Eine Münchner Eigentümergemeinschaft wollte wissen, wie sie ihr Kapital sinnvoll in die eigene Anlage investiert. Am Ende stand ein beschlussfähiges Mieterstrommodell, eine genehmigte Netzanschlussanfrage, ein gesicherter Förderbescheid und ein wirtschaftlicher Vorteil von rund 50.000 Euro. Der Weg dorthin dauerte weniger als ein Jahr. Hier ist er, Schritt für Schritt.
Das Wichtigste in Kürze
- 20.000 Euro Mieterstromförderung gesichert, die zum Jahresende nicht mehr verfügbar gewesen wäre
- 30.000 Euro Einspeisevergütung über 20 Jahre gesichert (rund 1.500 Euro pro Jahr laut Gutachten)
- 50.000 Euro wirtschaftlicher Gesamtvorteil für die Gemeinschaft
- Rund 25 Prozent günstigerer Strompreis für die Bewohner gegenüber dem SWM-Standardtarif
- 3 Monate vom Grundsatzbeschluss bis zur beschlussreifen Umsetzung
- Entscheidender Hebel: Anträge wurden vor der Beschlussfassung gestellt, nicht danach
Ausgangslage: Ein Objekt ohne Baustelle und die Frage nach der Rendite
Die Liegenschaft war aus der Gewährleistungsphase heraus. Keine akuten Sanierungsvorhaben, keine Havarie, kein Druck. Genau die Situation, in der die meisten Gemeinschaften nichts tun.
Die Eigentümer taten das Gegenteil. Sie traten mit einer klaren Frage an uns heran: Wie lässt sich Kapital so in die Anlage investieren, dass Rentabilität und Wirtschaftlichkeit tatsächlich steigen? Photovoltaik stand als Möglichkeit im Raum, geprüft war sie nicht.
Wir haben die Prüfung nicht als Gefälligkeit behandelt, sondern als Investitionsentscheidung. Mit allem, was dazugehört: Fachgutachten, Variantenvergleich, Wirtschaftlichkeitsrechnung.
Schritt 1: Beschluss über die Wirtschaftlichkeitsprüfung
Wir haben ein spezialisiertes Energieberatungsbüro angefragt und eine vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung ausgeschrieben. Beschlossen wurde diese in der ersten von LPE geleiteten Eigentümerversammlung dieser Gemeinschaft.
Das ist die erste Lehre aus dem Projekt: Ein PV-Vorhaben beginnt nicht mit einem Angebot für Module. Es beginnt mit einem sauberen Beschluss über eine belastbare Datengrundlage.
Schritt 2: Vier Varianten, komplett durchgerechnet
Innerhalb weniger Monate entstand das PV-Konzept. Mehrere Ortstermine, jeweils in unserer Begleitung. Im Konzept wurden die vier grundsätzlich möglichen Betriebsmodelle gegenübergestellt und vollständig durchgerechnet.
| Variante | Prinzip | Ergebnis der Prüfung |
|---|---|---|
| Eigenbetrieb je Einheit | Jeder Eigentümer betreibt eigene Module für die eigene Wohnung | Bei größeren Liegenschaften praktisch nicht umsetzbar |
| Volleinspeisung | Der gesamte Strom geht ins öffentliche Netz | Trägt sich über die Einspeisevergütung allein nicht mehr |
| Allgemeinstrom | PV deckt Aufzug, Beleuchtung, Tiefgarage | Funktioniert, lässt aber den Großteil des Ertragspotenzials ungenutzt |
| Mieterstrommodell | Gemeinschaftliche Anlage, Stromverkauf an Bewohner, Überschuss ins Netz | Wirtschaftlichste Variante |
Ein Variantenvergleich ist kein Formalismus. Er ist der Grund, warum in der Eigentümerversammlung später niemand mehr fragen musste, ob man nicht doch etwas übersehen hat.
Schritt 3: Warum Mieterstrom gewonnen hat
Beim Mieterstrommodell wird die Anlage gemeinschaftlich betrieben. Der erzeugte Strom wird direkt an die Bewohner verkauft, an Eigentümer wie an Mieter, mit rund 25 Prozent Rabatt gegenüber dem SWM-Standardstrompreis. Was nicht im Haus verbraucht wird, geht gegen Einspeisevergütung ins Netz.
