Im Oktober beginnt das Wintersemester – und Ihr Kind braucht eine Wohnung. Vielleicht haben Sie schon durchgerechnet, dass vier Jahre Miete in München ungefähr so viel kosten wie die Tilgung eines kleinen Apartments. Dann steht schnell die Idee im Raum: kaufen und an das eigene Kind vermieten.
Die kurze Antwort vorweg: Das funktioniert steuerlich – aber nur, wenn Ihr Kind mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete zahlt, der Mietvertrag so aussieht und so gelebt wird wie mit einem fremden Mieter, und das Geld nachweisbar vom eigenen Konto des Kindes fließt. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, wie Sie eine Wohnung an Ihr Kind vermieten, ohne den Steuervorteil zu verlieren – und welche Pflichten in der Eigentümergemeinschaft dabei fast immer übersehen werden.
Das Wichtigste in Kürze
- Ab 66 Prozent der ortsüblichen Miete gilt die Vermietung als voll entgeltlich – Ihre Kosten sind zu 100 Prozent als Werbungskosten abziehbar.
- Verglichen wird die Warmmiete, also Grundmiete plus umlagefähige Betriebskosten. Nicht die Kaltmiete.
- Zwischen 50 und unter 66 Prozent verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose. Unter 50 Prozent wird der Abzug anteilig gekürzt, bei kostenloser Überlassung entfällt er ganz.
- Der Mietvertrag muss fremdüblich sein: schriftlich, mit Kaution, Nebenkostenabrechnung und Kündigungsregeln – und die Miete kommt per Überweisung vom eigenen Konto des Kindes, niemals bar.
- In der Eigentümergemeinschaft gelten Zusatzpflichten: Nutzerwechsel melden, Hausordnung weitergeben und Hausgeld und Betriebskosten sauber trennen.
- Praxistipp: mit Puffer kalkulieren, also rund 70 Prozent ansetzen – und die Quote bei jedem neuen Mietspiegel neu prüfen.
Was bedeutet „Wohnung an Kind vermieten“ steuerlich?
Eine Vermietung an das eigene Kind ist steuerlich eine ganz normale Vermietung: Die Miete gehört zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, Ihre Aufwendungen sind Werbungskosten. Der Verwandtschaftsgrad allein ist kein Problem – das Problem ist regelmäßig eine zu niedrige Miete.
Das Gegenstück ist die unentgeltliche Überlassung: Sie lassen Ihr Kind mietfrei wohnen. Dann gibt es keine Einnahmen – und damit auch keinen Werbungskostenabzug. Solange Anspruch auf Kindergeld besteht, bleibt allenfalls der Abzug haushaltsnaher Dienstleistungen. Steuerlich ist das fast immer die schwächste Variante.
Dazwischen liegt die verbilligte Vermietung, und genau die ist der Regelfall in Familien. Für sie hat der Gesetzgeber in § 21 Absatz 2 EStG eine klare Schwelle gesetzt, an der alles hängt.
Warum Eltern zum Studienbeginn kaufen statt zu suchen
Der Rechenweg ist in fast jeder Familie derselbe. Vier bis fünf Jahre Studium in einer teuren Universitätsstadt kosten an Miete eine Summe, die auch einen Apartmentkredit tragen würde. Statt Geld in einen angespannten Mietmarkt zu geben, entsteht Eigentum – mit Wohnraum für das Kind und einer Kapitalanlage, die nach dem Abschluss weiterläuft.
In München kommt hinzu, dass kleine Wohnungen besonders wertstabil sind: Die Nachfrage aus Studium, Berufseinstieg und Pendlerhaushalten bleibt dauerhaft hoch. Wie sich das Preisniveau in den einzelnen Lagen darstellt, lesen Sie im Mietspiegel München.
Ehrlich bleiben sollten Sie an drei Punkten:
- Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch summieren sich in Bayern auf rund 5 bis 6 Prozent des Kaufpreises. Sie erhöhen die Abschreibungsgrundlage, sind aber zunächst reiner Liquiditätsbedarf.
- Haltehorizont. Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren wird der Wertzuwachs besteuert. Wer direkt nach dem Bachelor verkaufen will, kalkuliert riskant.
- Bewirtschaftungsaufwand. Eine Eigentumswohnung ist kein passives Investment. Versammlungen, Beschlüsse, Sonderumlagen und Handwerkerkoordination laufen weiter – auch wenn das eigene Kind der Mieter ist.
