Hausverwalter außerordentlich kündigen: Müssen Sie 6 Monate weiterzahlen?

Abberufung oder Kündigung? Warum das zwei verschiedene Dinge sind

Wenn Sie sich vom Verwalter trennen wollen, laufen im Hintergrund zwei getrennte Vorgänge ab. Wer das verwechselt, wundert sich später über eine Honorarrechnung, mit der er nicht gerechnet hat.

• Die Abberufung beendet das Amt des Verwalters – also seine Befugnis, die WEG nach außen zu vertreten, Geld zu überweisen und Beschlüsse umzusetzen. Sie wird in der Eigentümerversammlung beschlossen und ist nach § 26 Abs. 3 WEG jederzeit möglich, auch ohne Grund.
• Die Kündigung des Verwaltervertrags beendet das Vertragsverhältnis – und damit die Pflicht, das Honorar zu zahlen.

Beispiel: Stellen Sie sich den Verwalter wie einen angestellten Hausmeister vor. Sie können ihm sofort den Schlüssel und die Vollmacht abnehmen, damit er nicht mehr für Sie handelt – das ist die Abberufung. Sein Gehalt müssen Sie deshalb aber nicht automatisch sofort einstellen; dafür braucht es die Kündigung des Arbeitsverhältnisses. Genau so ist es beim Verwalter: Sie können ihn von heute auf morgen aus dem Amt nehmen – ob und wie lange Sie noch zahlen, hängt aber davon ab, wie der Vertrag endet.

Wie eine reguläre Trennung mit ordentlicher Kündigung Schritt für Schritt abläuft, lesen Sie in unserem Ratgeber Hausverwaltung kündigen.

Die 6-Monats-Regel: Was § 26 Abs. 3 WEG wirklich bedeutet

Die 6-Monats-Regel gilt für den Normalfall ohne wichtigen Grund: Berufen Sie den Verwalter ab, ohne ihm etwas vorzuwerfen, endet der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung – und bis dahin besteht der Vergütungsanspruch grundsätzlich fort.

Das Gesetz formuliert das knapp: „Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.“ Der Vertrag endet dann automatisch, ohne dass Sie zusätzlich kündigen müssen.

Beispiel: Beschließt Ihre WEG am 5. Januar die sofortige Abberufung, endet der Verwaltervertrag spätestens am 5. Juli desselben Jahres. Wichtig: Auch eine im Vertrag vereinbarte längere Restlaufzeit spielt dann keine Rolle mehr – die sechs Monate sind die gesetzliche Obergrenze.

Praxistipp: Sie zahlen in diesen sechs Monaten nicht immer das volle Honorar. Spart der abberufene Verwalter Aufwand, weil er nicht mehr für Sie tätig ist, kann sich seine Vergütung um diese „ersparten Aufwendungen“ verringern (§ 615 BGB). Es lohnt sich also, genau hinzusehen.

Diese Regel schützt den Verwalter vor einem übergangslosen Rauswurf – sie ist aber kein Freibrief. Denn sie gilt nur, wenn kein wichtiger Grund vorliegt. Wann die 6-Monats-Regel nicht greift, erklären wir gleich.

Wann können Sie den Hausverwalter außerordentlich kündigen?

Sie können den Hausverwalter außerordentlich, also fristlos, kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt – wenn Ihrer Gemeinschaft die Fortsetzung des Vertrags bis zum regulären Ende also nicht zugemutet werden kann (§ 314 BGB). In diesem Fall endet der Vertrag sofort, und für die Zeit danach entsteht kein Vergütungsanspruch mehr.

Typische wichtige Gründe aus der Praxis sind:

• dauerhaft verspätete oder fehlende Jahresabrechnungen
• wiederholte Missachtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung
• anhaltende Nichterreichbarkeit und ausbleibende Reaktionen
• unzulässige Vermischung von Gemeinschafts- und Verwaltervermögen
• nachhaltiger Vertrauensverlust durch nachweisbare Pflichtverletzungen

Entscheidet die Verwaltung wiederholt eigenmächtig über Ihren Kopf hinweg, kann auch das ein Baustein sein – mehr dazu im Beitrag Verwalter entscheidet ohne Beschluss. Reagiert die Verwaltung auf nichts mehr, hilft Ihnen unser Ratgeber Hausverwaltung reagiert nicht weiter.

Wer entscheidet, ob ein wichtiger Grund vorliegt?

