Ein Mieter lässt „mal eben“ umbauen: eine Wandöffnung, neue Leitungen, eine Kernbohrung für Abluft oder eine Montage an Balkon/Fassade. Was im Einfamilienhaus oft nur eine Frage zwischen Vermieter und Mieter wäre, kann in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) schnell zum Gemeinschaftsproblem werden – vor allem, wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist.
Bevor man in Haftung und Ansprüche einsteigt, lohnt sich ein kurzer Schritt zurück: Entscheidend ist fast immer die Abgrenzung Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum. Wenn Sie diesen Grundsatz noch nicht verstanden haben, lesen Sie am besten zuerst diesen Beitrag – danach wird der Rest deutlich einfacher.
Die zentrale Frage lautet dann: Kann die WEG den vermietenden Eigentümer in Anspruch nehmen, obwohl der Mieter gehandelt hat?
In der Praxis lautet die Antwort häufig: Ja. Denn die WEG setzt ihre Ansprüche meist zuerst gegen den Eigentümer durch – und der Eigentümer muss dann wiederum gegenüber dem Mieter durchgreifen.
Warum Mieter-Umbauten in der WEG besonders heikel sind
Entscheidend ist immer die Abgrenzung:
Sondereigentum: grob gesagt „alles innerhalb der Wohnung“, soweit es nicht tragend ist und keine gemeinschaftlichen Leitungen/Bestandteile betrifft.
Gemeinschaftseigentum: alles, was der Substanz, Sicherheit, Optik oder Versorgung des Gebäudes dient (z. B. Fassade, Fensterbereiche, tragende Bauteile, Steigleitungen, Dämmung, Dach, Abdichtungen).
Gerade bei typischen Mieter-Umbauten wird Gemeinschaftseigentum schneller berührt, als vielen bewusst ist – etwa bei Kernbohrungen durch Außenwände/Decken, Eingriffen an Balkonabdichtungen oder Arbeiten an Strängen und Schächten.
Ergänzend: Sanierungen innerhalb der eigenen Wohnung – Freiheit mit Grenzen
Wen nimmt die WEG in Anspruch – Vermieter oder Mieter?
Damit die Haftungslogik wirklich verständlich wird, hilft ein einfaches 3-Ebenen-Bild. Es zeigt, wer gegen wen typischerweise vorgeht:
Ebene 1: WEG gegen Eigentümer (fast immer der erste Weg)
Die WEG hat ihre Rechte in erster Linie gegenüber den Wohnungseigentümern – also gegenüber dem vermietenden Eigentümer. Der Grund ist pragmatisch und rechtlich zugleich: Der Eigentümer ist Teil der Gemeinschaft, er ist „adressierbar“ (Beschlüsse, Verfahren, Kostentragung) und er kann auf die Nutzung seiner Einheit einwirken.
Das bedeutet in der Praxis: Auch wenn „der Mieter gebaut hat“, kommt das Schreiben oft an den Eigentümer: „Bitte unterbinden, klären, rückbauen lassen.“
Ebene 2: Eigentümer gegen Mieter (das Innenverhältnis)
Parallel dazu besteht das Mietverhältnis. Der Eigentümer kann und muss den Mieter – je nach Lage – zur Unterlassung, Mitwirkung, Wiederherstellung und Kostentragung verpflichten. Hier liegt später häufig auch die Frage: Wer zahlt am Ende wirklich? (Dazu weiter unten ein eigener Abschnitt.)
Ebene 3: WEG gegen Mieter (möglich, aber in der Praxis seltener der Hauptweg)
Ein Mieter ist zwar nicht Mitglied der WEG, kann aber als Nutzer dennoch direkt betroffen sein – etwa bei Zutritt/Duldung oder wenn er aktuell stört. In der Praxis wird dieser Weg oft ergänzend genutzt, während die WEG die „Klammer“ über den Eigentümer hält.
Merksatz: Die WEG will den rechtswidrigen Zustand beenden – und nimmt dafür regelmäßig den Eigentümer in die Pflicht, weil er die stärkste Steuerungsmöglichkeit hat.
