„Eine erfolgreiche Sanierung ist wie ein gutes Schachspiel: Es braucht klare Regeln, proaktive Kommunikation und den Willen, das Ganze im Blick zu behalten. Unsere Aufgabe als Verwaltung ist es, die Gemeinschaft zusammenzuhalten, individuelle Anliegen sensibel zu behandeln, aber immer für Gleichheit und einen reibungslosen Ablauf zu sorgen.“
Marius May
Abteilungsleitung Hausverwaltung
Projektmanager für Großsanierungen
Zert. Verwalter
Erkenntnisse aus der Großsanierung in München
- Frühzeitige und konsequente Kommunikation ist der Schlüssel: Nur durch regelmäßige, transparente Information aller Beteiligten konnten Missverständnisse und Verzögerungen minimiert werden.
- Klare Verantwortlichkeiten und ein strikter Ablaufplan sind unerlässlich, um ein Bauprojekt dieser Größenordnung effizient und ohne Reibungsverluste durchzuführen.
- Technische Präzision bei der Schadensaufnahme, Betonsanierung und Abdichtung sorgt für nachhaltigen Werterhalt und Sicherheit der Immobilie.
- Gleichbehandlung aller Eigentümer ist die Grundlage für ein funktionierendes Miteinander – auch wenn individuelle Wünsche sensibel zu berücksichtigen sind, steht das Gemeinschaftsinteresse im Mittelpunkt.
- Flexibles Krisenmanagement: Unerwartete Herausforderungen wie nicht geräumte Balkone oder zusätzliche Betonschäden wurden durch schnelle, pragmatische Entscheidungen gelöst.
Warum Fassadensanierungen bei WEGs notwendig sind
1) Wenn Beton altert: Sanierung als Rettung vor dem Substanzverlust
Beton ist zwar grundsätzlich ein sehr langlebiger Baustoff, aber er unterliegt über die Jahre natürlichen Alterungs- und Schädigungsprozessen, vor allem wenn Feuchtigkeit eindringt. Typische Folgen sind:
- Karbonatisierung: Kohlendioxid aus der Luft dringt in den Beton ein und senkt den pH-Wert, wodurch die schützende Passivschicht des Bewehrungsstahls zerstört wird. Das führt zur Korrosion des Stahls.
- Chloridbelastung: Streusalze oder andere Chloridquellen können die Korrosion zusätzlich beschleunigen.
- Frost-Tausalz-Schäden: Durch Feuchtigkeit und Temperaturschwankungen entstehen Risse und Abplatzungen.
- Abnahme der Tragfähigkeit: Durch fortschreitende Schädigung und Korrosion verliert der Beton an Festigkeit und die Standsicherheit kann gefährdet sein.
2) Werterhalt und langfristige Sicherung der Immobilie
Die Gemeinschaft hat die Sanierung als zentrale Maßnahme zum Werterhalt und zur Sicherung der Investition aller Eigentümer betrachtet. Die Durchführung der Arbeiten und die Auswahl der Firmen wurden mit dem Ziel beschlossen, die Immobilie langfristig attraktiv und funktionsfähig zu halten.
3) Vermeidung von Folgeschäden und Kostensteigerungen
Schäden an der Bausubstanz entwickeln sich niemals linear, sondern nehmen mit der Zeit exponentiell zu. Gerade bei Betonschäden oder eindringender Feuchtigkeit verschärft sich das Problem oft unbemerkt, bis die Sanierungskosten regelrecht explodieren. Für die Eigentümergemeinschaft war daher klar: Ein weiteres Aufschieben der Maßnahmen wäre keine Option gewesen. Nur durch entschlossenes Handeln konnte verhindert werden, dass kleine Mängel zu großen, kostenintensiven Schäden anwachsen, auf die dann spontan reagiert werden müsste.
