WEG Winterdienst, Hausordnung & Haftung – Verkehrssicherungspflichten richtig verstehen

Ausgangslage: Warum Winterdienst in der WEG so sensibel ist

Winterdienst sollte in einer WEG kein Nebenthema sein. Es geht darum, dass Bewohner, Besucher und Passanten die Anlage sicher nutzen können – und darum, wer im Ernstfall die Verantwortung und die Kosten trägt. In der täglichen Verwaltungspraxis sehen wir dabei immer wieder zwei typische Problemfelder:

• Unklare Zuständigkeiten, weil Hausordnung, Teilungserklärung oder Beschlüsse zu allgemein formuliert sind.
• Überforderung einzelner Bewohner, wenn ihnen der Winterdienst übertragen wird, ohne dass Organisation, Vertretung oder Ausstattung geklärt sind.

Die Folge sind häufig Spannungen in der Gemeinschaft und im Schadensfall Haftungsfragen, die alle Eigentümer betreffen können. Eine klar geregelte, bewusst gestaltete Verkehrssicherungspflicht gehört deshalb selbstverständlich zu einer verantwortungsvollen WEG-Verwaltung.

Zuständigkeiten: Wer trägt die Verkehrssicherungspflicht in der WEG?

Rechtlich gilt: Die WEG als Gemeinschaft trägt die Verantwortung für alle gemeinschaftlichen Flächen. Dazu gehören insbesondere:

• Gehwege entlang des Grundstücks
• Zuwege zu allen Eingängen
• Müllbereiche und Zufahrten
• Innenhöfe und Zuwegungen
• Außentreppen, Podeste und Rampen

Diese Verkehrssicherungspflicht umfasst drei Punkte: räumen, streuen und kontrollieren. Selbst wenn die WEG Aufgaben an Bewohner oder ein Unternehmen überträgt, bleibt sie rechtlich in der Verantwortung, für eine ordnungsgemäße Ausführung zu sorgen.

Passend hierzu: Teilungserklärung – das rechtliche Herzstück der WEG

Praxistipp von LPE

In gut geführten Gemeinschaften ist nicht nur geregelt, wer räumt, sondern auch, wer kontrolliert, ob die Regelung funktioniert. Wir empfehlen, Zuständigkeiten im Protokoll der Eigentümerversammlung klar zu benennen und mit der Hausordnung zu verzahnen.

Organisationsmodelle: Bewohner oder professioneller Winterdienst?

Grundsätzlich gibt es zwei Modelle, die in WEGs üblich sind. Beide sind zulässig – aber nicht gleich sicher.

Professioneller Winterdienst – die belastbare Lösung

Für die meisten Eigentümergemeinschaften ist ein professioneller Winterdienst die stabilste Lösung.

Ein guter Dienstleister:

• arbeitet nach festen Einsatzplänen, abgestimmt auf die örtliche Satzung
• dokumentiert seine Einsätze (z. B. Datum, Uhrzeit, ausgeführte Leistung)
• reagiert auf besondere Wetterlagen (Eisregen, Dauerfrost)
• verfügt über eine Betriebshaftpflichtversicherung

Gerade in Städten wie München, wo Wetterumschwünge oft plötzlich auftreten, sorgt ein verlässlicher Dienstleister für spürbare Entlastung von Eigentümern, Bewohnern und Hausverwaltung.

Übertragung auf Bewohner – nur für kleine, gut organisierte WEGs

Alternativ kann die Gemeinschaft den Winterdienst über die Hausordnung den Bewohnern übertragen. Das klingt zunächst kostengünstig, ist in der Praxis aber fehleranfällig.

Typische Probleme:

• Bewohner vergessen ihren Dienst oder fühlen sich nicht zuständig
• Urlaub, Schichtarbeit oder Krankheit bleiben unberücksichtigt
• keine einheitliche Qualität („Wie breit muss ich räumen?“)
• keine oder nur lückenhafte Dokumentation im Schadensfall

Wichtig: Auch wenn Bewohner laut Hausordnung räumen sollen, bleibt die WEG verkehrssicherungspflichtig und damit grundsätzlich in der Haftung. Dieses Modell eignet sich daher nur für sehr kleine, gut funktionierende Gemeinschaften mit hoher Verlässlichkeit.

Praxistipp von LPE

Wir empfehlen, die Übertragung auf Bewohner – wenn überhaupt – nur in kleinen WEGs zu nutzen und mit einem klaren Vertretungssystem zu kombinieren. In mittleren und größeren Anlagen arbeiten wir fast ausschließlich mit professionellen Winterdiensten.

Inhaltlich starke Hausordnung: Was drinstehen muss, damit sie trägt

Eine Hausordnung sollte nicht nur „Rücksichtnahme“ einfordern, sondern Sicherheit konkret regeln. Gerade beim Winterdienst sind folgende Punkte wichtig:

Geltungsbereich: Welche Flächen sind gemeint?

