Neubauwohnungen in München kaufen: Was Sie als Eigennutzer oder Investor wissen sollten

Warum Neubauten in München so begehrt sind

In München ist der Neubau-Markt trotz gestiegener Baukosten und Zinsen weiterhin stark nachgefragt. Gründe sind Energieeffizienz, moderner Wohnkomfort und die Aussicht auf langfristige Wertstabilität.

Marktlage 2025 in Kürze:

• Durchschnittliche Neubaupreise: 8.000 – 13.000 €/m², je nach Lage.

• In Zentrumsnähe oft über 15.000 €/m².

• Energieeffizienzstandards (EH40, Wärmepumpe, PV) erhöhen zusätzlich den Preis.

• Gleichzeitig sind Baukosten und Zinsen gestiegen, was viele Projekte wirtschaftlich herausfordernd macht.

Fazit: Neubauten bleiben attraktiv – aber nur für Käufer, die realistisch rechnen und den Markt kennen.

Eigennutzer oder Kapitalanleger – zwei Perspektiven, zwei Strategien

A) Eigennutzer: Das Zuhause mit Zukunft

Für Eigennutzer steht Lebensqualität im Mittelpunkt: Lage, Raumgefühl, Nachhaltigkeit.
Doch gerade bei Neubauten werden langfristige Kosten und Gemeinschaftsaspekte oft unterschätzt.

Wichtige Fragen:

• Passt die Lage zu Alltag, Familie und Arbeitswegen?

• Wie hoch sind die tatsächlichen Nebenkosten (Hausgeld, Energie, Rücklagen)?

• Ist das Gebäude energetisch und technisch zukunftssicher?

• Wer verwaltet das Objekt – und mit welcher Erfahrung?

Typischer Fehler:
Viele Käufer achten beim Kauf nur auf die Rate – nicht auf die laufenden Kosten. In vielen Exposés sind Hausgelder zu niedrig angesetzt, um das Objekt attraktiver erscheinen zu lassen.

LPE-Tipp:
Wir begleiten Eigennutzer bereits vor dem Kauf: prüfen Unterlagen, Teilungserklärungen, Energieeffizienz und realistische Betriebskosten.
So stellen wir sicher, dass Ihr Neubau nicht nur ein schönes Zuhause ist – sondern auch ein wirtschaftlich kluger Schritt.
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B) Kapitalanleger: Neubau als langfristige Anlage

Für Anleger ist der Neubau vor allem ein Investment. Ziel: stabile Mieteinnahmen, Werterhalt, steuerliche Vorteile.

Wichtige Fragen:

• Wie realistisch ist die Mietrendite in der Lage und Zielgruppe?

• Ist der Bauträger solide – und das Konzept langfristig tragfähig?

• Wie hoch sind Nebenkosten und Rücklagen?

• Welche steuerlichen Effekte (AfA, Werbungskosten) sind möglich?

Einordnung:
In München liegen Bruttorenditen bei Neubauten meist unter 3 %. Das heißt: Wer kauft, sollte langfristig planen – und nicht auf schnelle Gewinne setzen.

LPE-Erfahrung:
Wir beraten Investoren bei der Bewertung neuer Projekte und übernehmen auf Wunsch die komplette Mietverwaltung – von der Erstvermietung bis zur laufenden Betreuung. So wird aus einem Neubau ein echtes Investment mit stabiler Rendite.
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Weiterführend:
Mietspiegel München – Entwicklung und Trends 2025
Den richtigen Mietpreis festlegen: Psychologie, Recht und Mietmodelle für Vermieter

Standortanalyse: Der wichtigste Werttreiber

Ob Eigennutzer oder Investor – die Lage entscheidet über Erfolg oder Enttäuschung.
In München variieren Attraktivität und Nachfrage zwischen den Stadtteilen enorm.

Darauf sollten Sie achten:

• Infrastruktur: ÖPNV, Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten

• Zielgruppe: Familien, Berufspendler, Studierende oder Senioren?

