Zwei Eigentümergemeinschaften, ein Bauvorhaben, keine Gegenstimme: Wie die Münchner Hausverwaltung LPE Immobilien eine übernommene Großsanierung unter Zeitdruck auf Kurs bringt.
Die LPE Immobilien Management GmbH steuert die Tiefgaragensanierung einer Wohnanlage mit fast 200 Stellplätzen in München. Das Investitionsvolumen liegt bei über drei Millionen Euro. Die Anlage besteht aus zwei Bauabschnitten mit zwei getrennten Wohnungseigentümergemeinschaften. Beide haben die Maßnahme in parallel geführten Eigentümerversammlungen ohne eine einzige Gegenstimme beschlossen.
Das Wichtigste in Kürze
- Fast 200 Stellplätze, über drei Millionen Euro Investitionsvolumen, über zehn Monate Vollsperrung der Tiefgarage.
- Ursache ist kein normaler Alterungsprozess, sondern ein Bauschaden: Unter dem Gussasphalt fehlte die Abdichtung, Chloride aus Tausalz gelangten ungehindert an den Bewehrungsstahl.
- Die Gemeinschaften setzten ihre Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger gerichtlich durch und erhielten Kostenvorschüsse für die Sanierung.
- LPE übernahm die Verwaltung mitten im Projekt – Planung und Ausschreibung waren bereits bis Leistungsphase 7 der HOAI abgeschlossen.
- Beide Gemeinschaften beschlossen inhaltlich identisch und einstimmig. Seither informiert LPE nach jeder wöchentlichen Baustellenbegehung per Rundmail alle Eigentümer.
Bauschaden statt Alterung: Warum die Sanierung so früh nötig wurde
Die Anlage entstand in den 2000er-Jahren. Tiefgaragen müssen üblicherweise erst nach Jahrzehnten grundlegend instand gesetzt werden. Hier war es deutlich früher so weit.
Der Grund: Unter dem Gussasphalt fehlte eine Abdichtung. Chloride, wie sie vor allem über Tausalz von Fahrzeugen eingetragen werden, drangen dadurch ungehindert in den Beton ein. Dort greifen sie langfristig den Bewehrungsstahl an. Welche Schadensbilder darauf hindeuten und wie eine Sanierung abläuft, erklären wir im Ratgeber Tiefgaragensanierung in der WEG.
Die Eigentümer meldeten die Mängel innerhalb der Gewährleistung an. Weil bei der Abnahme Fehler gemacht worden waren, verlängerte sich die Gewährleistungsfrist. Die Gemeinschaften setzten ihre Ansprüche vor Gericht gegen den Bauträger durch und erhielten Kostenvorschüsse für die Sanierung. Wie solche Verfahren ablaufen, zeigt unser Ratgeber zum Rechtsstreit gegen den Bauträger.
Passend hierzu: Wie Eigentümer sich vor Baupfusch und Kostenfallen schützen
Übernahme mitten im laufenden Projekt
Als LPE die Verwaltung übernahm, waren Planung und Ausschreibung bereits abgeschlossen – bis einschließlich Leistungsphase 7 der HOAI. Die Aufgabe: Vergabe vorbereiten, Verträge schließen und die Bauausführung zügig einsteuern.
„Als Erstes habe ich einen gemeinsamen Termin mit dem Ingenieurbüro organisiert. Natürlich will man mit dem weitermachen, der geplant hat. Aber als Verwaltung muss man sich erst anschauen, wer mit im Boot sitzt.“
– Marius May, Director Immobilienmanagement bei LPE Immobilien
Der Eindruck war positiv: Das Projekt war gut vorbereitet, das planende Ingenieurbüro wartete auf das Go der neuen Verwaltung.
Anschließend nahm May an allen vier Vergabegesprächen persönlich teil: drei zur Betoninstandsetzung, eines zur Instandsetzung der Brandschutztüren. Bei der Betoninstandsetzung lagen die drei Angebote auf Basis des Leistungsverzeichnisses nur ein bis zwei Prozent auseinander. Deshalb führte LPE mit allen drei Bietern Gespräche, statt allein nach dem Preis zu entscheiden. Dass mehrere Vergleichsangebote rechtlich nicht mehr zwingend sind, hat der BGH 2026 entschieden – nachzulesen in unserer Einordnung zum BGH-Urteil zur Drei-Angebote-Regel.
