Wohnung kaufen: Worauf Sie bei der Eigentümergemeinschaft achten müssen

Das Wichtigste in Kürze

• Wer eine Wohnung kauft, kauft die Eigentümergemeinschaft mit – samt ihrer Beschlüsse, ihrer Rücklage und ihres Sanierungsstaus.
• Diese Unterlagen sollten Sie vor dem Notartermin gesehen haben: Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Beschluss-Sammlung, Protokolle der letzten drei bis fünf Jahre, aktueller Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen und der Vermögensbericht.
• Für Hausgeldrückstände des Voreigentümers haften Sie nicht – der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 13. September 2013 entschieden (Az. V ZR 209/12).
• Aber: Beiträge und Sonderumlagen, die vor Ihrem Erwerb beschlossen wurden und erst danach fällig werden, treffen Sie. Genau hier liegt das größte Kostenrisiko.
• Der Zustand der Erhaltungsrücklage und die Protokolle der letzten Versammlungen sagen mehr über die nächsten zehn Jahre aus als jedes Exposé.
• Einen eigenen Anspruch auf Herausgabe der Unterlagen haben Sie als Käufer gegenüber der Verwaltung nicht. Sie bekommen sie über den Verkäufer – oder Sie kaufen blind.

Was heißt es eigentlich, in eine WEG zu kaufen?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist der rechtliche Zusammenschluss aller Eigentümer eines Gebäudes. Mit dem Kauf erwerben Sie zwei Dinge gleichzeitig: Ihr Sondereigentum – die Wohnung selbst – und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, also an Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung, Leitungen und Grundstück.

Der entscheidende Unterschied: Über Ihre Wohnung entscheiden Sie allein. Über alles andere entscheidet die Gemeinschaft – mit Mehrheit, und Sie zahlen mit. Wenn Dach und Fassade saniert werden müssen, ist das keine Frage Ihres Geschmacks, sondern Ihrer Miteigentumsanteile. Wo genau die Grenze zwischen beidem verläuft, erklärt der Grundlagenbeitrag zu Teil- und Sondereigentum.

Beispiel: Sie kaufen eine 70-Quadratmeter-Wohnung mit 65/1000 Miteigentumsanteilen in einem Haus mit 24 Einheiten. Die Gemeinschaft beschließt eine Strangsanierung für 900.000 Euro. Ihr Anteil: 58.500 Euro. Diese Zahl steht in keinem Exposé.

Welche Unterlagen Sie vor dem Kauf verlangen müssen

Als Kaufinteressent haben Sie keinen eigenen Anspruch gegen die Hausverwaltung auf Einsicht – die Verwaltung schuldet Auskunft nur den Eigentümern. Sie fordern die Unterlagen deshalb beim Verkäufer an, und zwar vollständig. Ein Verkäufer, der zögert, sagt Ihnen damit schon etwas.

Praxistipp: Lassen Sie sich die Beschluss-Sammlung und die letzten Protokolle vollständig geben, nicht als Auszug. Was fehlt, ist erfahrungsgemäß genau das, was Sie hätten wissen müssen.

Was Sie in der Teilungserklärung konkret nachlesen

Die Teilungserklärung ist das Grundgesetz Ihrer Gemeinschaft. Vier Punkte sind für Käufer entscheidend:

• Abgrenzung Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Sind Fenster, Balkonbeläge oder die Wohnungseingangstür Sondereigentum? Dann zahlen Sie deren Erneuerung allein.
• Kostenverteilungsschlüssel. Wird alles nach Miteigentumsanteilen verteilt, oder gibt es abweichende Schlüssel für Aufzug, Tiefgarage oder Heizung? Ein Erdgeschossbewohner, der die Aufzugskosten voll mitträgt, ärgert sich lange.
• Sondernutzungsrechte. Gehört der Gartenanteil oder der Stellplatz wirklich dazu? Ein Sondernutzungsrecht muss in der Teilungserklärung stehen – eine mündliche Zusage des Verkäufers ist nichts wert.
• Nutzungsbeschränkungen. Ist gewerbliche Nutzung ausgeschlossen? Gibt es Regelungen zur Vermietung oder zur Tierhaltung? Wenn Sie vermieten wollen, lesen Sie das vor dem Kauf.

Vertiefen: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung – was der Unterschied ist.