Vor- und Nachteile: Für wen lohnt sich das Modell?
| Aspekt | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|
| Steuern | Voller Werbungskostenabzug ab 66 % – Abschreibung, Schuldzinsen, nicht umlagefähiges Hausgeld | Fällt die Miete unter die Schwelle, kippt der Abzug rückwirkend für das betroffene Jahr |
| Vermögen | Statt Mietzahlungen entsteht Eigentum, das nach dem Studium weiterläuft | Kapitalbindung und Finanzierungsrisiko bei sinkenden Preisen |
| Familie | Gesicherter Wohnraum in einem angespannten Markt | Ein Mietverhältnis unter Angehörigen muss auch bei Streit durchgehalten werden |
| Aufwand | Planbare Kosten, wenn die Verwaltung professionell läuft | Abrechnungen, Fristen und WEG-Beschlüsse kommen dauerhaft dazu |
Der entscheidende Punkt ist heute nicht die Rendite, sondern die Nachweisbarkeit. Ein sauber dokumentiertes Mietverhältnis ist mehr wert als zwei Prozentpunkte Mietrendite.
Die 66-Prozent-Regel: Wie viel Miete muss Ihr Kind zahlen?
Mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete – dann sind Ihre Werbungskosten ohne weitere Prüfung voll abziehbar. Maßgeblich ist § 21 Absatz 2 EStG:
| Vereinbarte Miete (Anteil an der ortsüblichen Miete) | Folge für den Werbungskostenabzug |
|---|---|
| ab 66 % | voll entgeltlich, Kosten zu 100 % abziehbar, keine weitere Prüfung |
| 50 % bis unter 66 % | voller Abzug nur bei positiver Totalüberschussprognose (Betrachtung in der Regel über 30 Jahre) |
| unter 50 % | Aufteilung in entgeltlichen und unentgeltlichen Teil, Kosten nur anteilig abziehbar |
| kostenlose Überlassung | kein Werbungskostenabzug |
Kaltmiete oder Warmmiete – der teuerste Rechenfehler
Verglichen wird die ortsübliche Miete einschließlich der umlagefähigen Betriebskosten. Auf Ihrer Seite zählt also Grundmiete plus vereinbarte Nebenkostenvorauszahlung. Wer die Kaltmiete gegen die Warmmiete rechnet, rutscht unbemerkt unter die Schwelle. Welche Positionen überhaupt umlagefähig sind, zeigt unser Überblick zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Zwei weitere Klassiker: Wer möbliert vermietet, muss den Möblierungszuschlag in der Vergleichsmiete berücksichtigen – die 66-Prozent-Schwelle steigt dadurch in Euro. Und wer einmal rechnet und nie wieder prüft, liegt nach zwei Mietspiegeln plötzlich darunter, ohne etwas geändert zu haben.
So ermitteln Sie die ortsübliche Miete belastbar
- Qualifizierter Mietspiegel, sofern vorhanden – in München über das Berechnungsprogramm der Landeshauptstadt inklusive Wohnlagenkarte.
- Vergleichswohnungen in derselben Lage, Größe, Ausstattung und Baualtersklasse, dokumentiert über Inserate oder Mietverträge.
- Sachverständigengutachten, wenn kein Mietspiegel greift oder das Objekt untypisch ist.
Entscheidend ist der Nachweis zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Legen Sie den Mietspiegel-Ausdruck oder Ihre Vergleichsangebote zur Vertragsakte. Wenn das Finanzamt in vier Jahren nachfragt, ist genau das der Unterschied zwischen einer sachlichen Auskunft und einer Diskussion. Wie Sie methodisch sauber vorgehen, erklärt unser Ratgeber zum Mietpreis festlegen.
Rechenbeispiel: 32-Quadratmeter-Apartment in München
| Position | Betrag |
|---|---|
| Ortsübliche Nettokaltmiete (32 m² × 17,00 €/m²) | 544 € |
| Umlagefähige Betriebskosten (32 m² × 3,00 €/m²) | 96 € |
| Ortsübliche Warmmiete = Vergleichsmaßstab | 640 € |
| 66-Prozent-Schwelle | 422,40 € |
| Empfohlene Vereinbarung mit Puffer (70 %) | 448 € warm |
| davon Nebenkostenvorauszahlung | 96 € |
| Zu vereinbarende Grundmiete | 352 € |
Praxistipp: Die Werte im Beispiel sind Annahmen zur Veranschaulichung – rechnen Sie mit den Zahlen Ihrer konkreten Lage. Der Puffer von einigen Prozentpunkten kostet wenig und erspart im Zweifel die aufwendige Totalüberschussprognose.
