Die schwarz-rote Bundesregierung hat im Februar 2026 das umstrittene Heizungsgesetz grundlegend reformiert. Das Ergebnis: Gas- und Ölheizungen dürfen weiterhin eingebaut werden und bis 2045 betrieben werden. Die 65-Prozent-Erneuerbarenpflicht der Ampelregierung entfällt. Doch die Reform kommt mit einer Auflage: Ab 2029 müssen neue Gas- und Ölheizungen schrittweise mit klimafreundlichen Brennstoffen betrieben werden – der sogenannten „Bio-Treppe“. Was genau sich ändert, ob das sinnvoll ist und was Eigentümer jetzt konkret tun sollten, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Was war die alte Regelung der Ampelregierung?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), umgangssprachlich „Heizungsgesetz“, trat 2024 in Kraft. Die zentrale Vorgabe: Jede neu eingebaute Heizung musste zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden.
Die 65-Prozent-Regel – gestaffelt nach Stadtgröße
Die Pflicht galt nicht sofort überall, sondern gestaffelt:
- Neubaugebiete: Sofort ab 2024
- Großstädte ab 100.000 Einwohner (z. B. München): Ab 1. Juli 2026
- Kleinere Kommunen: Ab 1. Juli 2028
Das bedeutete konkret: In München hätten ab Mitte 2026 nur noch Wärmepumpen, Fernwärme, Hybridheizungen oder Biomasseheizungen eingebaut werden dürfen. Reine Gas- oder Ölheizungen waren nicht mehr zulässig – außer bei Härtefällen.
Warum war die Regelung so umstritten?
Die 65-Prozent-Regel löste massive Kritik aus:
- Hohe Kosten: Wärmepumpen kosten im Mehrfamilienhaus oft zwischen 40.000 und 100.000 Euro (vor Förderung)
- Unklare Umsetzbarkeit: Viele Altbauten sind schlecht gedämmt – Wärmepumpen funktionieren dort nur bedingt wirtschaftlich
- Handwerkermangel: Lange Wartezeiten, fehlende Kapazitäten
- Rechtsunsicherheit: Kommunale Wärmeplanung war oft noch nicht fertig – Eigentümer wussten nicht, ob Fernwärme kommt
Gerade in Wohnungseigentümergemeinschaften führte das zu Verunsicherung, Streit und Blockaden. Viele warteten ab – in der Hoffnung auf eine politische Wende.
Passend hierzu: Was das Gebäudeenergiegesetz (GEG) für Eigentümer bedeutet
Was hat sich jetzt geändert?
Am 24. Februar 2026 beschloss die Bundesregierung eine grundlegende Reform. Die wichtigsten Änderungen:
1. Die 65-Prozent-Pflicht wird komplett gestrichen
Die umstrittenen Paragrafen 71 bis 71p sowie 72 des GEG entfallen. Das heißt: Eigentümer dürfen wieder frei wählen – auch reine Gas- oder Ölheizungen sind erlaubt. Keine Abhängigkeit mehr von kommunaler Wärmeplanung, keine Zwangsvorgabe für bestimmte Heizungstypen.
2. Gas- und Ölheizungen bleiben bis 2045 erlaubt
Wer jetzt oder künftig eine Gas- oder Ölheizung einbaut, darf diese bis 2045 betreiben. Es gibt keine pauschale Austauschpflicht – weder für Bestandsheizungen noch für neue Anlagen. Auch Reparaturen defekter Heizungen bleiben erlaubt.
3. Die „Bio-Treppe“: Grüngas- und Grünölpflicht ab 2029
Hier kommt der Haken: Wer ab Inkrafttreten der Reform eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss diese ab Januar 2029 schrittweise mit klimafreundlichen Brennstoffen betreiben. Die Regierung nennt das „Bio-Treppe“ oder „Grüngasquote“.
Geplante Staffelung:
- Ab 2029: Mindestens 10 Prozent klimafreundliche Brennstoffe (z. B. Biomethan, grüner Wasserstoff, synthetisches Gas)
- Ab 2035 und 2040: Anteil steigt weiter (genaue Prozentsätze noch nicht final festgelegt)
Wichtig: Die genauen Details – welche Brennstoffe genau anerkannt werden, welche Nachweise nötig sind, wie die Kontrolle läuft – stehen noch nicht fest. Das Eckpunktepapier vom Februar 2026 enthält nur den Rahmen. Die konkrete Gesetzgebung folgt.
