Makler schafft es nicht, die Wohnung zu verkaufen

Woran Sie erkennen, dass der Verkauf festhängt

Ein Verkauf darf Zeit brauchen – gerade bei besonderen Objekten, bei vermieteten Wohnungen oder in Phasen mit zurückhaltender Finanzierung. Alarmzeichen sind aber meist gut messbar:

• Es kommen kaum Anfragen oder nur unpassende Kontakte.
• Es gibt wenige Besichtigungen – oder Besichtigungen ohne echte Folgegespräche.
• Interessenten sagen wiederholt dasselbe: „zu teuer“, „zu unsicher“, „zu viel Aufwand“.
• Die Immobilie wirkt „verbrannt“: Viele sehen das Inserat, aber keiner handelt.
• Ihr Makler liefert keine klaren Zahlen (Anfragen, Besichtigungen, Feedback, nächste Schritte).

Wenn diese Punkte nicht sauber ausgewertet und mit Ihnen besprochen werden, fehlt die Grundlage für eine wirksame Kurskorrektur.

Wenn eine Immobilie zu lange am Markt ist: Die stillen Kosten der Liegezeit

Eine zu lange Vermarktungsdauer ist nicht nur „nervig“. Sie hat konkrete Folgen – und die sieht man später oft im Preis:

• Das Inserat verliert Momentum: Neue Angebote bekommen Aufmerksamkeit, „alte“ werden weggewischt.
• Käufer werden misstrauisch: „Warum hat die noch keiner genommen?“ ist ein klassischer Gedanke – selbst wenn objektiv alles passt.
• Verhandlungsposition kippt: Je länger online, desto häufiger kommen harte Nachverhandlungen und „Sicherheitsabschläge“.
• Preis-„Testen“ rächt sich: Wer zu hoch startet und dann stückweise senkt, wirkt unsicher – und verliert oft mehr, als bei sauberer Erstpositionierung.

Genau deshalb ist es so wichtig, früh zu erkennen, ob die Strategie trägt – und nicht erst nach Monaten zu reagieren.

Passend hierzu: Viele typische Preis- und Prozessfehler haben wir hier gesammelt: Die 10 häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf in München.

Die häufigsten Gründe, warum der Makler nicht verkauft

1) Preispositionierung: Der Markt ist schneller als jedes Bauchgefühl

Der häufigste Grund ist schlicht: Die Wohnung ist nicht marktgerecht positioniert. Das passiert oft nicht aus Absicht, sondern aus einem Mix aus Wunschpreis, „Testballon“ oder einer zu optimistischen Einschätzung im Erstgespräch.

Wichtig: Ein zu hoher Einstiegspreis schadet nicht nur kurzfristig. Er sorgt dafür, dass die Anzeige „alt“ wirkt, Interessenten abwarten – und Sie am Ende häufig stärker nachlassen müssen, als wenn man von Anfang an sauber positioniert hätte.

Praktischer Schritt: Lassen Sie sich die Preislogik nachvollziehbar erklären – mit Vergleichsobjekten, Mikrolage, Zustand, Energiekennwerten und (bei ETW) WEG-Kennzahlen.

Ergänzend: Wertermittlung: Wie Sie den Wert Ihrer Immobilie realistisch einschätzen – und wenn Sie eine schnelle zweite Meinung im Raum München möchten: Kostenfreie Immobilienbewertung in München.

2) Zielgruppe verfehlt: Eigennutzer denken anders als Kapitalanleger

In München entscheidet oft die Zielgruppe über Tempo und Preis: Eine freie, bezugsfertige Wohnung wird anders bewertet als eine vermietete Einheit. Kapitalanleger schauen auf Miete, Rendite, Perspektive. Eigennutzer achten stärker auf Licht, Grundriss, Gefühl, Instandhaltung und „Was kommt auf mich zu?“

Wenn Exposé, Argumentation und Preislogik nicht zur Käufergruppe passen, wirkt das Angebot unklar – und Unklarheit kostet Nachfrage.