Das Ergebnis ist eine doppelte Wirkung: Die Gemeinschaft erwirtschaftet eine Rendite auf ihre Investition, und die Bewohner zahlen weniger für Strom.
Der Grund, warum viele Verwaltungen dieses Modell meiden, ist der organisatorische Aufwand. Es müssen Lieferverträge mit allen Bewohnern geschlossen, Zählerdaten gepflegt und Abrechnungen erstellt werden. Genau dafür gibt es spezialisierte Dienstleister. Der ausgewählte Betreiber übernimmt den gesamten organisatorischen Teil gegen einen Anteil von fünf Prozent der Rendite.
Fünf Prozent für den kompletten operativen Betrieb sind kein Kostenblock. Sie sind der Preis dafür, dass ein Modell überhaupt umsetzbar wird.
Schritt 4: Der entscheidende Schritt, den fast alle auslassen
Vor der entscheidenden Eigentümerversammlung haben wir zwei Dinge getan, für die wir zu diesem Zeitpunkt nicht ausdrücklich mandatiert waren:
- Netzanschlussanfrage bei den Stadtwerken München gestellt. Eine Anlage dieser Größenordnung darf nicht ohne Zustimmung des Netzbetreibers angeschlossen werden. Die Genehmigung lag vor, bevor überhaupt beschlossen wurde.
- Förderantrag für das Mieterstrommodell gestellt. Vorsorglich, auf Basis des ersten Konzepts.
Beides war zeitkritisch. Die Einspeisevergütung für den überschüssigen Strom lief zum Jahresende aus. Die Mieterstromförderung ebenfalls.
Hätten wir gewartet, bis die Gemeinschaft formal beschlossen hat, wären beide Fristen gerissen. Die Vorbereitung war kein Aktionismus. Sie war die Voraussetzung dafür, dass der Beschluss überhaupt noch etwas wert war.
Abgestimmt haben wir das vorab mit dem Verwaltungsbeirat. In mehreren Vorbesprechungen, gemeinsam mit dem Energieberater. So war früh klar, welche Variante die tragfähigste ist und in welche Richtung die Gemeinschaft geführt werden sollte.
Schritt 5: Beschluss, Ausschreibung, Umsetzung
In der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung wurde das vollständige PV-Konzept allen Eigentümern vorgestellt. Alle vier Varianten, transparent, mit Zahlen. Die Gemeinschaft entschied sich für das Mieterstrommodell.
Danach ging es schnell:
- Beauftragung von LPE gemeinsam mit dem Energieberatungsbüro, Angebote einzuholen
- Zwei Monate bis zu belastbaren Angeboten, sowohl für die PV-Anlage als auch für den Betrieb des Mieterstrommodells
- Drei Monate nach dem Grundsatzbeschluss: außerordentliche Eigentümerversammlung im September zur Umsetzung
In dieser Versammlung werden die PV-Anlage, das Mieterstrommodell und die fachliche Begleitung des Förderverfahrens beauftragt. Das Projekt geht in die Realisierung, mit gesicherten Fristen im Rücken.
Die Zahlen: Was die Gemeinschaft konkret gewonnen hat
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Gesicherte Mieterstromförderung | 20.000 € |
| Einspeisevergütung pro Jahr (laut Gutachten) | rund 1.500 € |
| Vergütungszeitraum | 20 Jahre |
| Gesicherte Einspeiseerlöse gesamt | 30.000 € |
| Wirtschaftlicher Gesamtvorteil | 50.000 € |
| Strompreisvorteil für Bewohner | ca. 25 % unter SWM-Standardtarif |
| Aufwand Mieterstrom-Betreiber | 5 % der Rendite |
| Zeit vom Grundsatzbeschluss zur Umsetzungsreife | 3 Monate |
| Zeit für Ausschreibung und Angebotseinholung | 2 Monate |
| Netzanschluss genehmigt | vor Beschlussfassung |
50.000 Euro. Nicht durch Verhandlungsgeschick, nicht durch einen Sonderrabatt. Ausschließlich dadurch, dass Anträge zum richtigen Zeitpunkt gestellt wurden.
