Sie haben Schimmel entdeckt. Vielleicht an der Wand zur Außenfassade, im Treppenhaus oder in der Tiefgarage. Vielleicht hat sich auch Ihr Mieter gemeldet. Jetzt beginnt in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften ein zermürbendes Ping-Pong: Wer ist zuständig? Wer zahlt?
Schimmel ist nicht nur ein technisches Problem, er wird schnell zum Stresstest für die gesamte Gemeinschaft. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, wie Sie die Situation richtig einordnen, wer wann handeln muss und wie Sie vermeiden, dass aus einem Schimmelproblem ein monatelanger Konflikt wird.
Warum Schimmel in der WEG besonders komplex ist
In einem Einfamilienhaus ist die Lage klar: Sie sind Eigentümer, Sie sind verantwortlich, Sie entscheiden. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist nichts klar. Die Wohnung gehört Ihnen, aber das Dach gehört allen. Die Fassade ist Gemeinschaftseigentum, aber die Innenwände sind Ihr Sondereigentum. Und dann gibt es noch die Grenzfälle: Fenster, Leitungen, Anschlüsse. Was genau zu wem gehört, steht zwar in der Teilungserklärung – aber die haben die wenigsten parat, und selbst wenn, ist sie oft missverständlich formuliert.
Schimmel macht diese Unklarheit sichtbar. Er entsteht dort, wo Feuchtigkeit auf kühle Oberflächen trifft. Das kann an einem undichten Dach liegen, an unzureichender Dämmung, an defekten Leitungen, oder schlicht daran, dass zu wenig gelüftet wird. Oft liegt die Ursache nicht dort, wo der Schimmel sichtbar wird. Ein undichtes Dach kann zwei Etagen tiefer zu Feuchteschäden führen. Ein Rohrbruch im Schacht betrifft mehrere Wohnungen gleichzeitig. Und falsches Lüften in einer Wohnung ist eben kein Gemeinschaftsproblem.
Diese Überschneidung macht Schimmel zum Dauerbrenner in Eigentümerversammlungen. Niemand möchte für etwas zahlen, das er nicht verursacht hat. Gleichzeitig ist schnelles Handeln nötig, denn Schimmel gefährdet die Gesundheit und mindert den Wert der Immobilie.
Die grundlegende Frage: Gemeinschafts- oder Sondereigentum? 
Bevor über Maßnahmen, Kosten oder Verantwortung gesprochen werden kann, muss geklärt werden: Wo liegt die Ursache des Schimmels? Diese Frage ist entscheidend, denn sie bestimmt, wer zuständig ist.
Das Gemeinschaftseigentum umfasst alles, was für den Bestand und die Nutzung des Gebäudes notwendig ist: Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Keller, Hauptleitungen, Fundament. Alles, was mehreren Eigentümern dient oder die Substanz des Hauses betrifft, gehört der Gemeinschaft. Die Verwaltung der WEG ist für die Instandhaltung zuständig, die Kosten tragen alle Eigentümer anteilig.
Das Sondereigentum ist Ihre Wohnung: Innenwände, Bodenbeläge, Türen, oft auch Fenster und Balkone, Leitungen innerhalb der Wohnung. Hier sind Sie verantwortlich – für die Instandhaltung, für Schäden, für Kosten.
Die Grenze zwischen beiden ist in der Praxis oft fließend. Gehört das Fenster zum Sondereigentum oder zur Fassade? Ist die Heizleitung in der Wand Gemeinschafts- oder Sondereigentum? Hier hilft ein Blick in die Teilungserklärung – oder, wenn die unklar ist, ein Gutachten.
Passend hierzu: Teil- und Sondereigentum im Wohnungseigentumsrecht – Unterschiede
Wann die WEG für Schimmel zuständig ist
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist immer dann verantwortlich, wenn die Ursache des Schimmels am Gemeinschaftseigentum liegt. Das klingt einfach, ist aber oft schwer nachzuweisen.
Undichtes Dach
Eine der häufigsten Ursachen. Feuchtigkeit dringt durch defekte Dachziegel, beschädigte Abdichtungen oder undichte Anschlüsse ein. Das Tückische: Der Schimmel zeigt sich oft nicht direkt unter dem Dach, sondern eine oder zwei Etagen tiefer. Wasser läuft an Balken entlang, sickert durch Decken, sammelt sich in Hohlräumen. Bis der Schimmel sichtbar wird, ist der Schaden oft schon erheblich.
