Dienstagabend, 18 Uhr, Gemeindesaal in Pasing. Sie sind an dem Tag beruflich in Hamburg. Früher hieß das: Vollmacht ausfüllen, jemanden finden, hoffen, dass in Ihrem Sinn abgestimmt wird.
Kurz gesagt: Das muss heute nicht mehr so laufen. Das Gesetz erlaubt die Online-Teilnahme seit 2020 und rein virtuelle Versammlungen seit 2024. Was es dafür braucht und wie wir das bei LPE umsetzen, erklären wir hier Schritt für Schritt.
Das Wichtigste in Kürze
- Hybrid: Versammlung vor Ort, zusätzlich online zuschaltbar. Braucht einen Mehrheitsbeschluss (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG).
- Rein virtuell: Ganz ohne Versammlungsraum, seit 17. Oktober 2024 möglich (§ 23 Abs. 1a WEG). Braucht eine Dreiviertelmehrheit, gilt höchstens drei Jahre.
- Gleiche Rechte: Wer online dabei ist, darf zuhören, mitreden und abstimmen – wie im Raum.
- Digital abstimmen: Per Smartphone, Ergebnis sofort, lückenlos dokumentiert.
- Vorab abstimmen: Bei LPE möglich. Ihre Stimme zählt, wenn der Punkt in der Versammlung abgestimmt wird.
- Bei LPE: Versammlungen laufen grundsätzlich hybrid – vor Ort, per Google Meet oder mit LPE Voting.
Wie läuft eine klassische Eigentümerversammlung ab?
Kurz gesagt: Alle Eigentümer treffen sich in einem Raum, besprechen die Tagesordnung und stimmen per Handzeichen ab. Die Versammlung findet mindestens einmal im Jahr statt (§ 24 Abs. 1 WEG) und ist das zentrale Entscheidungsgremium jeder Wohnungseigentümergemeinschaft.
Einladung: drei Wochen vorher, in Textform
Die Verwaltung lädt mindestens drei Wochen vorher ein (§ 24 Abs. 4 WEG). Die Einladung nennt Ort, Zeit, Tagesordnung und Beschlussvorschläge. Details: Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung.
Ablauf: Punkt für Punkt
- Die Verwaltung eröffnet und leitet die Versammlung.
- Anwesende und Vollmachten werden festgestellt.
- Jeder Tagesordnungspunkt wird erläutert, diskutiert und abgestimmt.
- Die Ergebnisse kommen in die Niederschrift und die Beschluss-Sammlung.
Abstimmung: Mehrheit der abgegebenen Stimmen
Ein Beschluss kommt mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen zustande (§ 25 Abs. 1 WEG). Gesetzlich hat jeder Eigentümer eine Stimme. Viele Gemeinschaftsordnungen zählen stattdessen nach Miteigentumsanteilen oder Einheiten.
Wer nicht kommen kann: Vollmacht
Klassisch bleibt nur die Vollmacht in Textform – an eine Vertrauensperson oder die Verwaltung, idealerweise mit Weisung. Mehr dazu: Vollmacht für die Eigentümerversammlung.
Das Problem: Es kommt kaum jemand
Kapitalanleger wohnen oft nicht in München, Berufstätige schaffen den Termin nicht, ältere Eigentümer scheuen den Weg. Gleichzeitig ist seit 2020 jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig – egal, wie viele kommen. Wenige Anwesende können also über sechsstellige Sanierungen entscheiden.
Wie läuft eine hybride Eigentümerversammlung ab?
Kurz gesagt: Wie eine klassische Versammlung – nur dass Sie sich zusätzlich online zuschalten und digital abstimmen können. Online-Teilnehmer haben dieselben Rechte wie die Anwesenden.
Schritt 1: Einladung mit Online-Link
Mit der Einladung kommt der Link zur Online-Teilnahme. Bei LPE schicken wir zusätzlich – separat per E-Mail – Ihren persönlichen Link zur Abstimmung.
Schritt 2: Sie wählen, wie Sie dabei sind
- Vor Ort im Versammlungsraum
- Live online per Laptop, Tablet oder Smartphone
- Nur mit Ihrer Stimme – Sie stimmen digital ab, ohne teilzunehmen
Alle drei Wege zählen gleich.