Zunächst entscheidet Ihre Eigentümergemeinschaft selbst: Sie beschließt die außerordentliche Kündigung und benennt den wichtigen Grund. Ob dieser Grund am Ende auch rechtlich trägt, entscheidet im Streitfall ein Gericht – etwa wenn der Verwalter sein Resthonorar einklagt. Die Beweislast liegt dann bei Ihrer WEG. Genau deshalb ist eine lückenlose Dokumentation so wichtig.

Müssen Sie der Hausverwaltung vorher eine Frist setzen?

In den meisten Fällen ja. Liegt der wichtige Grund in einer Pflichtverletzung, müssen Sie den Verwalter nach § 314 Abs. 2 BGB vorher abmahnen oder ihm eine Frist zur Abhilfe setzen – ihm also schriftlich Gelegenheit geben, den Mangel zu beheben. Erst wenn das erfolglos bleibt, ist die fristlose Kündigung zulässig. Nur bei besonders schweren Verstößen kann die Abmahnung im Einzelfall entbehrlich sein.

Eine feste Wochen- oder Monatszahl schreibt das Gesetz dabei nicht vor: Die Frist muss „angemessen“ sein, also lang genug, um den Mangel tatsächlich beheben zu können (für eine fehlende Jahresabrechnung etwa einige Wochen). Und: Sie dürfen nicht ewig warten – die außerordentliche Kündigung müssen Sie innerhalb einer angemessenen Frist aussprechen, nachdem Sie vom Grund erfahren haben.

Hinweis: Ob ein wichtiger Grund vorliegt, ist immer eine Einzelfallentscheidung. Dieser Ratgeber ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.

Müssen Sie also wirklich 6 Monate weiterzahlen? – Nein, nicht immer

Nein. Ob und wie lange Sie weiterzahlen, hängt allein davon ab, ob ein wichtiger Grund vorliegt. Die folgende Übersicht zeigt die zwei Szenarien auf einen Blick:

Praxistipp: Lassen Sie sich von einer pauschalen Drohung mit „sechs Monaten Resthonorar“ nicht einschüchtern. Entscheidend ist, ob ein wichtiger Grund nachweisbar ist – und ob er sauber dokumentiert wurde.

So gehen Sie als WEG Schritt für Schritt vor

Schritt 1: Pflichtverletzungen lückenlos dokumentieren

Sammeln Sie nachvollziehbare Belege: Protokolle, E-Mails, Fristsetzungen, fehlende Abrechnungen, unbeantwortete Anfragen. Je lückenloser die Dokumentation, desto stabiler steht Ihr wichtiger Grund – falls es zum Streit kommt.

Schritt 2: Abmahnung mit Frist setzen

Fordern Sie den Verwalter schriftlich auf, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben, und kündigen Sie für den Fall des Scheiterns die Konsequenzen an. Diese Abmahnung ist in vielen Fällen die Voraussetzung für eine wirksame außerordentliche Kündigung.

Schritt 3: Eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen

Abberufung und Kündigung beschließen Sie in der Eigentümerversammlung – im Zweifel in einer eigens dafür einberufenen außerordentlichen Versammlung. Normalerweise lädt der Verwalter dazu ein. Tut er es nicht, können Sie ihn zwingen: Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung, muss sie einberufen werden (§ 24 Abs. 2 WEG). Die Einberufung erfolgt in Textform mit einer Frist von in der Regel mindestens drei Wochen – Details dazu in unserem Ratgeber zur Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung. Wie Sie eine Versammlung danach sauber und rechtssicher führen, zeigt unser Praxisleitfaden zur Eigentümerversammlung.

Was, wenn sich die Hausverwaltung komplett quer stellt?

Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, die Versammlung einzuberufen, sind Sie nicht machtlos. Dann darf nach § 24 Abs. 3 WEG der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats (oder sein Vertreter) oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer die Versammlung einberufen. Gibt es weder Verwalter noch Beirat, kann ein Eigentümer sich die Einberufung gerichtlich genehmigen lassen. Mehr zu Ihren Rechten in dieser Lage lesen Sie unter Keine Eigentümerversammlung: Ihre Rechte.

Muss in derselben Versammlung gleich ein neuer Verwalter gewählt werden?

