Beim Verkauf einer Eigentumswohnung stellt sich für Käufer, Verkäufer und Verwalter regelmäßig die gleiche Frage: Wer bekommt die Jahresabrechnung – und wer zahlt welchen Anteil der Hausgeldkosten, wenn der Eigentümerwechsel mitten im Jahr erfolgt? Besonders in München, wo Wohnungsübergaben oft eng getaktet sind, sorgt das für Unsicherheit.
Dieser Ratgeber erklärt die drei relevanten Zeitpunkte eines Verkaufs, die rechtlichen Grundlagen und die konkrete Abgrenzung der Kosten. Außerdem enthält er Musterformulierungen und praxisnahe Leitfäden für alle Beteiligten.
Passend hierzu:
– Teilungserklärung verstehen: das rechtliche Fundament jeder WEG
– Was ist eine WEG? Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft
Die drei relevanten Zeitpunkte beim Eigentümerwechsel
Ein Verkauf ist kein einzelner Stichtag, sondern umfasst drei getrennte Zeitachsen:
1. Notartermin – der Kaufvertrag
Beim Notartermin wird der Kaufvertrag beurkundet. Eigentümer bleibt aber der Verkäufer – bis zur späteren Grundbuchumschreibung.
2. Besitz-, Nutzungs- und Lastenübergang
Typische Formulierung: „Nutzungen und Lasten gehen zum 01.08.2025 auf den Käufer über.“
Ab diesem Datum trägt der Käufer die laufenden Kosten und erhält z. B. Mieterträge.
3. Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Erst mit der Eintragung wird der Käufer rechtlich zum Eigentümer. Das kann Wochen oder Monate dauern.
Diese zeitliche Entkopplung führt oft zur Frage, wer eine Abrechnung erhält – und wer zahlen muss.
Rechtlicher Rahmen: Einheit statt Person
Eigentum und Besitz unterscheiden
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Eigentümer ist, wer im Grundbuch eingetragen ist (§ 873 BGB).
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Besitz/Nutzung kann bereits vorher übergehen (z. B. Schlüsselübergabe, Mieteinnahmen).
Grundprinzip in der WEG-Buchhaltung
Die Jahresabrechnung bezieht sich immer auf die Wohnungseinheit, nicht auf die jeweilige Person.
Die Verwaltung erstellt:
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eine Einzelabrechnung und
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einen Wirtschaftsplan (§ 28 WEG).
Adressat ist derjenige, der zum Zeitpunkt der Feststellung der Abrechnung in der Verwaltung als aktueller Eigentümer/Besitzer gemeldet ist.
Interne Regelungen des Kaufvertrags sind reine Privatsache zwischen Käufer und Verkäufer.
Auch interessant: Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf in der WEG
Wer erhält die Jahresabrechnung?
Die Verwaltung versendet die Abrechnung an die Person, die zum Zeitpunkt der Abrechnungsfeststellung als Eigentümer oder Besitzer der Einheit im System hinterlegt ist.
Beispiel
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Verkäufer Eigentümer bis 31.07.2025
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Übergang von Besitz und Lasten: 01.08.2025
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Grundbuchumschreibung: 15.08.2025
Die Abrechnung 2024 wird im Frühjahr 2025 festgestellt.
Adressat ist derjenige, der zu diesem Zeitpunkt im System geführt wird – in der Regel noch der Verkäufer.
Das löst bei Käufern oft Verwunderung aus, ist aber rechtlich korrekt.
Wer trägt die Kosten für welchen Zeitraum?
Maßgeblich ist immer der Kaufvertrag.
Typische Klausel:
„Nutzungen und Lasten gehen am … auf den Käufer über.“
Daraus folgt:
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Bis zum Übergangstag trägt der Verkäufer alle Kosten und erhält alle Nutzungen (z. B. Mieten).
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Ab dem Übergangstag trägt der Käufer alle Kosten und erhält alle Nutzungen.
