Eine Immobilie behält ihren Wert nur, wenn sie instand gehalten wird. In einer Eigentümergemeinschaft heißt das: Es braucht Beschlüsse. Und Beschlüsse brauchen Mehrheiten. Wo die fehlen, entsteht Sanierungsstau, und mit ihm schleichender Wertverlust.
Die kurze Antwort vorweg: Ein Beschluss über eine Sanierung in der WEG scheitert fast nie an der Sache, sondern am Verfahren. Wer Eigentümer erst in der Versammlung mit Details konfrontiert, erntet Enthaltungen und Gegenstimmen. Wer vorher informiert, bekommt Zustimmung. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen an einem Projekt über drei Millionen Euro, wie das in drei Schritten funktioniert – und warum Einigkeit ein messbarer Wertfaktor ist.
Das Wichtigste in Kürze
- Vor der Abstimmung eine eigene Informationsveranstaltung mit den Fachplanern: Wer erst in der Versammlung von Details erfährt, stimmt im Zweifel dagegen.
- Bei mehreren beteiligten Gemeinschaften müssen die Beschlussvorlagen inhaltlich identisch sein, sonst scheitert das ganze Vorhaben an einer einzigen abweichenden Entscheidung.
- Mit dem Beschluss endet die Kommunikation nicht – sie beginnt. Regelmäßige Berichte verhindern, dass aus Unsicherheit Misstrauen wird.
- Ein breit getragener Beschluss senkt das Anfechtungsrisiko und damit die Gefahr monatelanger Verzögerung.
- Kaufinteressenten lesen Versammlungsprotokolle. Eine entscheidungsfähige Gemeinschaft ist ein Verkaufsargument.
Wie man auch bei einem Projekt von über drei Millionen Euro breite Zustimmung erreicht, zeigt die Sanierung einer Münchner Tiefgarage mit fast 200 Stellplätzen. Zwei getrennte Gemeinschaften stimmten dort ohne eine einzige Gegenstimme zu. Den Projektbericht finden Sie im Hauptartikel: LPE saniert Tiefgarage mit fast 200 Stellplätzen für über 3 Millionen Euro.
Das Problem: Zwei Gemeinschaften, eine Tiefgarage
Die Wohnanlage besteht aus zwei Bauabschnitten mit zwei getrennten Wohnungseigentümergemeinschaften. Beide nutzen dieselbe Tiefgarage, beide müssen in eigenen Versammlungen über dasselbe Vorhaben abstimmen. Sagt eine Gemeinschaft Nein oder beschließt etwas anderes, steht das ganze Projekt.
Dazu kam: Die Tiefgarage ist über zehn Monate komplett gesperrt. Viele Bewohner sind älter, im Viertel gibt es kaum Parkplätze. Eine solche Maßnahme löst verständlicherweise Sorgen aus. Welche Alltagsfragen dahinterstecken, zeigt Die kleinen Details, die eine Großsanierung entscheiden.
Schritt 1: Informieren, bevor abgestimmt wird
LPE Immobilien hat vor der eigentlichen Beschlussfassung eine Informationsveranstaltung durchgeführt. Eingeladen waren die Bauleitung und alle Projektbeteiligten. Eigentümer konnten dort alle Fragen stellen, organisatorisch wie fachlich, und bekamen Antworten direkt von den Fachleuten.
Der Gedanke dahinter: Niemand soll das Gefühl haben, in der Versammlung vor vollendete Tatsachen gestellt zu werden. Wer erst in der Abstimmung zum ersten Mal von Details erfährt, stimmt im Zweifel dagegen oder enthält sich. Ein mehrstufiger Prozess gibt Zeit zum Nachdenken und Nachfragen.
Praxistipp: Die Informationsveranstaltung ist keine Versammlung. Es wird nichts beschlossen, es gibt keine Ladungsfrist und keine Beschlussfähigkeit zu prüfen. Genau das macht sie so wertvoll: Die Eigentümer können frei fragen, ohne dass jede Äußerung ins Protokoll wandert.
Schritt 2: Zwei Versammlungen, ein Ergebnis
Im Anschluss führte LPE beide Eigentümerversammlungen zeitgleich in den eigenen Räumen durch. Vier Mitarbeitende leiteten die Versammlungen parallel. So stellte LPE sicher, dass beide Gemeinschaften auf demselben Informationsstand entscheiden und inhaltlich identische Beschlüsse fassen.
Das Ergebnis: Beide Bauabschnitte beschlossen die Sanierung ohne Gegenstimme.
Für eine notwendige Erhaltungsmaßnahme hätte die einfache Mehrheit genügt. Dass es am Ende gar keine Gegenstimme gab, ist kein juristischer, sondern ein praktischer Gewinn – dazu gleich mehr. Welche Mehrheit welche Maßnahme braucht, klärt unser Ratgeber zur baulichen Veränderung in der WEG.
Schritt 3: Nach dem Beschluss weiter informieren
Mit dem Beschluss endet die Kommunikation nicht, sie beginnt erst richtig. LPE verschickt nach jeder wöchentlichen Baustellenbegehung eine Rundmail an alle Eigentümer: aktueller Stand, nächste Schritte, Zeit- und Kostenplan.
Das zahlt sich aus. Wenn etwa Beton aushärtet, passiert auf der Baustelle ein bis zwei Wochen sichtbar wenig. Ohne Information entsteht schnell der Eindruck eines Baustopps, und aus Unsicherheit wird Misstrauen. Mit Information wissen die Eigentümer, dass alles nach Plan läuft. Wie diese Projektsteuerung konkret Geld spart, lesen Sie in Baumanagement durch die Hausverwaltung.