Der Mietvertrag muss fremdüblich sein – und fremdüblich gelebt werden
Ein Mietvertrag unter Angehörigen ist kein Formblatt für die Steuererklärung. Er muss so aussehen und so gehandhabt werden, wie Sie ihn mit einem fremden Mieter schließen würden.
Was zwingend hineingehört
- Vertragsparteien und Mietobjekt exakt bezeichnet – inklusive Keller, Stellplatz und Fahrradraum
- Mietbeginn und Laufzeit; unbefristet ist unkritischer als ein Zeitmietvertrag ohne zulässigen Befristungsgrund
- Grundmiete und Fälligkeit, üblich bis zum dritten Werktag des Monats
- Nebenkosten mit Vorauszahlung, Umlageschlüssel und der Zusage einer jährlichen Abrechnung
- Kaution: bis zu drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten, getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen (§ 551 BGB)
- Kündigungsregeln nach den gesetzlichen Fristen
- Hausordnung als Vertragsbestandteil – bei einer Eigentumswohnung die Hausordnung der Gemeinschaft
- Übergabeprotokoll und Schlüsselverzeichnis mit Zählerständen und Fotos
Passend hierzu: Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Der Vertrag muss auch durchgesetzt werden
Der häufigste Angriffspunkt ist nicht das Papier, sondern die Praxis. Geht die Miete unregelmäßig ein, werden Nebenkosten jahrelang nicht abgerechnet und bleiben Rückstände folgenlos, wirkt das Ganze wie eine familiäre Absprache – und der Werbungskostenabzug steht insgesamt in Frage, unabhängig von der Miethöhe.
Fremdüblich heißt konkret: Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB), Nachzahlungen einfordern, Guthaben auszahlen, Mieterhöhungen formgerecht erklären.
Zahlungsfluss: Unterhalt und Miete sauber trennen
Der Klassiker unter den Fehlern ist die Vermischung von Unterhalt und Miete. So machen Sie es richtig:
- Eigenes Konto des Kindes. Die Miete geht per Dauerauftrag von dort ab – niemals bar.
- Unterhalt separat und im Voraus. Sie überweisen Unterhalt, das Kind zahlt daraus eigenständig die Miete. Zwei Vorgänge, zwei Termine.
- Keine Verrechnung. Absprachen wie „die Miete rechnen wir mit dem Taschengeld auf“ zerstören die Nachvollziehbarkeit.
- Zahlungsfähigkeit sicherstellen. Das Kind muss die Miete wirtschaftlich tragen können – aus Unterhalt, Job, BAföG oder Stipendium.
Der blinde Fleck: Ihre Pflichten in der Eigentümergemeinschaft
Fast jede Studentenwohnung liegt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft – also im gemeinschaftlichen Eigentum mehrerer Eigentümer an einem Gebäude. Damit haben Sie Pflichten, die mit dem Mietvertrag nichts zu tun haben und den Steuervorteil schneller aufzehren als jede Diskussion über Prozentpunkte.
Vor dem Kauf prüfen
- Zweckbestimmung: Ist die Einheit als Wohnung oder als Teileigentum ausgewiesen? Das steht in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.
- Vermietungsregeln: Kurzzeitvermietung, Untervermietung oder WG-Nutzung mit Einzelmietverträgen können eingeschränkt sein.
- Sondernutzungsrechte: Gehören Stellplatz, Keller oder Gartenanteil wirklich zu Ihrer Einheit?
- Beschlusssammlung: Welche Sanierungen sind beschlossen? Fassade, Dach oder Heizungstausch bedeuten Sonderumlagen, die Sie tragen – nicht Ihr Mieter.
- Erhaltungsrücklage: Eine dünne Instandhaltungsrücklage bei hohem Sanierungsbedarf ist ein Preisargument und ein Liquiditätsrisiko.
