Warum Eigentümer plötzlich keine Verwaltung mehr finden
Eigentlich klingt es ganz einfach: Eine Eigentümergemeinschaft (WEG) sucht eine neue Hausverwaltung, verschickt ein paar Anfragen – und bekommt Angebote. Doch die Realität sieht 2025 anders aus: Viele WEGs erhalten überhaupt keine Rückmeldung mehr, kleine Gemeinschaften gelten als „unwirtschaftlich“, die Preise steigen rasant. Was ist passiert?
In Deutschland gibt es rund 10 Millionen Eigentumswohnungen [1], organisiert in über 1,5 Millionen Wohnungseigentümergemeinschaften [2]. Gleichzeitig ist die Zahl der professionellen Hausverwaltungen von 24.000 (vor wenigen Jahren) auf unter 22.000 gesunken [2]. Der Rückgang beschleunigt sich. Tausende Verwaltungen geben auf, viele finden keine Nachfolger. Die Branche steht unter Druck – und mit ihr Eigentümergemeinschaften in ganz Deutschland.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen fundiert und verständlich:
- Warum das Verwaltersterben kein Schlagwort, sondern Realität ist
- Wieso gerade kleine WEGs kaum noch betreut werden
- Warum sich die Preisstruktur verändern musste
- Und wieso das nicht nur ein Problem, sondern auch eine Chance ist
Der Wandel der Branche: Zahlen, Ursachen, Fakten
1. Zu alt, zu wenig Nachwuchs: Eine Branche geht in Rente
Der Altersdurchschnitt in der Hausverwaltungsbranche liegt bei über 50 Jahren [3]. Viele Inhaber kleiner Verwaltungen gehen in den Ruhestand – ohne Nachfolger. Fast 90 % der Hausverwaltungen [4] sind Kleinstunternehmen, oft inhabergeführt. Wenn hier niemand übernimmt, wird der Betrieb einfach eingestellt. Das betrifft jährlich hunderte Firmen.
2. Fachkräftemangel: Kaum jemand will Verwalter werden
Die Arbeit ist komplex, der Ton oft rau, die Arbeitszeiten unattraktiv. Eigentümerversammlungen finden abends statt, die Aufgabenvielfalt ist hoch (Recht, Technik, Buchhaltung, Mediation). 60 % der Berufseinsteiger [3] verlassen die Branche innerhalb des ersten Jahres. Und: Nur 0,5 % der Immobilien-Studenten [3] planen laut Umfrage eine Karriere in der Hausverwaltung.
3. Steigende Anforderungen: Mehr Verantwortung, mehr Pflichten
Seit 2018 braucht jede Verwaltung eine Gewerbeerlaubnis, inklusive Zuverlässigkeitsprüfung. Seit 2023 können Eigentümer einen zertifizierten Verwalter mit IHK-Prüfung verlangen. Wer diese Standards nicht erfüllen kann oder will, steigt aus. Dazu kommen neue Pflichten aus Gesetzesreformen: Heizkosten, Energieausweise, CO₂-Bepreisung, Legionellenprüfung u. v. m.
4. Digitalisierung & Modernisierung: Notwendig, aber teuer
Verwaltungen brauchen heute Kundenportale, digitale Belegarchive, automatisierte Abrechnungssysteme, Videokonferenzen. Wer nicht investiert, wird abgehängt. Doch gerade kleine Verwaltungen fehlt oft das Kapital – ein weiterer Grund, warum viele aufgeben.
5. Wirtschaftlichkeit: Das Dilemma der kleinen WEGs
Verwaltung ist Personalgeschäft. Ob 5 oder 50 Einheiten – es braucht Kommunikation, Jahresabrechnung, Eigentümerversammlung. Bei kleinen WEGs kann das kaum wirtschaftlich abgebildet werden. Früher wurden Preise gedumpt, heute ist das nicht mehr möglich. Eine Kleinst-WEG mit 6 Einheiten bringt bei 25 €/Einheit gerade einmal 150 €/Monat – dafür können Verwaltung, Büro, Software, Steuern und Löhne nicht gedeckt werden.
