Schnelles Internet ab dem ersten Tag gehört zum Micro-Living-Versprechen. Viele Bauträger planen deshalb ein Managed WLAN mit Access Point in jedem Apartment. Seit dem 1. Juli 2024 lassen sich die laufenden Kosten dafür aber in aller Regel nicht mehr über die Betriebskosten an Mieter weitergeben.
Die kurze Antwort vorweg: Wer die WLAN-Umlage im Mikroapartment noch einkalkuliert, verschlechtert die Rendite seiner Käufer, ohne es zu merken. Das Nebenkostenprivileg ist entfallen. Übrig bleiben im Wesentlichen der Betriebsstrom und ein eng begrenztes Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 TKG. Welches Vertragsmodell Sie wählen, entscheidet deshalb über die Nettorendite – und gehört vor den Vertriebsstart.
Das Wichtigste in Kürze
- Seit dem 1. Juli 2024 sind laufende Internet- und Kabel-TV-Gebühren für Mieter nicht mehr umlagefähig.
- Umlagefähig bleiben im Kern nur Betriebsstrom und das Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 TKG: höchstens 60 € je Wohneinheit und Jahr, in Summe höchstens 540 €.
- Nach aktueller Fassung gilt das Entgelt nur für Glasfaser, die bis 31. Dezember 2027 errichtet wurde – für Fertigstellungen ab 2028 ist es voraussichtlich nicht mehr verfügbar.
- Läuft das WLAN über die WEG, trägt der Eigentümer die Kosten vollständig selbst. Das kann die Eigentümerbelastung um ein Drittel und mehr erhöhen.
- Drei Modelle stehen zur Wahl: WLAN über die WEG, Internetpauschale im Mietvertrag oder Endkundenverträge.
Was sich 2024 geändert hat
Bis Mitte 2024 galt das sogenannte Nebenkostenprivileg: Vermieter konnten laufende Gebühren für Kabel-TV und Breitbandanschlüsse über die Nebenkosten umlegen. Mit der Novelle des Telekommunikationsgesetzes ist diese Möglichkeit entfallen, für Bestandsanlagen nach einer Übergangsfrist zum 30. Juni 2024.
Umlagefähig sind bei einer gebäudeinternen Glasfaserinfrastruktur heute im Wesentlichen nur noch der Betriebsstrom und ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 TKG. Dieses Entgelt ist eng begrenzt:
- höchstens 60 € pro Wohneinheit und Jahr, in Summe höchstens 540 €
- erhoben für bis zu fünf Jahre, in Ausnahmefällen bis zu neun Jahre
- nur für die Errichtung der passiven Glasfaserinfrastruktur durch einen Netzbetreiber, nicht für einen laufenden WLAN-Service
- nach aktueller Fassung nur für Glasfaserinfrastrukturen, die spätestens am 31. Dezember 2027 errichtet worden sind
Der letzte Punkt ist für Neubauten mit Fertigstellung ab 2028 entscheidend. Nach heutigem Stand steht ihnen das Bereitstellungsentgelt voraussichtlich gar nicht mehr zur Verfügung. Ob der Gesetzgeber die Frist verlängert, ist offen. Welche Positionen generell weitergegeben werden dürfen, zeigt die Übersicht der umlagefähigen Kosten; zum Netzausbau in Bestandsanlagen lesen Sie den Beitrag zum Glasfaser-Ausbau in der WEG.
Was das für das Hausgeld bedeutet
Schließt die Eigentümergemeinschaft einen Managed-WLAN-Vertrag ab, laufen die Kosten über das Hausgeld. Da sie nicht umlagefähig sind, tragen die Eigentümer sie vollständig selbst.
Ein vereinfachtes Beispiel: Ein Vertrag über 15 € netto je Apartment und Monat kostet bei 200 Apartments rund 36.000 € netto im Jahr. Jeder Eigentümer trägt damit 180 € netto im Jahr zusätzlich, ohne sie über die Nebenkosten zurückzubekommen. Bei Mikroapartments, deren Eigentümerbelastung oft nur wenige Dutzend Euro im Monat beträgt, kann das den nicht umlagefähigen Anteil um ein Drittel und mehr erhöhen.
Genau diese Kennzahl schauen sich Kapitalanleger an. Ein WLAN-Konzept, das im Exposé als Ausstattungsmerkmal glänzt, kann in der Renditeberechnung zum Nachteil werden. Warum die Eigentümerbelastung die entscheidende Zahl ist, erklärt der Ratgeber Hausgeld im Micro Living.
Drei Modelle im Vergleich
Welches Modell passt, hängt vom Vermietungskonzept ab. Bei möbliert vermieteten Apartments mit Sondereigentumsverwaltung ist die Pauschale oft der sauberste Weg. Bei klassischer Kaltmiete sind Endkundenverträge meist die bessere Wahl. Auch eine Kombination ist möglich, solange das Modell vor Vertriebsstart feststeht. Wenn die Gemeinschaftsordnung kurzzeitige oder möblierte Vermietung regeln soll, lohnt vorab ein Blick auf Kurzzeitvermietung in der WEG.