Für Heizöl gilt dasselbe: Ab 2029 muss ein steigender Anteil „grünes Heizöl“ (Bio-Öl, synthetische E-Fuels) genutzt werden.
4. Neuer Name: Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG)
Das reformierte Gesetz bekommt einen neuen Namen: „Gebäudemodernisierungsgesetz“ (GMG). Damit will die Regierung signalisieren: Es geht um Modernisierung – nicht um Zwang.
Was bleibt unverändert?
- Förderungen: Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) läuft mindestens bis 2029 weiter. Wer auf Wärmepumpe, Fernwärme oder Hybridlösung setzt, kann weiterhin bis zu 40 Prozent Zuschuss erhalten.
- 30-Jahre-Regel: Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen weiterhin ausgetauscht werden (mit Ausnahmen für Niedertemperatur- und Brennwertkessel).
- Klimaziele 2045: Deutschland hält am Ziel der Klimaneutralität 2045 fest.
Ist das jetzt gut oder schlecht?
Die Reform ist ein Kompromiss – mit Licht und Schatten. Ob sie gut ist, hängt davon ab, aus welcher Perspektive Sie schauen.
Pro: Mehr Freiheit, weniger Druck
Zeitgewinn für Eigentümer
Die alte Regelung setzte viele unter Zeitdruck. Gerade in WEGs war es kaum möglich, innerhalb kurzer Fristen einen Beschluss für eine Wärmepumpe zu fassen – vor allem bei unklaren Kosten, Fördermitteln und technischer Machbarkeit. Die Reform nimmt diesen Druck.
Flexibilität bei Bestandsgebäuden
Nicht jedes Gebäude ist für eine Wärmepumpe geeignet. Schlecht gedämmte Altbauten, denkmalgeschützte Immobilien oder Gebäude ohne Platz für Außengeräte stehen vor erheblichen Hürden. Gas- und Ölheizungen bleiben hier eine Option.
Contra: Planungsunsicherheit und steigende Kosten
Grüngas und Grünöl – verfügbar und bezahlbar?
Das ist die große offene Frage. Biomethan, grüner Wasserstoff und synthetische E-Fuels sind heute knapp und teuer – deutlich teurer als fossile Brennstoffe. Ob sie ab 2029 flächendeckend verfügbar und bezahlbar sind, ist unklar. Wer jetzt eine Gas- oder Ölheizung einbaut, setzt darauf, dass sich das ändert. Das ist ein Risiko.
CO₂-Preis steigt weiter
Der CO₂-Preis liegt seit 2026 zwischen 55 und 65 Euro pro Tonne CO₂ – Tendenz steigend. Das verteuert Gas und Öl kontinuierlich. Hinzu kommt die Mehrwertsteuer auf Gas (19 Prozent statt 7 Prozent). Wer heute eine fossile Heizung einbaut, zahlt langfristig mehr.
Keine Förderung für rein fossile Systeme
Wer auf Gas oder Öl setzt, erhält keinen Zuschuss. Wer hingegen auf Wärmepumpe oder Hybridlösung setzt, bekommt bis zu 40 Prozent Förderung. Langfristig oft wirtschaftlicher.
Fazit zur Bewertung
Die Reform schafft Spielraum – aber keine Sicherheit. Sie ist gut für Eigentümer, die kurzfristig keine Alternative haben. Sie ist riskant für alle, die auf Grüngas-Verfügbarkeit setzen, ohne Absicherung. Entscheidend ist nicht, was erlaubt ist – sondern was wirtschaftlich sinnvoll ist.
Was sollten Eigentümer jetzt konkret tun?
Die Reform ändert die Rechtslage – aber nicht die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Hier die wichtigsten Schritte:
1. Zustand der Heizung ehrlich bewerten
Drei zentrale Fragen:
- Wie alt ist Ihre Heizung? (Lebensdauer: 15 bis 25 Jahre)
- Wie hoch sind Verbrauch und Reparaturkosten?
- Steht in den nächsten 5 Jahren ein Austausch an?
