Es fängt meistens mit Rollkoffern im Treppenhaus an. Freitagnachmittag neue Gesichter, sonntags sind sie wieder weg, und im Hausflur liegt ein Schlüsselkasten, den vorher niemand gesehen hat. Spätestens bei der nächsten Eigentümerversammlung steht der Antrag auf dem Tisch: Kurzzeitvermietung verbieten. Die Mehrheit stimmt zu, alle sind erleichtert – und wundern sich ein halbes Jahr später, warum der Beschluss vor Gericht kassiert wurde.
Die kurze Antwort vorweg: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Kurzzeitvermietung nicht per Mehrheitsbeschluss verbieten. Sie kann aber deutlich mehr, als die meisten Gemeinschaften ausschöpfen – über Gebrauchsregelungen, über Unterlassungsansprüche bei tatsächlichen Störungen und, in München, über das Zweckentfremdungsrecht. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, warum das so ist, welche Wege Ihnen offenstehen und welche Mehrheiten Sie dafür jeweils brauchen.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein einfacher Mehrheitsbeschluss kann die Kurzzeitvermietung in der WEG nicht verbieten. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 12. April 2019 klargestellt (Az. V ZR 112/18).
- Der Grund: Die kurzzeitige Vermietung zählt rechtlich zur zulässigen Wohnnutzung. Wer sie untersagen will, braucht eine Vereinbarung – also die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer.
- Per Beschluss regelbar ist dagegen der Gebrauch: Hausordnung, Ruhezeiten, Müll, Schlüssel- und Zugangsregeln, Meldepflichten gegenüber der Verwaltung.
- Konkrete Störungen muss niemand dulden. Lärm, Überbelegung oder ständige Verstöße gegen die Hausordnung begründen einen Unterlassungsanspruch – ganz unabhängig davon, ob die Vermietung als solche erlaubt ist.
- In München kommt das Zweckentfremdungsrecht obendrauf: Mehr als acht Wochen im Kalenderjahr als Ferienwohnung ist genehmigungspflichtig. Die neue Zweckentfremdungssatzung führt zusätzlich eine Registrierungspflicht für Online-Inserate ein.
Was ist Kurzzeitvermietung – und wo verläuft die Grenze zur normalen Vermietung?
Kurzzeitvermietung ist die entgeltliche Überlassung einer Wohnung an wechselnde Gäste für kurze Zeiträume – typischerweise tage- oder wochenweise, meist über Plattformen wie Airbnb, Booking oder Wimdu. Das Gegenstück ist die klassische Wohnraummiete: ein unbefristeter oder längerfristiger Mietvertrag mit einem Mieter, der dort seinen Lebensmittelpunkt hat.
Eine feste gesetzliche Stundengrenze gibt es nicht. Entscheidend sind in der Praxis drei Merkmale: die kurze Dauer des einzelnen Aufenthalts, der häufige Wechsel der Nutzer und die Beherbergungsnähe – also ob wie im Hotel möbliert, gereinigt und mit Wäsche ausgestattet vermietet wird.
Wichtig für das Verständnis: Diese Abgrenzung ist im WEG-Recht und im Zweckentfremdungsrecht nicht deckungsgleich. Für die Gemeinschaft geht es um die Frage, ob eine Nutzung noch „Wohnen“ ist. Für die Stadt München geht es darum, ob Wohnraum dem Wohnungsmarkt entzogen wird. Eine Vermietung kann also WEG-rechtlich zulässig und zugleich behördlich genehmigungspflichtig sein. Genau diese Doppelspur übersehen viele Eigentümer.
Warum reicht ein Mehrheitsbeschluss nicht aus?
Ein Mehrheitsbeschluss reicht nicht aus, weil die Gemeinschaft damit in den Kernbereich des Sondereigentums eingreifen würde – und dafür fehlt ihr schlicht die Beschlusskompetenz.
Die Systematik dahinter ist einfacher, als sie klingt. Nach § 13 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes darf jeder Eigentümer mit seinem Sondereigentum grundsätzlich verfahren, wie er möchte. Die Rechtsprechung ordnet die kurzzeitige Vermietung – auch an Feriengäste – der zulässigen Wohnnutzung zu; der BGH hat das bereits mit Urteil vom 15. Januar 2010 (Az. V ZR 72/09) so gesehen. Wenn in der Teilungserklärung also „Wohnung“ steht, ist die Ferienvermietung davon gedeckt.
