Wer seine vermietete Wohnung verkauft, erlebt oft eine schmerzhafte Überraschung: Der Marktpreis liegt bis zu 33 Prozent unter dem einer unvermieteten Vergleichswohnung. Was wie ein Einzelfall wirkt, ist ein strukturelles Marktphänomen – und für Sie als Eigentümer kein Schicksal, sondern das Ergebnis strategischer Entscheidungen.
Eine aktuelle Auswertung von ImmoScout24 macht das Ausmaß sichtbar: In deutschen Großstädten liegen die Preise vermieteter Wohnungen zwischen 12 und 33 Prozent unter denen unvermieteter Objekte. Das ist kein Zufall und kein vorübergehendes Phänomen, sondern die logische Folge rechtlicher, wirtschaftlicher und psychologischer Mechanismen. Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Wer seine Wohnung vermietet, riskiert erhebliche Wertverluste, außer, Sie wissen von Anfang an, worauf es ankommt.
Drei Gründe, warum vermietete Wohnungen günstiger sind
Viele Eigentümer vermieten ihre Wohnung jahrelang, ohne sich über den Wert beim späteren Verkauf Gedanken zu machen. Doch genau hier liegt das Problem: Der Markt bewertet vermietete und unvermietete Wohnungen fundamental unterschiedlich.
Käufer können nicht sofort einziehen und das schreckt ab
Der wichtigste Grund ist rechtlich verankert: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Das bedeutet, dass der neue Eigentümer in den bestehenden Mietvertrag eintritt und den Mieter nicht einfach vor die Tür setzen kann. Selbst bei berechtigtem Eigenbedarf sind die rechtlichen Hürden hoch, die Kündigungsfristen lang und der Ausgang vor Gericht ungewiss. In vielen Fällen greifen zusätzlich gesetzliche Sperrfristen, etwa wenn die Wohnung nach Umwandlung in Wohnungseigentum erstmals verkauft wird.
Das Ergebnis: Die Käufergruppe schrumpft drastisch. Familien, die einziehen wollen, Singles auf Wohnungssuche oder Paare, die ihr erstes Eigenheim suchen – sie alle fallen weg. Übrig bleiben primär Kapitalanleger, die renditeorientiert kalkulieren und entsprechend preissensibel verhandeln.
Niedrige Mieten bedeuten niedrige Erträge – und niedrigere Kaufpreise
Für Investoren zählt vor allem eines: der Ertrag. Liegt die aktuelle Miete deutlich unter Marktniveau – etwa weil der Vertrag schon viele Jahre läuft oder der Eigentümer aus Rücksicht auf Mieterhöhungen verzichtet hat – sinkt der kalkulierte Wert der Immobilie dramatisch. Denn Mieterhöhungen sind rechtlich begrenzt, zeitaufwendig und oft nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Ein Anleger rechnet damit, dass es Jahre dauert, bis die Miete das ortsübliche Niveau erreicht. Diese Wartezeit kostet Geld – und das wird vom Kaufpreis abgezogen.
Passend hierzu: Wie Sie den richtigen Mietpreis festlegen und welche Mietmodelle langfristig Wert schaffen.
Rechtliche Risiken und Verwaltungsaufwand schrecken Käufer ab
Mit einer vermieteten Wohnung übernimmt der Käufer nicht nur die Immobilie, sondern auch potenzielle Probleme: ungeklärte Nebenkostenabrechnungen, Zahlungsausfälle, formale Fehler im Mietvertrag oder Konflikte mit dem Mieter. Gerade bei älteren Verträgen fehlen oft wichtige Klauseln wie Indexmieten oder klare Regelungen zu Schönheitsreparaturen. All das erhöht das subjektive Risiko und senkt die Zahlungsbereitschaft.
Wie groß ist der Preisabschlag wirklich? Die ImmoScout24-Auswertung im Detail
Die Zahlen liefern eine klare Grundlage. ImmoScout24 hat am 10. November 2025 Median-Angebotspreise pro Quadratmeter für vermietete und unvermietete Eigentumswohnungen in deutschen Großstädten ausgewertet. Die Unterschiede sind erheblich und regional unterschiedlich stark ausgeprägt.
Die folgende Analyse zeigt die Preisunterschiede zwischen vermieteten und unvermieteten Eigentumswohnungen in allen relevanten deutschen Städten – von München über Berlin und Hamburg bis zu Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart und weiteren Großstädten. Auf Basis aktueller ImmoScout24-Daten, aufbereitet und eingeordnet von LPE Immobilien.
Berlin: Minus 28 Prozent – der größte Abschlag
In Berlin kostet eine unvermietete Wohnung im Median 6.400 Euro pro Quadratmeter, eine vermietete nur 4.590 Euro. Der Preisabschlag liegt bei 28 Prozent. Bei einer typischen 80-Quadratmeter-Wohnung entspricht das einem Unterschied von rund 145.000 Euro. Der Berliner Markt ist geprägt von starker Regulierung, politischer Unsicherheit und einem großen Bestand an Altmietverträgen mit niedrigen Mieten. Käufer kalkulieren diese Risiken mit ein.