3) Unterlagen fehlen oder wirken „unaufgeräumt“

Viele Verkäufe hängen nicht am Inserat, sondern an fehlenden oder widersprüchlichen Informationen. Gerade bei Eigentumswohnungen sind typische Bremsen:

• WEG-Unterlagen (Protokolle, Hausgeld, Rücklagen, Wirtschaftsplan) sind unvollständig
• Energieausweis fehlt oder ist nicht sauber eingeordnet
• Wohnfläche/Nutzfläche/Grundriss sind nicht stimmig erklärt
• Modernisierungen sind nicht belegbar (Rechnungen, Zeitpunkte, Umfang)

Je professioneller die Unterlagen aufbereitet sind, desto schneller werden Entscheidungen getroffen – und desto weniger „Sicherheitsabschläge“ entstehen in der Verhandlung.

4) Präsentation: Gute Fotos sind Pflicht – aber nicht die Strategie

Professionelle Bilder sind wichtig, lösen aber kein grundsätzliches Positionierungsproblem. Häufig fehlt eine klare, ehrliche Story: Was ist der echte Mehrwert? Für wen passt die Wohnung? Welche Bedenken werden proaktiv ausgeräumt?

Gerade in München lohnt es sich, Mikrolage-Vorteile sauber zu zeigen (ÖPNV, Infrastruktur, ruhige Innenhoflage, Balkon-Ausrichtung) – ohne zu übertreiben.

5) Vermarktung läuft „auf Autopilot“

„Online stellen und warten“ reicht oft nicht mehr. Gute Vermarktung bedeutet: aktive Käuferansprache, saubere Lead-Qualifizierung, schnelle Reaktionszeiten, strukturierte Besichtigungstermine und konsequente Nacharbeit mit Feedback-Auswertung.

Passend hierzu: Warum ein „Schema-F“-Ansatz in München häufig nicht mehr reicht, lesen Sie hier: Warum der klassische Immobilienmakler in München nicht mehr ausreicht.

6) Prozess- und Kommunikationsprobleme

Selbst bei guter Nachfrage gehen Verkäufe verloren, wenn Interessenten zu lange warten, Rückfragen offen bleiben oder Besichtigungen unprofessionell geführt werden. Das merkt man oft an Sätzen wie: „Wir melden uns“ – und dann passiert wenig.

Merksatz: Ein Verkauf ist kein Inserat. Es ist ein Prozess – und Prozesse brauchen Führung. Immobilienverkauf mit LPE Immobilien – München

Woran erkennen Sie einen schlechten Makler?

Manchmal liegt das Problem nicht an der Immobilie – sondern an der Arbeitsweise. Und das ist wichtig, weil ein schwacher Makler nicht „nur langsam“ verkauft, sondern häufig auch Ihre Verhandlungsposition beschädigt: Das Inserat wird alt, Interessenten werden skeptisch, am Ende wird es unnötig teuer.

Hier sind Warnsignale, die wir in der Praxis immer wieder sehen – bewusst klar formuliert, damit Sie schneller einordnen können, ob bei Ihnen gerade „Vermarktung“ passiert oder nur „Hoffnung verwaltet“ wird.

1) Wunschpreis ohne Fundament: „Wir probieren es mal“ ist selten eine Strategie

Ein typischer Einstieg in schlechte Vermarktungen ist ein Preis, der sich gut anfühlt, aber nicht sauber hergeleitet ist.

• Warnsignal: Der Makler übernimmt Ihre Preisvorstellung sofort – ohne nachvollziehbare Einwertung, ohne Vergleichsobjekte, ohne Anpassung für Zustand, Mikrolage, Energie und Nachfrage.
• Noch deutlicher: „Ich habe da ein Gefühl“ oder „Das kriegen wir schon“ ersetzt keine Preislogik.
• Warum das gefährlich ist: Zu hoch starten macht das Angebot schnell „alt“. Die guten Käufer melden sich gar nicht – und später müssen Sie oft stärker nachgeben, als wenn man von Anfang an sauber positioniert hätte.

2) Keine Zahlen, keine Steuerung: Wenn niemand misst, kann niemand verbessern

Professionelle Vermarktung ist messbar. Wenn Ihr Makler keine Kennzahlen liefert, arbeitet er im Blindflug.

