Eine vermietete Eigentumswohnung zu verkaufen ist möglich – und oft sogar sinnvoll. Gleichzeitig ist es eine der Konstellationen, in denen kleine Fehler schnell teuer werden: zu optimistische Preisvorstellungen, unglückliche Kommunikation mit dem Mieter oder fehlende Unterlagen bremsen den Verkauf aus oder drücken den Kaufpreis.
In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, worauf es beim Wohnungsverkauf mit Mieter wirklich ankommt: rechtliche Grundlagen, typische Käufer, realistische Preislogik – und vor allem Strategien, wie Sie sauber, fair und wirtschaftlich klug vorgehen. Gerade in angespannten Märkten wie München zahlt sich Struktur aus.
Rechtlicher Grundsatz: Verkauf ja – Mietvertrag bleibt bestehen
Der wichtigste Satz steht im Gesetz: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Das heißt: Wird die Wohnung verkauft, tritt der Käufer in das bestehende Mietverhältnis ein. Mietvertrag, Miethöhe, Kaution sowie Rechte und Pflichten laufen grundsätzlich unverändert weiter.
Was das für Käufer praktisch bedeutet
- Selbstnutzer können nicht „einfach einziehen“, nur weil sie gekauft haben. Eine Kündigung ist nur unter engen Voraussetzungen möglich (z. B. Eigenbedarf) und wird im Streitfall sehr genau geprüft.
- Es kann Sperrfristen geben – besonders relevant, wenn eine Mietwohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde (Kündigungsbeschränkung nach § 577a BGB; je nach Region teils verlängert).
- In bestimmten Fällen hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht (typisch bei erstmaligem Verkauf nach Umwandlung in Wohnungseigentum).
Wann Gerichte besonders genau hinschauen
In der Praxis spielen persönliche Umstände der Mieter eine große Rolle – etwa bei sehr langen Mietverhältnissen, hohem Alter, Erkrankungen oder familiären Situationen. Solche Faktoren bedeuten nicht automatisch „Stopp“, sie können aber dazu führen, dass Gerichte eine Kündigung (z. B. wegen Eigenbedarf) deutlich strenger prüfen.
In 2 Minuten einordnen lassen, was Ihre Immobilie realistisch wert ist – und welche Verkaufsstrategie in Ihrer Lage am meisten Sinn ergibt.
Wer kauft eine Wohnung mit Mieter – und warum?
Eine vermietete Wohnung ist selten ein emotionaler Kauf. Meist entscheiden hier Käufer sehr sachlich – und zwar abhängig davon, ob sie Rendite suchen oder eine spätere Eigennutzung planen.
Kapitalanleger mit langem Horizont
Sie rechnen nüchtern: Lage, Zustand, Mietvertrag, Nebenkosten, Instandhaltungsrisiken, Entwicklung der Miete. Für Anleger zählt vor allem Planbarkeit – und eine gute Dokumentation, damit das Risiko greifbar bleibt.
Investoren mit späterer Eigennutzungs-Perspektive
Das gibt es – aber meist mit langem Vorlauf. Gerade in Städten wie München kalkulieren viele die Wahrscheinlichkeit ein, dass Eigenbedarf nicht schnell durchsetzbar ist oder mit erheblichem Aufwand verbunden sein kann. Wer in dieser Käufergruppe überzeugen will, muss realistisch kommunizieren und sauber vorbereitet sein.
Passend hierzu: Welche Chancen und Risiken Investoren bei vermieteten Objekten typischerweise prüfen, lesen Sie in Vermietete Immobilien kaufen – Chancen & Risiken.
Ergänzend: Wenn der Verkauf Teil einer größeren Strategie ist, hilft oft ein klarer Blick von oben: Wann ein Objektwechsel sinnvoll ist.
Preislogik: Warum vermietete Wohnungen oft günstiger wirken als leerstehende
Viele Eigentümer spüren es sofort in den Anfragen: Eine leerstehende, bezugsfreie Wohnung zieht mehr Interessenten an – und erzielt häufig einen höheren Preis. Der Grund ist einfach: Der Käufer übernimmt auch die Einschränkung, nicht frei über die Nutzung entscheiden zu können. Dazu kommt die Renditelogik: Ist die Miete niedrig, fällt auch der „Ertragswert“ geringer aus.
Typische Preistreiber (und -bremsen) bei vermieteten Wohnungen
- Miethöhe vs. Marktniveau (insbesondere bei sehr alten Verträgen)
- Mietvertragsart (Index-, Staffel-, „normaler“ Vertrag)
- Modernisierungszustand und absehbare Instandhaltung
- Nebenkosten- und Hausgeldstruktur (für Anleger ein echtes Entscheidungskriterium)
Wie stark sich das auf den Preis auswirkt, hängt immer vom Einzelfall ab. Pauschale „Abschläge“ greifen oft zu kurz – entscheidend ist, wie der Mietvertrag und die Objektzahlen im Verhältnis zum Markt aussehen. Wer das sauber aufbereitet, kann Preisverhandlungen spürbar stabilisieren.
