvertrag nicht mehr zuzumuten ist.
Typische Beispiele für Vertragspflichtverletzungen:
- Wiederholte unpünktliche Mietzahlung: Der Mieter zahlt die Miete regelmäßig zu spät
- Unerlaubte Untervermietung: Der Mieter vermietet die Wohnung oder Teile davon ohne Ihre Zustimmung unter
- Vertragswidrige Nutzung: Z. B. gewerbliche Nutzung ohne Erlaubnis, Betreiben eines illegalen Gewerbes
- Erhebliche Störung des Hausfriedens: Wiederholte Belästigung von Nachbarn, permanenter Lärm, aggressives Verhalten
- Verwahrlosung der Wohnung: Nicht nur normale Abnutzung, sondern schwere Verschmutzung, die die Bausubstanz gefährdet oder Ungeziefer anzieht
Wichtig: Abmahnung ist meist erforderlich!
Bevor Sie wegen einer Vertragsverletzung ordentlich kündigen können, müssen Sie den Mieter in der Regel schriftlich abmahnen und ihm die Gelegenheit geben, sein Verhalten zu ändern. Nur bei besonders schweren Verstößen (z. B. grobe Beleidigung, Gewalt) kann ausnahmsweise auf eine Abmahnung verzichtet werden.
Kündigungsgrund 3: Verwertungsinteresse des Vermieters
Sie können kündigen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für Sie als Vermieter eine wirtschaftlich unzumutbare Härte darstellen würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Das ist der seltenste und am restriktivsten ausgelegte Kündigungsgrund.
Wann greift das Verwertungsinteresse?
- Sie müssen die Wohnung dringend verkaufen, um Schulden zu tilgen oder eine existenzbedrohende finanzielle Notlage abzuwenden – und der potenzielle Käufer kauft nur ohne Mieter
- Sie möchten die Wohnung kernsanieren oder umbauen, was mit bestehendem Mietverhältnis wirtschaftlich nicht darstellbar ist
- Sie planen Abriss und Neubau
Wichtig: Es reicht nicht aus, dass Sie durch einen Verkauf oder eine Sanierung mehr Geld verdienen könnten. Es muss eine echte wirtschaftliche Zwangslage oder Unzumutbarkeit vorliegen. Gerichte prüfen äußerst streng und lehnen Kündigungen wegen Verwertungsinteresse häufig ab.
Kündigungsfristen bei ordentlicher Kündigung
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Vermieter richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c BGB):
- Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
- Ab 5 Jahre Mietdauer: 6 Monate
- Ab 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate
Härtefallregelung und Widerspruchsrecht des Mieters
Selbst wenn Ihr Kündigungsgrund berechtigt ist und alle Formvorschriften eingehalten wurden, kann der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder Angehörige eine Härte bedeuten würde (§ 574 BGB).
Was gilt als Härte?
- Hohes Alter des Mieters
- Schwere Krankheit oder Behinderung
- Schwangerschaft
- Bevorstehende wichtige Prüfungen (z. B. Abitur, Examen)
- Lange Mietdauer und fehlende Aussicht auf Ersatzwohnung
In München ist die Härtefallregelung besonders relevant, weil der Wohnungsmarkt extrem angespannt ist. Gerichte berücksichtigen, dass es für Mieter sehr schwierig und teuer ist, eine vergleichbare Wohnung zu finden.
Was passiert bei einem Widerspruch?
Der Mieter muss den Widerspruch spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich erklären. Wenn er das tut, müssen Sie vor Gericht ziehen, um die Räumung durchzusetzen. Das Gericht prüft dann:
- Ist die Kündigung wirksam?
- Liegt eine Härte vor?
- Überwiegen Ihre Interessen oder die des Mieters?
Liegt eine Härte vor und überwiegt das Interesse des Mieters, kann das Gericht die Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnen oder zumindest eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr gewähren.