Die Hausordnung sollte klar benennen, welche Flächen zu räumen und zu streuen sind, z. B. Gehwege, Haupteingang, Nebeneingänge, Müllplatz, Privatwege, Tiefgaragenausgänge und Außentreppen.

Zeiten: Bis wann muss geräumt sein?

Als Orientierung werden von Gerichten häufig folgende Zeiten akzeptiert:

• werktags ab 7 Uhr
• sonn- und feiertags ab 8–9 Uhr
• Räum- und Streupflicht in der Regel bis ca. 20 Uhr

Wichtig ist nicht nur der Startzeitpunkt, sondern auch, dass bei anhaltendem Schneefall mehrfach kontrolliert und nachgearbeitet wird.

Kontrolle und Vertretungsregelung

In vielen WEGs ist dies die eigentliche Schwachstelle. Wenn Bewohner verpflichtet werden, braucht es klare Vorgaben, wie Vertretungen organisiert sind (z. B. bei Urlaub) und wer die Einhaltung überwacht.

Ausstattung und Streumittel

Ohne geeignete Geräte und Streumittel ist die Pflicht kaum erfüllbar. Die Hausordnung sollte regeln, wo sich Schneeschaufeln, Besen und Streugut befinden und wer für deren Auffüllung verantwortlich ist.

Ergänzend: Eigentümerversammlung richtig leiten – der Praxisleitfaden für Beiräte

Haftung im Schadensfall: Bewohner-Regelung vs. Profidienst

Entscheidend ist nicht, wer theoretisch „dran“ war, sondern ob die WEG ihre Verkehrssicherungspflicht insgesamt ordnungsgemäß organisiert hat.

Wenn Bewohner laut Hausordnung räumen sollen

Kommt es zum Unfall (z. B. ein Sturz auf vereistem Weg), gilt in der Regel:

1. Primär haftet die WEG als Gemeinschaft. Sie bleibt Eigentümerin der Flächen und trägt die Verkehrssicherungspflicht.
2. Regress gegen einzelne Bewohner ist nur möglich, wenn klar nachweisbar ist, wer wann wofür zuständig war und seine Pflicht verletzt hat.

In der Praxis scheitert Regress oft daran, dass:

• nicht dokumentiert ist, wer eingeteilt war
• Versäumnisse nicht nachvollziehbar festgehalten wurden
• keine Vertretungsregelung bestand
• die Gemeinschaft ungern gegen eigene Mitglieder vorgeht

Fazit: Die Übertragung auf Bewohner entlastet die WEG organisatorisch etwas, aber nicht rechtlich.

Wenn ein professioneller Winterdienst beauftragt wurde

Auch hier bleibt die WEG zunächst Ansprechpartner – sie kann aber deutlich besser Regress nehmen, wenn der Dienstleister seine Pflichten verletzt hat. Voraussetzung ist, dass:

• ein klarer, schriftlicher Vertrag besteht
• Einsatzzeiten und Leistungsumfang eindeutig geregelt sind
• der Dienstleister seine Pflichten nachweislich verletzt hat
• die Verwaltung die Einhaltung zumindest organisatorisch überwacht hat

Der entscheidende Vorteil: Professionelle Winterdienste sind in der Regel versichert – Regressansprüche der WEG sind realistisch durchsetzbar.

Rolle der Hausverwaltung: Was eine gute Verwaltung konkret leistet

Ob der Winterdienst in der Praxis funktioniert, hängt stark davon ab, wie aktiv die Hausverwaltung das Thema steuert. Eine moderne Verwaltung versteht sich hier nicht nur als „Poststelle für Reklamationen“, sondern als organisatorische Leitfigur.

Organisation & Beratung

Eine gute Hausverwaltung:

• holt mehrere Angebote von Winterdiensten ein
• erklärt der WEG verständlich Risiken und Kostenunterschiede
• bereitet Beschlussvorschläge vor, die rechtlich und praktisch tragfähig sind
• empfiehlt auf Basis der Erfahrung eine Lösung, die zur Größe und Struktur der WEG passt

Viele Verwalter machen hier Fehler, indem sie alte Winterdienstverträge „mitlaufen lassen“ und nie prüfen, ob Leistung und Preis noch passen.

Vertragsgestaltung & Beauftragung

Ein rechtssicherer Vertrag sollte mindestens regeln:

• Einsatzzeiten und Auslösekriterien (z. B. Schneehöhe, Glatteisgefahr)
• Streu- und Räumintervalle
• Dokumentationspflicht des Dienstleisters
• Versicherungsnachweise
• Notfallregelung bei Extremwetter

Fehler vieler Verwaltungen: unklare Standardverträge, die nicht zur jeweiligen Anlage passen.

