Viele Beiräte und Eigentümer fragen sich: Verlängert sich der Vertrag mit der Hausverwaltung automatisch? Und darf der Verwalter allein mit einem „weiterlaufenden Vertrag“ tätig bleiben? Die Antwort ist klar – und entscheidend für die Rechtssicherheit Ihrer Gemeinschaft.
Bestellung und Vertrag: zwei Paar Schuhe
Die Bestellung des WEG-Verwalters und der Verwaltervertrag sind rechtlich getrennt.
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Bestellung: Die Eigentümergemeinschaft beschließt, wer Verwalter ist (§ 26 Abs. 1 WEG).
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Vertrag: Regelt Vergütung, Aufgaben, Laufzeit.
Nur wer bestellt ist, ist auch zur Verwaltung berechtigt!
Ohne gültige Bestellung hat der Verwalter keine Vertretungsmacht für die WEG – selbst wenn ein Vertrag besteht.
Automatische Vertragsverlängerung – was ist zulässig?
Viele Verwalterverträge enthalten automatische Verlängerungsklauseln (z. B. +1 Jahr, wenn nicht rechtzeitig gekündigt wird).
Wichtig: Das betrifft nur den Vertrag, nicht die Bestellung.
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Vertrag: Kann sich automatisch verlängern, wenn so vereinbart (unter Beachtung des AGB-Rechts, vgl. § 309 Nr. 9 BGB).
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Bestellung: Verlängert sich nie automatisch. Sie endet mit dem im Beschluss festgelegten Zeitraum (idR max. 5 Jahre, § 26 Abs. 2 WEG). Für jede weitere Amtszeit ist ein neuer Eigentümerbeschluss nötig.
Achtung Lücke: Verlängert sich der Vertrag, die Bestellung aber nicht, darf der Verwalter nicht weiter handeln – es fehlt die Grundlage.
Passend hierzu: Wenn die Neuordnung ansteht: Neue Hausverwaltung finden • Hausverwaltung kündigen
Gesetzliche und rechtliche Grundlagen
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§ 26 WEG: Bestellung/Abberufung immer durch Eigentümerbeschluss.
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§ 309 Nr. 9 BGB: Laufzeit und Verlängerungsklauseln in Verwalterverträgen dürfen (bei Verwendung von AGB) maximal zwei Jahre betragen.
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BGH, 20.06.2002 – V ZB 39/01: Strikte Trennung von Bestellung und Vertrag; ohne Bestellung keine Vertretungsmacht.
Praxisfall: Vertrag verlängert, Bestellung abgelaufen
Was passiert, wenn der Vertrag automatisch weiterläuft, ohne neuen Bestellungsbeschluss?
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Der Verwalter hat zwar einen Vertrag, ist aber nicht (mehr) bestellt.
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Er darf keine Verwaltungsakte für die WEG vornehmen (Zahlungen, Beschlussumsetzung, Vertragsabschlüsse).
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Die Gemeinschaft riskiert rechtliche und finanzielle Nachteile, wenn er dennoch handelt.
Ein Verwaltervertrag ohne gültige Bestellung ist für die praktische Verwaltung wertlos!
Weiterführend: Amtsniederlegung des Hausverwalters • Hausverwaltung insolvent • Verwaltersterben
Zusammenfassung : Vertrag ≠ Bestellung.
Ohne gültige Bestellung darf der Verwalter trotz Vertrag nicht tätig werden. Für Rechtssicherheit müssen beide Grundlagen – Beschluss und Vertrag – übereinstimmen.
Empfehlungen für Beirat und Eigentümer
- Immer beide Vorgänge synchronisieren: Vertragsverlängerung und Wiederbestellung sollten im selben Beschluss geregelt werden.
- Beschluss und Vertragsunterzeichnung klar dokumentieren.
- Bei Unsicherheit rechtliche Beratung einholen.
Passend hierzu: Beschlüsse effizient fassen: Eigentümerversammlung – Praxisleitfaden
FAQ zur automatischen Verlängerung des WEG-Verwaltervertrags
Gilt eine automatische Vertragsverlängerung auch für die Bestellung?
Nein. Die Bestellung endet mit dem gefassten Zeitraum und verlängert sich nie automatisch. Es braucht einen neuen Beschluss.
Darf der Verwalter ohne Bestellung weiter handeln, wenn der Vertrag läuft?
Nein. Ohne gültige Bestellung hat der Verwalter keine Vertretungsmacht – Verwaltungsakte wären unwirksam.
Beste Praxis: Wie vermeiden wir Lücken?
Wiederbestellung und Vertrag in einem Beschluss regeln, Fristen monitoren, Beschluss und Unterschriften sauber dokumentieren.
