Kaufpreisaufteilung beim Immobilienkauf: So optimieren Kapitalanleger Gebäude- und Bodenanteil

Kaufpreisaufteilung bei Immobilien: Worum geht es überhaupt?

Beim Immobilienkauf zahlen Sie einen Gesamtkaufpreis – steuerlich wird dieser Betrag aber gedanklich aufgeteilt, vor allem in:

• Grund und Boden (Grundstücksanteil)

• Gebäude (Gebäudeanteil)

Das klingt im ersten Moment nach Formalie. In der Praxis ist es für Kapitalanleger jedoch ein entscheidender Hebel, weil:

• Grund und Boden nicht „abnutzt“ und in der Regel nicht abgeschrieben wird

• Das Gebäude abnutzbar ist und damit typischerweise die Basis für die AfA bildet

Vereinfacht gesagt: Je plausibler höher der Gebäudeanteil, desto höher kann (je nach Objekt) die Abschreibung ausfallen – und desto sauberer lässt sich das steuerlich abwickeln.

Ergänzend: Viele typische Anlegerfragen rund um Vermietung und Investment-Logik beleuchten wir auch hier: Vermietete Immobilien kaufen – Chancen/Risiken im Überblick

Die Vorteile einer professionellen Kaufpreisaufteilung

Eine „Profi-Aufteilung“ ist keine Zauberei – sie ist vor allem eins: nachvollziehbar. Und genau das macht den Unterschied, wenn später die Abschreibung angesetzt wird und Unterlagen zusammengeführt werden müssen.

Vorteile für Anleger und Vermieter

Der wichtigste Vorteil: Planbarkeit und Ausschöpfung der AfA im Rahmen dessen, was plausibel ist.

Ein einfaches Beispiel (rein zur Veranschaulichung, keine Steuerberatung):
Angenommen, Sie kaufen für eine Wohnung für 800.000 € und der Gebäudeanteil beträgt 440.000 €. Dann wäre die AfA-Basis 440.000 €. Bei 2 % linearer AfA entspricht das 8.800 € pro Jahr als Werbungskosten.

Wenn der Gebäudeanteil plausibel höher läge – z. B. bei 520.000 € – wäre die AfA-Basis 520.000 €. Bei 2 % wären das 10.400 € pro Jahr.

Unterschied: 1.600 € mehr AfA pro Jahr (= zusätzliche Werbungskosten).

Ob und wie sich das in Ihrer Steuerlast auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Aber die Mechanik ist klar: Ohne saubere Aufteilung entsteht oft Reibung – und manchmal setzt das Finanzamt den Gebäudeanteil eher konservativ an, wenn die Herleitung fehlt.

Passend hierzu: Auch „steuerliche Hebel rund ums Vermieten“ erklären wir hier praxisnah: Steuerliche Vorteile für Vermieter: So sparen Sie bares Geld!

Vorteile für Verkäufer

Für Verkäufer klingt das Thema oft erstmal nach „Käuferproblem“. In der Verhandlung kann es aber ein echtes Instrument sein – besonders, wenn Ihr Interessent Kapitalanleger ist.

Warum? Anleger kalkulieren anders als Eigennutzer. Wenn Ihr Objekt für Vermietung attraktiv ist, kann eine sauber dokumentierte, plausible Kaufpreisaufteilung:

• Sicherheit in der Kalkulation schaffen

• die Entscheidung beschleunigen

• und Ihnen als Verkäufer Argumentationsspielraum geben, weil Sie zeigen: „Das ist professionell vorbereitet.“

Ergänzend: Wenn Sie ohnehin strategisch verkaufen möchten (z. B. in München mit anspruchsvollem Marktumfeld), hilft dieser Beitrag bei typischen Stolpersteinen: Die 10 häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf in München

Kann man Grund und Boden vs. Gebäude beliebig selbst bestimmen?

Nein. Eine Kaufpreisaufteilung ist nicht frei erfindbar. Sie muss wirtschaftlich plausibel sein.

In der Praxis bedeutet das:

• Eine Aufteilung kann im Kaufvertrag vereinbart werden – aber sie sollte begründbar sein.