Wichtig: Eine Härtefallprüfung ist immer eine Einzelfallentscheidung. Gerade in München sollten Sie sich auf einen möglichen Widerspruch vorbereiten und rechtlich beraten lassen.
Ergänzend: Eigenbedarfskündigung: Das sollten Vermieter wissen!
Außerordentliche fristlose Kündigung
Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
Die außerordentliche fristlose Kündigung ist das schärfste Mittel im Mietrecht. Sie ermöglicht es Ihnen, das Mietverhältnis sofort zu beenden, ohne Kündigungsfristen abzuwarten. Dafür benötigen Sie aber einen wichtigen Grund (§ 543 BGB), der es Ihnen unzumutbar macht, das Mietverhältnis auch nur bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen.
Wichtig: Eine fristlose Kündigung ist nur gerechtfertigt, wenn:
- Ein schwerwiegender Verstoß vorliegt
- Eine Abmahnung erfolglos war (bei abmahnfähigen Verstößen)
- Ihnen das Abwarten der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist
Die Hürden sind hoch. Gerichte prüfen sehr streng, ob eine fristlose Kündigung verhältnismäßig ist. Wenn Sie zu Unrecht fristlos kündigen, bleibt das Mietverhältnis bestehen – und der Mieter kann Schadensersatz verlangen.
Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug
Der häufigste Grund für eine fristlose Kündigung ist der erhebliche Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Sie können fristlos kündigen, wenn der Mieter:
- Mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten in Rückstand ist, oder
- Über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Verzug ist, der mindestens zwei Monatsmieten entspricht
Abmahnung bei Zahlungsverzug:
Auch bei Zahlungsverzug müssen Sie in der Regel vorher abmahnen. Das Kündigungsschreiben sollte dem Mieter eine letzte Frist setzen (z. B. 1 Woche), um den Rückstand vollständig zu begleichen.
Wichtig: Schonfrist nutzen!
Wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den gesamten Rückstand plus Verzugszinsen und Ihre Anwaltskosten zahlt, wird die Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Diese sogenannte Schonfrist kann der Mieter aber nur zweimal innerhalb von zwei Jahren nutzen.
Passend dazu: Was tun bei Mietausfall? Rechte und Optionen für Vermieter
Fristlose Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzungen
Neben Zahlungsverzug können auch andere schwerwiegende Pflichtverletzungen eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Entscheidend ist, dass die Verletzung so gravierend ist, dass Ihnen ein Abwarten der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zuzumutbar ist.
Typische Fälle:
1. Erhebliche Beschädigung der Wohnung
Nicht gemeint ist normale Abnutzung oder kleine Schäden. Es geht um mutwillige oder grob fahrlässige Zerstörung (z. B. Wände einreißen, Böden zerkratzen, Sanitäranlagen demolieren).
Passend hierzu: Mieter baut eigenmächtig um
2. Nachhaltige Gesundheitsgefährdung für Nachbarn
Z. B. extreme Verwahrlosung der Wohnung (Müll, Ungeziefer, unerträglicher Geruch), die die Gesundheit anderer Bewohner gefährdet.
3. Wiederholte schwere Störung des Hausfriedens
Z. B. permanenter nächtlicher Lärm trotz mehrfacher Abmahnung, wiederholte Beleidigungen oder Bedrohungen von Nachbarn, gewalttätiges Verhalten.
4. Unerlaubte gewerbliche Nutzung mit erheblichen Auswirkungen
Z. B. Betrieb einer illegalen Werkstatt, eines Bordells, eines Drogenhandels. Normale Homeoffice-Nutzung rechtfertigt keine fristlose Kündigung.
5. Unerlaubte Untervermietung der gesamten Wohnung
Wenn der Mieter dauerhaft auszieht und die Wohnung komplett an Dritte untervermietet (ohne Ihre Zustimmung). Hier gilt in manchen Fällen die fristlose Kündigung auch rückwirkend: BGH-Urteil zur Untervermietung: Gewinnverbot bestätigt – was Vermieter jetzt wissen müssen
Abmahnung erforderlich?
