Das Wichtigste in Kürze
- Erst ab einer Abweichung von mehr als 10 Prozent wird es ernst – beim Kauf wie bei der Miete. Darunter passiert meist nichts.
- Die Zahl im Exposé zählt rechtlich kaum. Entscheidend ist, was im Notarvertrag steht (BGH, Urteil vom 6. November 2015, Az. V ZR 78/14).
- Der übliche Haftungsausschluss im Kaufvertrag schützt den Verkäufer nicht, wenn er die Fläche einfach geraten hat (§ 444 BGB).
- Beim Vermieten gilt die 10-Prozent-Toleranz nur für die Mietminderung. Für Mieterhöhung und Betriebskosten zählt immer die tatsächliche Fläche.
Im Exposé stehen 92 Quadratmeter. Der Kaufpreis ist danach kalkuliert, die Finanzierung auch. Dann misst der Küchenbauer nach – und kommt auf 81.
Die kurze Antwort vorweg: Ob eine falsche Wohnfläche Folgen hat, hängt an drei Dingen. Wie groß ist die Abweichung, war die Fläche vertraglich vereinbart, und wusste die Gegenseite, dass die Zahl nicht stimmt? Alles Weitere ergibt sich daraus – für Käufer, Verkäufer und Vermieter gleichermaßen.
Finden Sie Ihren Abschnitt: Haben Sie gekauft und die Wohnung ist kleiner als versprochen, ist „Sie haben gekauft“ Ihr Teil. Stehen Sie vor einem Verkauf, lesen Sie „Sie verkaufen“. Vermieten Sie, springen Sie zu „Sie vermieten“. Die Grundlagen davor gelten für alle drei.
Stand: November 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Warum es für eine Wohnung mehrere Flächenzahlen gibt
Der häufigste Grund für falsche Angaben ist kein Betrug, sondern eine Verwechslung. Es gibt mehrere Methoden, eine Wohnfläche zu berechnen – und sie kommen für dieselbe Wohnung zu unterschiedlichen Ergebnissen.
Maßgeblich ist heute die Wohnflächenverordnung. Im preisgebundenen Wohnungsbau ist sie vorgeschrieben, auf dem freien Markt ziehen Gerichte sie im Zweifel heran. Daneben kursieren Zahlen nach DIN 277 – damit planen Architekten und Bauträger, und weil dort Keller und Nebenräume mitzählen, fällt das Ergebnis deutlich höher aus. In älteren Teilungserklärungen steckt oft noch eine dritte Methode aus der Zeit vor 2004.
Nach der Wohnflächenverordnung gilt im Kern:
- Räume ab zwei Metern Höhe zählen voll, zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte, darunter gar nicht. Dachgeschosswohnungen verlieren dadurch viel Fläche.
- Balkone, Loggien und Terrassen zählen in der Regel nur zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
- Keller, Waschküche, Garage und Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen nicht mit – auch ein ausgebauter Hobbyraum im Keller nicht.
Beispiel: Eine Dachgeschosswohnung in Schwabing hat nach DIN 277 rund 95 Quadratmeter. Rechnet man Schrägen und Dachterrasse nach Wohnflächenverordnung, bleiben 76. Beide Zahlen sind richtig – sie messen nur Unterschiedliches. Steht die größere im Exposé, ist der Streit vorprogrammiert.
Eine zweite Fehlerquelle: Die Flächen in der Teilungserklärung stammen oft aus der Bauplanung und nicht aus dem gebauten Zustand. Wer sie ungeprüft übernimmt, übernimmt den Fehler mit.
Sie haben gekauft und die Wohnung ist kleiner
Ob Ihnen Geld zusteht, entscheidet sich an drei Fragen – in dieser Reihenfolge.
- Steht die Fläche im Notarvertrag? Nur dann ist sie verbindlich vereinbart. Das Exposé reicht im Regelfall nicht: Der Bundesgerichtshof hat am 6. November 2015 entschieden, dass vorvertragliche Beschreibungen keine Beschaffenheitsvereinbarung begründen, wenn sie nicht in die Urkunde aufgenommen wurden (Az. V ZR 78/14). Was nicht beurkundet ist, gilt als nicht vereinbart. Ein „ca.“ vor der Zahl erlaubt kleine Toleranzen, hebt die Vereinbarung aber nicht auf.
- Ist die Abweichung erheblich? Im Kaufrecht gibt es keine feste Grenze. In der Praxis orientieren sich Gerichte an 10 Prozent. Darunter kommt es auf den Einzelfall an – etwa darauf, ob der Preis ausdrücklich je Quadratmeter kalkuliert wurde.
- Greift der Haftungsausschluss? Fast jeder Vertrag über eine gebrauchte Immobilie schließt die Mängelhaftung aus, und das gilt auch für die Fläche. Er greift aber nicht, wenn der Verkäufer arglistig gehandelt oder eine Garantie gegeben hat (§ 444 BGB).