Drei Herausforderungen gleichzeitig
- Eine fremde Planung. LPE musste auf ein Konzept aufsetzen, das sie weder erarbeitet noch begleitet hatte. Auch die Dienstleister waren bereits ausgewählt. Die Verantwortung für die Umsetzung lag trotzdem bei der Verwaltung.
- Hoher Zeitdruck. Die Vorschüsse des Bauträgers sind daran geknüpft, dass die Sanierung in einem angemessenen Zeitraum erfolgt. Andernfalls kann er das Geld zurückfordern. Durch Corona war das Vorhaben bereits um mehrere Jahre verzögert.
- Eine starke Belastung für die Bewohner. Die Tiefgarage ist über zehn Monate vollständig gesperrt, auch nicht teilweise nutzbar. In der Anlage leben viele ältere Menschen, und im Viertel gibt es kaum Parkplätze.
„Neben den fachlichen Themen mussten wir vor allem in die Kommunikation investieren. Wir wollten den Bewohnern die Ängste nehmen und Lösungen finden, die die Belastung zumindest abschwächen.“
– Marius May
Erst informieren, dann abstimmen
Vor der Beschlussfassung lud LPE zu einer Informationsveranstaltung ein. Mit dabei waren die Bauleitung und alle Projektbeteiligten. Organisatorische und fachliche Fragen wurden dort geklärt, bevor überhaupt abgestimmt wurde.
Die Herausforderung: Zwei getrennte Gemeinschaften mussten in zwei getrennten Versammlungen dasselbe Vorhaben beschließen. LPE führte beide Eigentümerversammlungen zeitgleich in den eigenen Räumen durch, geleitet von insgesamt vier Mitarbeitenden. Ergebnis: inhaltlich identische Beschlüsse in beiden Bauabschnitten, ohne eine einzige Gegenstimme. Wie dieser Prozess im Detail aufgebaut war, lesen Sie in Einstimmig zur Sanierung: Warum Kommunikation über den Wert einer Immobilie entscheidet.
Kickoff vor Ort: Kleine Probleme lösen, bevor sie groß werden
Vor Baubeginn kamen alle Beteiligten auf der Baustelle zusammen: das Projektteam der Baufirmen, die Bauleitung, das begleitende Ingenieurbüro, LPE, der Hausmeister und die Beiräte beider Bauabschnitte. Geklärt wurden die vielen Details, die im Alltag der Bewohner zählen:
- Baustelleneinrichtung: dort, wo sie Bewohner und Eigentümer am wenigsten behindert.
- Mülltonnen: Sie standen bisher in der Tiefgarage. LPE ließ ein provisorisches Mülltonnenhaus errichten und stimmte sich mit der Branddirektion ab, weil dort eine Feuerwehrzufahrt verläuft. Mit den Nachbaranwesen wurde geregelt, dass der Abfallwirtschaftsbetrieb München die Tonnen über einen anderen Weg abholt.
- Hausmeisterraum: Er liegt in der Tiefgarage und war voll eingelagerter Gegenstände. LPE mietete Container an, in denen der Hausmeister alles vorübergehend unterbringen kann.
- Lärm: Die Bewohner erhielten den Bauzeitenplan vorab. So wissen sie, wann es laut wird und wann wenig passiert.
Welche Details bei einer Großmaßnahme sonst noch zählen, lesen Sie in Mülltonnen, Hausmeisterraum, Lärmplan: Die kleinen Details, die eine Großsanierung entscheiden.
Jede Woche auf der Baustelle, jede Woche im Postfach
LPE begeht die Baustelle jede Woche gemeinsam mit Bauleitung und Ingenieurbüro. Dabei geht es um Fortschritt, nächste Schritte und die Frage, was die Verwaltung einsteuern kann, damit es keine Verzögerung gibt.
Im Anschluss erhalten alle Eigentümer eine Rundmail mit Stand, aktuellen Themen und nächsten Schritten. Das wirkt einem typischen Missverständnis entgegen: Wenn Beton aushärtet, passiert auf der Baustelle ein bis zwei Wochen sichtbar wenig.
„Dann entsteht schnell der Eindruck, es herrscht Baustopp. Durch die Rundmail wissen die Leute: Gerade härtet der Beton aus, deshalb sieht man kaum Baustellenfahrzeuge.“
– Marius May
Die Rundmails berichten auch über Zeit- und Kostenplan. Wie viel der Asphaltausbruch im Einzelnen gekostet hat, interessiert die wenigsten. Ob es Kostensteigerungen gibt, interessiert dagegen alle. Bislang ist der Kostenplan eingehalten.