Projektüberblick: Ablauf und technische Details
Die LPE Immobilien Management GmbH steuerte als Hausverwaltung die Sanierung eines großen Wohnkomplexes in München mit einem Gesamtvolumen von über 2,5 Millionen Euro. Das Projekt war geprägt von einer Vielzahl technischer und organisatorischer Herausforderungen, die nur durch ein eingespieltes Zusammenspiel aller Beteiligten gemeistert werden konnten.
Sanierungsobjekt
- 15-stöckiges Hochhaus: Fassaden-, Beton- und Balkonsanierung inkl. Anstrich
- Flachbau-Riegel: Kaltdach- und Fassadensanierung inkl. Anstrich
1. Planung und Vorbereitung
Bereits vor dem ersten Spatenstich wurden ein sachkundiger Planer, Bauleiter und ein spezialisiertes Sanierungsunternehmen beauftragt. Die Bewohner wurden umfassend informiert und zur Freiräumung der Balkone verpflichtet. Die Baustelleneinrichtung inklusive Gerüstbau, Container und sanitären Anlagen erfolgte im Anschluss.
2. Technische Sanierungsschritte
- Gerüstbau & Schutzmaßnahmen: Aufbau mehrstöckiger Gerüste mit Aufzügen und Planen zum Schutz vor Witterung und Schmutz.
- Demontage & Freilegung: Entfernung von Balkonbelägen, Fliesen und elastischen Fugen. Eigentümer mussten ihre Flächen räumen, bei Nichtbeachtung erfolgte eine kostenpflichtige Räumung durch die Baufirma.
- Schadensaufnahme & Betonsanierung: Abklopfen der Betonflächen, Freilegen und Entrosten von Bewehrungsstahl, Reprofilierung des Betons mit speziellen Mörteln.
- Untergrundvorbereitung: Fräsen der Balkonböden, Hochdruckreinigung aller Flächen, Grundierung mit Epoxidharz und Quarzsand.
- Abdichtung & Beschichtung: Einbau von Hohlkehlen, Dickbeschichtung mit PUR, abschließendes Klarsiegel, neue Fliesenverlegung mit Abdichtung und Vlieseinlage.
- Endarbeiten: Grundierung und Anstrich der Fassaden, Balkontrennwände und Brüstungen, Abschlusskontrolle.
3. Organisation und Herausforderungen
Regelmäßige Baubesprechungen, ein strikter Zeitplan und eine flexible Reaktion auf unerwartete Probleme (z.B. nicht geräumte Balkone, zusätzliche Betonschäden) waren entscheidend für den Projekterfolg. Die Hausverwaltung sorgte für laufende Abstimmung zwischen Eigentümern, Handwerkern und Gutachtern und griff bei Konflikten konsequent ein.
Hausverwaltung als Schlüssel zur erfolgreichen Großsanierung
Die Hausverwaltung ist das Rückgrat einer erfolgreichen Sanierung: Sie übernimmt die Steuerung, sorgt für die Einhaltung von Zeitplänen und Qualitätsstandards und ist der zentrale Ansprechpartner für alle Beteiligten. Besonders wichtig ist dabei eine klare, proaktive Kommunikation – ähnlich wie beim Schachspiel müssen alle Züge im Voraus bedacht, Konflikte früh erkannt und gelöst werden.
Auch wenn einzelne Anliegen von Eigentümern sensibel behandelt werden müssen, sorgt die Verwaltung für Gleichheit und dafür, dass die Sanierung als Gemeinschaftsprojekt durchgezogen werden kann. Nur so bleibt die Stimmung im Haus gut und das Ziel – der langfristige Werterhalt der Immobilie – wird gemeinsam erreicht.
➤ Mehr über unsere Leistungen als Projektsteuerung und Hausverwaltung in München erfahren Sie unter www.lpe-immobilien.com/weg-verwaltung
Danke an alle Projektbeteiligten
Bauherr / Auftraggeber
- LPE Immobilien Management GmbH im Auftrag der WEG
Bauleitung / Sachverständigenbüro
Auftragnehmer / Ausführende Firmen
Statik
