Eine Sanierung wird selten durch einen einzigen großen Fehler teuer. Teuer wird sie durch viele kleine Reibungsverluste: eine Woche Stillstand, ein unklarer Leistungsumfang, ein verpasster Termin, eine Firma, die auf die andere wartet.
Die kurze Antwort vorweg: Gutes Baumanagement in der WEG spart kein Geld am Angebotspreis – es verhindert die Kosten, die nach dem Angebot entstehen. Nachträge, Verzug und verfallene Ansprüche summieren sich bei einem Millionenprojekt schnell auf einen fünf- bis sechsstelligen Betrag. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen an fünf konkreten Hebeln, wo eine koordinierende Verwaltung den Unterschied macht – und was Sie von Ihrer Verwaltung verlangen sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Gebundene Gelder wie Kostenvorschüsse, Fördermittel oder Versicherungsleistungen sind fast immer fristgebunden. Wer die Fristen reißt, verliert Geld, das der Gemeinschaft zusteht.
- Bei eng beieinanderliegenden Angeboten sagt der Preis wenig aus. Entscheidend ist, ob alle Bieter denselben Leistungsumfang verstanden haben.
- Jede Woche Verzug kostet doppelt: Baustelleneinrichtung und Bauleitung laufen weiter, die Nutzungseinschränkung für die Bewohner dauert länger.
- Niemand ist automatisch für das Ganze verantwortlich. Diese Rolle muss die Verwaltung ausfüllen.
- Transparenz spart indirekt: Gut informierte Eigentümer reagieren nicht mit Sonderversammlungen und Anwälten auf jede Abweichung.
LPE Immobilien steuert derzeit die Sanierung einer Münchner Tiefgarage mit fast 200 Stellplätzen und einem Volumen von über drei Millionen Euro. Daran lässt sich zeigen, wo Koordination konkret Geld sichert. Den Projektbericht lesen Sie im Hauptartikel: LPE saniert Tiefgarage mit fast 200 Stellplätzen für über 3 Millionen Euro.
1. Gesicherte Gelder nicht verspielen
Im Münchner Projekt hatten die Eigentümergemeinschaften vor Gericht Kostenvorschüsse vom Bauträger erstritten. Diese Vorschüsse sind daran gebunden, dass die Sanierung in angemessener Zeit erfolgt. Sonst kann der Bauträger das Geld zurückfordern.
Durch Corona war das Projekt bereits um Jahre verzögert. Termintreue war hier also keine Frage der Bequemlichkeit, sondern eine Frage von Millionen. Ähnliches gilt für Fördermittel, Versicherungsleistungen oder Gewährleistungsfristen: Wer Fristen nicht im Blick hat, riskiert Geld, das der Gemeinschaft eigentlich zusteht. Wie man Ansprüche gegen den Bauträger überhaupt sichert, lesen Sie im Ratgeber zum Rechtsstreit gegen den Bauträger.
Praxistipp: Lassen Sie sich von Ihrer Verwaltung einmal jährlich eine Übersicht aller fristgebundenen Positionen geben – Gewährleistungsfristen, zugesagte Fördermittel, Vorschüsse, offene Versicherungsfälle. Wenn diese Liste nicht existiert, ist das die eigentliche Antwort auf Ihre Frage.
2. Vergabegespräche statt reinem Preisvergleich
Die drei Angebote für die Betoninstandsetzung lagen nur ein bis zwei Prozent auseinander. Bei so engen Preisen sagt die Angebotssumme wenig. Entscheidend ist, ob alle Bieter dasselbe verstanden haben, wie sie die Bauzeit planen und wie belastbar ihr Team ist.
LPE hat deshalb an allen Vergabegesprächen persönlich teilgenommen. Unklarheiten, die vor Vertragsschluss geklärt werden, tauchen später nicht als Nachtrag auf der Rechnung auf. Wie Nachträge entstehen und wie man sie begrenzt, zeigt unser Ratgeber zu Nachträgen nach VOB.
Übrigens: Seit dem BGH-Urteil vom 27. März 2026 müssen WEGs vor einer Erhaltungsmaßnahme nicht mehr zwingend mehrere Vergleichsangebote einholen. Das macht die inhaltliche Prüfung der Angebote nicht weniger wichtig, sondern wichtiger – mehr dazu in unserer Einordnung zum BGH-Urteil zur Drei-Angebote-Regel.
3. Schnittstellen managen, Stillstand vermeiden
An einer Tiefgaragensanierung arbeiten Ingenieurbüro, Prüfstatiker und mehrere Baufirmen, etwa für Beton und Brandschutztüren. Jeder ist für seinen Teil verantwortlich, aber niemand automatisch für das Ganze.
„Ohne Steuerung zeigen sich die Beteiligten schnell gegenseitig mit dem Finger an. Einer muss den Hut aufhaben und dafür sorgen, dass Termine, Fristen und Vereinbarungen eingehalten werden. Das kann niemand außer dem Verwalter.“
– Marius May, Director Immobilienmanagement bei LPE Immobilien
Jede Woche Verzug kostet: Baustelleneinrichtung, Container und Bauleitung laufen weiter, die Tiefgarage bleibt gesperrt, die Belastung der Bewohner wächst. Welche Alltagsfolgen das hat, beschreibt Die kleinen Details, die eine Großsanierung entscheiden.