• Warnsignal: Keine klare Übersicht zu Anfragen, qualifizierten Leads, Besichtigungen, Feedback und nächsten Maßnahmen.
• Stattdessen hören Sie: „Der Markt ist gerade schwierig“ – aber ohne Daten, was genau schwierig ist.
• Was Sie erwarten dürfen: regelmäßiges Reporting (z. B. wöchentlich) mit konkreten Zahlen und klarer Handlungsempfehlung.

3) Vermarktung auf Autopilot: Inserat online ist nicht gleich Vermarktung

„Wir stellen es mal online“ ist der Anfang – aber niemals der ganze Job.

• Warnsignal: Es gibt keine aktive Ansprache (Suchkunden, Netzwerk, gezielte Käufergruppen, strukturierte Nacharbeit).
• Noch deutlicher: Der Makler wartet, dass der Käufer „von allein“ kommt, statt den Prozess zu führen.
• In der Praxis entscheidend: Vorqualifizierung, klare Terminlogik, konsequentes Nachfassen, Feedback-Auswertung, Anpassungen.

4) Besichtigungstourismus statt Kaufinteressenten: Viele Termine, keine Angebote

Viele Besichtigungen klingen gut – sind aber wertlos, wenn sie unqualifiziert sind.

• Warnsignal: Interessenten werden nicht sauber vorqualifiziert (Finanzierung, Zeitplan, Bedarf, Entscheidungswege).
• Folge: „Schau-Läufer“ erzeugen Aktivität, aber keine Abschlüsse – und sie liefern oft verzerrtes Feedback („ganz nett“), das Sie nicht weiterbringt.
• Professionell wäre: klare Kriterien, wer besichtigt – und wie danach verbindlich der nächste Schritt entsteht.

5) Reaktive Kommunikation: Sie müssen hinterherlaufen

Wenn Sie als Eigentümer ständig nachfragen müssen, fehlt meist Prozessführung.

• Warnsignal: Rückmeldungen kommen spät, Interessenten „versanden“, Sie wissen nicht, was gerade passiert.
• Typischer Schaden: Gute Käufer sind schnell wieder weg, wenn Antworten fehlen oder Termine ewig dauern.
• Merksatz: Tempo ist im Verkauf kein Stress – Tempo ist Service.

6) Standard-Exposé, Standard-Text, Standard-Fehler

Wenn jedes Objekt gleich klingt, wirkt auch Ihres austauschbar. Gerade bei Eigentumswohnungen sind Details entscheidend.

• Warnsignal: Die Besonderheiten werden nicht sauber erklärt (Mikrolage, Hausgeld, Rücklagen, energetischer Zustand, Modernisierungen, WEG-Lage).
• Auch kritisch: Widersprüche bei Flächen, Grundriss, Ausstattung – das kostet Vertrauen und führt zu Preisabschlägen.
• Profis arbeiten so: Sie räumen Bedenken proaktiv aus, bevor sie in der Besichtigung zum Dealbreaker werden.

7) Fokus auf Bindung statt Leistung: Vertrag „hart“, Leistung „weich“

Ein weiterer Klassiker: Der Vertrag ist sehr verbindlich – die Leistung bleibt schwammig.

• Warnsignal: Lange Laufzeiten, wenig kündbar – aber keine klar definierten Leistungspakete (Reporting, Unterlagen, Vermarktungsmaßnahmen, Zeitplan).
• Typischer Satz: „Das machen wir dann nach Bedarf“ – klingt flexibel, ist aber oft ein Freibrief für wenig Struktur.

Wenn Sie auf mehrere Fragen keine klaren Antworten bekommen, ist eine zweite Meinung kein Angriff, sondern Selbstschutz. Oft reicht schon eine saubere Bestandsaufnahme, um wieder Kontrolle über Preis, Positionierung und Prozess zu gewinnen.

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mit Andreas Schwabe

In 2 Minuten einordnen lassen, was Ihre Immobilie realistisch wert ist – und welche Verkaufsstrategie in Ihrer Lage am meisten Sinn ergibt.