Passend hierzu: Sanierung in der WEG: Grundlagen, Pflichten und Praxiswissen
Ansprüche der WEG gegen den Vermieter
Unterlassung: „Stoppen Sie das – und verhindern Sie Wiederholung“
Wenn noch gebaut wird oder weitere Eingriffe drohen, verlangt die WEG häufig zuerst, dass der Eigentümer den Umbau unterbindet und organisatorisch sicherstellt, dass nichts weiter passiert. Das zielt weniger auf „Schuld“, sondern auf Störungsbeendigung.
Beseitigung/Rückbau: „Stellen Sie den ursprünglichen Zustand wieder her“
Wurde am Gemeinschaftseigentum ohne erforderliche Zustimmung/Beschluss umgebaut, kann die WEG regelmäßig Rückbau bzw. Wiederherstellung verlangen. Selbst wenn die Maßnahme grundsätzlich „hätte genehmigt werden können“, ist der formale Weg (Gestattung/Beschluss) in der WEG oft entscheidend.
Duldung/Zutritt: „Ermöglichen Sie Prüfung und Arbeiten in der Einheit“
Wenn Gutachter oder Handwerker in die Wohnung müssen, erwartet die WEG, dass der Eigentümer den Zugang organisiert – und den Mieter zur Mitwirkung anhält.
Kosten und Schadensersatz: „Wer trägt Gutachter, Reparaturen, Folgeschäden?“
Sobald Kosten entstehen (Beweissicherung, technische Prüfung, Reparaturen, Folgeschäden), wird es wirtschaftlich. Ob daraus am Ende ein Schadensersatzthema wird, hängt stark von den Umständen ab – insbesondere davon, wie der Eigentümer reagiert hat und ob er nach Kenntnis konsequent eingeschritten ist.
Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter
Im Innenverhältnis geht es darum, die Folgen wieder „dorthin zu schieben“, wo sie entstanden sind – zum Mieter, der eigenmächtig gehandelt hat.
Typische Anspruchsrichtungen sind:
Unterlassung und Mitwirkung
Der Eigentümer kann den Mieter verpflichten, sofort zu stoppen, Unterlagen herauszugeben (Angebote, Pläne, Firmen) und bei Prüfung/Rückbau mitzuwirken.
Rückbau und Wiederherstellung
Hat der Mieter ohne Erlaubnis bzw. außerhalb des Erlaubten umgebaut, kann der Eigentümer regelmäßig verlangen, dass der Mieter den ursprünglichen Zustand wiederherstellt – entweder selbst oder durch Beauftragung auf eigene Kosten.
Schadensersatz und Aufwendungsersatz
Entstehen dem Eigentümer Kosten (z. B. Gutachter, Rechtsberatung, Handwerker, Mehrkosten wegen Eilmaßnahmen), können diese – je nach Vertragslage und Verschuldensfrage – gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden. In der Praxis entscheidet hier oft die Qualität der Dokumentation: Was wurde wann verlangt, was wurde ignoriert, welche Kosten waren notwendig?
Regress: Wie der Vermieter sich Kosten vom Mieter zurückholen kann
Dieser Teil fehlt in vielen Ratgebern – ist aber für Vermieter meist der wichtigste.
1) Beweise sichern, bevor diskutiert wird
Fotos, Datum, Handwerkerdaten, Angebote, Schriftverkehr – möglichst früh. In München sehen wir immer wieder, dass „kleine“ Eingriffe (z. B. Abluftöffnung) erst Wochen später als Fassaden-/Schallschutzthema eskalieren, wenn niemand sauber dokumentiert hat.
2) Schriftlich abmahnen und Fristen setzen
Für den Regress ist zentral, dass der Mieter nachweisbar zur Unterlassung, Auskunft und (falls nötig) zum Rückbau aufgefordert wurde – mit angemessener Frist.
3) Kosten sauber trennen
Praktisch hilfreich ist eine klare Kostentrennung:
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Kosten zur Feststellung (Gutachter/Prüfung)
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Kosten zur Beseitigung (Rückbau/Wiederherstellung)
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Kosten aus Folgeschäden (z. B. Feuchte, Schallschutz, Brandschutz)
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Kosten der Rechtsverfolgung (je nach Einzelfall)
Je klarer diese Zuordnung, desto realistischer ist eine Durchsetzung gegenüber dem Mieter – außergerichtlich oder notfalls gerichtlich.
