2026 fühlt sich für viele Eigentümer nicht nach „Business as usual“ an. Gerade in München – mit hoher Nachfrage, viel Bestand und zahlreichen Mehrfamilienhäusern – verändern sich die Rahmenbedingungen an drei Stellen, die im Alltag spürbar sind: Beim Heizungstausch werden die Anforderungen strenger, die Heizkostenabrechnung wird technisch (und organisatorisch) auf neue Beine gestellt, und rechtlich bleibt die Mietpreisbremse nicht nur bestehen – sie wird in Bayern über eine neue Verordnung ausdrücklich fortgeführt.
In diesem Ratgeber finden Sie die drei wichtigsten Punkte für 2026 kompakt eingeordnet – inklusive der Frage, was Sie jetzt sinnvoll vorbereiten können: als Vermieter, als Eigentümer im Mehrfamilienhaus und als WEG.
Die 3 wichtigsten Änderungen 2026 auf einen Blick
1. Heizung & Heizkosten
In Großstädten wie München wird ab 1. Juli 2026 bei neu eingebauten Heizungen die 65%-Regel (Erneuerbare Energien) praktisch zum Maßstab. Parallel läuft bis 31. Dezember 2026 die Frist, Messgeräte für Wärme und Warmwasser auf Fernablesbarkeit umzustellen.
2. CO₂-Preis
Der nationale CO₂-Preis (Gebäude/Verkehr) wechselt 2026 von der Festpreisphase in eine Versteigerung innerhalb eines Preiskorridors von 55 bis 65 €/t CO₂. Für viele Eigentümer wird das vor allem in der Kostenplanung und in der Kommunikation rund um Heizkosten relevanter.
3. Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse läuft nicht aus: Bundesrechtlich ist sie bis 31.12.2029 verlängert. Bayern setzt das über eine neue Mieterschutzverordnung ab 1.1.2026 fort – und das betrifft München in der Praxis weiterhin bei jeder Neuvermietung im Bestand.
Heizung & Heizkosten 2026: 65-Prozent-Regel und Endspurt bei fernablesbaren Zählern
Beim „Heizungsthema“ geht es 2026 nicht nur um Technik, sondern auch um Abläufe. Entscheidend sind zwei Ebenen:
- Welche Heizung darf (neu) eingebaut werden?
- Wie wird der Verbrauch künftig sauber, digital und rechtssicher erfasst und abgerechnet?
Die 65-Prozent-Regel: Was ab Juli 2026 in München praktisch gilt
Für Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern wird der Einbau einer neuen Heizung, die mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzt, spätestens nach dem 30. Juni 2026 verbindlich. Für München heißt das ganz konkret: Wenn Sie ab dem 1. Juli 2026 eine Heizung neu einbauen, muss die Lösung die 65%-Anforderung erfüllen.
Wichtig für die Einordnung: Es geht nicht darum, bestehende Anlagen „über Nacht“ zu ersetzen. Der Effekt zeigt sich vor allem dann, wenn ohnehin ein Austausch ansteht – und dann verschieben sich die Standardoptionen deutlich.
In der Praxis werden meist diese Wege geprüft (je nach Gebäude, Nutzung und Budget):
- Wärmepumpe (häufig als Hybrid- oder Kaskadenlösung im Mehrfamilienhaus)
- Anschluss an ein Wärmenetz/Fernwärme (wenn verfügbar und wirtschaftlich darstellbar)
- Biomasse oder andere EE-konforme Systeme (stark objektabhängig)
Ob eine Lösung passt, entscheidet selten nur die Technik. In München spielen oft Schallschutz, Platz in der Heizzentrale, Netzverfügbarkeit, hydraulische Einbindung – und bei WEGs ganz besonders die Beschlussfähigkeit – eine zentrale Rolle.
Vertiefend: Gebäudeenergiegesetz (GEG) – Was es für Hauseigentümer bedeutet.