Warum Einigkeit ein Wertfaktor ist
- Instandhaltung findet statt. Eine Gemeinschaft, die Entscheidungen treffen kann, lässt Schäden nicht verschleppen. Gerade bei Chloridschäden in Tiefgaragen wächst der Schaden mit jedem Jahr.
- Weniger Rechtsrisiko. Beschlüsse können innerhalb eines Monats angefochten werden. Ein breit getragener, gut vorbereiteter Beschluss macht eine Anfechtung deutlich unwahrscheinlicher. Was passiert, wenn doch angefochten wird, erklärt unser Ratgeber Angefochtener Beschluss: Muss die Hausverwaltung mit der Umsetzung warten?.
- Kaufinteressenten lesen mit. Wer eine Wohnung kaufen will, schaut sich Versammlungsprotokolle an. Eine Gemeinschaft mit sauberen Beschlüssen und abgeschlossenen Sanierungen wirkt anders als eine mit jahrelangem Streit.
- Das Zusammenleben bleibt intakt. Eine Sanierung, die gegen eine knappe Minderheit durchgesetzt wird, hinterlässt Spuren, die länger bleiben als die Baustelle. Wie man festgefahrene Konflikte löst, zeigt Streit in der WEG lösen.
„Werterhalt ist nicht nur eine technische, sondern eine kommunikative Aufgabe. Wenn eine Verwaltung keine Harmonie und keine Mehrheiten schafft, kann eine Gemeinschaft den Wert ihrer Immobilie weder erhalten noch steigern.“
– Lucas Peter Ellmer, Geschäftsführer der LPE Immobilien Management GmbH
Checkliste für Beiräte vor einer Sanierungsabstimmung
- Gibt es vor der Versammlung eine Informationsmöglichkeit mit den Fachplanern?
- Liegen Angebote, Kostenschätzung und Finanzierungsvorschlag rechtzeitig vor?
- Ist klar, was die Bauzeit für die Bewohner im Alltag bedeutet?
- Sind bei mehreren Gemeinschaften die Beschlussvorlagen identisch?
- Ist geregelt, wie nach dem Beschluss informiert wird?
Was einen Beirat ausmacht, der diese Fragen stellt, lesen Sie in Guter Verwaltungsbeirat, schlechter Verwaltungsbeirat.
Häufige Fragen zur Sanierungsabstimmung
Welche Mehrheit braucht ein Sanierungsbeschluss in der WEG?
Für eine Erhaltungsmaßnahme, also die Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Erst wenn über das Erforderliche hinaus modernisiert oder baulich verändert wird, gelten abweichende Regeln. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Ersetzt eine Informationsveranstaltung die Eigentümerversammlung?
Nein. In einer Informationsveranstaltung wird nichts beschlossen. Sie ist ein freiwilliges Vorformat, das Fragen klärt, bevor die Versammlung stattfindet. Der Beschluss selbst kann ausschließlich in einer ordnungsgemäß geladenen Eigentümerversammlung oder im Umlaufverfahren gefasst werden.
Was passiert, wenn bei zwei beteiligten WEGs nur eine zustimmt?
Dann kann das gemeinsame Vorhaben in dieser Form nicht umgesetzt werden. Deshalb müssen die Beschlussvorlagen inhaltlich identisch sein und beide Gemeinschaften auf demselben Informationsstand entscheiden. Scheitert eine Abstimmung, muss nachverhandelt und erneut beschlossen werden – mit entsprechendem Zeitverlust.
Kann ein einzelner Eigentümer eine beschlossene Sanierung stoppen?
Mit einer Anfechtungsklage allein nicht: Der Beschluss bleibt gültig, bis ein Gericht ihn rechtskräftig aufhebt. Wer die Umsetzung vorläufig stoppen will, muss zusätzlich eine einstweilige Verfügung beantragen, über die das Gericht entscheidet.
Warum ist Einstimmigkeit wertvoll, wenn die einfache Mehrheit reicht?
Weil die rechtliche Hürde nicht die praktische ist. Ein knapper Beschluss wird häufiger angefochten, belastet das Verhältnis in der Gemeinschaft und macht jede spätere Entscheidung schwerer. Ein einstimmiger Beschluss läuft ohne Reibungsverlust durch – und das ist bei einem Millionenprojekt bares Geld.
Wer Mehrheiten schafft, schützt Vermögen
Sanierungsstau entsteht selten, weil Eigentümer kein Geld ausgeben wollen. Er entsteht, weil niemand die Entscheidung so vorbereitet hat, dass man ihr guten Gewissens zustimmen kann. Das ist keine Schwäche der Eigentümer, sondern eine Aufgabe der Verwaltung.
Die LPE Immobilien Management GmbH verwaltet über 4.000 Wohneinheiten in München und bereitet Großmaßnahmen so vor, dass Gemeinschaften entscheidungsfähig bleiben. Wir setzen Sanierungen um, nicht nur auf die Tagesordnung. Steht bei Ihnen eine Abstimmung an? Dann hilft Ihnen Tiefgaragensanierung in der WEG: Was Eigentümer vor dem Beschluss wissen sollten weiter – oder Sie sehen sich direkt an, wie unsere WEG-Verwaltung arbeitet.