Worauf Sie im WLAN-Vertrag achten sollten
- Vertragspartner und Übergang: Oft unterschreibt der Bauträger, bezahlen muss später die WEG. Klären Sie, wie und zu welchen Bedingungen der Vertrag auf die Gemeinschaft übergeht.
- Laufzeit: Lange Erstlaufzeiten, die schon vor Entstehung der WEG beginnen, nehmen den künftigen Eigentümern jeden Spielraum. Verhandeln Sie eine kurze Erstlaufzeit oder ein Kündigungsrecht nach der ersten Eigentümerversammlung.
- Service Level bei Störungen: Entstörung nur werktags oder am nächsten Werktag reicht für Wohnen nicht aus. Ein Ausfall am Freitagabend trifft hunderte Bewohner. Vereinbaren Sie Reaktions- und Wiederherstellungszeiten, auch am Wochenende.
- Mieterwechsel: Bei Micro Living wechselt ein großer Teil der Bewohner jedes Jahr. Legen Sie fest, wer Zugänge sperrt und neu vergibt, wie schnell das geht und ob die Verwaltung dafür tätig werden muss.
- Preisanpassung: Prüfen Sie Preisgleitklauseln und deren Obergrenzen.
- Hardware und Vertragsende: Klären Sie, wem Access Points und Switches gehören und was nach Vertragsende mit ihnen passiert.
- Anbieterstabilität: Ein Anbieterausfall ist für 200 Haushalte ein Notfall. Ein Blick auf Bonität und Konzernstruktur des Anbieters lohnt sich.
Vertiefen: Dieselben Fragen stellen sich bei Waschraum, Schließanlage und Paketstation. Der Ratgeber Betreiberverträge vor Entstehung der WEG fasst sie zusammen.
Checkliste für Bauträger
- Vermietungsmodell festlegen, bevor der WLAN-Vertrag verhandelt wird
- Prüfen, ob Kosten im Hausgeld landen und wie sie die Eigentümerbelastung verändern
- Fertigstellungstermin mit der Stichtagsregel des § 72 TKG abgleichen
- Glasfaser bis in jede Wohnung verlegen, damit alle Modelle offen bleiben
- Laufzeit, Service Level und Prozess beim Mieterwechsel vertraglich regeln
- Verwaltung vor Vertragsunterschrift einbinden
Häufige Fragen zur WLAN-Umlage im Mikroapartment
Sind Internetkosten noch auf Mieter umlagefähig?
In aller Regel nein. Mit dem Wegfall des Nebenkostenprivilegs zum 1. Juli 2024 können laufende Gebühren für Kabel-TV und Breitbandanschlüsse nicht mehr über die Betriebskosten umgelegt werden. Umlagefähig bleiben im Wesentlichen der Betriebsstrom und das Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 TKG.
Was ist das Glasfaserbereitstellungsentgelt?
Ein zeitlich und der Höhe nach begrenztes Entgelt für die Errichtung der passiven Glasfaserinfrastruktur im Gebäude: höchstens 60 Euro je Wohneinheit und Jahr, in Summe höchstens 540 Euro, erhoben für bis zu fünf Jahre, in Ausnahmefällen bis zu neun. Es deckt nicht den laufenden WLAN-Service ab.
Gilt das Bereitstellungsentgelt auch für Neubauten ab 2028?
Nach aktueller Fassung des § 72 TKG nur für Glasfaserinfrastrukturen, die spätestens am 31. Dezember 2027 errichtet worden sind. Für spätere Fertigstellungen steht das Entgelt nach heutigem Stand voraussichtlich nicht mehr zur Verfügung. Ob der Gesetzgeber die Frist verlängert, ist offen.
Welches WLAN-Modell passt zu meinem Projekt?
Bei möbliert vermieteten Apartments mit Sondereigentumsverwaltung ist eine Internetpauschale im Mietvertrag meist der sauberste Weg, weil die Kosten über die Miete refinanziert werden. Bei klassischer Kaltmiete sind Endkundenverträge oft die bessere Wahl, weil das WLAN dann gar nicht erst im Hausgeld landet.
Wie stark belastet ein WLAN-Vertrag die Rendite?
Bei einem Vertrag über 15 Euro netto je Apartment und Monat sind das 180 Euro netto im Jahr je Eigentümer, die nicht umlagefähig sind. Bei Mikroapartments mit niedriger Eigentümerbelastung kann das den nicht umlagefähigen Anteil um ein Drittel und mehr erhöhen.
Fazit
WLAN ist im Micro Living ein Muss, aber keine reine Ausstattungsfrage mehr. Seit dem Wegfall der Umlagefähigkeit entscheidet das Vertragsmodell mit über die Rendite der Käufer. Wer es früh festlegt und sauber verhandelt, macht aus einem Kostenrisiko ein Vertriebsargument.
Wir betreuen über 4.000 Wohneinheiten in München und prüfen für Bauträger regelmäßig WLAN- und Betreiberangebote aus Sicht der späteren Bewirtschaftung – bevor unterschrieben wird, nicht danach. Mehr dazu unter Erstverwaltung für Bauträger und WEG-Verwaltung.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Beispielrechnung ist bewusst vereinfacht. Stand der Rechtslage: November 2026.