Die Erhaltungsrücklage richtig beurteilen

Die Erhaltungsrücklage ist das Sparbuch der Gemeinschaft für größere Instandhaltungen. Eine gesetzlich vorgeschriebene Höhe gibt es nicht; § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG verlangt lediglich eine angemessene Rücklage. Angemessen heißt: im Verhältnis zu Alter, Zustand und Größe des Gebäudes.

In der Praxis orientieren sich viele Verwaltungen an einer jährlichen Zuführung von etwa 7 bis 12 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Für ein unsaniertes Gebäude aus den Siebzigern ist das eher die Untergrenze, für einen Neubau mit Gewährleistung die Obergrenze.

Wichtiger als der absolute Betrag ist das Verhältnis zum Investitionsbedarf. Rechnen Sie grob gegen: Wie alt sind Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Aufzug und Fenster? Was steht in den nächsten zehn Jahren an? Eine Rücklage von 120.000 Euro klingt solide – bei einem Haus mit 40 Einheiten und einer fälligen Heizungserneuerung ist sie es nicht.

Wie Sie das systematisch gegenrechnen, zeigt unser Beitrag Ist unsere Instandhaltungsrücklage zu niedrig?

Warnzeichen:

• Die Rücklage ist in den letzten Jahren gesunken, ohne dass eine Maßnahme umgesetzt wurde.
• Der Wirtschaftsplan weist eine sehr niedrige Zuführung aus, um das Hausgeld optisch klein zu halten.
• Es gibt offene Hausgeldforderungen gegen mehrere Eigentümer – dann fehlt der Gemeinschaft die Liquidität.
• Größere Maßnahmen wurden beschlossen und nie umgesetzt.

Ein Hinweis zur Steuer, der viele Käufer überrascht: Der auf Ihre Wohnung entfallende Anteil an der Erhaltungsrücklage geht mit dem Kauf auf Sie über, mindert aber nicht die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Der Bundesfinanzhof hat das mit Urteil vom 16. September 2020 entschieden (Az. II R 49/17). Wie sich der Kaufpreis sinnvoll aufteilen lässt, erklären wir unter Kaufpreisaufteilung beim Immobilienkauf.

Protokolle lesen: Woran Sie Sanierungsstau und Konflikte erkennen

Protokolle sind das ehrlichste Dokument der Gemeinschaft, weil sie nicht fürs Schaufenster geschrieben werden. Achten Sie auf diese Muster:

• Der Wiedergänger. Derselbe Tagesordnungspunkt taucht Jahr für Jahr auf und wird vertagt. Das ist kein Zufall, sondern eine Gemeinschaft, die sich nicht einigen kann – und meistens eine, die später teuer saniert.
• Vertagung von Angeboten. „Die Verwaltung wird gebeten, weitere Angebote einzuholen“ über drei Versammlungen hinweg bedeutet: Es fehlt das Geld oder der Wille.
• Anfechtungen und Rechtsstreitigkeiten. Jeder Prozess kostet die Gemeinschaft Geld und Jahre. Mehrere laufende Verfahren sind ein ernsthaftes Warnsignal – lesen Sie dazu auch unseren Beitrag zum Streit in der WEG.
• Niedrige Präsenz. Wenn regelmäßig nur 30 Prozent der Anteile vertreten sind, ist die Gemeinschaft faktisch handlungsschwach.
• Häufiger Verwalterwechsel. Drei Verwaltungen in sechs Jahren sprechen entweder für eine schwierige Gemeinschaft oder für schlechte Auswahlprozesse. Beides kostet.
• Gutachten ohne Folgebeschluss. Ein Sachverständiger hat Feuchtigkeit im Keller festgestellt und danach passierte nichts? Das Problem ist nicht weg, es wartet auf Sie.

Positiv zu werten sind dagegen: ein mehrjähriger Instandhaltungsplan, dokumentierte Objektbegehungen, sauber gefasste Beschlüsse mit Kostenrahmen und ein aktiver Verwaltungsbeirat. Wie strukturierte Sanierungsplanung in einer WEG aussieht, zeigen wir unter Sanierung in der WEG – Grundlagen.

Welche Kosten nach dem Kauf auf Sie zukommen können

Hier liegt das größte finanzielle Risiko – und die Rechtslage ist differenzierter, als die meisten Käufer denken.

Hausgeldrückstände des Voreigentümers

Dafür haften Sie nicht. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13. September 2013 (Az. V ZR 209/12) entschieden, dass den Erwerber von Wohnungseigentum keine Haftung für rückständiges Hausgeld des Voreigentümers trifft. Es gibt keine gesetzliche Schuldübernahme.