Hamburg: Minus 22 Prozent – auch in der Hansestadt deutlich spürbar
Hamburg zeigt mit 22 Prozent Abschlag ebenfalls klare Unterschiede. Unvermietete Wohnungen werden zu 6.730 Euro pro Quadratmeter angeboten, vermietete zu 5.260 Euro. Trotz wirtschaftlicher Stabilität und hoher Nachfrage schrecken lange Kündigungsfristen und hohe Transaktionskosten viele Selbstnutzer ab. Für Anleger bleibt Hamburg interessant, aber nur bei transparenter Unterlagenlage und marktgerechter Miete.
Weitere Großstädte: Abschläge zwischen 15 und 20 Prozent
In Frankfurt, Köln und Stuttgart liegen die Preisunterschiede zwischen 15 und 20 Prozent. Diese Städte profitieren von stabilen Arbeitsmärkten, hoher Nachfrage und einem breiteren Investorenkreis. Dennoch bleibt der Abschlag spürbar, insbesondere wenn der Mietvertrag alt ist oder keine flexiblen Anpassungsmechanismen enthält.
München: Warum der Abschlag mit minus 12 Prozent geringer ist – aber trotzdem schmerzt
München ist einer der teuersten und begehrtesten Immobilienmärkte Deutschlands. Dennoch zeigt die ImmoScout24-Auswertung auch hier einen Abschlag von 12 Prozent. Unvermietete Wohnungen kosten im Median 9.392 Euro pro Quadratmeter, vermietete 8.226 Euro.
Warum fällt der Abschlag in München geringer aus?
Der Münchner Markt ist geprägt von extremer Nachfrage, niedrigen Leerstandsquoten und einem robusten Mietpreisniveau. Selbst ältere Mietverträge liegen oft näher am Marktniveau als in anderen Städten. Zudem gibt es in München eine Vielzahl professioneller Kapitalanleger, die langfristig denken und nicht auf schnelle Selbstnutzung angewiesen sind. Die Stadt profitiert von stabiler Wirtschaft, hoher Kaufkraft und konstanter Zuwanderung.
Was bedeutet das konkret für Münchner Eigentümer?
Trotz des vergleichsweise moderaten Abschlags bleibt der Wertverlust spürbar. Eine unvermietete 80-Quadratmeter-Wohnung kostet in München durchschnittlich rund 751.000 Euro (9.392 €/m²). Dieselbe Wohnung im vermieteten Zustand wird zu etwa 658.000 Euro (8.226 €/m²) angeboten. Der Unterschied: rund 93.000 Euro.
Für Eigentümer, die über Jahre hinweg zu niedrig vermietet oder auf Mieterhöhungen verzichtet haben, wird dieser Abschlag beim Verkauf schmerzhaft sichtbar. Gerade in München, wo jeder Euro Mieteinnahme zählt, sollten Sie von Anfang an strategisch denken.
Ergänzend: Warum eine professionelle Mietverwaltung in München hilft, Mietverträge wirtschaftlich sauber zu führen und den Wert Ihrer Immobilie langfristig zu sichern.
Wie Sie als Eigentümer den Wertverlust verhindern können
Die gute Nachricht: Der Preisabschlag ist nicht unvermeidbar. Mit der richtigen Strategie, vorausschauender Vertragsgestaltung und professioneller Verwaltung können Sie den Wert Ihrer Immobilie auch im vermieteten Zustand stabilisieren oder sogar steigern.
Von Anfang an marktgerecht vermieten – nicht aus Nettigkeit verschenken
Der häufigste Fehler: Eigentümer vermieten zu günstig und verzichten jahrelang auf Mieterhöhungen. Das mag kurzfristig konfliktfrei sein, führt aber zu erheblichen Wertverlusten beim Verkauf. Nutzen Sie bei Neuvermietung immer den ortsüblichen Mietspiegel und schöpfen Sie den zulässigen Rahmen aus. Nicht darunter, nicht „aus Kulanz“.
Bei Bestandsmietverträgen prüfen Sie regelmäßig, ob eine Mieterhöhung nach § 558 BGB oder aufgrund bestehender Vertragsklauseln möglich ist. Lassen Sie sich rechtlich beraten, bevor Sie eine Erhöhung aussprechen – Formfehler machen die Erhöhung unwirksam und kosten Zeit.
