Bei einer Tiefgaragensanierung reden alle über Beton, Bewehrung und Kosten. Ärger entsteht im Alltag aber oft an ganz anderer Stelle: Wo stehen jetzt die Mülltonnen? Wohin mit dem Inventar des Hausmeisters? Wann wird gestemmt?
Die kurze Antwort vorweg: Solche Fragen stehen in keinem Leistungsverzeichnis – und genau deshalb entscheiden sie darüber, ob eine Tiefgaragensanierung für die Bewohner erträglich bleibt oder zum Dauerkonflikt wird. Man kennt sie meist erst, wenn man eine solche Maßnahme schon einmal begleitet hat. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen die fünf Punkte, die Ihre Verwaltung vor dem ersten Spatenstich geklärt haben sollte.
Das Wichtigste in Kürze
- Die größten Alltagsprobleme einer Großsanierung stehen nicht im Leistungsverzeichnis: Müll, Hausmeisterraum, Baustelleneinrichtung, Lärm und Zugänge.
- Sie gehören in einen Kickoff-Termin vor Ort – vor Baubeginn, mit allen Beteiligten einschließlich Hausmeister und Beirat.
- Ein Ersatzstandort für Mülltonnen kann eine Abstimmung mit der Branddirektion und dem Abfallwirtschaftsbetrieb erfordern, wenn Feuerwehrzufahrten betroffen sind.
- Ein vorab verteilter Bauzeitenplan nimmt dem Lärm die Hälfte des Schreckens: Bewohner können sich einstellen.
- Am Ende dieses Beitrags finden Sie eine Checkliste mit sieben Fragen, die Ihre Verwaltung beantworten können muss.
Bei der Sanierung einer Münchner Tiefgarage mit fast 200 Stellplätzen hat LPE Immobilien diese Punkte vor dem ersten Spatenstich geklärt. Die Tiefgarage ist dort über zehn Monate vollständig gesperrt. Den Projektbericht dazu finden Sie im Hauptartikel: LPE saniert Tiefgarage mit fast 200 Stellplätzen für über 3 Millionen Euro.
1. Wohin mit den Mülltonnen?
In vielen Anlagen stehen die Tonnen in der Tiefgarage. Wird sie gesperrt, braucht es einen Ersatzstandort. Klingt banal, ist es aber nicht.
Im Münchner Projekt lag der naheliegende Platz an einer Feuerwehrzufahrt. LPE stimmte das provisorische Mülltonnenhaus deshalb mit der Branddirektion ab. Zusätzlich wurde mit den Nachbaranwesen geregelt, dass der Abfallwirtschaftsbetrieb München die Tonnen über einen anderen Weg abholt. Ohne diese Abstimmung hätte entweder die Feuerwehrzufahrt oder die Müllabfuhr ein Problem gehabt.
Praxistipp: Feuerwehrzufahrten und Rettungswege sind kein Verhandlungsgegenstand. Wer sie zustellt, riskiert im Ernstfall Leben und im Alltag ein Bußgeld – und haftungsrechtlich landet das bei der Gemeinschaft. Mehr dazu in unserem Ratgeber zu Prüfpflichten und Verkehrssicherung in der WEG.
2. Der Hausmeisterraum in der Tiefgarage
Häufig liegt auch der Hausmeisterraum in der Tiefgarage. Über Jahre sammeln sich dort Werkzeug, Ersatzteile und Material für den Winterdienst. Während der Sanierung muss das raus.
LPE hat dafür Container angemietet, in denen der Hausmeister alles vorübergehend lagern kann. So bleibt er arbeitsfähig, und die Anlage wird während der Bauzeit weiter betreut. Wer in Ihrer Gemeinschaft überhaupt für diese Aufgaben zuständig ist, klärt unser Ratgeber Hausmeister in der WEG: festangestellt oder gewerblich?.
3. Wo steht die Baustelleneinrichtung?
Baucontainer, Materiallager, Geräte und Zufahrten brauchen Platz. Die Frage ist nicht nur, wo sie hinpassen, sondern wo sie Bewohner und Eigentümer am wenigsten stören. Das lässt sich am besten vor Ort klären, mit allen, die das Gelände kennen.
Beispiel: Ein Materiallager auf den oberirdischen Besucherstellplätzen ist bautechnisch ideal und sozial eine schlechte Idee, wenn genau diese Plätze während der Tiefgaragensperrung die einzige Ausweichfläche sind.
4. Wann wird es laut?
Stemm- und Fräsarbeiten sind laut. Gerade in Anlagen mit vielen älteren Bewohnern oder Menschen im Homeoffice ist das eine echte Belastung. LPE hat den Bauzeitenplan deshalb vorab an die Bewohner gegeben. So können sie sich einstellen: Wann wird es richtig laut, und wann passiert wenig?
Das ist mehr als Höflichkeit. Angekündigter Lärm wird als zumutbar erlebt, unangekündigter als Zumutung – und daraus werden Beschwerden, Konflikte und im schlimmsten Fall Mietminderungen. Wie Sie als vermietender Eigentümer damit umgehen, steht in unserem Ratgeber zur Mietminderung. Grundsätzliches zum Umgang mit Lärm in der Gemeinschaft finden Sie unter Lärmschutz in der WEG.