Schritt 3: Diskussion im Raum und online
Unterlagen erscheinen im Raum auf der Leinwand und online auf dem geteilten Bildschirm. Wortmeldungen kommen von beiden Seiten.
Schritt 4: Abstimmen per Smartphone
Zu jedem Beschluss tippen Sie auf Ja, Nein oder Enthaltung – egal, ob Sie im Raum sitzen oder online sind. Das Ergebnis steht sofort fest und wird automatisch dokumentiert. Ohne Smartphone stimmen Sie per Handzeichen ab.
Schritt 5: Vorab abstimmen, wenn Sie keine Zeit haben
Sie können Ihre Stimme vorab über Ihren persönlichen Link abgeben. Sie wird mitgezählt, wenn der Punkt in der Versammlung abgestimmt wird – möglich bis zu genau diesem Moment.
In der Wirkung entspricht das einer Vollmacht an die Verwaltung mit Weisung – nur ohne Formular, Postweg und Zwischenperson.
Praxistipp: Eine Vorab-Stimme bezieht sich auf den Beschlussvorschlag aus der Einladung. Bei strittigen Punkten lohnt es sich, live dabei zu sein. Wie weit ein Vorschlag in der Versammlung geändert werden darf: Beschluss in der Eigentümerversammlung ändern.
Schritt 6: Protokoll und Beschluss-Sammlung
Die Ergebnisse fließen in die Niederschrift und die Beschluss-Sammlung. Streit darüber, wie viele Hände oben waren, gibt es nicht mehr.
Und die rein virtuelle Versammlung?
Sie läuft ähnlich ab, hat aber keinen Versammlungsraum mehr – alle sind online. Die rechtlichen Hürden sind höher, siehe nächster Abschnitt.
Was braucht es rechtlich, damit die Beschlüsse halten?
Kurz gesagt: Einen Beschluss der Gemeinschaft, eine ordnungsgemäße Einladung, gleichwertige Rechte für Online-Teilnehmer, eindeutige Identifikation und eine saubere Niederschrift. Fehlt etwas davon, sind Beschlüsse anfechtbar.
Die drei Versammlungsformen im Überblick
| Form | Was sie bedeutet | Rechtsgrundlage | Mehrheit |
|---|---|---|---|
| Präsenz | Alle in einem Raum | §§ 23 ff. WEG | – |
| Hybrid | Raum plus Online-Zuschaltung | § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG (seit 1.12.2020) | Einfache Mehrheit |
| Virtuell | Nur online, kein Raum | § 23 Abs. 1a WEG (seit 17.10.2024) | Drei Viertel der abgegebenen Stimmen, max. 3 Jahre |
Bei virtuellen Versammlungen gilt außerdem: Bis Ende 2028 muss zusätzlich einmal im Jahr eine Präsenzversammlung stattfinden.
1. Beschluss zur Online-Teilnahme
Die Gemeinschaft muss beschließen, dass Eigentümer online teilnehmen und welche Rechte sie dabei ausüben können – Zuhören, Rederecht, Stimmrecht. Sinnvoll ist, auch das technische Verfahren festzulegen.
2. Gleichwertige Teilnahme
Online-Teilnehmer müssen in Echtzeit folgen, sich zu Wort melden und abstimmen können. Für virtuelle Versammlungen verlangt das Gesetz ausdrücklich, dass das mit einer Präsenzversammlung „vergleichbar“ ist.
3. Ordnungsgemäße Einladung
Drei Wochen Frist und Textform gelten unverändert. In die Einladung gehören Versammlungsort und Zugangsweg für die Online-Teilnahme.
4. Identifikation und Stimmgewichtung
Die Verwaltung muss wissen, wer abstimmt und wie viel diese Stimme wiegt. Ein digitales Abstimmungssystem muss das Stimmprinzip der Gemeinschaft abbilden – Kopf, Miteigentumsanteil oder Einheit.
5. Niederschrift und Datenschutz
Maßgeblich bleibt das Protokoll: Ergebnis je Tagesordnungspunkt, Verkündung, Eintrag in die Beschluss-Sammlung. Ton- oder Videoaufzeichnungen sollten ohne Rechtsgrundlage und Einwilligung der Teilnehmer unterbleiben.