Praxisbeispiel
- Besitz-/Lastenübergang: 01.08.2025
- Zeitraum 01.01.–31.07.2025: Kosten trägt der Verkäufer
- Zeitraum ab 01.08.2025: Kosten trägt der Käufer
Auch wenn die Abrechnung formal an den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer oder aktuellen Besitzer geht, muss intern nach Kaufvertrag abgerechnet werden. Der Käufer kann dem Verkäufer die anteiligen Kosten in Rechnung stellen (und umgekehrt).
Praxisleitfaden für Verwalter
1. Stichtag prüfen
Wer ist zum Zeitpunkt der Feststellung im System gemeldet?
2. Abrechnung versenden
Immer an den gemeldeten Eigentümer/Besitzer – unabhängig vom Übergang.
3. Transparenz schaffen
Käufer und Verkäufer parallel informieren, um Rückfragen zu reduzieren.
4. Dokumentation
Zustellung, Hinweise und Zahlungen sauber dokumentieren.
Praxisleitfaden für Käufer und Verkäufer
Käufer:
- Prüfen Sie die Regelung zum Besitz-/Lastenübergang im Kaufvertrag.
- Zahlen Sie fristgerecht an die WEG, um Mahnkosten zu vermeiden.
- Fordern Sie den internen Ausgleich zeitnah ein.
- Klären Sie Sonderumlagen ausdrücklich im Vertrag.
Verkäufer:
- Stellen Sie alle relevanten Belege bereit (z. B. Verbrauchsdaten).
- Geben Sie eine erreichbare Zustelladresse für Nachläufer an.
- Dokumentieren Sie den internen Ausgleich mit dem Käufer.
Musterformulierungen
Für das Anschreiben der Verwaltung
„Sehr geehrte Frau/Herr …,
die Jahresabrechnung wird gemäß Stichtag an die im System der Verwaltung als Eigentümer/Besitzer gemeldete Person der betreffenden Einheit versandt. Etwaige interne Ausgleichsregelungen aus dem Kaufvertrag sind zwischen Käufer und Verkäufer abzuwickeln. Zur Vermeidung von Verzögerungen informieren wir beide Parteien parallel.“
Für Kaufverträge
„Die Parteien vereinbaren, dass sämtliche Verbindlichkeiten, Kosten und Risiken aus vor dem Besitz-/Lastenübergang begründeten Streitigkeiten, Verwaltungsmaßnahmen, Sonderumlagen oder Instandhaltungen vom Verkäufer zu tragen sind; der Käufer zahlt gegenüber der Gemeinschaft fristgemäß und erhält Erstattung innerhalb von 14 Tagen nach Nachweis.“
Warum eine gute Verwaltung hier entscheidend ist
Ein Eigentümerwechsel ist sensibel – fachlich wie menschlich. Eine strukturierte, klar kommunizierte Abwicklung schützt alle Beteiligten vor Missverständnissen und unnötigem Streit. Als moderne Hausverwaltung achten wir bei LPE darauf, Prozesse transparent zu halten und Käufer wie Verkäufer früh mitzunehmen.
Wenn Sie Unterstützung bei Abrechnung, Übergabe oder der laufenden Verwaltung Ihrer WEG in München wünschen, begleiten wir Sie gerne – persönlich und verlässlich. Jetzt Anfragen
FAQ – Häufige Fragen zur WEG-Abrechnung nach Verkauf
Warum bekomme ich als Käufer die Abrechnung für ein Jahr, in dem ich noch gar nicht Eigentümer war?
Weil die Verwaltung an denjenigen versendet, der zum Abrechnungsstichtag im System gemeldet ist. Der interne Ausgleich erfolgt über den Kaufvertrag.
Wer zahlt eine Sonderumlage, wenn diese erst nach dem Verkauf beschlossen wird?
Formell der aktuelle Eigentümer/Besitzer gegenüber der Gemeinschaft.
Der vertragliche Ausgleich richtet sich nach den Kaufvertragsklauseln.
Kann die Verwaltung die Abrechnung trotzdem an den Verkäufer schicken?
Nein. Maßgeblich ist ausschließlich die hinterlegte Meldung zur Einheit.
Aus Kulanz kann die Verwaltung beide informieren, aber die Abrechnung geht nur an den aktuellen Eigentümer/Besitzer.