Zum dritten Punkt ein Satz, der in der Praxis oft übersehen wird: Arglist setzt keine Lüge voraus. Es genügt, wenn jemand eine Zahl nennt, von der er weiß, dass er sie nicht kennt – etwa weil er sie ungeprüft aus einem alten Inserat übernommen hat.
Was Ihnen zusteht
Der Regelfall ist die Minderung des Kaufpreises (§ 441 BGB). Daneben kommt Schadensersatz für Folgekosten in Betracht, etwa für zu viel gezahlte Grunderwerbsteuer, und bei sehr großen Abweichungen der Rücktritt. Steht eine arglistige Täuschung fest, lässt sich der Kauf unter Umständen ganz rückabwickeln (§ 123 BGB) – das ist der Ausnahmefall.
Wie viel Geld ist das?
Die Minderung bemisst sich am Verhältnis von vereinbartem zu tatsächlichem Wert (§ 441 Abs. 3 BGB). Bei Flächen rechnet man in der Praxis zunächst proportional.
Beispiel: Vereinbart waren 92 Quadratmeter, tatsächlich sind es 81 – eine Abweichung von 11 Quadratmetern oder knapp 12 Prozent, also erheblich. Angenommen, der Kaufpreis betrug 736.000 Euro, das sind 8.000 Euro je Quadratmeter. Proportional gerechnet ergibt das eine Minderung von 88.000 Euro.
Rechnen Sie aber nicht fest mit dem vollen Betrag. Eine Wohnung mit 81 statt 92 Quadratmetern ist nicht linear weniger wert – Lage, Schnitt und Ausstattung bleiben gleich. Vergleiche und Urteile landen häufig zwischen dem proportionalen Wert und der Hälfte davon. Als Käufer gehen Sie mit dem vollen Betrag in die Verhandlung; als Verkäufer sollten Sie ihn als Risiko kennen.
Praxistipp: Lassen Sie sich die Fläche vor dem Notartermin schriftlich bestätigen und in den Kaufvertrag aufnehmen – mit Berechnungsgrundlage. Ein Satz wie „Wohnfläche 92 m² nach Wohnflächenverordnung, Aufmaß vom [Datum]“ ist mehr wert als jedes Exposé. Wie Sie den Wert insgesamt einordnen, zeigt unser Beitrag zur Wertermittlung von Immobilien.
Sie verkaufen: So entsteht das Risiko gar nicht erst
Für Sie als Verkäufer lässt sich die Rechtslage in einem Satz zusammenfassen: Was im Notarvertrag steht, muss stimmen – und der Haftungsausschluss schützt Sie nur so lange, wie Sie nicht geraten haben.
Drei Dinge, bevor eine Zahl ins Exposé geht:
- Nachmessen lassen. Ein Aufmaß durch Architekt oder Sachverständigen kostet in München einige hundert Euro. Dem steht ein Minderungsrisiko gegenüber, das schnell fünfstellig wird.
- Methode dazuschreiben. „Wohnfläche ca. 92 m² nach Wohnflächenverordnung“ statt nur „92 m²“.
- Herkunft offenlegen. Haben Sie nur die Zahl aus der Teilungserklärung, schreiben Sie genau das: „Flächenangabe gemäß Teilungserklärung, nicht nachgemessen.“ Diese Offenheit kostet nichts und nimmt dem Arglist-Vorwurf die Grundlage.
Und der Makler? Er haftet nicht für die Beschaffenheit der Immobilie, wohl aber für eigene Aufklärungspflichten. Der Zusatz „Angaben nach Auskunft des Eigentümers“ ist deshalb kein Freibrief: Erkennbar unplausible Zahlen darf er nicht ungeprüft weitergeben – etwa wenn Grundriss und Quadratmeterzahl offensichtlich nicht zusammenpassen.
In unserer Verkaufsabteilung arbeiten wir nach genau diesem Standard: Keine Fläche geht ins Exposé, deren Herkunft nicht dokumentiert ist – und bei Unklarheit wird gemessen. Welche Fehler beim Verkauf sonst noch Geld kosten, lesen Sie unter zehn häufigste Fehler beim Immobilienverkauf und Immobilie verkaufen in München.
Sie vermieten: Die 10-Prozent-Regel gilt nur für einen Fall
Die bekannte 10-Prozent-Toleranz aus dem Mietrecht wird oft pauschal angewendet. Das ist seit mehreren BGH-Urteilen falsch – sie gilt nur noch bei der Mietminderung.