Wenn die Heizung ungeplant ausfällt: Was Sie organisatorisch absichern sollten
Im Bestand kommt der Ernstfall selten „nach Kalender“. Deshalb lohnt es sich, 2026 nicht nur technische Optionen zu kennen, sondern auch organisatorisch vorbereitet zu sein. Drei Fragen helfen, in einem Havariefall handlungsfähig zu bleiben:
- Ist es wirklich ein Havariefall? Eine klare Dokumentation durch den Fachbetrieb verhindert später Diskussionen.
- Welche Übergangslösung ist zulässig – und für welchen Zeitraum? Das ist wichtig für Zeitplan und Finanzierung.
- Welche Anschluss- oder Alternativoption ist realistisch (Wärmenetz/Fernwärme) – und in welchem Zeithorizont?
Gerade bei WEGs ist das entscheidend, weil Beschluss, Budgetierung und Umsetzung Zeit brauchen.
In München erleben wir häufig: Technisch ist eine Übergangslösung machbar – organisatorisch wird es aber eng, wenn keine belastbare Kostenschätzung, kein Variantenvergleich und keine Förder– oder Zeitlogik vorbereitet sind. Das rächt sich spätestens in der Eigentümerversammlung.
Dazu passt: Für WEGs in München kann Fernwärme eine realistische Option sein – mit eigenen Vor- und Nachteilen (Preis- und Vertragslogik, Netzverfügbarkeit, Übergabestation). Unser Beitrag „Fernwärme für WEGs in München: Dekarbonisierung beginnt im Heizungskeller“ hilft bei der Einordnung.
Heizkostenverordnung: Bis 31.12.2026 müssen Messgeräte fernablesbar sein
Die zweite Baustelle 2026 ist weniger sichtbar, aber in der Umsetzung oft aufwendiger als gedacht: die Messtechnik. Neu eingebaute Geräte müssen bereits seit Ende 2021 grundsätzlich fernablesbar sein. Für Bestandsgeräte läuft die Übergangsfrist – und bis zum 31. Dezember 2026 müssen nicht fernablesbare Zähler/Heizkostenverteiler im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung in der Regel nachgerüstet oder ersetzt werden.
Was das in der Praxis bedeutet:
- Sie brauchen eine Bestandsaufnahme: Welche Zähler/Heizkostenverteiler sind verbaut? Funk? Gateway-fähig? Welche Austauschzyklen laufen ohnehin?
- Sie brauchen einen Zeitplan, weil der Tausch in bewohnten Einheiten organisiert werden muss (Termine, Zutritt, Dokumentation).
- Sobald fernablesbare Geräte installiert sind, entstehen außerdem Informationspflichten (regelmäßige Verbrauchsinformationen) – das verändert Prozesse und Rückfragen.
Typischer Fehler in der Praxis: Der Start erfolgt erst im Herbst 2026 – und dann sind Dienstleisterkapazitäten und Terminslots knapp. Besser ist es, frühzeitig zu planen, Zuständigkeiten klar zu ziehen (Verwaltung, Messdienst, Beirat/Eigentümer) und den Ablauf realistisch zu takten.
Vertiefen: Funkablesung Pflicht ab 2027! Was WEGs und Mehrfamilienhäuser beachten müssen
CO₂-Preis 2026: Warum das in Betriebskosten und Planung spürbarer wird
Viele Eigentümer nehmen den CO₂-Preis erst wahr, wenn er sich in der Brennstoffrechnung niederschlägt. 2026 wird er nicht deshalb relevanter, weil „alles neu“ wäre – sondern weil sich die Preisbildung ändert. Das macht Kalkulation und Kommunikation anspruchsvoller, gerade in Gebäuden mit Gas- oder Ölheizung.
Was ändert sich 2026 konkret?
Im nationalen Emissionshandel für Brennstoffe (Gebäude/Verkehr) erfolgt 2026 der Übergang auf Versteigerungen in einem Preiskorridor: Mindestpreis 55 €/t CO₂, Höchstpreis 65 €/t CO₂.
Das bedeutet:
- Es gibt nicht mehr nur einen fixen Wert wie in der Festpreisphase – der Preis kann sich innerhalb des Korridors bewegen.
- Für Eigentümer steigt damit die Planungsunsicherheit leicht, insbesondere bei Gas und Öl.
Was heißt das für Vermieter und WEGs?