• Je „sportlicher“ die Quote wirkt (z. B. extrem hoher Gebäudeanteil ohne Logik), desto eher drohen Rückfragen oder Korrekturen.

Genau für solche Themen ist professionelle Begleitung wertvoll: Nicht, weil man „Tricks“ kennt – sondern weil man weiß, welche Herleitung in der Realität funktioniert, welche Unterlagen helfen und wo typische Fehler passieren.

Tipp aus der Praxis:
Sehr „runde“ Aufteilungen wirken oft wie geschätzt. Unrunde Beträge wirken häufiger so, als seien sie aus einer Rechnung abgeleitet – das kann die Nachvollziehbarkeit erhöhen.

Hinweis: Die Inhalte dienen der allgemeinen Information aus der Praxis und stellen keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Für eine individuelle steuerliche Bewertung wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.

Was genau wird aufgeteilt – und was nicht?

Hier passieren die meisten Missverständnisse – und genau daraus entsteht später Chaos in der Steuerunterlage.

Grund und Boden vs. Gebäude

• Grund und Boden: der Wert des Grundstücks (bei Eigentumswohnungen anteilig über Miteigentumsanteil)

• Gebäude: das Bauwerk selbst – also alles, was typischerweise „mit dem Gebäude verbunden“ ist

Gerade in Regionen mit hohen Bodenwerten (z. B. München) kann der Grundstücksanteil spürbar sein. Umso wichtiger ist eine saubere, realistische Herleitung, statt eine Wunschquote zu notieren.

Bewegliche Wirtschaftsgüter und Inventar

Einbauküche, Möbel, bestimmte Ausstattungen: Das kann je nach Fall separat behandelt werden – aber nur, wenn es wirklich Bestandteil des Kaufgegenstands ist und realistisch bewertet wird. „Alles ins Gebäude schieben“ wirkt selten sauber.

Kaufnebenkosten

Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Co. werden in der Praxis ebenfalls berücksichtigt – und zwar typischerweise in einer Logik, die zur Aufteilung passt. Das gehört in die saubere Gesamtdokumentation, damit später nichts auseinanderfällt.

Kaufvertrag und Kaufpreisaufteilung: Warum es hier oft entscheidet

Wenn die Aufteilung im Kaufvertrag oder zumindest in einer klaren, nachvollziehbaren Anlage sauber festgehalten ist, sparen Sie sich später viel Reibung. Wenn nicht, entsteht oft genau das, was Anleger vermeiden wollen: Rückfragen, Nacharbeit, Verzögerungen.

Fehler 1: Keine Aufteilung im Kaufvertrag (oder nur „irgendwo notiert“)

Dann wird im Nachgang häufig improvisiert – und genau das rächt sich, wenn Unterlagen zusammengeführt werden müssen. Eine klare Regelung verhindert, dass man Monate später wieder bei null anfängt.

Fehler 2: Gebäudeanteil zu hoch oder zu niedrig – ohne Begründung

Nicht die Quote ist das Problem, sondern die fehlende Logik dahinter. Ein Satz „Gebäudeanteil X“ ohne nachvollziehbare Herleitung ist wie ein Exposé ohne Grundriss: Man kann’s machen – aber es kostet Vertrauen.

Fehler 3: Inventar falsch behandelt

Wenn Küche/Mobiliar pauschal irgendwo „mit drin“ ist, ohne klare Zuordnung, ist die Chance groß, dass es später Diskussionen gibt – oder dass Sie Potenzial verschenken, weil die saubere Trennung fehlt.

Fehler 4: Unterlagen fehlen, das Finanzamt fragt nach

Typischer Klassiker: Kaufvertrag da, aber keine nachvollziehbare Rechnung, keine Wertansätze, keine unterstützenden Daten. Dann wird Zeit verbrannt – und Zeit kostet in Immobilien fast immer Geld.

Unsere Empfehlungen aus der Praxis

Die Kaufpreisaufteilung ist eines dieser Themen, das man „nebenbei“ lösen kann – oder professionell. Der Unterschied zeigt sich meist nicht am Notartermin, sondern ein Jahr später, wenn Steuerunterlagen, Verwaltung und Planung zusammenlaufen.