Die Hausverwaltung als Schnittstelle
An der Sanierung arbeiten Ingenieurbüro, Prüfstatiker und mehrere Baufirmen, etwa für Betoninstandsetzung und Brandschutztüren.
„Ohne Steuerung zeigen sich die Beteiligten schnell gegenseitig mit dem Finger an. Einer muss den Hut aufhaben und dafür sorgen, dass Termine, Fristen und Vereinbarungen eingehalten werden. Das kann niemand außer dem Verwalter.“
– Marius May
Wie sich das in Euro auswirkt, zeigt Baumanagement durch die Hausverwaltung: Wo eine WEG bei der Sanierung bares Geld spart.
„Eine Tiefgaragensanierung entscheidet sich nicht nur am Beton, sondern an der Führung des Projekts. Wir verstehen uns nicht als Verwalter, der Rechnungen weiterreicht, sondern als Steuerer, der das Vermögen der Eigentümer schützt.“
– Lucas Peter Ellmer, Geschäftsführer der LPE Immobilien Management GmbH
Häufige Fragen zum Projekt
Warum muss eine Tiefgarage aus den 2000er-Jahren schon saniert werden?
Weil hier kein normaler Alterungsprozess vorliegt, sondern ein Bauschaden. Unter dem Gussasphalt fehlte die Abdichtung. Dadurch gelangten Chloride aus Tausalz ungehindert in den Beton und griffen den Bewehrungsstahl an. Mit intakter Abdichtung ist eine grundlegende Instandsetzung erst nach Jahrzehnten fällig.
Wer bezahlt die Sanierung, wenn der Bauträger den Mangel verursacht hat?
Zunächst beauftragt und bezahlt die Eigentümergemeinschaft. In diesem Projekt haben die Gemeinschaften ihre Gewährleistungsansprüche gerichtlich durchgesetzt und Kostenvorschüsse vom Bauträger erhalten. Solche Vorschüsse sind zweckgebunden und müssen in angemessener Zeit für die Sanierung verwendet werden.
Wie können zwei getrennte WEGs ein gemeinsames Bauvorhaben beschließen?
Jede Gemeinschaft muss in ihrer eigenen Eigentümerversammlung abstimmen. Damit das Vorhaben nicht an unterschiedlichen Beschlüssen scheitert, müssen die Beschlussvorlagen inhaltlich identisch sein und beide Versammlungen auf demselben Informationsstand entscheiden. LPE hat beide Versammlungen deshalb zeitgleich durchgeführt.
Was ist das Pilgerschrittverfahren?
Beim Pilgerschrittverfahren werden tragende Bauteile wie Stützen abschnittsweise und versetzt bearbeitet statt auf einmal. So bleibt zu jedem Zeitpunkt genug tragfähiger Querschnitt stehen und die Standsicherheit des Bauwerks ist während der Instandsetzung gesichert.
Kann die Tiefgarage während der Sanierung teilweise genutzt werden?
In diesem Projekt nicht: Die Tiefgarage ist über zehn Monate vollständig gesperrt. Ob eine abschnittsweise Sanierung mit Teilnutzung möglich ist, hängt vom Schadensbild, der Bauweise und dem gewählten Instandsetzungskonzept ab und sollte früh mit dem Fachplaner geklärt werden.
Über LPE Immobilien
Die LPE Immobilien Management GmbH ist eine Münchner WEG-Verwaltung mit dem Anspruch, Immobilienvermögen unternehmerisch zu steuern statt nur zu verwalten. Das Unternehmen betreut rund 70 Objekte mit über 4.000 Wohneinheiten in München. Wie wir Großmaßnahmen begleiten, zeigen auch unsere Praxisfälle zur Tiefgaragensanierung in München-Moosach und zur Fassadensanierung über 2,5 Millionen Euro.
Weiterlesen: Steht Ihrer Gemeinschaft selbst eine Sanierung bevor? Dann hilft Ihnen unser Ratgeber Tiefgaragensanierung in der WEG: Was Eigentümer vor dem Beschluss wissen sollten weiter. Wenn Sie wissen möchten, wie wir Ihre Gemeinschaft durch ein solches Projekt steuern würden, sprechen Sie uns an – ein erster Blick auf Ihre WEG-Verwaltung kostet Sie nichts.