4. Wöchentlich vor Ort statt sporadisch am Telefon
LPE begeht die Baustelle jede Woche gemeinsam mit Bauleitung und Ingenieurbüro. Fortschritt, nächste Schritte und offene Punkte kommen dabei auf den Tisch. Die Verwaltung klärt sofort, was sie einsteuern kann, damit es nicht zu Verzögerungen kommt. Probleme werden so erkannt, solange sie noch klein und günstig sind.
Beispiel: Wird bei der Betonfreilegung mehr geschädigter Querschnitt sichtbar als im Leistungsverzeichnis angenommen, ist das ein Nachtrag. Wer bei der wöchentlichen Begehung dabei ist, verhandelt ihn auf Basis des Augenscheins. Wer ihn vier Wochen später auf der Rechnung sieht, verhandelt gar nicht mehr. Wie sich daraus im Extremfall ein Baumangel entwickelt, zeigt Wie Eigentümer sich vor Baupfusch und Kostenfallen schützen.
5. Kosten transparent halten
Eigentümer müssen nicht wissen, was der Asphaltausbruch im Detail gekostet hat. Sie wollen wissen: Sind wir im Zeitplan? Sind wir im Kostenplan? LPE beantwortet beide Fragen jede Woche per Rundmail an alle Eigentümer. Bislang ist der Kostenplan eingehalten.
Transparenz spart indirekt Geld: Wer laufend informiert ist, muss nicht auf jede Abweichung mit Misstrauen, Sonderversammlungen oder Anwälten reagieren. Eine außerordentliche Eigentümerversammlung kostet die Gemeinschaft Geld und die Verwaltung Zeit – beides lässt sich mit einer wöchentlichen E-Mail vermeiden.
Was Eigentümer von ihrer Verwaltung erwarten sollten
- Persönliche Teilnahme an Vergabegesprächen, nicht nur ein Preisspiegel
- Ein klarer Termin- und Fristenplan, inklusive gebundener Gelder
- Regelmäßige Baustellenbegehungen mit Bauleitung und Planern
- Ein fester Ansprechpartner, der alle Firmen zusammenhält
- Regelmäßige Berichte zu Stand, Zeit und Kosten
„Die günstigste Sanierung ist nicht die mit dem niedrigsten Angebot, sondern die, die ohne Stillstand und ohne Nachträge durchläuft.“
– Lucas Peter Ellmer, Geschäftsführer der LPE Immobilien Management GmbH
Häufige Fragen zum Baumanagement in der WEG
Was ist Baumanagement in der WEG?
Baumanagement bezeichnet die Steuerung eines Bauvorhabens für die Eigentümergemeinschaft: Vergabe vorbereiten, Verträge schließen, Termine und Fristen überwachen, Schnittstellen zwischen Planern und Firmen koordinieren, Nachträge prüfen und die Eigentümer informieren. Es ist etwas anderes als die Bauleitung, die die fachlich-technische Ausführung vor Ort überwacht.
Ist Baumanagement im normalen Verwalterhonorar enthalten?
In der Regel nicht. Die laufende Verwaltung deckt das Tagesgeschäft ab. Für Großmaßnahmen vereinbaren viele Verwaltungen ein gesondertes Honorar, häufig als Prozentsatz der Bausumme. Dieses Sonderhonorar muss die Eigentümerversammlung beschließen – prüfen Sie, welche Leistungen dafür konkret geschuldet sind.
Brauchen wir trotz Hausverwaltung einen Fachplaner?
Bei einer Betoninstandsetzung ja. Schadensanalyse, Instandsetzungskonzept, Leistungsverzeichnis und die fachliche Bauüberwachung gehören in die Hand eines Ingenieurbüros. Die Verwaltung steuert das Projekt kaufmännisch und organisatorisch, sie ersetzt den Fachplaner nicht.
Wie erkenne ich, ob meine Verwaltung ein Projekt wirklich steuert?
An drei Belegen: Es gibt einen schriftlichen Termin- und Fristenplan, die Verwaltung war bei den Vergabegesprächen persönlich dabei, und Sie bekommen in festem Rhythmus einen Bericht zu Stand, Zeit und Kosten. Fehlt eines davon, wird verwaltet und nicht gesteuert.
Was kostet eine Woche Bauverzug eine WEG?
Das hängt vom Projekt ab, aber die Posten sind immer dieselben: weiterlaufende Baustelleneinrichtung, Mietcontainer, Bauleitung und gegebenenfalls angemietete Ersatzflächen. Dazu kommen schwerer bezifferbare Folgen wie eine längere Nutzungseinschränkung und, bei fristgebundenen Mitteln, das Risiko, Ansprüche zu verlieren.
Steuerung ist kein Luxus, sondern Vermögensschutz
Eine Gemeinschaft, die drei Millionen Euro verbaut, trifft in dieser Zeit hunderte kleine Entscheidungen. Jede einzelne davon kann ein paar hundert Euro kosten oder sparen. Das summiert sich – und niemand außer der Verwaltung ist in der Position, diese Entscheidungen zusammenzuhalten.
Die LPE Immobilien Management GmbH verwaltet über 4.000 Wohneinheiten in München und steuert Sanierungen vom Beschluss bis zur Abnahme. Wir setzen Sanierungen um, nicht nur auf die Tagesordnung. Wie breite Mehrheiten für solche Projekte entstehen, lesen Sie in Einstimmig zur Sanierung. Wenn Sie wissen wollen, wie Ihre Gemeinschaft aufgestellt ist, werfen Sie einen Blick auf unsere WEG-Verwaltung.