Vertiefen: Ist unsere Instandhaltungsrücklage zu niedrig? Woran Eigentümer das erkennen
Hausgeld und Betriebskosten korrekt trennen
Das ist der häufigste handwerkliche Fehler bei Ersteigentümern: Die Jahresabrechnung der WEG ist keine Betriebskostenabrechnung für den Mieter. Beide folgen unterschiedlichen Regeln und Umlageschlüsseln. Was genau im Hausgeld steckt, erklären wir separat.
| Position aus dem Hausgeld | Auf den Mieter umlegbar? |
|---|---|
| Heizung und Warmwasser (nach HeizkostenV) | ja |
| Wasser, Abwasser, Müll, Straßenreinigung | ja |
| Gebäudereinigung, Gartenpflege, Hausmeister | ja |
| Allgemeinstrom, Aufzug, Schornsteinfeger | ja |
| Grundsteuer, Gebäude- und Haftpflichtversicherung | ja |
| Verwaltervergütung | nein |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | nein |
| Instandhaltung, Instandsetzung, Reparaturen | nein |
| Bank- und Kontoführungsgebühren der WEG | nein |
Die nicht umlagefähigen Positionen bleiben bei Ihnen – sind aber in der Regel als Werbungskosten abziehbar. Eine Besonderheit gilt für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage: Sie wirkt steuerlich erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Prüfen Sie außerdem die Heizkostenabrechnung, bevor Sie sie weiterreichen – Fehler der Gemeinschaft landen sonst in Ihrer Mieterabrechnung.
Nutzerwechsel melden und Hausordnung weitergeben
Ihre Verwaltung braucht Name und Kontaktdaten des Nutzers – für Ablesetermine, Handwerkerzugang, Notfälle und Zustellungen. Wer das versäumt, ist der Eigentümer, den bei einem Wasserschaden niemand erreicht. Und: Ruhezeiten, Müll, Fahrräder, Kellernutzung – Verstöße Ihres Mieters fallen rechtlich auf Sie zurück. Ein 19-Jähriger im ersten Semester kennt diese Regeln nicht automatisch. Geben Sie sie schriftlich mit und sprechen Sie sie durch.
Stimmberechtigt in der Eigentümerversammlung sind übrigens Sie, nicht Ihr Kind. Lassen Sie sich vertreten, statt Beschlüsse über Ihr Vermögen ohne Ihre Stimme fassen zu lassen.
Anmeldung, Zweitwohnungsteuer und Rundfunkbeitrag
- Wohnungsgeberbestätigung. Als Vermieter bestätigen Sie den Einzug schriftlich (§ 19 BMG); das Kind meldet sich innerhalb von zwei Wochen bei der Meldebehörde an. Ohne Anmeldung kein Semesterticket und kein Bankkonto.
- Zweitwohnungsteuer. In München beträgt sie seit 2022 18 Prozent der Jahresnettokaltmiete für Nebenwohnungen. Studierende und Personen mit geringem Einkommen können sich auf Antrag befreien lassen; maßgeblich ist die Einkommensgrenze von 29.000 Euro (Ehe- und Lebenspartner bis 37.000 Euro). Der Antrag erfolgt nicht automatisch. Wichtig für Familien: Bei zu günstiger oder kostenloser Überlassung setzt die Stadt die ortsübliche Vergleichsmiete als Bemessungsgrundlage an.
- Rundfunkbeitrag. Pro Wohnung wird ein Beitrag fällig; das Kind meldet sich selbst an.
- Strom, Internet, Hausrat. Verträge laufen auf den Namen des Kindes – auch das ist ein Baustein der Fremdüblichkeit.
Was Sie steuerlich absetzen können
Bei eingehaltener Miethöhe sind insbesondere abziehbar: die Gebäudeabschreibung (Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten des Gebäudes inklusive anteiliger Kaufnebenkosten, der Grund- und Bodenanteil bleibt außen vor), Schuldzinsen der Finanzierung – nicht die Tilgung –, die nicht umlagefähigen Hausgeldbestandteile, Erhaltungsaufwand, Fahrtkosten zu Objekt und Eigentümerversammlung sowie Einrichtungsgegenstände bei möblierter Vermietung. Einen breiteren Überblick gibt unser Ratgeber zu den steuerlichen Vorteilen für Vermieter.
Achtung, Steuerfalle bei Sanierungsobjekten: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern nur über die Abschreibung – ein Unterschied von Jahrzehnten. Wer eine sanierungsbedürftige Wohnung kauft, plant die Maßnahmen zeitlich, statt sie spontan zu beauftragen.
Nach dem Studium: halten, weitervermieten oder übertragen?