• Stadtentwicklung: Zukunftsprojekte wie Freiham, Kreativquartier, Neuperlach 2040

• Mikrolage: Lärm, Grünflächen, Nachverdichtungspotenzial

• Langfristiger Werterhalt: Wie entwickelt sich das Umfeld in 10 Jahren?

Tipp: Emotionen dürfen beim Kauf eine Rolle spielen – aber treffen Sie die Entscheidung rational. Eine gute Lage sichert nicht nur Lebensqualität, sondern auch den Wiederverkaufswert.

Aktuelle LPE Neubau-Projekte in Top-Lagen:

• BAVARIA36 – München-Sendling
• PURE PASING – München-Pasing
• MARBACH – München-Sendling
• AM SCHÄFERANGER – München-Oberschleißheim
• Aktuelle Neubau-Inserate – LPE Immobilien

Bauqualität & Bauträger – worauf Sie bei Neubauten achten sollten

Bei Neubauten ist die Vertrauensfrage zentral: Wie zuverlässig ist der Bauträger?
Viele Käufer unterschätzen, wie stark Qualität, Gewährleistung und Wertstabilität vom Projektentwickler abhängen.

Darauf kommt es an:

• Referenzen prüfen: Gibt es fertiggestellte Projekte?

• Leistungsbeschreibung lesen: Welche Materialien und Standards gelten?

• Energieeffizienz und Schallschutz klar definiert?

• Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung prüfen – am besten mit einem Fachverwalter.

• Abnahme nur mit Protokoll und, wenn möglich, Sachverständigem.

LPE-Erfahrung:
Wir begleiten regelmäßig Eigentümergemeinschaften, deren Bauträger mangelhafte Abnahmen hinterlassen hat. Frühzeitige unabhängige Kontrolle spart später viel Geld und Streit. Kontakt aufnehmen

Wirtschaftlichkeit: So kalkulieren Sie realistisch

Viele Käufer unterschätzen die Gesamtkosten eines Neubaus.
Neben dem Kaufpreis fallen laufende und einmalige Nebenkosten an, die den finanziellen Spielraum erheblich beeinflussen.

Einmalige Kosten:

• Grunderwerbsteuer (in Bayern 3,5 %)

• Notar & Grundbuch (ca. 1,5 %)

• ggf. Maklerkosten

• Finanzierungskosten (Zins, Bereitstellungszinsen)

Laufende Kosten:

• Hausgeld (Verwaltung, Reinigung, Heizung, Rücklagen)

• Instandhaltung (nach 5–10 Jahren zunehmend relevant)

• Versicherung & Steuer

Fehler in der Praxis:

Viele Käufer verlassen sich auf die im Exposé angegebenen Hausgelder – meist sind diese zu niedrig angesetzt, um das Objekt attraktiver wirken zu lassen.

LPE-Tipp

Mit über 3.000 verwalteten Einheiten in München wissen wir, was Neubauten real kosten.
Wir erstellen realistische Hausgeld- und Rücklagenkalkulationen – basierend auf echten Erfahrungswerten statt Hochglanzprognosen.
So vermeiden Sie böse Überraschungen und wissen schon vor dem Kauf, womit Sie wirklich rechnen müssen. Beratung anfragen

Energieeffizienz & Nachhaltigkeit – der neue Standard

Moderne Neubauten überzeugen nicht nur durch Design, sondern vor allem durch ihren energetischen Vorteil.

Wichtige Kriterien:

• Effizienzhausstandard (EH 40 / EH 55)

• Heizsysteme: Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridlösungen

• PV-Anlagen, Batteriespeicher, E-Ladestationen

• Dämmung, Schallschutz, sommerlicher Hitzeschutz

• Begrünung und nachhaltige Materialien

Vorteile für Eigennutzer:

• Geringere Energiekosten

• Besserer Wohnkomfort

• Schutz vor künftigen gesetzlichen Auflagen

Vorteile für Investoren:

• Höhere Vermietbarkeit

• Attraktivere Finanzierung (z. B. KfW 297/298)

• Langfristige Wertstabilität

Weiterführend:
Was ist ein iSFP? – Sanieren mit Plan

Finanzierung & steuerliche Aspekte

Für Eigennutzer:

• Eigenkapitalquote von 20–30 % empfehlenswert.