Wichtig für Vermieter: Wer langfristig zu weit unter Markt vermietet, merkt das spätestens beim Verkauf. Wie Sie den Mietpreis psychologisch klug, rechtlich sauber und marktgerecht festlegen, lesen Sie hier: Den richtigen Mietpreis festlegen: Psychologie, Recht und Mietmodelle für Vermieter.
Strategie A: Einvernehmliche Lösung mit dem Mieter – oft die wirtschaftlich beste
Wenn es eine „Königslösung“ gibt, dann ist es meist diese: früh, respektvoll und transparent mit dem Mieter sprechen – ohne Druck, aber mit klarer Kommunikation. Viele Konflikte entstehen nicht aus dem Verkauf selbst, sondern aus Unsicherheit und unglücklicher Tonalität.
So gelingt das Gespräch in der Praxis
- Nicht mit „Wir verkaufen, Sie müssen raus“ starten, sondern mit Kontext und Optionen.
- Zeithorizont klären: Plant der Mieter ohnehin einen Umzug? Gibt es berufliche Veränderungen?
- Wenn ein Auszug gegen Ausgleich diskutiert wird: sauber, schriftlich, fair – und unbedingt so gestaltet, dass es für beide Seiten rechtssicher und freiwillig wirkt.
Manchmal ist eine Lösung über eine einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses möglich – etwa mit einer finanziellen Entschädigung für den freiwilligen Auszug. Ob und in welcher Höhe das sinnvoll ist, hängt stark von Situation, Lage und Zeithorizont ab. Wichtig ist vor allem: Eine rechtssichere, schriftliche Vereinbarung (idealerweise juristisch begleitet) ist hier unerlässlich.
Passend hierzu: Wenn Eigennutzung als Motiv eine Rolle spielt, bitte unbedingt vorher die Anforderungen kennen: Eigenbedarfskündigung – Rechte & Pflichten.
Strategie B: Verkauf im vermieteten Zustand – so sprechen Sie die richtigen Käufer an
Wenn eine einvernehmliche Lösung nicht passt oder nicht möglich ist, bleibt der Verkauf im vermieteten Zustand. Das ist absolut legitim – nur verändert sich der Käuferkreis: Statt vieler Selbstnutzer sprechen Sie vor allem Anleger an, die Mietzins, Vertrag und rechtliche Rahmenbedingungen pragmatisch einkalkulieren.
Was Kapitalanleger wirklich sehen wollen
- Saubere Mietunterlagen (inkl. Nachträge, Index-/Staffelregelungen)
- Zahlungshistorie (keine ungeklärten Rückstände)
- Transparente Hausgeld- und Nebenkostenlage
- Plan für mittelfristige Mietenentwicklung (rechtssicher, nachvollziehbar)
Ein häufiger Fehler ist hier „Schönreden“. Anleger merken sehr schnell, wenn Zahlen nicht zusammenpassen – und reagieren mit Preisabschlägen oder gar nicht erst mit Angeboten. Je klarer Sie die Situation darstellen, desto einfacher wird die Verhandlung.
Expertenrat: Ohne Profi wird’s oft teurer als nötig
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung geht es nicht nur um Vermarktung, sondern auch um sensible Kommunikation, rechtliche Leitplanken und eine belastbare Unterlagenlage. Eine professionelle Begleitung schützt vor Fehlern, spart Zeit – und führt in vielen Fällen zu einem besseren Ergebnis für alle Beteiligten.
Passend hierzu: Damit der Prozess insgesamt sitzt (Unterlagen, Timing, Vermarktung), nutzen viele Eigentümer unseren Leitfaden: Immobilie richtig verkaufen – in 9 Schritten.
Ergänzend: Klassiker, die Geld kosten, finden Sie in 10 Fehler beim Immobilienverkauf.
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WEG-Spezial: Was beim Wohnungsverkauf oft übersehen wird
Gerade bei Eigentumswohnungen ist nicht nur der Mieter relevant, sondern auch die WEG-Struktur. Zwei typische Bremsen sehen wir in der Praxis besonders häufig:
Verwalterzustimmung nach § 12 WEG
In manchen Teilungserklärungen ist geregelt, dass der Verkauf erst mit Zustimmung wirksam wird. Wenn das spät auffällt, kostet es Zeit – und manchmal den Käufer. Wer frühzeitig prüft, ob und wie die Zustimmung einzuholen ist, nimmt viel Druck aus dem Prozess.
Abrechnung, Hausgeld, offene Posten
Unklarheiten zu Hausgeldrückständen, Umlagen oder Abrechnungsspitzen sorgen regelmäßig für Misstrauen und Nachverhandlungen. Gerade bei Anlegern ist das ein rotes Tuch – nicht, weil es nie vorkommen darf, sondern weil Transparenz fehlt.