Kurzgesagt: Der Küchentischverwalter reicht nicht mehr aus
In vielen Eigentümerköpfen lebt noch das Bild vom „Verwalter am Küchentisch“ – jemand, der nebenbei ein paar Häuser betreut, Belege sortiert, einmal im Jahr eine Abrechnung schreibt. Doch diese Zeiten sind vorbei. Verwaltung heute bedeutet: unternehmerisches Handeln mit hoher Verantwortung – und erheblichem Haftungsrisiko.
Denn: Wer eine Hausverwaltung betreibt, trägt oftmals Verantwortung für Millionenwerte. Geht etwas schief – ein Fristversäumnis, eine vergessene Wartung, eine fehlerhafte Abrechnung – haftet der Verwalter persönlich. In der Praxis geht es dabei oft um Summen im sechs- oder siebenstelligen Bereich. Gerade kleinere Verwalter ohne rechtliche Absicherung und professionelle Struktur sind diesem Risiko nicht gewachsen.
Verwalter – auch wenn sie nur einen Mitarbeiter beschäftigen – müssen heute eine Vielzahl gesetzlicher Anforderungen erfüllen:
- Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO): Datenschutzkonzepte, Auftragsverarbeitungsverträge, Schulungen
- GoBD: Digitale Buchhaltung muss prüfungssicher und revisionsfest sein
- Arbeitszeitgesetz: Bereits bei nur einem Mitarbeitenden greift das Arbeitsrecht vollständig
- IT-Sicherheit: Schutz vor Cyberangriffen, Backups, Zugriffsrechte
- Energie- und Heizkostenverordnungen: Jährliche Pflichten, Fristen, Nachweise
Diese Punkte haben mit dem eigentlichen „Verwalten“ wenig zu tun – sind aber Pflicht. Viele klassische Hausverwaltungen haben das nie umgesetzt. Deshalb sind sie auch keine stabilen Unternehmen im klassischen Sinn, sondern oft Ein-Mann-Betriebe mit hohem Ausfallrisiko. Für Eigentümergemeinschaften bedeutet das: langfristige Sicherheit bekommen Sie nur bei professionellen, robust aufgestellten Firmen mit echter Infrastruktur.
Was das für Eigentümer bedeutet – und warum die Preise steigen
Sie finden keine Verwaltung? Das ist kein Zufall.
Die Zahl der Immobilien, die professionelle Betreuung brauchen, steigt. Die Zahl der qualifizierten Anbieter sinkt. Gleichzeitig konzentriert sich der Markt: Große Verwaltungsfirmen nehmen fast nur noch große Objekte an. Viele kleine Gemeinschaften bleiben auf der Strecke oder landen bei überlasteten Verwaltern.
Die Preise steigen – zu Recht
Früher unterbot man sich mit Preisen von 20–25 € pro Einheit – viel zu wenig für den Aufwand. Heute steigen die Preise. Und das ist richtig so. Denn:
- Die Anforderungen sind gestiegen
- Der Verwaltungsaufwand ist komplexer
- Die Verwaltungsleistung ist digitaler und transparenter
- Gute Mitarbeiter wollen gut bezahlt werden
Verwaltung ist heute nicht mehr „einmal im Jahr eine Abrechnung“, sondern ein professioneller, anspruchsvoller Service.
Wer zu viel verlangt, wird aussortiert
Viele Eigentümer unterschätzen, wie wichtig ein partnerschaftliches Miteinander ist. Verwaltungen haben heute die Wahl. Wer bei der Auswahlphase schon misstrauisch, kleinkariert oder fordernd auftritt, bekommt oft keine Zusage. Eigentümergemeinschaften stehen zunehmend in der Bringschuld.
Warum dieser Wandel auch gut ist
Das „Verwaltersterben“ ist auf den ersten Blick dramatisch – doch es ist auch eine notwendige Korrektur. Die Zeit der Ramschverträge ist vorbei. Verwalter sind nicht Dienstboten, sondern Experten für Millionenwerte. Sie tragen Verantwortung, haften persönlich, und müssen täglich Konflikte lösen.