Unsere Empfehlungen:

• Früh ansetzen: Idealerweise, sobald der Kaufvertragsentwurf kommt – nicht erst nach der Beurkundung.

• Plausibel herleiten: Nicht „optimieren um jeden Preis“, sondern sauber argumentieren.

• Unterlagen bündeln: Kaufvertrag, Aufteilung, Herleitung – als kurze, verständliche Dokumentation.

• Profis koordinieren: Notar, Steuerberater, ggf. Gutachter – und jemanden, der den Prozess strukturiert zusammenführt.

Wenn Sie möchten, begleiten wir Sie dabei – sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite. Gerade in München lohnt sich eine strukturierte Vorgehensweise, weil Werte, Erwartungen und Prüfungsdichte naturgemäß höher sind.

Für Verkäufer: LPE Immobilien – Immobilienverkauf München
Für ein unverbindliches Gespräch mit mir: Termin Andreas Schwabe
Ergänzend: Wenn Sie vorab Klarheit über den Wert brauchen, ist dieser Einstieg sinnvoll: Immobilienwert ermitteln: So schätzen Sie Ihre Immobilie richtig ein

FAQ zur Kaufpreisaufteilung

Muss die Kaufpreisaufteilung zwingend im Kaufvertrag stehen?

Zwingend ist es nicht immer – praktisch ist es sehr oft sinnvoll. Je klarer die Aufteilung im Vertrag oder in einer sauberen Anlage dokumentiert ist, desto weniger Reibung entsteht später bei der Abschreibung und der Unterlagenführung.

Welche Aufteilung akzeptiert das Finanzamt typischerweise – und wann wird es kritisch?

„Kritisch“ wird es meist dann, wenn die Aufteilung wirtschaftlich nicht plausibel wirkt oder keine Herleitung vorhanden ist. Nicht die Optimierung ist das Problem, sondern fehlende Nachvollziehbarkeit.

Was ist mit Stellplatz, Küche oder Möblierung – gehört das zum Gebäudeanteil?

Das kann unterschiedlich sein. Wichtig ist die saubere Abgrenzung: Was ist fest mit dem Gebäude verbunden, was ist beweglich, was ist tatsächlich mitverkauft – und ist das nachvollziehbar bewertet? Genau hier passieren in der Praxis viele Fehler.

Kann ich die Aufteilung nachträglich ändern?

Einen Kaufvertrag nachträglich zu ändern ist in der Regel aufwendig und nur mit Zustimmung beider Parteien möglich (oft auch notariell relevant). Realistischer ist: Wenn die Aufteilung fehlt, kann man sie im Nachgang zwar herleiten – aber das ist meist mühsamer, als es von Anfang an sauber zu lösen.

Gilt das auch für Eigennutzer oder nur für Vermieter/Kapitalanleger?

Die Aufteilung gibt es grundsätzlich immer, aber wirklich relevant wird sie vor allem bei Vermietung/Kapitalanlage, weil dort die AfA eine zentrale Rolle spielt. Bei Eigennutzern steht meist eher Finanzierung, Lebensplanung und Werterhalt im Vordergrund.

Wenn Sie’s richtig machen wollen, lohnt sich ein Profi an Ihrer Seite

Die Kaufpreisaufteilung ist ein typisches „kleines Detail“ mit großer Wirkung. Wenn sie sauber ist, läuft die AfA später reibungslos. Wenn sie unsauber ist, kostet sie Zeit, Nerven – und manchmal Geld, weil Potenzial verschenkt oder unnötig diskutiert wird.

Wenn Sie gerade kaufen, verkaufen oder beides strategisch miteinander verbinden möchten: Wir bei LPE begleiten Sie strukturiert, menschlich und mit Blick auf das, was in der Praxis wirklich zählt – vom ersten Zahlencheck bis zur sicheren Abwicklung.

Sprechen Sie mit uns: Kontakt LPE Immobilien München
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