• Realistische Haushaltsrechnung aufstellen.

• Förderungen prüfen: KfW-Wohneigentumsprogramm, Klimafreundlicher Neubau

Für Kapitalanleger:

• Zinsbindung strategisch wählen (10–15 Jahre).

• Werbungskosten (Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung) steuerlich absetzbar.

• Abschreibung (AfA) aktuell 2 % p. a., bei Neubauten evtl. Sonder-AfA (§ 7b EStG).

Praxis-Tipp:
Eine konservative Kalkulation ist immer die bessere Entscheidung – die Zinsen bleiben der größte Einflussfaktor auf Liquidität und Rendite.

Risiken erkennen – und vermeiden

1. Überteuerter Kaufpreis:
   Vergleich mit Bestandswohnungen in gleicher Lage – Neubauaufschlag muss begründet sein.

2. Mängel bei Bauabnahme:
   Immer mit Protokoll und ggf. Sachverständigem abnehmen.

3. Fehlende Rücklagen:
   Ab dem ersten Jahr Rücklagenstrategie definieren.

4. Unrealistische Mietannahmen:
   Mieten steigen nicht unbegrenzt – seriös kalkulieren.

5. Verwaltungsprobleme:
   Schwache Erstverwaltungen verursachen Konflikte und Wertverlust.

Als erfahrene Hausverwaltung, Mietverwalter und Immobilienmakler kennen wir alle Seiten des Immobiliengeschäfts – vom Kauf über die Bewirtschaftung bis zum Verkauf. Wir wissen, wo Risiken lauern, und klären ehrlich und fundiert auf, bevor sie zu teuren Problemen werden.

Jetzt Beratung anfragen – für eine realistische Einschätzung.

LPE-Empfehlung: Neubau mit System denken – nicht aus Emotion

Für Eigennutzer:
Achten Sie auf Lage, Energieeffizienz und eine solide Verwaltung.
Was heute Luxus ist, sollte auch in 15 Jahren praktikabel bleiben.

Für Investoren:
Denken Sie langfristig. Neubauten sind keine Spekulation, sondern eine planbare Anlageentscheidung.
Realistische Mieten und stabile Verwaltung sichern den Wert Ihrer Immobilie.

Unser Fazit aus der Praxis:
Die erfolgreichsten Käufer kombinieren beide Perspektiven:
Sie erwerben eine Wohnung, die sie selbst nutzen könnten – und die sich zugleich als Kapitalanlage trägt.

Fazit: Neubau lohnt sich – wenn er zu Ihnen passt

Eine Neubauwohnung in München ist mehr als ein Zuhause – sie ist eine Entscheidung für die Zukunft.
Ob als Eigennutzer oder Anleger: Wer realistisch kalkuliert, die Lage richtig einschätzt und auf solide Bauqualität setzt, trifft eine Entscheidung mit bleibendem Wert.

Mit LPE Immobilien haben Sie einen Partner, der den gesamten Lebenszyklus Ihrer Immobilie versteht – von der Planung bis zur Verwaltung.
Wir verbinden Marktkenntnis, kaufmännische Erfahrung und technische Kompetenz – und helfen Ihnen, Neubauprojekte in München sicher und wirtschaftlich zu realisieren.

Weiterführende Artikel:

• Immobilienverkauf in München – so erzielen Sie den besten Preis

• Gebäudeenergiegesetz – was Eigentümer wissen müssen

• WEG-Finanzverwaltung – Kosten, Rücklagen und Struktur

• Sanierungspflichten im Bestand – was Eigentümer erwartet