Im Alltag treffen zwei Ebenen aufeinander:
1) Betriebskosten / Heizkosten
Steigt der CO₂-Preis, steigen tendenziell die Brennstoffkosten. Das wirkt sich auf die Gesamtkosten aus – und damit auch auf Diskussionen rund um Verbrauch, Einsparpotenziale und energetische Maßnahmen.
2) Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter
Bei Wohngebäuden werden CO₂-Kosten nach dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz zwischen Vermieter und Mieter geteilt (vereinfacht: je schlechter die energetische Qualität, desto höher der Vermieteranteil). Für die Abrechnung ist deshalb wichtig, dass die CO₂-Komponente sauber aus den Brennstoffrechnungen herausgelesen und korrekt ausgewiesen wird.
Wenn Sie 2026 ohnehin über Heiztechnik oder energetische Schritte nachdenken, lohnt sich ein strukturierter Start über eine belastbare Entscheidungsgrundlage – nicht als „Pflicht“, sondern damit Sie Investitionen, Förderungen und Betriebskosten realistisch bewerten können.
Mietpreisbremse 2026 in München: Sie bleibt – und Bayern startet mit neuer Verordnung
Bei der Mietpreisbremse ist 2026 vor allem deshalb ein Stichjahr, weil sich zwei Dinge überlagern: die bundesrechtliche Verlängerung und die bayerische Neuverordnung. Für München heißt das: Der Rahmen bleibt – und er bleibt im Alltag relevant.
Was ändert sich 2026 konkret?
Bundesrechtlich ist die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 verlängert worden. Die Länder können sie für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per Verordnung anordnen.
Bayern hat dafür eine Neufassung der Mieterschutzverordnung erlassen, die am 1. Januar 2026 in Kraft tritt – mit Ausweitung auf mehr Kommunen, besonders im Großraum München.
Was bedeutet das für Vermieter in München?
Oft wird die Mietpreisbremse auf „10 % über Vergleichsmiete“ reduziert. In der Praxis entscheidet aber etwas anderes: Wie sauber Sie die Vergleichsmiete herleiten – und ob Ausnahmen (falls sie greifen) lückenlos dokumentiert sind.
Diese Punkte sind in der Praxis regelmäßig die entscheidenden:
- Herleitung der Miete (Mietspiegel/Begründung)
- Angaben zur Vormiete (soweit relevant)
- Nachweise über Modernisierungen
- klare, konsistente Kommunikation im Inserat und im Vertrag
Unser Verwaltungstipp für 2026: Setzen Sie auf Aktenlage statt Bauchgefühl. Ein gutes Neuvermietungs-Dossier spart später Diskussionen und reduziert rechtliche Angriffsflächen – gerade in einem Markt wie München, in dem formale Fehler schnell teuer werden.
Münchner Einordnung aus Verwaltungssicht: Was 2026 in der Praxis wirklich entscheidet
In München treffen diese drei Themen auf eine besondere Realität: hoher Kostendruck, knappe Handwerkerressourcen, viele WEG-Strukturen und ein Mietmarkt, in dem formale Fehler schnell in Konflikte oder Rückforderungen münden.
Was 2026 aus unserer Sicht den Unterschied macht, sind weniger „große Worte“, sondern saubere Vorbereitung:
Heizung ist nicht nur Technik, sondern Umsetzung
Bei WEGs scheitert ein guter Heizungstausch selten an der Idee – sondern an der Umsetzung: Variantenvergleich, Beschlusslogik, Förderstrategie, Terminplanung und Kommunikation im Haus. Wenn diese Punkte vorbereitet sind, wird die Eigentümerversammlung spürbar sachlicher – und die Umsetzung planbarer.
Abrechnung wird transparenter – und damit erklärungsbedürftiger
Fernablesbare Messtechnik ist nicht nur Komfort. Sie führt zu mehr Transparenz und häufigeren Verbrauchsinformationen – und damit auch zu mehr Rückfragen. Wer 2026 klare Prozesse aufsetzt, spart 2027 erfahrungsgemäß viele Diskussionen.