Wer trägt das Risiko bei Technikpannen?
Probleme auf Ihrer Seite – schlechtes WLAN, leerer Akku – gehen grundsätzlich zu Ihren Lasten. Fällt dagegen die Technik der Verwaltung aus und können Online-Teilnehmer deshalb nicht abstimmen, können Beschlüsse anfechtbar sein.
Und der Umlaufbeschluss?
Er kommt ohne Versammlung aus, braucht aber grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer in Textform (§ 23 Abs. 3 WEG). Für größere Gemeinschaften ist das im Alltag kaum praktikabel.
Wie setzen wir digitale Eigentümerversammlungen bei LPE um?
Kurz gesagt: Bei LPE laufen Eigentümerversammlungen grundsätzlich hybrid. Sie haben drei Wege, dabei zu sein – und alle zählen gleich.
Weg 1: Vor Ort
Sie kommen persönlich in den Versammlungsraum – mit Unterlagen, Diskussion und Gespräch. Die digitale Teilnahme ist ein Angebot, keine Pflicht.
Weg 2: Live per Google Meet
- Der Link steht direkt in Ihrer Einladung.
- Ein Klick genügt – keine Registrierung, kein Konto, keine Software.
- Kamera und Mikrofon sind nicht nötig. Für eine Wortmeldung schalten Sie das Mikrofon ein.
- Sie brauchen nur ein internetfähiges Gerät und eine stabile Verbindung.
Weg 3: Abstimmen ohne Teilnahme
Keine Zeit am Versammlungstag? Über Ihren persönlichen Link zu LPE Voting stimmen Sie vorab zu jedem Tagesordnungspunkt ab. Ihre Stimme zählt, wenn der Punkt in der Versammlung abgestimmt wird. Eine Vertrauensperson mit Vollmacht zu schicken, bleibt natürlich weiterhin möglich.
So funktioniert LPE Voting
- Persönlicher Link per E-Mail – bewusst getrennt von der Einladung
- Ja, Nein oder Enthaltung zu jedem Tagesordnungspunkt, per Smartphone
- Für alle: im Raum genauso wie online oder vorab
- Ergebnis sofort sichtbar und revisionssicher dokumentiert
- Ohne Smartphone: Handzeichen – wir erfassen Ihre Stimme
Wichtig: Der Link ist personengebunden
Geben Sie ihn nicht weiter. Auch eine bevollmächtigte Person darf nicht über Ihren Link abstimmen – sie stimmt auf dem klassischen Weg ab. So ist jede digitale Stimme eindeutig einem Eigentümer zugeordnet.
Wenn es technisch hakt
Unser Team ist vor und während der Versammlung per Telefon und E-Mail erreichbar und hilft auch kurzfristig bei der Einwahl. Weil die Versammlung im Raum weiterläuft, steht nicht alles still, wenn eine Verbindung abbricht.
Worauf sollten Sie bei jeder digitalen Eigentümerversammlung achten?
Kurz gesagt: Fünf Fragen zeigen Ihnen, ob eine digitale Versammlung sauber läuft – egal, bei welcher Verwaltung.
- Gibt es einen Beschluss zur Online-Teilnahme? Ohne ihn hängt die Wirksamkeit am seidenen Faden.
- Sehen Online-Teilnehmer dasselbe wie der Raum? Unterlagen gehören auf den geteilten Bildschirm.
- Werden Online-Wortmeldungen gleichwertig aufgerufen? Eine gute Leitung behält beide Gruppen im Blick.
- Ist die Auszählung nachvollziehbar? Das Ergebnis sollte sofort und für alle sichtbar feststehen.
- Gibt es eine Ansprechperson für Technik? Und zwar nicht die Versammlungsleitung selbst.
Passend hierzu: Verwaltungsbeirat – Vorbereitung und Aufgaben · Keine Eigentümerversammlung – Ihre Rechte
Häufige Fragen zur hybriden und digitalen Eigentümerversammlung
Was ist der Unterschied zwischen einer hybriden und einer virtuellen Eigentümerversammlung?
