Die Heizperiode startet üblicherweise am 1. Oktober, und viele Eigentümer fragen sich: „Ist unsere Anlage eigentlich bereit für den Winter?“ Diese Frage stellen sich viele erst, wenn es draußen schon kalt ist. Dabei entscheidet sich im Spätsommer, ob die ersten kalten Wochen der Heizperiode ruhig verlaufen: bei der Wartung, bei der Einstellung der Anlage und bei einem funktionierenden Notdienst. Eine gute Hausverwaltung hat diese Punkte erledigt, bevor die erste Beschwerde kommt.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, ab wann geheizt wird und wie warm es sein muss, wer in der WEG wofür zuständig ist, was eine gute Hausverwaltung erledigen muss, bevor die Heizperiode startet, und was Sie als Eigentümer selbst vorbereiten sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Heizperiode und Temperatur: In der Regel vom 1. Oktober bis 30. April. Wohnräume müssen tagsüber 20 bis 22 °C erreichen, nachts sind etwa 18 °C zulässig.
- Vorbereitung im Spätsommer: Bevor die Heizperiode startet, kümmert sich eine gute Hausverwaltung um Wartung, Winterbetrieb, Prüfpflichten, Notdienst und eine Info für die Bewohner.
- Zuständigkeit: Die Zentralheizung ist Gemeinschaftseigentum, deshalb ist die Verwaltung zuständig. Eine Etagentherme ist meist Sache des Eigentümers.
- Vermietende Eigentümer haften gegenüber ihrem Mieter. Störungen deshalb sofort an die Verwaltung melden.
- Ihr Teil als Eigentümer: Heizkörper testen, Notdienstnummer speichern und eine eigene Gastherme selbst warten lassen.
- Leerstand: Auch leere Wohnungen müssen eine Mindesttemperatur halten, sonst drohen Frostschäden.
Ab wann wird geheizt – und wie warm muss es sein?
Eine gesetzlich festgelegte Heizperiode gibt es nicht, die Richtwerte stammen aus der Rechtsprechung. Danach dauert die Heizperiode in der Regel vom 1. Oktober bis 30. April. In dieser Zeit muss die Heizung so laufen, dass die Wohnungen ausreichend warm werden.
- Tagsüber (6 bis 23 Uhr): Wohnräume 20 bis 22 °C, Bad 22 °C.
- Nachts (23 bis 6 Uhr): Eine Absenkung auf etwa 18 °C ist zulässig.
- Küche und Flur: etwa 18 °C beziehungsweise 15 °C.
- Außerhalb der Heizperiode: Wird es auch im September oder Mai länger als ein paar Tage deutlich kalt, kann der Vermieter trotzdem zum Heizen verpflichtet sein.
Wenn es zu kalt bleibt: Messen Sie die Temperatur mehrere Tage lang in Raummitte und melden Sie die Werte schriftlich, als Mieter dem Vermieter, als Eigentümer der Hausverwaltung. Werden die Richtwerte deutlich und dauerhaft unterschritten, kann eine Mietminderung in Frage kommen. Eine Übersicht der Richtwerte bietet auch Haus & Grund.
Wer ist zuständig: Hausverwaltung, Eigentümer oder Mieter?
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Hausverwaltung im Auftrag der Gemeinschaft für die Zentralheizung zuständig. Heizkessel, Leitungen und Pumpen gehören nämlich zum Gemeinschaftseigentum, also allen Eigentümern gemeinsam. Für alles, was nur einer Wohnung dient, ist meist der einzelne Eigentümer verantwortlich.
- Zentralheizung, Steigleitungen, Heizraum, Schornstein: Gemeinschaftseigentum. Die Verwaltung organisiert Wartung, Reparatur und Prüfungen.
- Gasetagenheizung (Therme) in der Wohnung: in der Regel Sondereigentum. Wartung und Reparatur sind Sache des Eigentümers. Was genau gilt, regelt die Teilungserklärung Ihrer WEG.
- Thermostatköpfe, Lüften, frei zugängliche Heizkörper: Darum kümmert sich der Bewohner.
- Vermietete Wohnung: Gegenüber dem Mieter haftet immer der vermietende Eigentümer, auch wenn die Ursache in der gemeinsamen Anlage liegt. Geben Sie Meldungen Ihres Mieters deshalb sofort an die Verwaltung weiter.
Was eine Verwaltung grundsätzlich leisten muss, lesen Sie unter Zuständigkeiten der Hausverwaltung.
Checkliste: Was eine gute Hausverwaltung tun muss
Eine gute Hausverwaltung bereitet die Heizperiode im Spätsommer vor, nicht erst nach der ersten Beschwerde. Unter „Fragen Sie nach“ steht jeweils eine Frage, die Sie Ihrer Verwaltung oder dem Beirat stellen können.
