Ein Brief Ihrer Hausverwaltung kündigt an: Ab nächstem Monat steigt die Verwaltergebühr. Darf der Verwalter die Verwaltergebühren einfach so erhöhen? Die kurze Antwort vorweg: In aller Regel nicht. Eine Erhöhung der Vergütung ist eine Änderung des Verwaltervertrags – und die kann der Verwalter nicht einseitig durchsetzen. Dafür braucht es einen Beschluss der Eigentümerversammlung.
In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, wann eine Erhöhung zulässig ist, warum automatische Preisklauseln meist nicht greifen und wie Sie als Eigentümer richtig reagieren – ohne in eine Falle zu tappen.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Verwalter darf die Verwaltergebühren nicht einseitig erhöhen – eine Erhöhung ist eine Vertragsänderung.
- Für eine Erhöhung braucht es einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung.
- Automatische Preisanpassungs- oder Indexklauseln im Verwaltervertrag sind häufig unwirksam.
- Bei einer Neubestellung oder Vertragsverlängerung darf der Verwalter ein höheres Honorar anbieten – die WEG muss aber zustimmen.
- Stimmt die Gemeinschaft nicht zu, kann der Verwalter die Erhöhung nicht erzwingen; sie kann sich auch für einen Wechsel entscheiden.
Was bedeutet „Verwaltergebühr“ überhaupt?
Die Verwaltergebühr ist das Honorar, das die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Verwalter für seine Tätigkeit zahlt. Sie wird im Verwaltervertrag festgelegt – meist als monatliche Pauschale pro Einheit. Welche Leistungen damit abgedeckt sind, ergibt sich aus dem Vertrag und dem gesetzlichen Pflichtenkatalog; einen Überblick gibt unser Beitrag zu den Aufgaben der Hausverwaltung.
Der entscheidende Punkt: Der Verwaltervertrag ist ein Vertrag zwischen zwei Seiten – der Gemeinschaft und dem Verwalter. Und einen Vertrag kann keine Seite allein zu ihren Gunsten ändern. Genau hier liegt der Kern der Frage nach der Gebührenerhöhung.
Darf der Verwalter die Verwaltergebühren einseitig erhöhen?
Nein. Der Verwalter darf die Grundvergütung nicht ohne Rechtsgrundlage einseitig anheben. Eine Erhöhung der Verwaltergebühr gilt rechtlich als Änderung des Verwaltervertrags – und dafür ist grundsätzlich ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erforderlich. Ohne diesen Beschluss bleibt die alte Vergütung gültig.
Das bedeutet in der Praxis: Ein Schreiben „Wir erhöhen ab Januar“ entfaltet allein keine Wirkung. Erst wenn die Eigentümerversammlung der neuen Vergütung zustimmt, ist die Erhöhung wirksam. Über die Annahme des höheren Honorars entscheidet also die Gemeinschaft, nicht der Verwalter.
Was ist mit Preisanpassungs- und Indexklauseln im Vertrag?
Manche Verwalterverträge enthalten Klauseln, die eine automatische Erhöhung vorsehen – etwa eine jährliche Steigerung um einen festen Prozentsatz oder eine Kopplung an den Verbraucherpreisindex. Solche pauschalen Anpassungsklauseln sind nach der Rechtsprechung häufig unwirksam, weil sie die Gemeinschaft unangemessen benachteiligen.
Der Grund: Auch eine vertraglich vorgesehene automatische Anpassung umgeht im Ergebnis den Beschluss der Eigentümer. Gerichte haben pauschale jährliche Erhöhungen wiederholt gekippt. Praxistipp: Steht eine solche Klausel in Ihrem Vertrag, heißt das nicht automatisch, dass sie gilt. Lassen Sie sie im Zweifel rechtlich prüfen, bevor Sie die höhere Gebühr zahlen.
Hinweis: Dieser Ratgeber bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Ob eine konkrete Klausel wirksam ist, hängt vom Einzelfall ab. Stand: Juni 2026.
Wann ist eine Erhöhung der Verwaltergebühren zulässig?
Es gibt durchaus legitime Wege zu einer höheren Vergütung – sie führen aber immer über die Zustimmung der Gemeinschaft.
Bei Neubestellung oder Vertragsverlängerung
Läuft der Verwaltervertrag aus und steht eine Neubestellung an, darf der Verwalter ein höheres Honorar verlangen. Die Eigentümer entscheiden dann per Beschluss, ob sie dieses Angebot annehmen. Lohnend ist es, mehrere Angebote zu vergleichen – wie das geht, lesen Sie unter Verwalterbestellung mit mehreren Angeboten und in unserem Beitrag zum Verwalterwechsel in der Eigentümerversammlung: Vorstellung, Abberufung und Wahl.