Wenn Ihre Heizung älter als 20 Jahre ist oder häufig repariert werden muss, sollten Sie jetzt strategisch planen – nicht erst, wenn sie ausfällt.
2. Energieberatung einholen – nicht raten
Eine zertifizierte Energieberatung ist keine Pflicht, aber eine kluge Investition. Ein Energieberater:
- Analysiert Ihr Gebäude (Dämmung, Heizsystem, Verbrauch)
- Rechnet verschiedene Szenarien durch (Wärmepumpe, Hybridlösung, Gas, Fernwärme)
- Zeigt passende Fördermöglichkeiten auf
- Gibt eine Wirtschaftlichkeitsprognose über 15 bis 20 Jahre
Die Beratung selbst ist oft förderfähig (BAFA-Energieberatung für Wohngebäude). Gerade in WEGs schafft das Klarheit und Konsens.
Ergänzend: Heizungstausch in der WEG: So gelingt die Planung
3. Wirtschaftlichkeit über 15 bis 20 Jahre rechnen
Vergleichen Sie nicht nur Anschaffungskosten, sondern auch:
- Betriebskosten (Strom, Gas, Öl – inklusive steigender CO₂-Abgaben)
- Wartungskosten (Wärmepumpen oft wartungsärmer)
- Fördermittel (bis zu 40 Prozent Zuschuss)
- Grüngas-Risiko (Verfügbarkeit und Preis ab 2029 unsicher)
Lassen Sie sich das von einem Energieberater konkret durchrechnen.
4. In der WEG: Frühzeitig vorbereiten, nicht abwarten
Heizungserneuerung in der Eigentümergemeinschaft braucht Zeit und Vorbereitung. Typische Fehler:
- Unvorbereitet in die Eigentümerversammlung gehen (ohne Kostenvoranschläge, Energieberatung, Beschlussvorschlag)
- Zu spät anfangen (wenn die Heizung ausfällt, bleibt keine Zeit für Planung und Förderanträge)
- Rücklage nicht berücksichtigen (größere Modernisierungen sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanzierbar sein)
Was Sie tun sollten:
- Beirat und Verwaltung frühzeitig einbinden
- Energieberatung für die WEG beauftragen
- Kostenvoranschläge für verschiedene Szenarien einholen (Wärmepumpe, Hybridlösung, Fernwärme)
- Klaren Beschlussvorschlag vorbereiten
- Eigentümer rechtzeitig informieren
Entscheidungshilfe: Für wen lohnt sich was?
| Situation | Empfehlung |
|---|---|
| Heizung noch funktionstüchtig, unter 15 Jahre alt | Abwarten, aber vorausschauend planen. Energieberatung einholen, Rücklage prüfen. |
| Heizung 15-25 Jahre alt, Austausch absehbar | Jetzt Energieberatung, Fördermittel prüfen, verschiedene Szenarien durchrechnen. |
| Heizung älter als 25 Jahre oder häufig reparaturbedürftig | Jetzt handeln. Wärmepumpe oder Hybridlösung prüfen, Förderung sichern. |
| Gut gedämmtes Gebäude, Flächenheizung vorhanden | Wärmepumpe oft wirtschaftlich sinnvoll – trotz höherer Anfangsinvestition. |
| Schlecht gedämmter Altbau, keine Flächen- heizung | Hybridlösung (Gas + Wärmepumpe) oder Fernwärme prüfen. Reine Gasheizung nur, wenn Grüngas-Verfügbarkeit abgesichert ist. |
| WEG mit knapper Rücklage | Frühzeitig planen, Förderung nutzen, ggf. Sonderumlage vorbereiten. Nicht abwarten. |
Fazit: Mehr Freiheit – aber keine Entwarnung
Die Reform des Heizungsgesetzes im Februar 2026 gibt Eigentümern mehr Spielraum. Gas- und Ölheizungen bleiben erlaubt, die 65-Prozent-Pflicht entfällt. Das ist eine Entlastung – vor allem für Eigentümer in schwierigen Gebäudesituationen.
Aber: Die Reform ist keine Entwarnung. Ab 2029 greifen neue Auflagen, die Verfügbarkeit von Grüngas und Grünöl ist unsicher, CO₂-Kosten steigen weiter. Wer jetzt eine fossile Heizung einbaut, setzt auf Brennstoffe, deren Verfügbarkeit und Preis unklar sind. Wer hingegen strategisch plant, kann die Flexibilität nutzen, um wirtschaftlich klug und zukunftssicher zu investieren.