Beschlossene Sonderumlagen

Hier wird es unangenehm. Maßgeblich ist nicht, wann beschlossen wurde, sondern wann der Betrag fällig wird. Wurde eine Sonderumlage vor Ihrem Erwerb beschlossen, ist aber erst danach zur Zahlung fällig, trifft sie in der Regel Sie als neuen Eigentümer. Genau deshalb müssen Sie die Beschluss-Sammlung sehen – und zwar bis zum aktuellen Datum, nicht bis zum Stand der letzten Abrechnung. Wann eine Sonderumlage überhaupt droht und wie hoch sie ausfallen kann, lesen Sie im eigenen Ratgeber dazu.

Die Abrechnungsspitze

Für die Nachzahlung aus der Jahresabrechnung – die sogenannte Abrechnungsspitze – gilt: Schuldner ist, wer im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Abrechnung Eigentümer ist. Kaufen Sie im März und wird die Abrechnung für das Vorjahr im Juni beschlossen, zahlen Sie die Nachzahlung – auch für Monate, in denen Sie die Wohnung noch gar nicht besaßen. Ein Ausgleich zwischen Käufer und Verkäufer lässt sich im Kaufvertrag regeln; von selbst passiert er nicht. Was dabei auf wen entfällt, rechnen wir im Beitrag Abrechnungsspitze bei Eigentümerwechsel Schritt für Schritt durch.

Praxistipp: Nehmen Sie eine Regelung in den Kaufvertrag auf, die klärt, wer beschlossene, aber noch nicht fällige Maßnahmen wirtschaftlich trägt. Das ist Verhandlungssache – und ein starkes Argument bei der Preisfindung.

Was das Hausgeld wirklich bedeutet

Das Hausgeld ist Ihre monatliche Vorauszahlung an die Gemeinschaft. Es besteht im Kern aus drei Blöcken: den laufenden Betriebskosten (Heizung, Wasser, Müll, Versicherung, Hausmeister), den Verwaltungskosten und der Zuführung zur Erhaltungsrücklage.

Wenn Sie vermieten wollen, ist die Unterscheidung bares Geld wert: Umlagefähig auf den Mieter sind nur die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Die Verwaltervergütung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage tragen Sie selbst. Bei einem Hausgeld von 380 Euro können das schnell 90 bis 120 Euro sein, die dauerhaft bei Ihnen bleiben – rechnen Sie das in Ihre Rendite ein, nicht dagegen. Welche Positionen konkret weitergegeben werden dürfen, zeigt unsere Übersicht der umlagefähigen Kosten.

Passend hierzu: Vermietete Immobilien kaufen – was dabei zu beachten ist.

Woran Sie eine gut geführte Gemeinschaft erkennen

Die Verwaltung ist der Unterschied zwischen einer Gemeinschaft, die Probleme löst, und einer, die sie sammelt. Fünf Indikatoren, die sich in zwanzig Minuten prüfen lassen:

• Die Jahresabrechnung ist innerhalb der üblichen Fristen erstellt und verständlich aufgebaut.
• Die Beschluss-Sammlung ist aktuell und lückenlos geführt.
• Es gibt einen aktiven Verwaltungsbeirat, der in den Protokollen sichtbar wird.
• Instandhaltung folgt einem Plan, nicht dem Schadensfall.
• Die Verwaltung ist erreichbar – testen Sie das ruhig selbst mit einer sachlichen Anfrage.

Welche Kriterien dabei zählen, haben wir unter Woran erkenne ich eine gute Hausverwaltung? zusammengestellt.

Die richtigen Fragen – beim Termin und an die Verwaltung

Beim Besichtigungstermin an den Verkäufer:

• Wie hoch ist das aktuelle Hausgeld, und wann wurde es zuletzt erhöht?
• Gibt es beschlossene, noch nicht umgesetzte Maßnahmen?
• Stehen Sonderumlagen im Raum oder wurden welche beschlossen?
• Gab es in den letzten Jahren Schäden am Gemeinschaftseigentum?
• Wie ist das Verhältnis in der Gemeinschaft – gibt es laufende Verfahren?