Bei einer einvernehmlichen Vertragsänderung
Auch während der Laufzeit kann die Vergütung steigen – aber nur, wenn die Gemeinschaft per Beschluss einer entsprechenden Vertragsänderung zustimmt. Steigende Kosten allein zwingen niemanden zur Zustimmung; sie sind aber ein nachvollziehbares Argument, über das die Versammlung offen verhandeln kann.
Bei echten Sonderleistungen
Für Aufgaben, die über die normale Verwaltung hinausgehen – etwa die Begleitung einer großen Sanierung oder eines Rechtsstreits –, kann ein gesondertes Honorar vereinbart werden. Auch das gehört sauber in einen Beschluss oder den Vertrag, nicht in eine stille Erhöhung der Grundgebühr.
Was Eigentümer bei einer Gebührenerhöhung tun sollten
Bekommen Sie eine Erhöhung angekündigt, reagieren Sie ruhig, aber bestimmt:
- Vertrag prüfen: Schauen Sie nach, was zur Vergütung und zu möglichen Anpassungsklauseln vereinbart ist.
- Beschluss verlangen: Fragen Sie, auf welchen Beschluss sich die Erhöhung stützt. Gibt es keinen, ist sie in der Regel nicht wirksam.
- Im Beirat bündeln: Der Verwaltungsbeirat kann die Angemessenheit prüfen – siehe Wer kontrolliert die Hausverwaltung?.
- Versammlung nutzen: Setzen Sie das Thema auf die Tagesordnung und verhandeln Sie transparent. Unser Praxisleitfaden zur Eigentümerversammlung hilft bei der Vorbereitung.
- Automatische Verlängerung im Blick behalten: Prüfen Sie, ob sich Ihr Vertrag stillschweigend verlängert – mehr dazu unter automatische Verlängerung des Verwaltervertrags.
Beispiel: Eine Verwaltung schreibt, die Gebühr steige „aufgrund der allgemeinen Kostenentwicklung“ um 15 Prozent. Der Beirat fragt nach dem Beschluss – es gibt keinen. Ergebnis: Die Erhöhung ist zunächst unwirksam. Das Thema kommt auf die nächste Versammlung, wo die Eigentümer über eine moderate, begründete Anpassung abstimmen.
Häufige Fragen zur Erhöhung der Verwaltergebühren
Darf der Verwalter die Gebühren einseitig erhöhen?
Nein. Eine Erhöhung der Verwaltergebühr ist eine Änderung des Verwaltervertrags und erfordert grundsätzlich einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung. Ohne Beschluss bleibt die bisher vereinbarte Vergütung maßgeblich.
Sind automatische Erhöhungsklauseln im Verwaltervertrag wirksam?
Häufig nicht. Pauschale Preisanpassungs- oder Indexklauseln, die eine automatische Erhöhung vorsehen, gelten nach der Rechtsprechung oft als unangemessene Benachteiligung der Gemeinschaft und sind dann unwirksam. Eine Prüfung im Einzelfall ist sinnvoll.
Wie kann die Verwaltergebühr rechtmäßig steigen?
Rechtmäßig steigt die Vergütung über die Zustimmung der Eigentümer: bei einer Neubestellung oder Vertragsverlängerung, durch eine einvernehmlich beschlossene Vertragsänderung oder über ein gesondert vereinbartes Honorar für echte Sonderleistungen.
Was kann ich tun, wenn ich die Erhöhung für ungerechtfertigt halte?
Verlangen Sie den zugrunde liegenden Beschluss, prüfen Sie den Vertrag und bringen Sie das Thema über den Beirat in die Eigentümerversammlung. Lässt sich keine Einigung erzielen, kann die Gemeinschaft den Verwalter wechseln.
Muss ich die höhere Gebühr bis zur Klärung zahlen?
Liegt kein wirksamer Beschluss und keine wirksame Klausel vor, schulden die Eigentümer in der Regel nur die ursprünglich vereinbarte Vergütung. Zahlen Sie nicht vorschnell mehr, sondern lassen Sie die Grundlage der Erhöhung klären – im Zweifel rechtlich.
Transparenz statt stiller Erhöhung
Eine faire Verwaltung legt steigende Kosten offen und lässt die Eigentümer darüber abstimmen, statt sie per Brief vor vollendete Tatsachen zu stellen. Wer den Beschluss verlangt und den Vertrag kennt, behält die Kontrolle über die eigenen Hausgelder. Bei LPE Immobilien betreuen wir über 4.000 Wohneinheiten in München und stehen für nachvollziehbare, transparent kalkulierte Vergütungen. Wenn Sie mit Ihrer Verwaltung über die Gebühren im Streit liegen, lohnt ein Blick auf unsere WEG-Verwaltung und die Option eines Verwalterwechsels.