- Halten und fremdvermieten: Die Miete wird auf Marktniveau angehoben, die 66-Prozent-Frage entfällt. Prüfen Sie Kappungsgrenze und Mietpreisbremse.
- Verkaufen: Innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist ist der Gewinn steuerpflichtig. Die Befreiung für eigene Wohnzwecke greift bei einer entgeltlichen Vermietung an das Kind grundsätzlich nicht. Genau hier liegt der Zielkonflikt – eine Frage, die man vor dem Kauf durchrechnet, nicht danach.
- Übertragen: Der Schenkungsteuerfreibetrag beträgt 400.000 Euro pro Kind und Elternteil innerhalb von zehn Jahren. Die Gestaltung gehört in notarielle und steuerliche Beratung.
Ergänzend hierzu: Wieso vermietete Wohnungen bis zu 33 Prozent günstiger verkauft werden
Häufige Fragen
Wie viel Miete muss mein Kind mindestens zahlen?
Mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, damit Ihre Werbungskosten ohne weitere Prüfung voll abziehbar sind. Zwischen 50 und unter 66 Prozent ist eine positive Totalüberschussprognose nötig, unter 50 Prozent wird der Abzug anteilig gekürzt.
Zählt die Kaltmiete oder die Warmmiete?
Die Warmmiete. Maßgeblich ist die ortsübliche Miete einschließlich der umlagefähigen Betriebskosten – auf Ihrer Seite also Grundmiete plus vereinbarte Nebenkostenvorauszahlung. Wer die Kaltmiete vergleicht, unterschreitet die Schwelle schnell unbemerkt.
Darf mein Kind die Miete aus dem Unterhalt zahlen, den ich überweise?
Ja, wenn beide Vorgänge getrennt und nachvollziehbar sind: Sie überweisen Unterhalt auf das Konto des Kindes, das Kind überweist davon eigenständig und regelmäßig die Miete. Eine Verrechnung oder Barzahlung ist der sicherste Weg, den Steuervorteil zu verlieren.
Brauche ich wirklich einen schriftlichen Mietvertrag mit meinem Kind?
Ja. Ohne schriftlichen, fremdüblichen und tatsächlich gelebten Vertrag fehlt die Grundlage für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Kaution, Nebenkostenabrechnung und Kündigungsregeln gehören genauso hinein wie bei einem fremden Mieter.
Muss ich die Hausverwaltung informieren, wenn mein Kind einzieht?
Ja. Die Verwaltung benötigt die Nutzerdaten für Ablesungen, Zugang bei Instandsetzungen, Notfälle und Zustellungen. Melden Sie den Wechsel unaufgefordert – sonst sind Sie der Eigentümer, den im Schadensfall niemand erreicht.
Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und Betriebskosten?
Das Hausgeld ist Ihre monatliche Zahlung an die Eigentümergemeinschaft und enthält auch Positionen, die kein Mieter tragen muss – etwa Verwaltervergütung, Reparaturen und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Betriebskostenabrechnung für Ihren Mieter umfasst nur die umlagefähigen Positionen nach der Betriebskostenverordnung.
Kann ich das Hausgeld komplett absetzen?
Absetzen ja, weiterbelasten nein. Verwaltervergütung, Instandhaltungskosten und die Rücklagenzuführung sind nicht umlagefähig, aber in der Regel Werbungskosten. Die Rücklagenzuführung wirkt steuerlich allerdings erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich ausgibt.
Fazit: Sauber gemacht, ist es eine der besten Familiengestaltungen
Drei Dinge entscheiden: eine belegbare Miethöhe oberhalb der 66-Prozent-Grenze, ein schriftlicher und durchgesetzter Mietvertrag, ein nachvollziehbarer Zahlungsfluss. Die vierte, meist unterschätzte Dimension ist die Eigentümergemeinschaft – wer Hausgeld, Umlagefähigkeit, Beschlüsse und Fristen im Griff hat, schützt die Rendite genauso wirksam wie mit dem richtigen Prozentsatz.
Wer das nicht nebenbei mitmachen will, delegiert es. Wir verwalten über 4.000 Wohneinheiten in München und übernehmen beides: die WEG-Verwaltung der Gemeinschaft und auf Wunsch die Mietverwaltung Ihrer Einheit – inklusive Betriebskostenabrechnung und einer Dokumentation, die einer Prüfung standhält. Wir setzen Abrechnungen um, statt sie zu vertagen.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: September 2026.