1. Wartung vor der Saison beauftragen
Die Wartung gehört in den August oder September. Im November sind Fachbetriebe ausgebucht.
Fragen Sie nach: Wann wurde die Heizung zuletzt gewartet, und gibt es ein Protokoll?
2. Winterbetrieb und Heizkurve einstellen
Sobald die Heizperiode startet, wird die Heizungsanlage auf Winterbetrieb umgestellt und so eingestellt, dass auch Dachgeschoss und Eckwohnung warm werden.
Fragen Sie nach: Wie geht die Verwaltung vor, wenn sich Meldungen über kalte Wohnungen häufen?
3. Gesetzliche Prüfpflichten im Blick behalten
Messungen des Schornsteinfegers und weitere gesetzliche Prüfungen koordiniert die Verwaltung.
Fragen Sie nach: Sind alle Prüfungen erledigt, und wann steht die nächste an?
4. Brennstoff und Versorgung sichern
Bei Öl ist der Tank vor dem Winter gefüllt, bei Fernwärme wird die Übergabestation mitgewartet.
5. Erreichbarkeit und Notdienst organisieren
Ein Notdienst, der auch nachts und am Wochenende erreichbar ist, gehört zu den wichtigsten Kriterien, an denen Sie eine gute Hausverwaltung erkennen.
Fragen Sie nach: Wie erreiche ich den Notdienst nachts und am Wochenende?
6. Bewohner informieren
Ein Rundschreiben zum Saisonstart erklärt, dass Staubgeruch normal ist, wie man entlüftet, was bei Gasgeruch zu tun ist und wen man anruft.
Fragen Sie nach: Bekommen alle Bewohner ein solches Rundschreiben?
7. Frostschutz und Leerstand
Außenwasserhähne werden abgesperrt, frostgefährdete Leitungen geprüft, Eigentümer leerer Wohnungen erinnert.
Fragen Sie nach: Wurden die Außenwasserhähne abgesperrt?
8. Verbrauchserfassung prüfen
Funktionieren alle Zähler, muss am Ende nicht geschätzt werden. Mehr dazu: Funkablesung Pflicht ab 2027 und Heizkostenabrechnung prüfen.
Fragen Sie nach: Musste in der letzten Abrechnung geschätzt werden?
Checkliste: Was Sie als Eigentümer vorbereiten sollten
Die Verwaltung kümmert sich um die gemeinsame Anlage, aber wenn die Heizperiode startet, liegen ein paar Handgriffe auch bei Ihnen. Mit dieser kurzen Liste sind Sie und Ihre Wohnung vorbereitet.
Für alle Eigentümer
- Heizkörper testen: Drehen Sie zu Saisonbeginn jedes Thermostat einmal auf. Wird der Heizkörper oben nicht warm oder gluckert er, ist Luft darin. Entlüften können Sie mit einem Entlüftungsschlüssel meist selbst – wie das geht und was zu tun ist, wenn es daran nicht liegt, steht im Ratgeber Heizung wird nicht warm.
- Thermostate prüfen: Lässt sich ein Ventil nach dem Sommer nicht mehr regeln, melden Sie es der Verwaltung oder dem Fachbetrieb.
- Heizkörper freiräumen und abstauben: Möbel und Vorhänge blockieren die Wärme. Weniger Staub bedeutet auch weniger Geruch beim ersten Heizen.
- Kälte melden: Erreicht Ihre Wohnung tagsüber dauerhaft keine 20 °C, melden Sie es der Verwaltung. Nur so erkennt sie, ob ein Problem in der Anlage steckt.
- Notdienstnummer speichern: Legen Sie die Nummer der Verwaltung und ihres Notdienstes im Handy ab.
Wenn Sie eine eigene Gastherme haben
- Beauftragen Sie die jährliche Wartung selbst, am besten vor Oktober.
- Ermöglichen Sie dem Schornsteinfeger den Zugang zu Ihrer Wohnung.
- Bringen Sie einen CO-Melder in der Nähe der Therme an. Ist der Abgasweg gestört, kann Kohlenmonoxid austreten – und das Gas riecht nicht. Ein Warnsignal ist es, wenn mehrere Personen gleichzeitig Kopfschmerzen bekommen oder ihnen schwindelig wird.
Wenn Sie vermieten
- Geben Sie Ihrem Mieter die Notdienstnummer und das Rundschreiben der Verwaltung weiter.
- Sagen Sie ihm, wie er Sie bei Störungen erreicht.
- Leiten Sie seine Meldungen sofort an die Verwaltung weiter.
Wenn Ihre Wohnung leer steht oder Sie länger weg sind
- Drehen Sie die Heizung nicht ganz ab, sondern stellen Sie sie so ein, dass nichts einfrieren kann.
- Bitten Sie jemanden, im Winter regelmäßig nach der Wohnung zu sehen.