Was die Gemeinschaft daran ändern will, ändert nicht den Gebrauch, sondern die Zweckbestimmung – und die ist Teil der vereinbarten Grundordnung. Abweichungen von diesem Bestand verlangen nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG eine Vereinbarung, keinen Beschluss. Genau das hat der BGH am 12. April 2019 entschieden: Selbst wenn die Gemeinschaftsordnung eine allgemeine Öffnungsklausel enthält, die Beschlüsse mit qualifizierter Mehrheit erlaubt, kann ein Verbot der Kurzzeitvermietung nur mit Zustimmung aller betroffenen Eigentümer wirksam beschlossen werden (Az. V ZR 112/18). Im entschiedenen Fall hatten 75 Prozent der Miteigentumsanteile für das Verbot gestimmt – der Beschluss war trotzdem unwirksam.
Praxistipp: Ein solcher Beschluss ist nicht automatisch nichtig, sondern in der Regel anfechtbar. Wird er nicht innerhalb eines Monats angefochten, wird er bestandskräftig. Verlassen sollten Sie sich darauf aber nicht: Wer als Verwaltung sehenden Auges einen angreifbaren Beschluss fassen lässt, produziert Kosten und Frust. Mehr dazu, was ohne saubere Beschlussgrundlage passiert, lesen Sie in unserem Beitrag dazu, wenn der Verwalter ohne Beschluss entscheidet.
Welche Wege hat die WEG wirklich? Der Überblick
Vier Instrumente stehen zur Verfügung. Sie unterscheiden sich vor allem darin, welche Mehrheit sie verlangen – und was sie leisten können.
| Instrument | Was es bewirkt | Erforderliche Mehrheit |
|---|---|---|
| Vereinbarung / Änderung der Teilungserklärung | Echtes Nutzungsverbot, wirkt auch gegen Käufer | Zustimmung aller betroffenen Eigentümer, Grundbucheintragung |
| Beschluss auf Basis einer Öffnungsklausel | Für ein Nutzungsverbot untauglich (BGH V ZR 112/18) | Auch mit qualifizierter Mehrheit nicht ausreichend |
| Hausordnung / Gebrauchsregelung | Regelt das Wie: Ruhezeiten, Müll, Zugang, Meldepflichten | Einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung |
| Unterlassungsanspruch bei Störungen | Stoppt konkrete Beeinträchtigungen im Einzelfall | Kein Beschluss nötig; Geltendmachung durch die Gemeinschaft |
Weg 1: Die Vereinbarung – wirksam, aber schwer zu bekommen
Die Vereinbarung ist das einzige Instrument, das die Kurzzeitvermietung tatsächlich verbieten kann. Sie ändert die Gemeinschaftsordnung und braucht die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer. Damit sie auch gegen einen späteren Käufer wirkt, muss sie nach § 10 Abs. 3 WEG als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch eingetragen werden. Ohne Eintragung bindet sie nur die heutigen Eigentümer – und ist nach dem nächsten Verkauf ein Stück Papier.
Ehrlich gesagt: In einer Gemeinschaft mit 40 Einheiten und einem Eigentümer, der aktiv vermietet, wird diese Zustimmung praktisch nie zustande kommen. Realistisch ist sie in kleinen Gemeinschaften, in Neubauobjekten – dort lässt sich die Regelung schon vom Bauträger in die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung aufnehmen – oder wenn ohnehin gerade über eine Anpassung verhandelt wird.
Beispiel: Eine WEG mit acht Einheiten in Haidhausen nimmt bei der Umstellung auf eine neue Gemeinschaftsordnung den Passus auf, dass eine Überlassung an wechselnde Gäste für weniger als drei Monate der Zustimmung der Verwaltung bedarf. Alle acht unterschreiben, der Notar lässt es eintragen. Das hält – auch gegenüber dem Käufer, der zwei Jahre später einzieht.
Weg 2: Hausordnung und Gebrauchsregelungen – das unterschätzte Werkzeug
Was die Gemeinschaft per einfacher Mehrheit beschließen kann, ist der ordnungsmäßige Gebrauch: § 19 Abs. 1 WEG gibt ihr diese Kompetenz, § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG nennt die Hausordnung ausdrücklich. Hier liegt mehr Spielraum, als viele Gemeinschaften nutzen.
Sinnvoll und in der Praxis durchsetzbar sind beispielsweise:
- Verbot von Schlüsselsafes und Codeschlössern an Fassade, Zaun oder im Hausflur – das betrifft das Gemeinschaftseigentum und ist regelbar.
- Pflicht, der Verwaltung eine erreichbare Ansprechperson vor Ort zu benennen.
- Konkrete Regeln zu Ruhezeiten, Nutzung von Innenhof und Dachterrasse, Müllentsorgung und Anzahl der ausgegebenen Haustürschlüssel.