Entscheidend ist nicht, was erlaubt ist – sondern was für Ihr Gebäude, Ihre Eigentümergemeinschaft und Ihre wirtschaftliche Situation sinnvoll ist. Eine fundierte Energieberatung, ein realistischer Wirtschaftlichkeitsvergleich und frühzeitige Fördermittelplanung sind die drei Säulen einer soliden Entscheidung.
Sie planen eine Heizungserneuerung in Ihrer Eigentümergemeinschaft oder Ihrem Mehrfamilienhaus? Wir begleiten Sie von der ersten Analyse bis zur sauberen Umsetzung – strukturiert, vorausschauend und mit Blick auf Wirtschaftlichkeit und Förderung. Vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch. Gemeinsam klären wir, welche Schritte für Ihre Immobilie sinnvoll sind.
Kontakt: Jetzt Beratungstermin vereinbaren
Fragen und Antworten zum neune Heizungsgesetz 2026
Darf ich 2026 noch eine neue Gasheizung einbauen?
Ja. Die Gesetzesreform vom Februar 2026 erlaubt den Einbau von Gas- und Ölheizungen ohne zeitliche Begrenzung. Allerdings müssen neue Gas- und Ölheizungen ab Januar 2029 schrittweise mit klimafreundlichen Brennstoffen betrieben werden. Die genaue Quote steigt stufenweise: ab 2029 mindestens 10 Prozent, danach weiter ansteigend. Ob Grüngas dann flächendeckend verfügbar und bezahlbar ist, ist unklar.
Muss ich meine funktionierende Öl- oder Gasheizung jetzt austauschen?
Nein. Bestehende Heizungen dürfen weiterbetrieben werden, solange sie funktionieren. Auch Reparaturen sind erlaubt. Eine Austauschpflicht besteht nur bei Anlagen, die älter als 30 Jahre sind (mit Ausnahmen für Niedertemperatur- und Brennwertkessel). Die Reform ändert daran nichts.
Welche Förderungen gibt es aktuell für Heizungstausch?
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) läuft mindestens bis 2029 weiter. Förderfähig sind Wärmepumpen, Fernwärmeanschlüsse und Hybridheizungen mit bis zu 40 Prozent Zuschuss. Zusätzlich gibt es Boni für Geschwindigkeit, Einkommensabhängigkeit und Effizienz. Reine Gas- oder Ölheizungen werden nicht gefördert. Förderanträge müssen vor Auftragsvergabe gestellt werden.
Ist eine Wärmepumpe jetzt noch sinnvoll, wenn Gas erlaubt bleibt?
Ja – aus mehreren Gründen. Wärmepumpen sind förderfähig (bis zu 40 Prozent Zuschuss), haben niedrige Betriebskosten und sind unabhängig von fossilen Brennstoffen. Gerade in gut gedämmten Gebäuden mit Flächenheizung sind sie wirtschaftlich attraktiv. Eine Energieberatung hilft, die beste Lösung für Ihr Gebäude zu finden.
Was passiert, wenn ab 2029 kein Grüngas verfügbar ist?
Das ist die große Unsicherheit. Die Verfügbarkeit und Preisentwicklung klimafreundlicher Brennstoffe ist unklar. Wer jetzt eine Gas- oder Ölheizung einbaut, geht ein Risiko ein. Falls Biomethan, grüner Wasserstoff oder synthetische E-Fuels nicht flächendeckend verfügbar oder bezahlbar sind, könnten zusätzliche Kosten oder technische Anpassungen notwendig werden. Deshalb sollte diese Unsicherheit in der Wirtschaftlichkeitsrechnung berücksichtigt werden.
Gilt die neue Regelung auch für vermietete Immobilien?
Ja. Die Reform gilt für alle Wohngebäude – egal ob selbstgenutzt oder vermietet. Vermieter können bestimmte Modernisierungskosten auf die Miete umlegen, allerdings gibt es Obergrenzen. Auch vermietete Immobilien profitieren langfristig von energetischen Modernisierungen – durch Wertsteigerung, niedrigere Nebenkosten und höhere Vermietbarkeit.