Maklervertrag prüfen: Wie Sie aus dem Auftrag herauskommen

Ob (und wie schnell) Sie den Makler wechseln können, hängt weniger vom Ärger ab – sondern vom Vertragstyp und den Kündigungsregeln.
Wichtig zu wissen: Ein Makler schuldet in der Regel keinen Verkaufserfolg, sondern eine ordentliche Vermarktungsleistung. „Nicht verkauft“ allein reicht daher meist nicht automatisch für ein sofortiges Ende – Untätigkeit oder klare Pflichtverstöße dagegen schon.

1. Widerruf prüfen (14 Tage): Haben Sie als Verbraucher den Vertrag online, per E-Mail/Telefon oder außerhalb der Geschäftsräume geschlossen, kann ein Widerrufsrecht bestehen. Fehlt eine korrekte Widerrufsbelehrung, kann sich die Frist verlängern. Das ist oft der schnellste „saubere“ Ausstieg.
2. Laufzeit & Kündigungsfrist: Viele (Allein-)Aufträge sind befristet. Dann ist eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit häufig ausgeschlossen oder nur zum Ende möglich. Notieren Sie sich: Vertragsende, Kündigungsfrist, Form (Textform/Schriftform).
3. Außerordentliche Kündigung („wichtiger Grund“): Wenn der Makler erheblich gegen Pflichten verstößt (z. B. faktisch keine Vermarktung, keine Weitergabe von Anfragen, keine vereinbarten Maßnahmen, keine Transparenz trotz Aufforderung), kann eine fristlose Kündigung möglich sein. Praxisnah: erst schriftlich Aktivitätsbericht verlangen, Frist setzen, dann konsequent kündigen – alles dokumentieren.
4. Nachwirkung / Provisionsrisiko: Auch nach Vertragsende kann eine Provision fällig werden, wenn später an einen Interessenten verkauft wird, den der Makler nachweislich „gebracht“ hat. Lassen Sie sich deshalb bei Vertragsende schriftlich eine Interessentenliste geben.
5. Kosten & Aufwendungsersatz: Prüfen Sie, ob der Vertrag neben der Provision auch Auslagen (Fotos, Portale, Exposé) vorsieht – und ob diese auch bei vorzeitigem Ende fällig werden.

Praxis-Tipp: Kündigen Sie nie „aus dem Bauch“. Kündigung und Widerruf immer schriftlich, mit Datum, klarer Erklärung – und idealerweise mit Zustellnachweis. Wenn Sie unsicher sind, lohnt sich eine kurze rechtliche Einordnung: Das ist meist günstiger als ein späterer Provisionsstreit.

Was jetzt tun, wenn Ihr Makler nicht verkauft?

Wenn der Verkauf stockt, hilft kein Aktionismus – sondern ein kurzer, klarer Maßnahmenplan:

1. Suchen Sie das Gespräch: Fragen Sie nach belastbaren Zahlen (Anfragen, qualifizierte Leads, Besichtigungen), nach wiederkehrendem Feedback und nach den nächsten konkreten Schritten.
2. Den Markt prüfen: Nicht der Verkäufer und nicht der Makler bestimmt den Preis – sondern der Markt. Vergleichen Sie ähnliche Objekte in der Nachbarschaft (Lage, Zustand, Energie, Hausgeld, Vermietungssituation) und schauen Sie: Was wird wirklich verkauft – und zu welchen Konditionen?
3. Strategie nachschärfen: Zielgruppe klären, Unterlagen vervollständigen, Exposé schärfen, Besichtigungsprozess strukturieren. Oft wirkt ein sauberer „Relaunch“ stärker als der nächste kleine Preis-Slider.
4. Maklervertrag prüfen und ggf. wechseln: Wenn die Zusammenarbeit nicht tragfähig ist, holen Sie sich eine zweite Meinung – idealerweise bevor die Liegezeit zum Preisrisiko wird.
5. Handeln Sie rechtzeitig: Je länger online, desto schwieriger wird es, einen stabilen Preis zu halten. Käufer verhandeln härter – oder springen ab.