Gerüche beim ersten Heizen: kurz eingeordnet
Riecht es beim ersten Aufheizen nach verbranntem Staub, ist das harmlos: Über den Sommer hat sich Staub auf den Heizkörpern abgelagert, der bei Wärme verschwelt. Nach ein paar Stunden Heizen und Lüften ist das vorbei. Gas-, Abgas- oder Schmorgeruch sind dagegen ein Warnsignal – und Gasgeruch ist immer ein Notfall.
Bei Gasgeruch: Ruhe bewahren und so handeln
- Keine Lichtschalter, Klingeln oder Elektrogeräte betätigen, kein offenes Feuer, nicht im Gebäude telefonieren.
- Fenster und Türen öffnen und wenn möglich den Gashaupthahn schließen.
- Mitbewohner warnen, dabei klopfen statt klingeln, und das Gebäude verlassen.
- Erst draußen den Notruf 112 oder den Entstörungsdienst Ihres Gasnetzbetreibers anrufen. Danach die Hausverwaltung informieren.
Vertiefen: Welcher Geruch wofür steht – vom Kanalgeruch aus ausgetrockneten Siphons bis zu den schwarzen Schmierflecken über dem Heizkörper – und wer dafür jeweils zuständig ist, erklärt der ausführliche Ratgeber Gerüche beim Heizen: Was harmlos ist und wann Sie sofort handeln müssen.
Passend hierzu: Schimmel: Wer ist zuständig? · Richtig lüften und heizen · Neues Heizungsgesetz 2026 – Gas- und Ölheizung wieder erlaubt? · Legionellenprüfung in der WEG
Häufige Fragen zur Heizperiode
Wer ist in der WEG für die Wartung der Heizung zuständig?
Für die Zentralheizung ist die Hausverwaltung im Auftrag der Eigentümergemeinschaft zuständig, weil die Anlage Gemeinschaftseigentum ist. Eine Gasetagenheizung in der Wohnung ist in der Regel Sondereigentum, ihre Wartung organisiert der Eigentümer selbst. Maßgeblich ist die Teilungserklärung.
Wann sollte die Heizung vor der Heizperiode gewartet werden?
Am besten im August oder September, also vor Beginn der Heizperiode am 1. Oktober. Dann fallen Störungen nicht in die ersten kalten Wochen, und die Fachbetriebe haben noch Termine frei.
Was tun, wenn die Heizung ausfällt?
Informieren Sie sofort die Hausverwaltung oder außerhalb der Bürozeiten ihren Notdienst. Vermietende Eigentümer geben Meldungen ihres Mieters umgehend an die Verwaltung weiter, denn gegenüber dem Mieter haften sie selbst.
Wie warm muss es in einer Mietwohnung sein?
Nach der Rechtsprechung gilt als Richtwert: tagsüber etwa 20 bis 22 °C, nachts etwa 18 °C. Werden diese Werte deutlich und dauerhaft unterschritten, kann eine Mietminderung in Frage kommen. Die Heizperiode dauert in der Regel vom 1. Oktober bis 30. April.
Muss auch außerhalb der Heizperiode geheizt werden?
Ja, wenn es nötig ist. Bleibt es auch im Mai oder September länger als ein paar Tage deutlich kalt und sinkt die Raumtemperatur unter die Richtwerte, muss die Anlage laufen. Die Heizperiode ist eine Faustregel, keine starre Grenze.
Was gilt für leerstehende Wohnungen im Winter?
Auch eine leere Wohnung muss eine Mindesttemperatur halten, damit Leitungen nicht einfrieren. Frostschäden an Leitungen im Sondereigentum gehen zulasten des Eigentümers, und ein Rohrbruch trifft schnell auch die Nachbarwohnungen. Drehen Sie die Heizkörper deshalb nie ganz ab.
Fazit: Gut vorbereitet, wenn die Heizperiode startet
Ob der Winter ruhig verläuft, entscheidet sich vor dem ersten Frost. Eine vorausschauende Hausverwaltung hat Wartung, Einstellung der Anlage, Prüfpflichten, Notdienst und die Information der Bewohner dann schon erledigt. Das spart der Gemeinschaft Geld und Ärger, denn Notdiensteinsätze, Folgeschäden und Streit mit Mietern kosten mehr als jede Wartung. Eigentümer tragen mit wenigen Handgriffen in der eigenen Wohnung ihren Teil bei.
Wir betreuen über 4.000 Wohneinheiten in München. Jede Heizperiode bereiten wir mit Wartung, Einstellung der Anlage und einer Info für die Bewohner vor, damit der erste kalte Tag kein Notfall wird. Hat Ihre Gemeinschaft jedes Jahr dieselben Probleme, sprechen Sie uns zur WEG-Verwaltung an oder lesen Sie, wie ein Wechsel der Hausverwaltung abläuft.