Ein undichtes Dach ist klar Gemeinschaftseigentum. Die WEG muss es reparieren, die Kosten trägt die Gemeinschaft. Verzögert die Verwaltung die Reparatur, kann sie für Folgeschäden haftbar gemacht werden.
Fassadenschäden
Risse im Putz, undichte Fugen, durchfeuchtete oder fehlende Dämmung – auch das führt zu Schimmel. Besonders kritisch sind Anschlüsse: Balkone, Fensterlaibungen, Rollladenkästen. Hier entstehen Wärmebrücken, an denen Feuchtigkeit kondensiert.
Fassadenschäden sind fast immer Sache der Gemeinschaft. Auch wenn der Schimmel in Ihrer Wohnung ist: Wenn die Ursache an der Außenwand liegt, zahlt die WEG.
Defekte Hauptleitungen
Rohrbruch im Schacht, undichte Steigleitungen, Rückstau aus der Kanalisation – technische Defekte an gemeinschaftlichen Leitungen betreffen oft mehrere Wohnungen gleichzeitig. Hier ist die Zuständigkeit meist klar: Hauptleitungen gehören zum Gemeinschaftseigentum.
Anders sieht es bei Leitungen innerhalb der Wohnung aus. Die fallen in der Regel in den Verantwortungsbereich des Eigentümers. Aber auch hier gibt es Grauzonen: Was ist, wenn die Leitung in der Wand verläuft? Was, wenn sie mehrere Wohnungen versorgt? Hier hilft nur ein Blick in die Teilungserklärung – oder eine gutachterliche Klärung.
Passend hierzu: Wasserschaden in der WEG: Verantwortung, Abwicklung und Vorbeugung
Unzureichende Dämmung und Wärmebrücken
Vor allem in älteren Gebäuden ein Problem. An ungedämmten Betondecken, Balkonanschlüssen oder im Bereich tragender Wände kondensiert Feuchtigkeit. Die Oberfläche ist kalt, die Raumluft warm und feucht – ideale Bedingungen für Schimmel.
Wenn die Wärmebrücke baulich bedingt ist, liegt die Verantwortung bei der Gemeinschaft. Eine nachträgliche Dämmung ist teuer, aber oft unvermeidbar. Hier kommt es häufig zu Konflikten, weil die Gemeinschaft sich weigert, für einen „baulichen Mangel“ zu zahlen, den es schon seit Jahrzehnten gibt. Rechtlich ist die Lage aber klar: Die Gemeinschaft muss das Gebäude instandhalten – auch wenn das bedeutet, dass nachgebessert werden muss.
Aufsteigende Feuchtigkeit
Klassisches Altbauproblem. Feuchtigkeit steigt aus dem Erdreich durch Kellerwände oder Fundament auf. Die Horizontalsperre fehlt oder ist defekt. Auch das ist Gemeinschaftseigentum, auch wenn der Schimmel nur in einer Kellerecke sichtbar ist.
Wann Sie als Eigentümer zuständig sind
Nicht jeder Schimmel ist ein Fall für die Gemeinschaft. Wenn die Ursache in Ihrem Sondereigentum liegt, sind Sie verantwortlich – und zwar vollständig.
Falsches Lüften und Heizen
Die häufigste Ursache für Schimmel in Wohnungen. Wer zu wenig lüftet, dauerhaft Fenster auf Kipp stellt oder Räume nicht ausreichend beheizt, produziert Feuchtigkeit und kalte Oberflächen. Das ist die perfekte Kombination für Schimmel.
Hier liegt die Verantwortung klar beim Nutzer – egal ob Eigentümer oder Mieter. Die Gemeinschaft zahlt nichts. Wenn Sie die Wohnung vermietet haben, können Sie versuchen, den Mieter in Regress zu nehmen. Aber Vorsicht: Sie müssen nachweisen, dass der Mieter schuld ist. Das ist oft schwierig, vor allem wenn bauliche Mängel nicht ausgeschlossen werden können.