- Verpflichtung, Gäste über die Hausordnung zu informieren – etwa durch Aushändigung beim Check-in.
Praxistipp: Beschließen Sie Regeln, die für alle gelten, nicht nur für die Ferienvermieter. Eine Hausordnung, die erkennbar nur eine Einheit treffen soll, ist angreifbar. „Pro Wohnung werden maximal drei Haustürschlüssel ausgegeben“ hält – „Ferienwohnungen erhalten keine Schlüssel“ hält nicht.
Weg 3: Unterlassungsanspruch bei konkreten Störungen
Hier endet die Duldungspflicht. Wer eine Wohnung kurzzeitvermieten darf, darf damit nicht das Haus belasten. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 Nr. 1 WEG in Verbindung mit § 1004 BGB können Störungen untersagt werden, die über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen.
Typische Fälle, die vor Gericht getragen haben:
- Regelmäßige nächtliche Ruhestörungen durch Gästegruppen
- Überbelegung – acht Personen in einer Zweizimmerwohnung, Matratzen im Wohnzimmer
- Dauerhaft überquellende Mülltonnen, weil die Restmüllkapazität für wöchentlichen Vollwechsel nicht ausgelegt ist
- Offen stehende Haustüren, im Umlauf befindliche Zugangscodes, beschädigte Schließanlagen
Entscheidend ist die Dokumentation. Ein Gefühl reicht nicht. Was zählt, sind datierte Vorfälle mit Uhrzeit, Beschreibung und – wo möglich – Zeugen. Führen Sie ein Störungsprotokoll, bevor Sie zum Anwalt gehen. Wie Sie Konflikte in der Gemeinschaft strukturiert angehen, bevor sie eskalieren, lesen Sie in unserem Ratgeber zum Streit in der WEG.
Passend hierzu: Lärmschutz in der WEG – was zumutbar ist und was nicht.
Zweckentfremdung in München: die zweite Ebene
Unabhängig davon, was die Gemeinschaft regelt, greift in München öffentliches Recht. Nach dem Bayerischen Zweckentfremdungsgesetz und der Münchner Zweckentfremdungssatzung liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum für mehr als acht Wochen im Kalenderjahr als Ferienwohnung genutzt wird. Darüber hinaus braucht es eine Genehmigung des Sozialreferats – die für reine Renditevermietung praktisch nicht erteilt wird.
Neu ist die Registrierungspflicht: Auf Grundlage der im April 2026 geänderten bayerischen Rechtslage muss jede Wohnung, die auf einem Online-Portal als Ferienwohnung angeboten wird, vorab beim Sozialreferat registriert werden. Die Stadt vergibt eine wohnungsbezogene Registrierungsnummer, die im Inserat anzugeben ist; die Portale melden Vermietungsdaten künftig an die Bundesnetzagentur, die Stadt kann sie abrufen. Die neue Satzung ist zum 1. August 2026 in Kraft getreten. Die technische Umsetzung der Registrierung verzögert sich laut Sozialreferat allerdings – über den genauen Starttermin informiert die Stadt gesondert. Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot können mit Bußgeldern bis zu 500.000 Euro je Verstoß geahndet werden.
Was das für Sie bedeutet: Wenn Sie als Eigentümer vermieten, ist die Frage nicht mehr, ob es auffällt – sondern wann. Und wenn Sie als Nachbar betroffen sind: Eine Anzeige beim Sozialreferat wirkt oft schneller als jede Eigentümerversammlung, weil sie an der Genehmigungsfrage ansetzt und nicht an der WEG-internen Zuständigkeit.
Vertiefen: Kurzzeitvermietung und Airbnb in München – die Regeln im Detail.
Was die Verwaltung konkret tun kann
Wenn eine Gemeinschaft das Thema regeln will, ist die Reihenfolge entscheidend. Das hat sich in der Praxis bewährt:
- Sachverhalt klären. Wer vermietet wie oft, seit wann, über welche Plattform? Screenshots der Inserate mit Datum sichern.
- Rechtslage in der eigenen Teilungserklärung prüfen. Manche Gemeinschaftsordnungen enthalten längst eine Zweckbestimmung, die eine Beherbergung ausschließt. Dann brauchen Sie keinen neuen Beschluss, sondern nur Durchsetzung.
- Das Gespräch suchen. Viele Konflikte lösen sich über Zugangs- und Müllregeln, ohne dass irgendjemand sein Geschäftsmodell aufgeben muss.
- Gebrauchsregelungen beschließen – sauber formuliert, für alle geltend, mit klarer Beschlussfassung in der Versammlung.
- Störungen dokumentieren und erst dann anwaltlich vorgehen, wenn eine belastbare Grundlage existiert.