Zwingend ist das nicht – aber dringend zu empfehlen. Damit Ihre WEG nicht handlungsunfähig dasteht, sollten Sie Abberufung, Kündigung und Neubestellung am besten in einer Versammlung als getrennte Tagesordnungspunkte beschließen. Bereiten Sie die Nachfolge also parallel vor und holen Sie vorab Angebote ein. Worauf es bei der Auswahl ankommt, lesen Sie unter Beste Hausverwaltung finden.

Legt der Verwalter umgekehrt von sich aus das Amt nieder, gelten eigene Regeln – nachzulesen im Beitrag Amtsniederlegung des Hausverwalters.

Sonderfall: automatische Vertragsverlängerung

Viele Verwalterverträge enthalten eine automatische Verlängerungsklausel – und genau die wird oft als Druckmittel benutzt. Die Entwarnung: Für eine WEG ist diese Klausel weit weniger bindend, als viele befürchten. Der Grund liegt in einer wichtigen Unterscheidung.

Bestellung und Vertrag sind zwei Paar Schuhe. Die Bestellung (der Beschluss, wer Verwalter ist) verlängert sich nie automatisch. Sie endet mit dem beschlossenen Zeitraum – höchstens fünf Jahre, bei der Erstbestellung höchstens drei Jahre – und für jede weitere Amtszeit braucht es einen neuen Beschluss. Der Vertrag kann sich zwar automatisch verlängern, wenn das so vereinbart ist. Ohne gültige Bestellung darf der Verwalter aber gar nicht mehr handeln, selbst wenn der Vertrag noch läuft.

Hinzu kommt: Verlängerungsklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nicht unbegrenzt zulässig. Für Verträge, die seit dem 1. März 2022 geschlossen wurden, ist eine automatische Verlängerung nur noch wirksam, wenn sie auf unbestimmte Zeit erfolgt und der Vertrag dann jederzeit mit höchstens einem Monat Frist kündbar ist (§ 309 Nr. 9 BGB). Ältere Verträge folgen noch der früheren Regelung (Verlängerung um bis zu ein Jahr, Kündigungsfrist bis zu drei Monaten). Eine zu starre Verlängerungsklausel kann also schlicht unwirksam sein.

Und selbst wenn die Klausel greift: Über allem steht § 26 Abs. 3 WEG. Sie können den Verwalter jederzeit abberufen – spätestens sechs Monate später endet der Vertrag, egal welche Verlängerung darin steht. Die automatische Verlängerung ist für Ihre WEG damit kaum die Falle, als die sie oft dargestellt wird.

Praxistipp: Regeln Sie eine Wiederbestellung und die Vertragsverlängerung möglichst im selben Beschluss und halten Sie bei einer Verlängerung ausdrücklich fest, dass damit kein Verzicht auf bestehende Pflichtverletzungen verbunden ist.

Vertiefen: Automatische Verlängerung beim Verwaltervertrag – was ist erlaubt?

Was tun, wenn die alte Hausverwaltung die Übergabe verweigert?

Die alte Verwaltung muss nach einer wirksamen Abberufung alle Unterlagen und das gesamte WEG-Vermögen herausgeben – ihre Meinung, sie sei „noch im Amt“, ändert daran nichts. Mit dem Abberufungsbeschluss endet das Amt sofort, und der neu bestellte Verwalter ist sofort handlungsbefugt. Eine etwaige Klage gegen den Beschluss hätte keine aufschiebende Wirkung: Erst wenn ein Gericht den Beschluss für ungültig erklärt, ändert sich etwas.

Rechtlich ist die Lage eindeutig. Nach § 667 BGB muss der ausgeschiedene Verwalter sämtliche Verwaltungsunterlagen – auch Originalbelege und elektronische Buchhaltungsdaten – sowie alle Konten und Gelder an die Gemeinschaft zu Händen des neuen Verwalters herausgeben, und zwar unentgeltlich. Ein Zurückbehaltungsrecht (das Recht, etwas bis zur Zahlung zurückzuhalten) hat sie dabei nicht – auch nicht wegen angeblich offener Honorare oder des Streits über den wichtigen Grund.