Mietminderung: Liegt die tatsächliche Fläche mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag genannten, ist das ein Mangel (BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az. VIII ZR 295/03). Steht im Vertrag 80 Quadratmeter und die Wohnung hat 74, sind das 7,5 Prozent – keine Minderung. Hat sie 71, sind es 11,25 Prozent, und der Mieter darf die Miete um diesen Prozentsatz kürzen, für noch nicht verjährte Zeiträume auch rückwirkend. Wie das im Detail funktioniert, erklären wir unter Mietminderung: Wann sie zulässig ist.
Mieterhöhung: Hier zählt immer die tatsächliche Fläche, die Angabe im Vertrag ist ohne Bedeutung (BGH, Urteil vom 18. November 2015, Az. VIII ZR 266/14). Das wirkt in beide Richtungen: Ist die Wohnung größer als im Vertrag angegeben, dürfen Sie auf dieser Grundlage erhöhen – im Rahmen von Kappungsgrenze und Mietspiegel. Wie Sie dabei sauber vorgehen, zeigt der Ratgeber Mieterhöhung rechtssicher umsetzen.
Betriebskosten: Wer nach Fläche umlegt, muss die tatsächliche Fläche verwenden, ganz ohne Toleranz (BGH, Urteil vom 30. Mai 2018, Az. VIII ZR 220/17). Eine Abrechnung mit zu großer Fläche kann der Mieter angreifen. Welche Positionen überhaupt umlagefähig sind, lesen Sie unter umlagefähige Kosten.
Praxistipp: Kennen Sie die Fläche nicht sicher, schreiben Sie lieber gar keine Zahl in den Mietvertrag – oder ausdrücklich: „Die Wohnfläche dient nicht zur Festlegung des Mietgegenstands.“ Solche Klauseln haben die Gerichte akzeptiert. Eine unsichere Zahl im Vertrag ist ein Risiko ohne Gegenwert.
Häufige Fragen zur falschen Wohnfläche
Ab welcher Abweichung kann ich als Käufer den Kaufpreis mindern?
Eine starre gesetzliche Grenze gibt es im Kaufrecht nicht. Die Gerichte orientieren sich in der Regel an einer Erheblichkeitsschwelle von etwa 10 Prozent unter der vereinbarten Fläche. Voraussetzung ist, dass die Fläche im notariellen Kaufvertrag vereinbart wurde oder der Verkäufer arglistig gehandelt hat – sonst greift der übliche Haftungsausschluss.
Gilt die Wohnfläche aus dem Exposé als vereinbart?
Im Regelfall nein. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 6. November 2015 (Az. V ZR 78/14) entschieden, dass Angaben im Exposé keine Beschaffenheitsvereinbarung begründen, wenn sie nicht in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen wurden. Käufer sollten die Fläche deshalb ausdrücklich in die Urkunde aufnehmen lassen.
Haftet der Makler für eine falsche Wohnfläche im Exposé?
Nicht für die Beschaffenheit der Immobilie, aber für die Verletzung eigener Aufklärungspflichten. Der Hinweis „Angaben nach Auskunft des Eigentümers“ entlastet den Makler, solange er die Angabe nicht ungeprüft weitergibt, obwohl sie erkennbar unplausibel ist. Der Verkäufer haftet unabhängig davon aus dem Kaufvertrag.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche?
Wohnfläche umfasst nur die anrechenbaren Flächen der Wohnräume nach der Wohnflächenverordnung – Dachschrägen und Balkone zählen dort nur anteilig, Keller gar nicht. Nutzfläche nach DIN 277 erfasst alle nutzbaren Grundflächen einschließlich Keller und Nebenräumen und ist deshalb regelmäßig deutlich größer. Beide Zahlen können für dieselbe Wohnung richtig sein – sie dürfen nur nicht verwechselt werden.
Darf mein Mieter die Miete kürzen, wenn die Wohnung kleiner ist als im Vertrag?
Ja, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen liegt. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 24. März 2004 (Az. VIII ZR 295/03) entschieden. Die Minderung entspricht dem Prozentsatz der Abweichung und kann für noch nicht verjährte Zeiträume auch rückwirkend verlangt werden.
Fazit: Messen ist billiger als streiten
Die Wohnfläche ist die einzige Zahl im Exposé, die sich objektiv nachprüfen lässt – und deshalb die gefährlichste, wenn sie nicht stimmt. Käufer holen sie vor dem Notartermin in den Vertrag. Verkäufer lassen sie messen und nennen die Quelle. Vermieter schreiben entweder die richtige Zahl in den Vertrag oder gar keine.
Wir verwalten und vermarkten über 4.000 Wohneinheiten in München und halten uns an einen einfachen Standard: keine Flächenangabe ohne dokumentierte Herkunft. Wenn Sie vor einem Verkauf stehen und nicht wissen, welche Ihrer drei Flächenzahlen die richtige ist, klären wir das mit Ihnen – im Rahmen einer Immobilienbewertung oder als Vorbereitung auf den Verkauf in München.