Ergänzend hierzu: Richtig lüften und heizen – so vermeiden Sie Schimmel und Energieverschwendung
Defekte Leitungen im Sondereigentum
Wenn die Leitung innerhalb Ihrer Wohnung undicht ist – etwa unter der Spüle, hinter der Waschmaschine oder im Bad – ist das Ihr Problem. Gleiches gilt für defekte Anschlüsse an Haushaltsgeräten. Die Gemeinschaft ist nicht zuständig.
Undichte Fenster
Fenster sind ein Grenzfall. In vielen Teilungserklärungen gehören sie zum Sondereigentum – zumindest die Innenseite und die Instandhaltung. Wenn Ihr Fenster undicht ist und Feuchtigkeit eindringt, müssen Sie es reparieren oder austauschen lassen. Die Kosten tragen Sie selbst.
Aber auch hier gibt es Ausnahmen: Wenn die Fenster einheitlich zur Fassade gehören oder gemeinschaftlich ausgetauscht wurden, können sie Gemeinschaftseigentum sein. Wieder gilt: Teilungserklärung prüfen.
Möblierung und Raumnutzung
Wer große Schränke direkt an Außenwände stellt, verhindert die Luftzirkulation. Die Wand kühlt ab, Feuchtigkeit kondensiert, Schimmel entsteht. Auch das ist kein Mangel am Gebäude, sondern eine Nutzungsfrage. Die Verantwortung liegt beim Nutzer.
Was Sie tun sollten, wenn Sie Schimmel entdecken
Schimmel ist kein Problem, das sich von selbst löst. Je früher Sie handeln, desto geringer der Schaden – und desto klarer die Zuständigkeiten.
Dokumentieren Sie den Schaden
Bevor Sie irgendjemanden informieren, sichern Sie Beweise. Fotografieren Sie den Schimmel aus verschiedenen Perspektiven – Nahaufnahme und Übersicht. Notieren Sie Datum, Uhrzeit und genauen Ort. Messen Sie, wenn möglich, Raumtemperatur und Luftfeuchtigkeit. Diese Dokumentation ist später unverzichtbar – egal ob für ein Gutachten, eine Versicherung oder eine rechtliche Auseinandersetzung.
Informieren Sie die Hausverwaltung schriftlich
Schreiben Sie eine E-Mail oder einen Brief. Das schafft Nachweisbarkeit. Beschreiben Sie den Schaden präzise, fügen Sie Fotos bei und bitten Sie um eine zeitnahe Reaktion. Formulieren Sie klar, dass Sie davon ausgehen, dass die Ursache am Gemeinschaftseigentum liegt – falls das Ihrer Einschätzung entspricht.
Die Rolle der Hausverwaltung – was sie tun muss und was nicht
Die Hausverwaltung ist nicht nur Briefkasten. Sie hat klare Pflichten – und die gelten auch bei Schimmel.
Unverzügliche Reaktion
Wenn Sie Schimmel melden, muss die Verwaltung reagieren. Nicht in drei Wochen, nicht nach der nächsten Eigentümerversammlung, sondern zeitnah. Eine Eingangsbestätigung und eine erste Einschätzung sollten innerhalb weniger Tage erfolgen. Bei akuter Gefahr für Gesundheit oder Bausubstanz muss die Verwaltung sofort handeln – auch ohne Beschluss der Eigentümerversammlung.
Das ist gesetzlich so vorgesehen. Die Verwaltung hat eine sogenannte Eilkompetenz. Sie darf und muss in Gefahrensituationen selbstständig Maßnahmen ergreifen. Schimmel ist so eine Situation, vor allem wenn er großflächig ist oder wenn Feuchtigkeit aktiv eindringt.
Vertiefen: Was darf der WEG-Verwalter ohne Beschluss entscheiden?
Ursachenklärung
Wenn die Ursache nicht eindeutig ist, muss die Verwaltung sie klären lassen. Sie darf Sie nicht einfach als Verursacher abstempeln, ohne Beweise zu haben. Die Beauftragung eines Sachverständigen ist hier der richtige Weg. Dieser kann durch Feuchtemessungen, Thermografie oder Materialproben die genaue Ursache ermitteln.