Über den Verkäufer an die Verwaltung:

• Wie hoch ist der aktuelle Stand der Erhaltungsrücklage?
• Bestehen Hausgeldrückstände in der Gemeinschaft, und in welcher Größenordnung?
• Sind Beschlüsse angefochten oder Verfahren anhängig?
• Gibt es einen Instandhaltungsplan für die kommenden Jahre?
• Bedarf die Veräußerung nach § 12 WEG der Zustimmung der Verwaltung?

Die letzte Frage wird häufig übersehen und kann den Notartermin verzögern. Details dazu unter Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf.

Häufige Fragen zum Wohnungskauf in der Eigentümergemeinschaft

Welche Unterlagen muss ich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung prüfen?

Mindestens die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, die Beschluss-Sammlung, die Protokolle der letzten drei bis fünf Eigentümerversammlungen, den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen und den Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG. Ergänzend den Verwaltervertrag sowie alle beschlossenen, aber noch nicht umgesetzten Maßnahmen.

Hafte ich als Käufer für Hausgeldschulden des Voreigentümers?

Nein. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13. September 2013 (Az. V ZR 209/12) entschieden, dass der Erwerber von Wohnungseigentum nicht für rückständiges Hausgeld des Voreigentümers haftet. Anders liegt es bei Beiträgen und Sonderumlagen, die vor dem Erwerb beschlossen wurden und erst nach dem Eigentumsübergang fällig werden – diese treffen in der Regel den neuen Eigentümer.

Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage einer WEG sein?

Eine gesetzlich festgelegte Höhe gibt es nicht; § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG verlangt eine angemessene Erhaltungsrücklage. In der Praxis wird häufig mit einer jährlichen Zuführung von etwa 7 bis 12 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gearbeitet. Entscheidend ist das Verhältnis zum tatsächlichen Investitionsbedarf: Alter und Zustand von Dach, Fassade, Heizung und Leitungen.

Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und Nebenkosten?

Das Hausgeld ist die Vorauszahlung des Eigentümers an die Gemeinschaft und umfasst Betriebskosten, Verwaltungskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Nebenkosten im mietrechtlichen Sinn sind nur die auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten. Verwaltervergütung und Rücklagenzuführung bleiben beim Eigentümer.

Kann ich als Kaufinteressent die Unterlagen direkt bei der Hausverwaltung anfordern?

Nein. Die Verwaltung schuldet Auskunft und Einsicht nur den Wohnungseigentümern, nicht Dritten. Sie fordern die Unterlagen deshalb über den Verkäufer an, der sie bei der Verwaltung beschaffen kann. Weigert sich ein Verkäufer, vollständige Unterlagen vorzulegen, ist das ein ernstzunehmendes Warnsignal.

Woran erkenne ich Sanierungsstau in einer Eigentümergemeinschaft?

An wiederkehrenden, immer wieder vertagten Tagesordnungspunkten in den Protokollen, an Gutachten ohne Folgebeschluss, an einer im Verhältnis zum Gebäudealter niedrigen Erhaltungsrücklage und an einer sehr geringen Zuführung im Wirtschaftsplan. Auch häufige Verwalterwechsel und laufende Rechtsstreitigkeiten sind Indizien.

Fazit: Die Gemeinschaft ist die halbe Investition

Eine Wohnung lässt sich renovieren, ein Grundriss sogar verändern. Eine zerstrittene Gemeinschaft mit leerer Rücklage und einem Dach von 1974 lässt sich nicht renovieren – die kaufen Sie mit und leben zehn Jahre damit.

Der Aufwand für eine saubere Prüfung liegt bei zwei bis drei Stunden Lesezeit. Gemessen an einem Kaufpreis von mehreren hunderttausend Euro ist das die günstigste Due Diligence, die Sie bekommen. Und sie zahlt sich doppelt aus: Was Sie in den Protokollen finden, ist oft auch ein sachliches Argument bei der Preisverhandlung.

Wir verwalten über 4.000 Wohneinheiten in München und sehen beide Seiten: Gemeinschaften, in denen alles dokumentiert und geplant ist – und solche, in denen der Käufer nach sechs Monaten die erste Sonderumlage bekommt. Wenn Sie vor einem Kauf stehen und unsicher sind, wie Sie die Unterlagen einordnen sollen, schauen wir mit Ihnen darauf. Und wenn Sie bereits Eigentümer sind und den Eindruck haben, Ihre Gemeinschaft hätte mehr Struktur verdient: Das ist genau unsere WEG-Verwaltung.