Bei der hybriden Versammlung gibt es einen Versammlungsraum, Eigentümer können sich aber zusätzlich online zuschalten; Grundlage ist ein Beschluss mit einfacher Mehrheit nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG. Die virtuelle Versammlung findet ausschließlich online statt, erfordert seit 17. Oktober 2024 einen Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen nach § 23 Abs. 1a WEG und gilt höchstens drei Jahre.
Sind in einer hybriden Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse rechtsverbindlich?
Ja, wenn die Online-Teilnahme durch Beschluss zugelassen ist, ordnungsgemäß eingeladen wurde, Online-Teilnehmer ihre Rechte gleichwertig ausüben konnten und Abstimmung sowie Niederschrift korrekt sind. Fehler bei diesen Punkten machen Beschlüsse in der Regel anfechtbar, nicht automatisch nichtig.
Brauche ich besondere Technik, um online teilzunehmen?
Nein. In der Regel genügen ein internetfähiges Gerät – PC, Laptop, Tablet oder Smartphone – und eine stabile Internetverbindung. Bei LPE läuft die Teilnahme über Google Meet im Browser, ohne Registrierung und ohne zusätzliche Software. Kamera und Mikrofon sind nicht zwingend erforderlich.
Kann ich vorab abstimmen, ohne an der Versammlung teilzunehmen?
Klassisch über eine Vollmacht mit Weisung an eine Person Ihres Vertrauens oder an die Verwaltung. Bei LPE geht das zusätzlich digital: Über Ihren persönlichen Link zu LPE Voting stimmen Sie vorab zu den Tagesordnungspunkten ab, ohne an der Sitzung teilzunehmen. Die Stimme zählt, wenn der jeweilige Punkt in der Versammlung abgestimmt wird; abgeben können Sie sie bis zu diesem Zeitpunkt.
Darf eine bevollmächtigte Person über meinen digitalen Abstimmungslink für mich abstimmen?
Nein. Der Zugangslink zu LPE Voting ist personengebunden und darf nicht weitergegeben werden. Eine bevollmächtigte Person stimmt auf dem klassischen Weg ab. Nur so bleibt jede digitale Stimme eindeutig einem Eigentümer zuzuordnen.
Dürfen Eigentümerversammlungen aufgezeichnet werden?
Ton- und Videoaufzeichnungen sind datenschutzrechtlich heikel und sollten ohne klare Rechtsgrundlage und Einwilligung der Teilnehmer unterbleiben. Rechtlich maßgeblich ist ohnehin die Niederschrift mit den Abstimmungsergebnissen und die Eintragung in die Beschluss-Sammlung.
Fazit: Warum die digitale Eigentümerversammlung für uns Pflicht ist
Beteiligung ist eine Frage der Fairness
In der Eigentümerversammlung entscheidet eine Gemeinschaft über ihr Gebäude – oft über sechsstellige Beträge. Seit jede Versammlung unabhängig von der Teilnehmerzahl beschlussfähig ist, hängt die Qualität dieser Entscheidungen davon ab, wie viele mitentscheiden. Eine Versammlung, zu der fünf von vierzig kommen, ist wirksam – aber sie spiegelt die Gemeinschaft nicht.
Warum wir ein eigenes Tool gebaut haben
Eine Abstimmung in der WEG ist kein Umfrage-Klick. Jede Stimme muss eindeutig einem Eigentümer zugeordnet sein, das Ergebnis muss sofort feststehen und lückenlos dokumentiert werden. Und wer nicht dabei sein kann, soll trotzdem selbst entscheiden – ohne seine Stimme jemand anderem anzuvertrauen. Weil uns das wichtig ist, haben wir mit LPE Voting ein eigenes Werkzeug dafür gebaut, statt auf eine Lösung von der Stange zu setzen.
Was das für Ihre Gemeinschaft bedeutet
Die Rechtslage ist klar, die Technik ausgereift – den Unterschied macht die Umsetzung. Wir verwalten über 4.000 Wohneinheiten in München und haben die hybride Versammlung mit digitaler Abstimmung zum Standard gemacht. Wie wir digitale Werkzeuge insgesamt einsetzen, zeigen LPE OS und unser Beitrag Wie arbeitet eine moderne Hausverwaltung?. Wenn Sie wissen möchten, wie das in Ihrer Gemeinschaft aussehen könnte: mehr zu unserer WEG-Verwaltung in München.