Was den Unterschied gemacht hat
Vorausschauend statt reaktiv. Wir haben Fristen überwacht, bevor sie relevant wurden, und Anträge gestellt, bevor wir dazu beauftragt waren. Das ist kein Mehraufwand, das ist die Aufgabe einer Hausverwaltung.
Der Beirat war Teil des Prozesses, nicht Empfänger von Ergebnissen. Mehrere Vorbesprechungen haben kurze Entscheidungswege überhaupt erst ermöglicht.
Präsenz vor Ort. Mehrere Ortstermine, jeweils in Begleitung der Verwaltung. Ein PV-Konzept entsteht nicht am Schreibtisch.
Unterlagen, die jeder versteht. Vier Varianten, sauber gegenübergestellt, in einer Sprache, die auch ohne technischen Hintergrund trägt. Beschlüsse scheitern selten an der Sache. Sie scheitern an unverständlichen Unterlagen.
Ressourcen wurden bereitgestellt. Das Projekt hat Kapazität bekommen, weil es Priorität hatte.
Wir verwalten nicht. Wir steuern. Wir steigern Vermögen.
Passend hierzu: Fassadensanierung in München: Wie LPE ein 2,5-Millionen-Euro-Projekt für eine WEG umgesetzt hat
Übertragbar: Fünf Fragen für Ihre WEG
- Ist Ihr Objekt aus der Gewährleistung heraus und stehen keine Sanierungen an? Dann ist genau jetzt der Zeitpunkt für die Renditefrage.
- Liegt eine echte Wirtschaftlichkeitsberechnung vor, oder nur ein Angebot eines Installateurs?
- Wurden alle vier Betriebsvarianten gegenübergestellt oder nur eine vorgeschlagen?
- Kennt Ihre Verwaltung die Fristen der aktuell verfügbaren Förderprogramme und der Einspeisevergütung?
- Werden Anträge vorbereitet, bevor beschlossen wird, oder erst danach?
Wer bei Frage vier oder fünf zögert, verliert Geld. Nicht theoretisch. In diesem Fall wären es 50.000 Euro gewesen.
Vertiefen: Wie arbeitet eine moderne Hausverwaltung?
FAQ: Photovoltaik in der Eigentümergemeinschaft
Welche Betriebsmodelle für PV-Anlagen gibt es in einer WEG?
Vier: Eigenbetrieb einzelner Eigentümer, Volleinspeisung ins Netz, Nutzung für den Allgemeinstrom und das Mieterstrommodell. Für größere Gemeinschaften kommen praktisch nur die letzten beiden in Betracht, wirtschaftlich meist das Mieterstrommodell.
Was ist ein Mieterstrommodell?
Die WEG betreibt die PV-Anlage gemeinschaftlich und verkauft den erzeugten Strom direkt an die Bewohner, unabhängig davon, ob diese Eigentümer oder Mieter sind. Überschüssiger Strom wird gegen Einspeisevergütung ins Netz gespeist.
Wie viel günstiger wird der Strom für die Bewohner?
In diesem Projekt rund 25 Prozent gegenüber dem Standardtarif des örtlichen Grundversorgers.
Warum bieten viele Hausverwaltungen kein Mieterstrommodell an?
Weil mit jedem Bewohner ein Stromliefervertrag geschlossen und laufend abgerechnet werden muss. Dieser Aufwand lässt sich an spezialisierte Betreiber auslagern, in diesem Fall gegen fünf Prozent der Rendite.
Wie lange dauert ein PV-Projekt in der WEG?
In diesem Fall lagen zwischen dem Grundsatzbeschluss und der beschlussreifen Umsetzung drei Monate, inklusive vollständiger Ausschreibung. Voraussetzung dafür war, dass Konzept, Netzanschlussanfrage und Förderantrag bereits vorbereitet waren.
Warum ist der Zeitpunkt der Antragstellung so entscheidend?
Förderprogramme und Einspeisevergütungen sind befristet. Maßgeblich ist in aller Regel das Antragsdatum, nicht das Datum des Eigentümerbeschlusses. Wer erst nach dem Beschluss beantragt, kann eine Frist bereits verpasst haben.
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