Mietrecht bleibt ein Risikofeld – besonders bei Neuvermietung
In München ist die Mietpreisbremse kein „Nice to know“, sondern Standard. Gute Vermieter sind 2026 diejenigen, die sauber dokumentieren und klar kommunizieren – nicht diejenigen, die am aggressivsten an der Miete drehen.
Kleinere zusätzliche Punkte, die 2026 mitlaufen
- Bayern weitet die Gebietskulisse aus: Die Mietpreisbremse gilt ab 1.1.2026 in mehr bayerischen Kommunen als zuvor – für Eigentümer mit Bestand im Umland oder mit weiteren Standorten kann das relevant sein.
- GEG-Reformdiskussionen: Für 2026 werden politische Anpassungen am „Heizungsgesetz“ diskutiert. Für Eigentümer heißt das: nach aktuellem Recht planen, aber Entscheidungen so aufsetzen, dass sie robust bleiben (z. B. Variantenrechnungen, Zeitpläne, Ausstiegsszenarien).
- CO₂ in der Kostenkommunikation: Wenn CO₂-Kosten steigen, steigt auch die Erklärungsbedürftigkeit gegenüber Mietern – besonders bei energetisch schwächeren Gebäuden.
Ihr nächster Schritt: 2026 aktiv steuern – bevor Fristen und Kosten Sie steuern
2026 wird nicht dadurch anstrengend, dass Regeln existieren – sondern weil viele Eigentümer zu spät reagieren: Heizungsthemen werden plötzlich dringend, Messdienst-Termine sind ausgebucht, und bei Neuvermietungen reicht ein formaler Fehler, um unnötige Angriffsfläche zu schaffen. Genau das vermeiden wir – mit klarer Planung, sauberer Dokumentation und einer Umsetzung, die in München wirklich funktioniert.
Wenn Sie 2026 nicht im „Havarie-Modus“ entscheiden wollen, schicken Sie uns jetzt die Eckdaten Ihrer Immobilie.
Für WEGs: Wenn Beschlusslogik, Budget und Umsetzung sauber zusammenlaufen sollen, finden Sie hier den Einstieg: WEG-Verwaltung in München.
Für Vermieter: Wenn Vermietung und laufende Verwaltung rechtssicher und effizient laufen sollen (inkl. sauberer Abrechnung & Kommunikation), geht’s hier weiter: Mietverwaltung & Vermietung in München.
FAQ zu den Neuerungen 2026
Ab wann gilt die 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen in München?
In Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern wird der Einbau von Heizungen mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien spätestens nach dem 30. Juni 2026 verbindlich – in der Praxis also ab 1. Juli 2026 für neu eingebaute Heizungen.
Muss ich wirklich alle Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler bis Ende 2026 tauschen?
Wenn Geräte nicht fernablesbar sind, müssen sie im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung grundsätzlich bis 31.12.2026 nachgerüstet oder ersetzt werden. Ausnahmen gibt es nur, wenn es technisch nicht möglich oder im Einzelfall unzumutbar ist – das sollte dann sauber dokumentiert werden.
Was bedeutet „fernablesbar“ für mich als Vermieter im Alltag?
Fernablesbar heißt: Ablesung ohne Wohnungsbetreten (typischerweise per Funk). Der größte Effekt liegt weniger im Gerät selbst, sondern in den Folgeprozessen: regelmäßige Verbrauchsinformationen, mehr Transparenz und dadurch meist auch mehr Rückfragen – hier helfen klare Abläufe und gute Dokumentation.
Wie verändert der CO₂-Preis 2026 meine Kosten?
2026 wechselt der nationale Emissionshandel in eine Versteigerung innerhalb eines Preiskorridors von 55 bis 65 €/t CO₂. Dadurch kann der Preis innerhalb dieses Rahmens schwanken – und Brennstoffkosten entsprechend beeinflussen.
Gilt die Mietpreisbremse 2026 weiterhin in München?
Ja. Die bundesrechtliche Grundlage ist bis 31.12.2029 verlängert. Bayern setzt das über eine Mieterschutzverordnung fort, die am 1.1.2026 in Kraft tritt – in München bleibt die Mietpreisbremse damit bei Neuvermietungen im Bestand weiterhin ein zentraler Rahmen.