Wichtig: Die Kosten für das Gutachten trägt zunächst die Gemeinschaft. Erst wenn das Gutachten Sie als Verursacher identifiziert, können die Kosten auf Sie umgelegt werden. Vertiefen können Sie das Thema hier: Leckageortung bei Wasserschaden: Bedeutung, Ablauf und Rolle bei Versicherungsschäden
Maßnahmen einleiten
Liegt die Ursache am Gemeinschaftseigentum, muss die Verwaltung Fachfirmen beauftragen. Schimmelbeseitigung ist keine Aufgabe für den Hausmeister oder den Maler um die Ecke. Es braucht Spezialfirmen, die die Ursache beheben und den Schimmel professionell entfernen.
Die Verwaltung muss mehrere Angebote einholen, die Eigentümergemeinschaft informieren und – je nach Umfang – einen Beschluss herbeiführen. Bei Eilmaßnahmen kann sie auch ohne Beschluss handeln.
Passend hierzu: Aufgaben und Pflichten der Hausverwaltung – Was Sie erwarten dürfen
Was die Verwaltung nicht darf
Die Verwaltung darf Sie nicht ohne Beweis in Haftung nehmen. Sie darf nicht untätig bleiben, nur weil die nächste Eigentümerversammlung erst in Monaten stattfindet. Und sie darf Ihnen keine Kosten auferlegen, die nicht beschlossen wurden – außer bei Eilmaßnahmen, die später nachträglich genehmigt werden müssen.
Wer trägt die Kosten und wann?
Die Kostenfrage ist oft der Kern des Konflikts. Deshalb hier eine klare Übersicht.
Ursache am Gemeinschaftseigentum
Die WEG trägt die Kosten für Gutachten, Behebung der Ursache, Schimmelbeseitigung und Wiederherstellung. Finanziert wird das aus der Instandhaltungsrücklage. Reicht diese nicht aus, kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen. Alle Eigentümer zahlen anteilig nach ihrem Miteigentumsanteil.
Beispiel: Das Dach ist undicht, Feuchtigkeit ist in drei Wohnungen eingedrungen, Schimmel ist entstanden. Die WEG zahlt die Dachreparatur, die Schimmelbeseitigung in allen drei Wohnungen und die Wiederherstellung von Putz und Farbe. Die Kosten werden auf alle Eigentümer umgelegt.
Passend hierzu: Instandhaltungsrücklage: Höhe, Verwendung und häufige Fehler
Ursache im Sondereigentum
Sie tragen die Kosten selbst. Das betrifft Gutachten (wenn Sie es beauftragt haben), Behebung der Ursache, Schimmelbeseitigung und Wiederherstellung. Die Gemeinschaft zahlt nichts.
Beispiel: In Ihrer Wohnung ist eine Wasserleitung undicht. Über Wochen ist Feuchtigkeit in die Wand gezogen, Schimmel ist entstanden. Sie zahlen die Reparatur der Leitung, die Schimmelbeseitigung und die Erneuerung der betroffenen Wandfläche.
Ursache ist falsches Nutzerverhalten
Auch hier tragen Sie die Kosten – oder, wenn die Wohnung vermietet ist, der Mieter. Allerdings müssen Sie nachweisen, dass der Mieter die Ursache gesetzt hat. Das ist oft schwierig, vor allem wenn bauliche Mängel nicht ausgeschlossen werden können. Gerichte urteilen hier in der Regel zugunsten des Mieters, wenn Zweifel bestehen.
Ursache ist unklar oder mehrdeutig
Hier wird es kompliziert. Wenn das Gutachten keine eindeutige Zuordnung zulässt – etwa weil sowohl bauliche Mängel als auch Nutzungsverhalten eine Rolle spielen – kann eine Kostenteilung vereinbart werden. Alternativ muss ein weiteres Gutachten die Verantwortung klären. Im Extremfall landet der Fall vor Gericht.
Praxistipp: Versuchen Sie, eine außergerichtliche Einigung zu finden. Das spart Zeit, Nerven und Geld. Ein guter Mediator oder ein erfahrener Anwalt für Wohnungseigentumsrecht kann hier helfen.
Was Sie tun können, wenn die Verwaltung nicht reagiert
Die Verwaltung schweigt, vertröstet, schiebt die Verantwortung ab? Dann müssen Sie aktiv werden.