Der Wandel sorgt dafür, dass:
- Qualität vor Preis geht
- Digitalisierung endlich umgesetzt wird
- Der Beruf Verwalter wieder ernster genommen wird
- Eigentümer lernen, worauf es wirklich ankommt
Wie LPE Immobilien dem Verwaltersterben begegnet
Wir bei LPE Immobilien kennen die Herausforderungen der Branche nicht nur aus der Theorie, sondern aus dem Alltag. Unser Anspruch war von Anfang an, mehr zu sein als eine klassische Hausverwaltung. Wir verstehen uns als 360° Immobilien Consultant – mit einem tiefen kaufmännischen, technischen und strategischen Verständnis. Und genau das braucht es heute mehr denn je.
Unsere Haltung: Verwaltung ist Verantwortung
Wir glauben, dass Hausverwaltung eine der verantwortungsvollsten Aufgaben am Immobilienmarkt ist. Als Verwaltung tragen wir die Verantwortung für Werte, für Prozesse, für Menschen. Wir kennen jede Schraube im Gebäude, jeden Paragraphen im WEG, jede Dynamik in einer Eigentümergemeinschaft. Deshalb sagen wir: Verwaltung ist nicht Verwaltung. Verwaltung ist Expertise.
Unsere Antwort auf Fachkräftemangel: Menschen gewinnen, nicht suchen
Wir investieren in Ausbildung, interne Weiterbildung und ein Arbeitsumfeld, das junge Talente hält. Unsere Mitarbeitenden sind keine Einzelkämpfer, sondern eingebunden in Teams mit klaren Prozessen, digitaler Unterstützung und echter Feedbackkultur. Unser internes Schulungsprogramm und gezielte Onboarding-Prozesse sorgen dafür, dass neue Fachkräfte schnell Verantwortung übernehmen können.
Unser Konzept für kleine WEGs: Effizienz durch Struktur
Kleinst-WEGs werden oft als unrentabel aussortiert. Wir haben ein Gegenmodell entwickelt: Mit klar definierten Prozessen, digitaler Kommunikation und unserem intelligenten System lpeOS können wir auch kleine Objekte wirtschaftlich betreuen. Unser Anspruch: Jede WEG verdient Qualität.
Unsere Tools: Digitalisierung als echter Mehrwert
Mit lpeOS, unserem eigens entwickelten Betriebssystem, ermöglichen wir strukturierten Zugriff auf Dokumente, Status-Updates zu Vorgängen, Online-Kommunikation und digitales Voting. Nicht als nettes Extra, sondern als Teil eines echten digitalen Arbeitsmodells. Das entlastet Verwaltung und Beirat gleichermaßen und bringt Transparenz auf ein neues Level.
Unsere Vision: Die Verwaltung von morgen gestalten
Die Immobilienverwaltung hat enormes Potenzial. Kein anderer Akteur kennt eine Immobilie so genau, hat so viel Einblick in den technischen Zustand, die wirtschaftliche Entwicklung und die sozialen Strukturen. Deshalb glauben wir: Die Hausverwaltung von morgen ist ein strategischer Partner – nicht nur für Eigentümer, sondern für die gesamte Quartiersentwicklung.
Unsere Mission ist es, diesen Wandel aktiv mitzugestalten: mit Weitblick, Haltung und einem tiefen Verständnis für das, was Eigentümer wirklich brauchen.
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👉 Hausverwaltung wechseln – So geht’s
Fazit: Ihre WEG braucht eine neue Haltung
Wenn Sie keine Verwaltung finden oder Angebote zu teuer wirken, fragen Sie sich nicht nur „Was ist mit dem Markt los?“, sondern auch: „Wie stellen wir uns eigentlich als WEG auf?“
Eine gute Verwaltung kostet Geld. Aber sie ist eine Investition in Werterhalt, Rechtssicherheit und Zukunftsfähigkeit. WEGs, die frühzeitig planen, verlässlich kommunizieren und sich modern aufstellen, haben die besten Chancen.
Quellen:
[1] VDIV – Verband der Immobilienverwalter Nord (2024)
[2] Die WELT – Bedrohliches Sterben der Hausverwaltungen (2024)
[3] IZ Jobs – Es rücken kaum Verwalter nach (2023)
[4] datenmarkt.de (2024)