- Zweckentfremdungsrecht prüfen und die Eigentümer offen darüber informieren, welche Pflichten sie treffen.
Eine Verwaltung, die hier nur Beschlussanträge abarbeitet, verbrennt das Vertrauen der Gemeinschaft. Wer die Rechtslage vorher einordnet, spart ein Anfechtungsverfahren. Welche Aufgaben in diesen Bereich fallen, zeigt unsere Übersicht zu den Aufgaben der Hausverwaltung.
Häufige Fragen zur Kurzzeitvermietung in der WEG
Kann eine WEG die Kurzzeitvermietung per Mehrheitsbeschluss verbieten?
Nein. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12. April 2019 (Az. V ZR 112/18) ist ein Beschluss, der die kurzzeitige Vermietung untersagt, nur wirksam, wenn alle betroffenen Wohnungseigentümer zustimmen. Auch eine allgemeine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung reicht dafür nicht aus, weil die Zweckbestimmung des Sondereigentums betroffen ist.
Was ist der Unterschied zwischen einer Vereinbarung und einem Beschluss in der WEG?
Ein Beschluss wird in der Eigentümerversammlung mit Mehrheit gefasst und regelt die laufende Verwaltung und den Gebrauch. Eine Vereinbarung ändert die Grundordnung der Gemeinschaft und verlangt die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer. Nur eine Vereinbarung – ins Grundbuch eingetragen – wirkt auch gegen spätere Käufer.
Darf die Hausordnung Ferienwohnungen benachteiligen?
Nein, eine Hausordnung darf nicht gezielt einzelne Einheiten schlechterstellen. Zulässig sind allgemeine Gebrauchsregelungen, die für alle Wohnungen gelten – etwa eine Begrenzung der ausgegebenen Haustürschlüssel, Ruhezeiten oder ein Verbot von Schlüsselsafes am Gemeinschaftseigentum. Diese Regeln treffen Kurzzeitvermieter faktisch stärker, sind aber rechtlich sauber.
Ab wann muss ich Lärm durch Feriengäste nicht mehr dulden?
Die Duldungspflicht endet, wo die Beeinträchtigung über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Wiederholte nächtliche Ruhestörungen, Überbelegung oder dauerhaft überfüllte Müllbehälter begründen einen Unterlassungsanspruch nach § 14 WEG in Verbindung mit § 1004 BGB – unabhängig davon, ob die Vermietung als solche erlaubt ist. Voraussetzung ist eine belastbare Dokumentation der Vorfälle.
Brauche ich in München eine Genehmigung für die Vermietung an Feriengäste?
Ja, sobald Sie Ihre Wohnung mehr als acht Wochen im Kalenderjahr als Ferienwohnung nutzen. Das gilt nach dem Bayerischen Zweckentfremdungsgesetz und der Münchner Zweckentfremdungssatzung. Zusätzlich wird eine Registrierungspflicht für Wohnungen eingeführt, die über Online-Portale angeboten werden. Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 500.000 Euro je Verstoß geahndet werden.
Haftet die WEG, wenn ein Eigentümer gegen das Zweckentfremdungsrecht verstößt?
Nein, das Bußgeldverfahren richtet sich gegen den vermietenden Eigentümer persönlich. Die Gemeinschaft trägt aber mittelbar Kosten – etwa für erhöhten Verschleiß am Gemeinschaftseigentum, zusätzliche Müllentsorgung oder Rechtsstreitigkeiten. Deshalb lohnt es sich, das Thema aktiv zu regeln statt auszusitzen.
Fazit: Regeln statt verbieten
Die meisten Gemeinschaften scheitern an diesem Thema, weil sie das falsche Werkzeug greifen. Ein Verbotsbeschluss fühlt sich richtig an und hält nicht. Eine durchdachte Gebrauchsregelung fühlt sich nach Kompromiss an und wirkt. Wenn Sie in Ihrer WEG etwas verändern wollen, fangen Sie bei der Teilungserklärung an, klären Sie die Zweckbestimmung – und bauen Sie darauf auf, statt darüber hinwegzubeschließen.
Und wenn es doch eskaliert: Dokumentieren Sie früh. Der Unterschied zwischen einem gewonnenen und einem verlorenen Unterlassungsverfahren ist selten die Rechtslage, sondern fast immer die Beweislage.
Unsere Erfahrung: Wer die Rechtslage vorher sauber einordnet, braucht am Ende weniger Anwälte. Wenn Sie wissen wollen, wie Ihre Gemeinschaft hier aufgestellt ist, schauen wir uns das gern mit Ihnen an – im Rahmen unserer WEG-Verwaltung oder einfach als Einschätzung vorab.