Schriftliche Aufforderung mit Frist
Setzen Sie der Verwaltung eine klare Frist. Formulieren Sie konkret, was Sie erwarten: Beauftragung eines Sachverständigen, Information über geplante Maßnahmen, Zeitplan für die Sanierung. Setzen Sie eine Frist von einer Woche. Weisen Sie darauf hin, dass Sie sich vorbehalten, selbst tätig zu werden, wenn die Verwaltung nicht reagiert.
Beirat einschalten
Der Verwaltungsbeirat kann die Verwaltung zur Handlung auffordern. Er hat Kontrollrechte und kann notfalls selbst Maßnahmen anstoßen. Informieren Sie den Beirat über die Situation und bitten Sie um Unterstützung.
Selbst ein Gutachten beauftragen
Wenn die Verwaltung weiter untätig bleibt, können Sie selbst einen Sachverständigen beauftragen. Stellt dieser fest, dass die Ursache am Gemeinschaftseigentum liegt, können Sie die Kosten von der Gemeinschaft zurückfordern. Bewahren Sie alle Rechnungen auf und dokumentieren Sie, dass Sie die Verwaltung zuvor mehrfach aufgefordert haben.
Rechtliche Schritte
Im Extremfall können Sie die Verwaltung auf Schadensersatz verklagen oder eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Das sollte aber die letzte Option sein. Es ist teuer, nervenaufreibend und dauert lange. Besser: Setzen Sie auf klare Kommunikation, externe Sachverständige und den Beirat als Vermittler.
FAQ
Ist Schimmel immer ein Fall für die WEG?
Nein. Nur wenn die Ursache am Gemeinschaftseigentum liegt. Wenn der Schimmel durch falsches Lüften, defekte Leitungen im Sondereigentum oder andere private Ursachen entsteht, sind Sie als Eigentümer verantwortlich.
Wie schnell muss die Hausverwaltung auf eine Schimmelmeldung reagieren?
Die Verwaltung muss unverzüglich reagieren – spätestens innerhalb weniger Tage. Bei akuter Gefahr für Gesundheit oder Bausubstanz muss sie sofort handeln, auch ohne Beschluss der Eigentümerversammlung.
Wer zahlt das Gutachten zur Ursachenklärung?
Zunächst die Gemeinschaft. Wenn das Gutachten Sie als Verursacher identifiziert, können die Kosten auf Sie umgelegt werden. Beauftragen Sie das Gutachten selbst, zahlen Sie zunächst selbst – können aber die Kosten zurückfordern, wenn die Gemeinschaft als verantwortlich ermittelt wird.
Kann ich als Eigentümer selbst eine Sanierungsfirma beauftragen?
Ja, wenn die Ursache in Ihrem Sondereigentum liegt oder wenn die Verwaltung untätig bleibt. Liegt die Ursache am Gemeinschaftseigentum und die Verwaltung handelt nicht, können Sie eine Firma beauftragen und die Kosten später der Gemeinschaft in Rechnung stellen. Dokumentieren Sie aber vorher schriftlich, dass Sie die Verwaltung mehrfach aufgefordert haben.
Wenn Schimmel zum Dauerthema wird: Prävention statt Reaktion
Schimmel am Gemeinschaftseigentum entsteht oft nicht aus Geldmangel, sondern weil Entscheidungen zu langsam getroffen werden. Sanierungen werden verschoben, Gutachten verzögert, Maßnahmen vertagt. Aus einem kleinen Dachschaden wird ein teurer Großeinsatz. Aus einem lösbaren Problem wird ein monatelanger Konflikt.
Wenn Ihre Verwaltung vor allem reagiert statt handelt – wenn Anfragen versanden und wichtige Themen auf die nächste Versammlung verschoben werden – dann sollten Sie einen Wechsel in Betracht ziehen.
Bei LPE Immobilien setzen wir Sanierungen um, nicht nur auf die Tagesordnung. Wir erkennen Probleme früh, handeln schnell und koordinieren alle Beteiligten – vom Gutachter bis zur Fachfirma. Mit klaren Prozessen, transparenter Kommunikation und digitaler Verwaltung behalten Sie jederzeit den Überblick. Wir betreuen über 3.500 Wohneinheiten in München – mit dem Anspruch, dass Dinge erledigt werden, nicht verwaltet.
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