Indexmiete oder Staffelmiete vereinbaren – der beste Schutz vor Wertverlust
Indexmieten passen sich automatisch an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten an, ohne dass Sie jedes Mal einen förmlichen Erhöhungsantrag stellen müssen. Das ist transparent, fair und wertstabil. Staffelmieten legen die Mietsteigerung vertraglich fest und bieten Planungssicherheit für beide Seiten. Beide Modelle sind deutlich besser als reine Vergleichsmietverträge, bei denen jede Anpassung individuell verhandelt werden muss.
Passend hierzu: Wie Indexmieten funktionieren und warum sie für Eigentümer die beste Wahl sind.
Mietverträge rechtssicher und professionell gestalten
Alte Mietverträge enthalten oft unwirksame Klauseln, fehlende Kleinreparaturregelungen oder keine Anpassungsmechanismen. Das macht sie für Käufer unattraktiv und schwer kalkulierbar. Lassen Sie Ihre Verträge regelmäßig von Fachleuten prüfen und arbeiten Sie bei Neuvermietung mit aktuellen, rechtssicheren Formularen. Ein sauberer Vertrag ist ein Wertfaktor.
Ergänzend: Wie Sie bei Neuvermietung den richtigen Mieter finden und gleichzeitig den Wert Ihrer Immobilie sichern.
Dokumentation und Transparenz schaffen – für den Verkaufsfall vorbereitet sein
Wenn Sie später verkaufen möchten, brauchen Käufer eine saubere Unterlagenlage: Mietvertrag, Zahlungshistorie, Nebenkostenabrechnungen, Hausgeldrücklagen, Protokolle der Eigentümerversammlungen. Je transparenter und vollständiger diese Dokumentation ist, desto geringer ist das Risiko aus Käufersicht und desto besser der Verhandlungsspielraum beim Preis.
Passend hierzu: Was Sie beim Verkauf einer vermieteten Wohnung beachten sollten und wie professionelle Begleitung den Prozess beschleunigt.
Professionelle Verwaltung einsetzen – Wertverlust vermeiden, bevor er entsteht
Eigentümer, die ihre Wohnung selbst verwalten, verlieren oft den Überblick über rechtliche Änderungen, Fristen oder Optimierungspotenziale. Eine erfahrene Hausverwaltung sorgt für marktgerechte Mieten, saubere Abrechnungen, schnelle Reaktionszeiten bei Problemen und rechtssichere Vertragsführung. Das spart nicht nur Zeit, sondern schützt auch den Wert Ihrer Immobilie.
In 2 Minuten einordnen lassen, was Ihre Immobilie realistisch wert ist – und welche Verkaufsstrategie in Ihrer Lage am meisten Sinn ergibt.
FAQ
Warum sind vermietete Wohnungen günstiger als unvermietete?
Vermietete Wohnungen können nicht sofort selbst genutzt werden. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein und ist rechtlich gebunden. Zudem ist die Rendite bei niedrigen Bestandsmieten geringer, was den Kaufpreis drückt. Selbstnutzer fallen als Käufergruppe weitgehend weg, was die Nachfrage reduziert.
Wie viel günstiger sind vermietete Wohnungen in München?
Laut ImmoScout24 liegt der Abschlag in München bei rund 12 Prozent. Das bedeutet bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung einen Wertverlust von etwa 93.000 Euro im Vergleich zu einer unvermieteten Wohnung.
Kann ich den Wertverlust durch höhere Mieten ausgleichen?
Ja, teilweise. Wenn Sie bei Neuvermietung marktgerecht vermieten, Indexmieten vereinbaren und regelmäßig rechtssichere Mieterhöhungen durchführen, bleibt der Ertragswert stabil. Das reduziert den Abschlag beim Verkauf deutlich.
Was ist besser: Indexmiete oder Staffelmiete?
Beide Modelle sind besser als reine Vergleichsmietverträge. Indexmieten passen sich automatisch an die Inflation an, Staffelmieten bieten Planungssicherheit. Für Eigentümer ist die Indexmiete meist die flexibelste und fairste Lösung, da sie transparent ist und keine Zustimmung des Mieters erfordert.
Lohnt sich der Verkauf einer vermieteten Wohnung überhaupt?
Das hängt von Ihrer Situation ab. Wenn Sie langfristig nicht mehr vermieten möchten oder das Kapital anderweitig benötigen, kann ein Verkauf sinnvoll sein. Wichtig ist, dass Sie die Unterlagen sauber vorbereiten und realistisch kalkulieren. Eine professionelle Begleitung hilft, den bestmöglichen Preis zu erzielen.
Wie kann ich vermeiden, zu günstig zu vermieten?
Nutzen Sie bei Neuvermietung den aktuellen Mietspiegel und schöpfen Sie den zulässigen Wert aus. Lassen Sie sich bei Bedarf von einer Hausverwaltung oder einem Immobilienprofi beraten. Verzichten Sie nicht aus falscher Rücksicht auf marktgerechte Preise – das kostet Sie später Zehntausende Euro.
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