In den meisten Fällen ja. Sie müssen dem Mieter die Chance geben, sein Verhalten zu ändern. Nur bei besonders schweren Verstößen (z. B. Gewalt, Straftaten in der Wohnung, schwere Gesundheitsgefährdung) können Sie ausnahmsweise ohne Abmahnung fristlos kündigen.
Besonderheiten in München: Warum es hier schwieriger ist
Der Münchner Wohnungsmarkt zählt zu den angespanntesten in Deutschland. Die Folge: Gerichte legen bei Kündigungen strengere Maßstäbe an. Einige Besonderheiten:
Eigenbedarfskündigung wird intensiv geprüft
Gerichte prüfen sehr genau, ob der Eigenbedarf wirklich besteht oder nur vorgeschoben ist. Indizien wie ein kurz nach Kündigung erfolgender Verkauf der Wohnung, widersprüchliche Angaben oder fehlende Nachweise (z. B. Arbeitgeberbescheinigung bei berufsbedingtem Umzug) können zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.
Ergänzend: BGH-Urteil 2025 zur Eigenbedarfskündigung: Was Vermieter jetzt wissen müssen
Härtefallregelung greift häufiger
Wegen der angespannten Wohnungsmarktsituation haben Mieter in München oft bessere Chancen, sich erfolgreich auf Härte zu berufen. Die Suche nach einer Ersatzwohnung ist schwierig und teuer – das wird von Gerichten berücksichtigt.
Hohe Anforderungen an die Form und Begründung
Eine nicht ordnungsgemäß begründete Kündigung ist unwirksam. In München wird besonders darauf geachtet, dass die Kündigungsgründe klar, konkret und nachvollziehbar dargelegt werden.
In 2 Minuten einordnen lassen, ob Ihre Miete marktgerecht ist – und welche Optionen Sie bei Neuvermietung oder Anpassung haben.
Besondere Situationen im Überblick
Kündigung bei Untermiete
Vermietet der Mieter ohne Erlaubnis unter, kann das ein Kündigungsgrund sein – allerdings nur, wenn die Untervermietung erheblich oder unerlaubt ist. Bei berechtigtem Interesse des Mieters (z. B. vorübergehende berufliche Abwesenheit) muss der Vermieter die Untervermietung meist dulden.
Kündigung wegen gewerblicher Nutzung
Nutzt der Mieter die Wohnung vertragswidrig gewerblich (z. B. Büro, Ferienwohnung bei Airbnb), kann das eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen. Allerdings sind heute viele Homeoffice-Tätigkeiten üblich und werden meist akzeptiert.
Kündigung bei Beschädigung der Wohnung
Erhebliche Beschädigungen können zur fristlosen Kündigung führen. Kleinere Schäden rechtfertigen meist nur eine Abmahnung und Schadensersatz.
Kündigung wegen Störung des Hausfriedens
Wiederholte erhebliche Störungen (z. B. nächtlicher Lärm, Beleidigungen, aggressives Verhalten) können zur Kündigung führen. Wichtig: Dokumentation durch Zeugen, Protokolle, evtl. Polizei.
Kündigung bei Tod des Mieters
Das Mietverhältnis endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Es geht auf die Erben über. Diese können mit gesetzlicher Frist von einem Monat kündigen. Der Vermieter kann nur unter den üblichen Voraussetzungen kündigen.
FAQ – Häufige Fragen zur Kündigung von Mietern in München
Kann ich einen Mieter ohne Grund kündigen?
Nein. Eine Kündigung ist nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses möglich, das die Interessen des Mieters überwiegt. Willkürliche Kündigungen sind gesetzlich nicht zulässig.
Wie lange dauert eine Kündigung in München?
Das hängt von der Mietdauer ab. Bei Mietverhältnissen unter 5 Jahren beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate, bei 5 bis 8 Jahren 6 Monate, ab 8 Jahren 9 Monate. Bei fristloser Kündigung entfällt die Frist, aber der Kündigungsgrund muss schwerwiegend sein.