So setzen Sie die Übergabe durch:

1. Schriftliche Übergabeaufforderung mit Frist. Der neue Verwalter fordert die Herausgabe unter Verweis auf § 667 BGB an und legt den Nachweis seiner Bestellung bei.
2. Konten sofort sichern. Das ist beim Geld am dringendsten. Für die Bank genügt als Nachweis die öffentlich beglaubigte Niederschrift über den Bestellungsbeschluss (§ 26 Abs. 4 WEG) – damit lässt der neue Verwalter die Kontovollmacht umstellen, bevor noch Verfügungen über das Gemeinschaftskonto laufen.
3. Dritte informieren. Bank, Versicherer, Versorger und Handwerker erfahren, dass der Verwalter gewechselt hat.
4. Notfalls klagen. Bleibt die Verweigerung, ist die Herausgabeklage beim Amtsgericht am Ort der Anlage der Weg; in Eilfällen kommt eine einstweilige Verfügung in Betracht. In der Praxis bewährt sich die Stufenklage: erst Auskunft über den Bestand, dann Rechnungslegung, dann Herausgabe bzw. Zahlung. Bei Zweifeln an der Vollständigkeit können Sie zusätzlich eine eidesstattliche Versicherung verlangen (§ 260 BGB).

Praxistipp: Macht die alte Verwaltung trotz Abberufung weiter – löst Zahlungen aus oder unterschreibt Verträge –, handelt sie ohne Vertretungsmacht. Die WEG ist daran nicht gebunden, und die Verwaltung riskiert persönliche Haftung und Schadensersatz. Fassen Sie den Beschluss zur Geltendmachung des Herausgabeanspruchs am besten gleich in derselben Versammlung mit, in der Sie abberufen und neu bestellen – manche Gerichte erwarten das.

Hinweis: Die Durchsetzung im Einzelfall hängt von den konkreten Umständen ab. Dieser Ratgeber ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.

Passend hierzu: Hausverwaltung wechseln – so gelingt der Übergang

Häufige Fragen zur außerordentlichen Kündigung des Hausverwalters

Kann die WEG den Verwalter jederzeit abberufen?

Ja. Nach § 26 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer den Verwalter jederzeit per Beschluss abberufen – auch ohne Angabe eines Grundes. Davon zu unterscheiden ist die Kündigung des Verwaltervertrags, die über das Honorar entscheidet.

Müssen wir nach der Abberufung immer 6 Monate weiterzahlen?

Nein. Die 6-Monats-Regel gilt für die Abberufung ohne wichtigen Grund. Liegt ein wichtiger Grund vor und wird außerordentlich gekündigt, endet der Vertrag sofort und es besteht kein Vergütungsanspruch für die Zeit danach.

Was zählt als wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung?

Erhebliche Pflichtverletzungen, etwa dauerhaft verspätete Jahresabrechnungen, Missachtung von Beschlüssen, fehlende Erreichbarkeit oder die Vermischung von Geldern. Maßgeblich ist, ob der Gemeinschaft die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar ist. Im Streitfall entscheidet darüber ein Gericht.

Müssen wir den Verwalter vor der Kündigung abmahnen?

In den meisten Fällen ja. Liegt der wichtige Grund in einer Pflichtverletzung, ist nach § 314 Abs. 2 BGB vorher eine Abmahnung oder eine angemessene Frist zur Abhilfe nötig. Nur bei besonders schweren Verstößen kann sie im Einzelfall entbehrlich sein.

Was tun, wenn die Hausverwaltung die Eigentümerversammlung nicht einberuft?

Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer die Versammlung in Textform mit Zweck und Gründen, muss sie einberufen werden. Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, darf der Beiratsvorsitzende oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen – notfalls mit gerichtlicher Ermächtigung.

Sollten wir einen Anwalt einschalten?

Bei einer außerordentlichen Kündigung ist anwaltlicher Rat sinnvoll, vor allem wenn der Verwalter mit einer Klage auf das Resthonorar droht. So sichern Sie den Beschluss rechtlich ab und vermeiden Anfechtungsrisiken.

Fazit: Mit gutem Grund schnell handeln

Wer seinen Hausverwalter loswerden will, ist der 6-Monats-Regel nicht hilflos ausgeliefert. Bei einer Abberufung ohne Grund läuft der Vertrag bis zu sechs Monate weiter – mit einem nachweisbaren wichtigen Grund dagegen endet er sofort, ohne weiteres Honorar. Der Schlüssel liegt in der sauberen Dokumentation und im richtigen Vorgehen über die Eigentümerversammlung.

Als Hausverwaltung mit über 4.000 betreuten Wohneinheiten in München übernehmen wir Gemeinschaften regelmäßig auch kurzfristig – und begleiten Sie durch den gesamten Übergang, von der Versammlung bis zur Übergabe der Unterlagen. Wie ein reibungsloser Wechsel gelingt, erfahren Sie auf unserer Seite Hausverwaltung wechseln.