5. Wer am Kickoff-Tisch sitzen muss
All diese Punkte wurden in einem gemeinsamen Kickoff-Termin vor Ort geklärt, bevor die Arbeiten begannen. Dabei waren:
- das Projektteam der beauftragten Baufirmen,
- die Bauleitung, die während der Bauzeit dauerhaft vor Ort ist,
- das begleitende Ingenieurbüro,
- die Hausverwaltung,
- der Hausmeister,
- die Beiräte beider Bauabschnitte.
Der Hausmeister gehört unbedingt dazu. Niemand kennt die Abläufe im Haus so genau wie er. Und der Beirat gehört dazu, weil er die Entscheidungen später gegenüber der Gemeinschaft mitträgt – was einen guten Beirat ausmacht, lesen Sie in Guter Verwaltungsbeirat, schlechter Verwaltungsbeirat.
Checkliste: Diese Fragen sollte Ihre Verwaltung vor Baubeginn beantworten können
- Wo stehen Mülltonnen während der Bauzeit, und ist die Abholung gesichert?
- Bleiben Feuerwehrzufahrten und Rettungswege frei?
- Wohin kommen Inhalte von Hausmeister-, Fahrrad- oder Abstellräumen, die über die Tiefgarage erreichbar sind?
- Wo steht die Baustelleneinrichtung, und wen stört sie?
- Gibt es einen Bauzeitenplan mit den lauten Phasen?
- Wie erreichen Bewohner während der Bauzeit Keller und Nebenräume?
- Wer ist Ansprechpartner, wenn im Alltag etwas hakt?
„Das sind die Dinge, die man nur weiß, wenn man es schon einmal gemacht hat. Und genau daran merken Bewohner jeden Tag, ob ein Projekt gut geführt ist.“
– Lucas Peter Ellmer, Geschäftsführer der LPE Immobilien Management GmbH
Häufige Fragen
Wer entscheidet, wo während der Bauzeit die Mülltonnen stehen?
Organisatorisch die Hausverwaltung im Rahmen der Beschlussumsetzung. Sind Feuerwehrzufahrten, öffentliche Flächen oder Nachbargrundstücke betroffen, braucht es zusätzlich die Zustimmung der Branddirektion, des kommunalen Abfallwirtschaftsbetriebs oder der Nachbarn. Einen Beschluss der Eigentümerversammlung erfordert eine solche Provisorienlösung in der Regel nicht.
Habe ich Anspruch auf einen Ersatzparkplatz, wenn die Tiefgarage gesperrt ist?
In der Regel nicht. Eine notwendige Erhaltungsmaßnahme müssen Eigentümer dulden, auch wenn der Stellplatz zeitweise nicht nutzbar ist. Die Gemeinschaft kann aber beschließen, Ersatzflächen anzumieten und die Kosten umzulegen. Mehr dazu in unserem Ratgeber Tiefgaragenstellplatz in der WEG. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Muss ich als Vermieter meinen Mieter über die Sanierung informieren?
Ja. Wenn Sie einen Stellplatz oder eine Wohnung vermietet haben und die Nutzung eingeschränkt wird, sollten Sie Ihren Mieter frühzeitig und schriftlich informieren – mit Dauer, Umfang und Ansprechpartner. Das beugt Streit vor und ist Voraussetzung dafür, Duldungspflichten überhaupt einfordern zu können.
Wann muss die Verwaltung den Bauzeitenplan herausgeben?
Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Sinnvoll ist die Herausgabe, sobald er mit der Baufirma abgestimmt ist, spätestens aber mit dem Beginn der Arbeiten. Wichtig ist weniger der exakte Zeitpunkt als die Kennzeichnung der lauten Phasen.
Was gehört in einen Kickoff-Termin vor Baubeginn?
Baustelleneinrichtung, Ersatzlösungen für Müll und Lagerflächen, Zugänge zu Keller und Nebenräumen, die lauten Bauphasen und ein fester Ansprechpartner für Bewohner. Teilnehmen sollten Baufirmen, Bauleitung, Fachplaner, Verwaltung, Hausmeister und Beirat.
Gute Steuerung merkt man im Treppenhaus
Eine Großsanierung wird selten daran gemessen, wie fachgerecht der Beton instand gesetzt wurde. Sie wird daran gemessen, ob der Müll abgeholt wurde, ob man an sein Fahrrad kam und ob jemand erreichbar war, als es Probleme gab. Diese Dinge kosten in der Planung fast nichts – und in der Nachbereitung sehr viel, wenn sie fehlen.
Die LPE Immobilien Management GmbH verwaltet über 4.000 Wohneinheiten in München und begleitet Großmaßnahmen von der Beschlussvorbereitung bis zur Abnahme. Wir setzen Sanierungen um, nicht nur auf die Tagesordnung. Wie die Projektsteuerung konkret Geld spart, lesen Sie in Baumanagement durch die Hausverwaltung. Steht bei Ihnen eine Sanierung an? Dann hilft Ihnen Tiefgaragensanierung in der WEG: Was Eigentümer vor dem Beschluss wissen sollten weiter.