4) Kaution, Versicherung, direkte Zahlung
Je nach Situation kann der Regress praktisch über
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Verrechnung mit der Kaution (rechtssicher und sauber begründet),
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Einschaltung einer Haftpflichtversicherung des Mieters (falls einschlägig),
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oder direkte Kostenerstattung/Abtretung laufen. Hier ist Fingerspitzengefühl wichtig: Ziel ist nicht Eskalation, sondern ein belastbarer Ausgleich.
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Sonderfall: Der Vermieter hat den Umbau erlaubt – aus Unwissenheit
Das ist eine der häufigsten und zugleich gefährlichsten Konstellationen: Der Mieter fragt „darf ich?“, der Vermieter sagt „ja“, später stellt sich heraus: Es war Gemeinschaftseigentum oder beschluss-/zustimmungspflichtig.
Was bedeutet das gegenüber der WEG?
Gegenüber der WEG hilft „Unwissen“ meist nicht weiter. Die Gemeinschaft interessiert vorrangig der Zustand am Gebäude: Ist er rechtmäßig und freigegeben – oder nicht? Der Eigentümer bleibt in der Verantwortung, den Zustand zu bereinigen oder zu legalisieren.
Was bedeutet das gegenüber dem Mieter?
Hier wird es kniffliger: Hat der Vermieter ausdrücklich erlaubt, kann der Regress gegen den Mieter schwieriger werden – jedenfalls dann, wenn die Erlaubnis nicht unter Vorbehalt stand und der Mieter sich darauf berufen kann.
So schützt man sich künftig (ein Satz macht den Unterschied)
Erlaubnisse sollten in der WEG nie „blanko“ erteilt werden, sondern immer:
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nur schriftlich
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nur unter Vorbehalt der WEG-Zustimmung / Gestattung
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nur nach technischer Prüfung (insb. bei Durchbrüchen, Schächten, Außenwand, Leitungen)
Genau deshalb ist es für vermietende Eigentümer wichtig, die Abgrenzung Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum und die Beschlusslogik in der WEG zu kennen – oder sich professionell begleiten zu lassen.
Passend: Sanierungen innerhalb der eigenen Wohnung – Freiheit mit Grenzen
Fragen und Antworten
Haftet der Eigentümer immer, wenn der Mieter am Gemeinschaftseigentum umbaut?
Nicht „automatisch“ in jedem Detail – aber die WEG wird ihre Ansprüche sehr häufig zuerst gegen den Eigentümer richten. Entscheidend ist, ob ein rechtswidriger Zustand am Gemeinschaftseigentum besteht und ob der Eigentümer ihn beenden muss.
Kann die WEG Rückbau verlangen, obwohl die Maßnahme „eigentlich ok“ wäre?
Das kommt häufig vor: In der WEG ist nicht nur das „Ob“, sondern auch das „Wie“ (Beschluss-/Gestattungsweg) entscheidend. Ohne korrekte Gestattung kann Rückbau verlangt werden – selbst wenn die Maßnahme grundsätzlich genehmigungsfähig gewesen wäre.
Wer zahlt am Ende Rückbau und Folgekosten?
Oft wird zunächst der Eigentümer in Anspruch genommen. Ob und wie er die Kosten vom Mieter zurückholen kann, hängt vor allem von Vertragslage, Dokumentation, Fristen und der Frage ab, ob der Vermieter den Umbau (unbedingt oder nur unter Vorbehalt) erlaubt hat.
Fazit und Unterstützung durch LPE
Wenn Mieter in einer WEG eigenmächtig umbauen, ist das selten „nur eine Sache zwischen Vermieter und Mieter“. Sobald Gemeinschaftseigentum betroffen ist, geht es um Unterlassung, Rückbau, Zutritt, Kosten und Haftung – und die WEG wendet sich dafür regelmäßig an den Eigentümer.
Gerade deshalb lohnt es sich für vermietende Eigentümer, die WEG-Grundlagen zu kennen – vor allem die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie die Frage, wann ein Beschluss nötig ist. Wer hier früh sauber prüft und klar kommuniziert, spart sich im Ernstfall Diskussionen, Rückbau und unnötige Kosten. Wenn Sie bei Ihrer Vermietung Unterstützung wünschen – von der Einordnung bis zur strukturierten Umsetzung mit Verwaltung und Mieter – kontaktieren Sie uns gern. LPE begleitet Sie dabei verlässlich und pragmatisch.