Organisatorische Kontrolle

Die Verwaltung muss nicht jeden Morgen selbst vor der Tür stehen – aber sie muss:

• Beschwerden ernst nehmen und nachverfolgen
• auffällige Schwachstellen (z. B. wiederkehrende Glatteisbereiche) an den Dienstleister melden
• Reaktionen dokumentieren
• bei gravierenden Mängeln auf Nachbesserung oder Vertragsänderung drängen

Viele Probleme entstehen, weil Beschwerden zwar weitergeleitet, aber nicht nachgehalten werden.

Pflege der Hausordnung

Die Hausordnung ist kein statisches Dokument. Eine vorausschauende Verwaltung prüft regelmäßig, ob sie noch zur Realität der WEG passt. Dazu gehört:

• veraltete Formulierungen zu überarbeiten
• Vertretungsregelungen anzupassen
• Beschlüsse und Hausordnung inhaltlich aufeinander abzustimmen

Dokumentation & Kommunikation

Im Haftungsfall kommt es darauf an, ob die WEG nachweisen kann, dass sie vernünftig organisiert war. Eine professionelle Verwaltung sorgt deshalb dafür, dass:

• Verträge und Beschlüsse sauber abgelegt sind
• Gewährleistungs- und Reklamationsvorgänge nachvollziehbar dokumentiert werden
• Bewohner wissen, an wen sie sich bei Glätteproblemen wenden können

Passend: Wer kontrolliert die Hausverwaltung? Rechte der Eigentümer

LPE-Ansatz: So begleiten wir WEGs durch den Winter

Bei LPE Immobilien kombinieren wir strukturierte Prozesse mit einem menschlichen Blick auf jede Gemeinschaft. Das bedeutet konkret:

• Wir prüfen bestehende Winterdienstverträge aktiv und schlagen Optimierungen vor.
• Wir arbeiten mit ausgewählten Dienstleistern, die dokumentieren und versichert sind.
• Wir definieren klare Ansprechpartner, damit Meldungen zu Glätte schnell und geordnet bearbeitet werden.
• Wir unterstützen Beirat und Eigentümer bei der Formulierung von Beschlüssen und Hausordnungsregelungen.

So entsteht eine Winterdienst-Organisation, die nicht nur auf dem Papier gut aussieht, sondern im Alltag funktioniert.

FAQ – Häufige Fragen aus der Praxis

Wer haftet, wenn trotz Winterdienst jemand stürzt?

Ausgangspunkt ist immer die WEG als Eigentümerin der Flächen. Regress gegen Bewohner oder Dienstleister ist möglich, wenn eine Pflichtverletzung klar nachweisbar ist – etwa ein nicht erfolgter Einsatz trotz vertraglich geregelter Pflicht.

Kann die Hausverwaltung eigenständig einen Winterdienst beauftragen?

In der Regel nein. Es braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung, es sei denn, die Teilungserklärung weist der Verwaltung ausdrücklich entsprechende Kompetenzen zu.

Passend hierzu: Was darf der WEG-Verwalter ohne Beschluss entscheiden?

Reicht es, den Winterdienst „bei Gelegenheit“ zu kontrollieren?

Nur bedingt. Es braucht eine nachvollziehbare, wenn auch stichpunktartige organisatorische Kontrolle und eine klare Reaktion auf Beschwerden oder Auffälligkeiten.

Kann die WEG Bewohner verpflichten, ohne Geräte und Streumittel bereitzustellen?

Das ist rechtlich problematisch. Fehlen zur Verfügung gestellte Hilfsmittel, kann dies als organisatorische Pflichtverletzung der WEG gewertet werden.

Fazit: Gute Organisation im Winterdienst ist ein Gradmesser für professionelle Verwaltung

Ein klar geregelter Winterdienst schützt Menschen, Immobilien und Eigentümergemeinschaften. Eine moderne WEG versteht die Verkehrssicherungspflicht nicht als lästige Pflicht, sondern als festen Bestandteil eines verantwortungsvollen Miteinanders und einer vorausschauenden Bewirtschaftung.

Mit einer gut durchdachten Hausordnung, einem passenden Organisationsmodell und einer aktiven Hausverwaltung lassen sich Haftungsrisiken deutlich reduzieren. Gleichzeitig steigt das Sicherheitsgefühl in der Gemeinschaft – besonders für ältere Menschen, Familien und alle, die täglich auf sichere Wege angewiesen sind.

Genau hier setzen wir bei LPE Immobilien an: Wir kombinieren klare Strukturen mit pragmatischen Lösungen für den Alltag Ihrer WEG. Von der Prüfung bestehender Regelungen über die Auswahl geeigneter Winterdienst-Dienstleister bis hin zur Anpassung von Beschlüssen und Hausordnung – wir begleiten Ihre Gemeinschaft Schritt für Schritt.

Wenn Sie prüfen möchten, ob Ihr Winterdienst und Ihre Hausordnung zur heutigen Rechtslage und zur Größe Ihrer Anlage passen, sprechen Sie uns gerne an. Mehr zu unserer Arbeit als WEG-Verwalter finden Sie unter
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