Häufige Fragen und Antworten
Kann ich eine vermietete Wohnung überhaupt verkaufen?
Ja. Der Verkauf ist jederzeit möglich. Der Käufer übernimmt in der Regel das bestehende Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen – das ist der Kern von „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Für den Mieter ändert sich dadurch erst einmal nichts: Er bleibt Mieter, zahlt die vereinbarte Miete und behält seine Rechte. Neu ist vor allem, dass sich der Vermieter wechselt.
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nicht automatisch. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht kommt typischerweise dann in Betracht, wenn eine Mietwohnung in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und diese Wohnung anschließend erstmals verkauft wird (§ 577 BGB). Dann muss der Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags informiert werden und kann innerhalb der gesetzlichen Frist (in der Regel zwei Monate) zu denselben Konditionen in den Vertrag eintreten.
Wichtig: Es gibt Ausnahmen, zum Beispiel bei Verkäufen an bestimmte Familienangehörige. Außerdem ist nicht jede vermietete Eigentumswohnung automatisch ein Umwandlungsfall. Deshalb lohnt sich eine saubere Prüfung: Wurde umgewandelt? Handelt es sich um den ersten Verkauf nach der Umwandlung? Und greifen Ausnahmen?
Kann der Käufer wegen Eigenbedarf kündigen?
Eigenbedarf ist grundsätzlich möglich, aber an strenge Voraussetzungen gebunden (§ 573 BGB). Zudem kann der Mieter wegen besonderer Härte widersprechen (§ 574 BGB). In Umwandlungsfällen können zusätzliche Sperrfristen gelten (§ 577a BGB). In der Praxis entscheidet nicht „ein Satz im Kündigungsschreiben“, sondern ob der Bedarf plausibel, nachvollziehbar und im Streitfall belegbar ist.
Wenn Sie das Thema sauber einordnen möchten, finden Sie hier unseren ausführlichen Artikel: Eigenbedarfskündigung: Das sollten Vermieter wissen!
Muss der Mieter Besichtigungen zulassen?
Grundsätzlich ja – in einem angemessenen Rahmen. Auch wenn es dazu keinen „einfachen Standard-Paragrafen“ für jede Situation gibt, ist in der Praxis anerkannt: Für einen Verkauf müssen Besichtigungen möglich sein. Entscheidend ist das Wie. Am besten funktioniert es, wenn Termine rechtzeitig angekündigt werden, die Zeiten zum Alltag des Mieters passen und nicht „dauernd“ neue Einzeltermine entstehen.
Bewährt hat sich häufig: wenige, gut gebündelte Termine (z. B. ein fester Besichtigungstag pro Woche), klare Dauer, respektvoller Umgang mit der Privatsphäre und eine verlässliche Kommunikation. Je fairer sich der Prozess anfühlt, desto eher bleibt die Kooperation stabil – und genau das wirkt sich später positiv auf Preis und Abwicklung aus.
Wie gehe ich mit Mietausfall während des Verkaufs um?
Mietausfall ist nicht nur ärgerlich, sondern wirkt sich direkt auf die Käuferpsychologie aus: Anleger bewerten dann nicht nur die Wohnung, sondern auch das Risiko. Wichtig sind saubere Dokumentation, schnelle Reaktion und ein klarer Plan – vom Gespräch über schriftliche Schritte bis zur rechtssicheren Durchsetzung, falls nötig.
Passend hierzu: Was tun bei Mietausfall?
Ergänzend: Häufig ist der beste Schutz vor späteren Problemen eine saubere Vermietungsstrategie – hier als Leitfaden: Den richtigen Mietpreis festlegen.
Fazit: Mit Strategie verkaufen Sie fairer – und meist auch besser
Eine vermietete Wohnung zu verkaufen ist kein „Problemfall“ – aber ein Projekt, das Struktur braucht. Wer die rechtlichen Leitplanken kennt, die Käuferlogik versteht und den Mieter respektvoll einbindet, reduziert Risiken, spart Zeit und erzielt in der Regel ein deutlich besseres Ergebnis.
Wenn Sie möchten, begleiten wir Sie dabei – von der realistischen Einschätzung (inklusive Vermietungssituation) über die Unterlagen- und WEG-Themen bis zur passenden Vermarktungsstrategie. Gerade in München macht das oft den Unterschied zwischen zähem Prozess und sauberem Abschluss.
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Rechtsgrundlagen
- § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“)
- § 573 BGB (Ordentliche Kündigung, berechtigtes Interesse/Eigenbedarf)
- § 574 BGB (Widerspruch des Mieters wegen besonderer Härte)
- § 577 BGB (Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung)
- § 577a BGB (Kündigungsbeschränkung bei Umwandlung; Sperrfristen je nach Region)
- § 12 WEG (Zustimmungsvorbehalt, sofern in Teilungserklärung vorgesehen)