Muss ich als Vermieter einen Nachmieter akzeptieren?
Nein, grundsätzlich nicht. Der Mieter hat nur unter bestimmten Voraussetzungen (z. B. berechtigtes Interesse an vorzeitiger Vertragsbeendigung) einen Anspruch darauf, dass Sie einen Nachmieter akzeptieren. Selbst dann müssen Sie den vorgeschlagenen Nachmieter nicht akzeptieren, wenn dieser ungeeignet ist.
Was passiert, wenn der Mieter der Kündigung widerspricht?
Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn er sich auf eine Härte berufen kann (§ 574 BGB). Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen. Dann muss der Vermieter vor Gericht die Räumung durchsetzen. Das Gericht prüft, ob die Kündigung wirksam ist und ob ein Härtefall vorliegt.
Wann brauche ich einen Anwalt für die Kündigung?
Bei Unsicherheiten über den Kündigungsgrund, komplexen Sachverhalten (z. B. Eigenbedarf bei Härtefall), fristlosen Kündigungen oder wenn der Mieter widerspricht, sollten Sie unbedingt anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Gerade in München sind Kündigungen rechtlich heikel – Fehler können teuer werden.
Kann ich die Miete erhöhen, statt zu kündigen?
Ja, eine Mieterhöhung ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich (z. B. bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel). Das kann eine Alternative zur Kündigung sein, wenn Ihnen die Rendite zu niedrig erscheint.
Ergänzend: Mieterhöhung rechtssicher umsetzen: Das sollten Vermieter wissen
Wann Sie professionelle Unterstützung brauchen
Eine Kündigung des Mieters ist rechtlich anspruchsvoll – besonders in München, wo die Rechtsprechung streng ist und der Wohnungsmarkt angespannt. Fehler können weitreichende Folgen haben: Eine unwirksame Kündigung verlängert das Mietverhältnis, Sie verlieren Zeit, und im schlimmsten Fall kann der Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen.
Unsere Empfehlung: Holen Sie sich frühzeitig fachlichen Rat. Ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt oder eine erfahrene Hausverwaltung kann Sie beraten, ob und wie eine Kündigung rechtssicher möglich ist, alle Formalien prüfen und Sie durch den Prozess begleiten.
Bei LPE Immobilien unterstützen wir Vermieter und Eigentümer in München bei allen Fragen rund um Vermietung und Mietverhältnisse. Wir prüfen Ihre Situation, bereiten Kündigungen vor, koordinieren mit Rechtsanwälten und begleiten Sie strukturiert durch den gesamten Prozess – rechtssicher, wirtschaftlich sinnvoll und persönlich betreut.
In 2 Minuten einordnen lassen, ob Ihre Miete marktgerecht ist – und welche Optionen Sie bei Neuvermietung oder Anpassung haben.
Passend hierzu: Neuvermietung einer Immobilie – wie man den richtigen Mieter findet
Fazit: Kündigung ist möglich – aber nur mit den richtigen Voraussetzungen
Eine Kündigung des Mieters ist in München möglich, wenn Sie die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen und sorgfältig vorgehen. Ob ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf, Vertragsverletzung oder fristlose Kündigung bei schweren Pflichtverletzungen – entscheidend sind ein berechtigtes Interesse, die Einhaltung aller Formvorschriften und eine saubere Dokumentation.
Gerade in München sollten Sie sich nicht auf Halbwissen verlassen: Gerichte prüfen genau, die Hürden sind hoch, und Fehler können teuer werden. Professionelle Unterstützung lohnt sich – für Ihre Rechtssicherheit und Ihren Seelenfrieden.
Sie haben Fragen zu einer geplanten Kündigung oder möchten Ihre Situation prüfen lassen? Sprechen Sie uns an – wir beraten Sie gerne persönlich und unverbindlich.