Ein Vergleich aus dem Leben

Stellen Sie sich vor, ein Restaurant ist immer leer. Gehen Sie da gerne rein? Oder wählen Sie lieber das Lokal, in das Sie nur mit Reservierung kommen?

Mit Immobilien ist es ähnlich: Ein Angebot hat am Anfang Rückenwind. Es ist „neu“, wird aktiv geklickt, verglichen, weitergeschickt. Wenn aber über Wochen nichts passiert, kippt die Wahrnehmung – und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung objektiv gut ist. Viele Käufer denken dann automatisch: „Da stimmt etwas nicht“ oder „Da geht noch was beim Preis“. Das Ergebnis: weniger ernsthafte Anfragen, härtere Verhandlungen und ein Verkauf, der sich unnötig in die Länge zieht.

Unser Angebot: Menschlich UND datengetrieben für Ihren Erfolg

Wenn Sie gerade das Gefühl haben, Ihr Makler „macht irgendwas“ – aber es kommt nichts Greifbares dabei heraus, müssen Sie das nicht aussitzen. Wir arbeiten anders: strukturiert, transparent und mit einem klaren Ziel – einen Verkauf, der wirklich zustande kommt.

• Daten- und marktbasiert: Wir prüfen Preispositionierung, Mikrolage, Nachfrage und Vergleichsabschlüsse – und zeigen Ihnen nachvollziehbar, wo der Markt gerade wirklich steht.
• Menschlich in der Umsetzung: Wir führen den Prozess sauber, kommunizieren klar und sorgen dafür, dass Interessenten nicht „versanden“, sondern Entscheidungen treffen.
• Mit Plan statt Bauchgefühl: Sie bekommen konkrete nächste Schritte, einen Zeitplan und messbare Rückmeldungen – nicht nur Versprechen.

Wenn Sie möchten, schauen wir uns Ihre aktuelle Vermarktung unverbindlich an und sagen Ihnen offen, was genau bremst – und welche Stellschraube am schnellsten Wirkung zeigt. Damit die Liegezeit nicht weiter zum Preisrisiko wird.

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Immobilienverkauf in München mit LPE

Fragen und Antworten zum Immobilienverkauf

Wie lange dauert ein Wohnungsverkauf in München normalerweise?

Das hängt stark von Mikrolage, Zustand, Preisstrategie, Zielgruppe und Finanzierungsumfeld ab. Entscheidend ist weniger die absolute Dauer als die Frage: Gibt es qualifizierte Nachfrage – und reagieren Sie strukturiert auf Marktfeedback?

Wann sollte ich den Preis anpassen?

Wenn über mehrere Wochen zu wenig qualifizierte Anfragen kommen oder Besichtigungsfeedback wiederholt auf „zu teuer“ hinausläuft, ist das ein klares Signal. Wichtig ist eine geplante Anpassung – idealerweise kombiniert mit einer klareren Positionierung (Unterlagen, Exposé, Zielgruppe), statt hektisch „nachzugeben“.

Kann ich den Makler einfach wechseln?

Das kommt auf Vertragsart, Laufzeit, Kündigungsregelung und mögliche Nachwirkungen an (z. B. Provisionsansprüche bei späterem Kauf durch bereits nachgewiesene Interessenten). Prüfen Sie den Vertrag sorgfältig – und lassen Sie ihn im Zweifel rechtlich einordnen.

Woran erkenne ich, ob der Makler professionell arbeitet?

An Transparenz und Prozess: nachvollziehbare Preisbegründung, vollständige Unterlagen, messbare Vermarktungszahlen, strukturiertes Besichtigungsmanagement, schnelle Rückmeldungen und konsequente Auswertung von Feedback. Professionell heißt: Sie wissen jederzeit, wo Sie stehen – und was als Nächstes passiert.

Was ist der schnellste Hebel, wenn „gar nichts“ passiert?

In den meisten Fällen ist es die Preispositionierung in Kombination mit einem klaren Relaunch: aktualisiertes Exposé, vollständige Unterlagen, geschärfte Zielgruppe und ein sauber geführter Prozess. Ohne diese Basis verpufft jedes Marketing.