Teilungserklärung vs. Gemeinschaftsordnung: Unterschiede, Notwendigkeit und Praxisleitfaden

Kurzüberblick

• Teilungserklärung: Zwingend, um Wohnungs- und Teileigentum nach § 8 WEG zu begründen und im Grundbuch darzustellen.

• Gemeinschaftsordnung: Nicht zwingend, in der Praxis sehr sinnvoll. Regelt Rechte und Pflichten im Innenverhältnis (Kosten, Verfahren, Organe, Zuständigkeiten) – häufig als Anlage zur Teilungserklärung oder später vereinbart.

• Praxisnutzen: Klarheit über Eigentumszuordnung (Teilungserklärung) und reibungsarme Abläufe im Betrieb (Gemeinschaftsordnung).

Was ist die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist der juristische Bauplan Ihrer Anlage. Sie schafft die rechtliche Aufteilung und ist Grundlage der Grundbucheintragung. Typische Inhalte:

• Beschreibung der Einheiten und Miteigentumsanteile

• Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, ggf. Sondernutzungsrechte (z. B. Garten, Stellplatz)

• Aufteilungsplan als zeichnerische Abgrenzung

Passend hierzu: Einordnung von Rechten und Pflichten: Was ist eine WEG? • Praxis bei Abnahmen: Abnahme Gemeinschaftseigentum

Was ist die Gemeinschaftsordnung?

Die Gemeinschaftsordnung ist die „Verfassung“ der Eigentümer. Sie regelt das Innenverhältnis: Wer darf was, wer muss was, wie werden Entscheidungen getroffen und Kosten verteilt? Üblich ist die notarielle Vereinbarung, oft als Anlage zur Teilungserklärung; sie kann auch später durch Vereinbarung der Eigentümer eingeführt werden.

Typische Regelungsfelder:

• Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum (Zuständigkeit der Gemeinschaft; Durchführung durch den Verwalter)

• Instandhaltungsrücklage (Bildung, Verwendung, Verfahren bei größeren Maßnahmen)

• Kostenverteilung (Betrieb, Instandhaltung, Verwaltung; ggf. abweichende Verteilschlüssel)

• Organe & Verfahren (Einladung und Beschlussfassung der Eigentümerversammlung, Bestellung und Aufgaben des Verwalters)

Weiterführend: Abläufe sicher steuern: Eigentümerversammlung – Praxisleitfaden • Aufgaben der Hausverwaltung

Muss es beides geben?

• Teilungserklärung: Ja. Ohne Teilungserklärung (oder gleichwertigen Begründungsakt) entsteht kein Wohnungs- oder Teileigentum.

• Gemeinschaftsordnung: Rechtlich nicht zwingend, in der Praxis jedoch sehr empfehlenswert, weil sie Zuständigkeiten, Verfahren und Kosten vorausschauend ordnet.

Wie greifen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ineinander?

Einfach gesagt:

• Die Teilungserklärung beantwortet „Was gehört wem?“ (Widmung, Abgrenzung, Darstellung im Grundbuch).

• Die Gemeinschaftsordnung beantwortet „Wer entscheidet und zahlt was – und wie?“ (Nutzung, Zuständigkeiten, Kosten, Verfahren).

Instandhaltung und Verwaltung laufen in der Praxis über Regelungen der Gemeinschaftsordnung: Durchführung durch den Verwalter, Logik der Rücklage, Kostenverteilung. Diese klare Aufgabenteilung reduziert Reibung, Anfechtungen und Zeitverlust.

Passend hierzu: Zahlen & Regeln zusammenführen: WEG-Finanzverwaltung – Kostenverteilung, Wirtschaftsplan & Jahresabrechnung • Jahresabschluss lesen: Jahresabrechnung in der WEG

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Widmung und Kosten vermischen

Die Zuordnung von Eigentum gehört in die Teilungserklärung. Wer welche Kosten trägt, regeln Gemeinschaftsordnung bzw. Beschlüsse. Saubere Trennung senkt Streitpotenzial.

Keine oder veraltete Gemeinschaftsordnung

Ohne klare Regeln müssen viele Themen ad hoc entschieden werden. Eine aktuelle, verständliche Gemeinschaftsordnung schafft Planbarkeit.

Unpräzise Beschlüsse

Unklare Einladungen oder Beschlussformulierungen zu Erhaltungs- oder Verwaltungsthemen laden Anfechtungen ein. Konkrete Texte mit Begründung und sauberer Protokollierung helfen.

Weiterführend: Wenn Strukturen nicht mehr tragen: Hausverwaltung kündigen

Checkliste für Eigentümer und Verwalter

1) Dokumente prüfen

• Liegt eine vollständige Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und ggf. Sondernutzungsrechten vor?

• Gibt es eine Gemeinschaftsordnung (als Anlage zur Teilungserklärung oder später vereinbart) – und ist sie aktuell?

2) Zuständigkeiten und Prozesse klären

• Wer ist Verwalter, welche Aufgaben und Befugnisse sind definiert?

• Wie ist die Kostenverteilung geregelt (Betrieb, Instandhaltung, Verwaltung)?

• Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage und was passiert bei größeren Maßnahmen?

3) Kommunikation & Beschlüsse strukturieren

• Einladungstexte mit konkreten Beschlussvorschlägen und Begründung formulieren.

• Protokolle und Beschlusssammlung fortlaufend pflegen – idealerweise digital.

Unterstützung durch LPE Immobilien – Hausverwaltung in München

Wir prüfen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, schlagen anfechtungssichere Formulierungen vor und etablieren klare Prozesse, die in der Praxis funktionieren – persönlich & verlässlich, mit tiefem handwerklichem und kaufmännischem Sachverstand.

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Leistungen: WEG-Verwaltung in München

FAQ – Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung verständlich erklärt

Was steht typischerweise in der Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung beschreibt Einheiten und Miteigentumsanteile, ordnet Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu, weist ggf. Sondernutzungsrechte aus und enthält den Aufteilungsplan.

Was regelt die Gemeinschaftsordnung konkret?

Sie ordnet das Innenverhältnis der Eigentümer: Zuständigkeiten (Gemeinschaft/Verwalter), Instandhaltungsrücklage, Kostenverteilung, Eigentümerversammlung (Einladung, Beschluss) sowie Bestellung und Aufgaben des Verwalters.

Ist eine Gemeinschaftsordnung zwingend nötig?

Nein. Sie ist nicht vorgeschrieben, aber sehr sinnvoll, weil sie Abläufe, Kosten und Verantwortlichkeiten klar regelt und Streit vermeidet.

Wie spielen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zusammen?

Die Teilungserklärung legt die Struktur fest (Wer besitzt was?). Die Gemeinschaftsordnung regelt den Betrieb (Wer entscheidet, zahlt und organisiert wie?). Zusammen sorgen beide für Rechtssicherheit und Planbarkeit.