Die zentrale Frage: Was darf der Verwalter sofort beauftragen – und wo braucht es den Beschluss der Eigentümer? Dieser Ratgeber ordnet die Rechtslage laienverständlich ein, zeigt klare Grenzen und liefert praxistaugliche Beispiele.
Ordnungsmäßige Instandhaltung: Was der Verwalter allein entscheiden darf
Der Verwalter ist das ausführende Organ der Gemeinschaft. § 27 WEG – Aufgaben und Befugnisse des Verwalters eröffnet ihm Handlungsspielräume für ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, solange es sich um Maßnahmen geringer Tragweite handelt. Gemeint sind laufende, überschaubare Arbeiten zur Funktions- und Werterhaltung – ohne langfristige Bindungen oder hohe Kosten.
Beispiele für die ordnungsgemäße Instandhaltung gemäß § 27 WEG
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Austausch defekter Leuchtmittel im Treppenhaus
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Reparatur eines zerbrochenen Fensters im Gemeinschaftseigentum
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Entfernung von Graffiti an der Außenfassade
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Kurzfristige Kleinaufträge (z. B. Handwerker, Pflege Außenanlagen), sofern keine langfristigen Verpflichtungen entstehen
Weiterführend: Aufgaben der Hausverwaltung – was wirklich dazugehört
Gefahr im Verzug: Schadenminderungspflicht praktisch erklärt
Tritt ein akuter Schaden ein, muss der Verwalter auch ohne Beschluss sofort handeln. Ziel ist es, größere Folgeschäden von der Gemeinschaft abzuwenden. Das gilt selbst dann, wenn die Kosten höher ausfallen.
Typische Notfälle:
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Rohrbruch (Keller/Strangleitung) mit drohendem Wasserschaden
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Sturmschäden am Dach, Wassereintritt
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Heizungsausfall im Winter mit Gesundheits- und Frostschäden
Wichtig für die Praxis: unverzüglich beauftragen, lückenlos dokumentieren (Fotos, Protokolle, Rechnungen) und die Eigentümer zeitnah informieren.
Thematisch verwandt: Wird der Versicherungsschutz gekündigt, muss die Verwaltung Deckungslücken sofort schließen – Details in Wenn die Wohngebäudeversicherung kündigt: Leitfaden für Beirat und Eigentümer.
Verkehrssicherung: Sofortmaßnahmen ohne Beschluss
Die Verkehrssicherungspflicht liegt zwar bei der Gemeinschaft, wird in der Praxis aber auf den Verwalter übertragen. Erkennt er eine Gefahr für Bewohner oder Dritte, hat die Sicherheit Vorrang vor dem Beschlussprinzip – er darf und muss handeln.
Typische Fälle Verkehrssicherungspflicht
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Lose Gehwegplatten werden gesichert oder repariert
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Glätte wird umgehend gestreut
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Defekte Außenbeleuchtung wird kurzfristig ersetzt
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Hindernisse in Rettungswegen werden beseitigt
Weitere Infos: Verkehrssicherungspflicht in der WEG – das ist zu beachten
Beschlusspflichtige Maßnahmen: Wo die Grenze verläuft
Sobald Maßnahmen nicht dringend, gestaltprägend, kostenintensiv oder langfristig bindend sind, ist ein Beschluss erforderlich. Das schützt die Eigentümer vor einseitigen Vorgriffen und sichert die demokratische Legitimation.
Typische Beschlussgegenstände
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Gestalterische Maßnahmen/Schönheitsreparaturen (z. B. neuer Fassadenanstrich)
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Modernisierungen sowie größere Instandsetzungen (z. B. Dach- oder Aufzugsmodernisierung)
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Verträge mit erheblicher finanzieller Bedeutung oder langer Laufzeit (z. B. mehrjährige Wartungsrahmen-, Energie- oder Hausmeisterverträge)
Orientierung beim Verwalterwechsel: Neue Hausverwaltung finden – so gelingt der Wechsel
Rechtsvertretung der Gemeinschaft: Anwalt ohne Beschluss beauftragen
Kommt es zu einem Rechtsstreit – etwa wenn ein Eigentümer gegen die WEG klagt oder Hausgeldforderungen eingetrieben werden müssen – ist der Verwalter verpflichtet, die Gemeinschaft nach außen zu vertreten. Er kann und muss in diesen Fällen auch ohne Beschluss einen Rechtsanwalt beauftragen. Die rechtliche Vertretung der WEG ist eine der Kernaufgaben des Verwalters.
Wertgrenzen im Verwaltervertrag: Regel und Ausnahme
Die im Verwaltervertrag vereinbarte Wertgrenze – beispielsweise 5.000 € – gilt grundsätzlich für reguläre Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen. Im Falle eines akuten Schadens oder einer Gefahrensituation, etwa bei einem Wasserrohrbruch oder einem Sturmschaden, ist der Verwalter jedoch verpflichtet, auch über diese Grenze hinaus umgehend Maßnahmen zur Schadenminderung zu ergreifen. Die gesetzliche Pflicht zur Abwendung größerer Schäden (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG) steht in solchen Fällen über vertraglichen Vereinbarungen. Der Verwalter muss dann sofort handeln und kann die Eigentümer nachträglich informieren – andernfalls würde er seine Pflichten verletzen und könnte sogar haftbar gemacht werden.
Wenn die Verwaltung nicht reagiert: Rechte der Eigentümer bei Untätigkeit
Praxisbeispiele aus dem Alltag
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Akuter Wasserschaden: Notdienst beauftragen, anschließend informieren → ohne Beschluss zulässig (Schadenminderung).
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Defekte Außenbeleuchtung: Austausch veranlassen → ohne Beschluss zulässig (Verkehrssicherung).
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Neuer Fassadenanstrich: Gestaltung/umfangreich → beschlusspflichtig.
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Klage eines Eigentümers gegen die WEG: Anwalt mandatieren → ohne Beschluss zulässig (Vertretungspflicht).
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Lose Gehwegplatten: Sofort sichern/reparieren → ohne Beschluss zulässig.
Fazit: Schnell handeln, sauber dokumentieren, Beschlüsse respektieren
Der Verwalter hat in vielen Situationen einen klaren Handlungsspielraum – vor allem, wenn Gefahr im Verzug ist oder es um die ordnungsgemäße Instandhaltung und Verkehrssicherung geht. Für alle Maßnahmen, die nicht dringend oder von untergeordneter Bedeutung sind, bleibt das Beschlussrecht der Eigentümergemeinschaft unantastbar.
Tipp: Eine offene Kommunikation zwischen Verwalter und Eigentümern hilft, Missverständnisse zu vermeiden. Im Zweifel sollte der Verwalter lieber einmal mehr nachfragen oder die Eigentümer nachträglich informieren.
FAQ: Häufige Fragen zur Entscheidung ohne Beschluss
Darf der Hausverwatler eigenständig Wartungsverträge abschließen?
Ja, kurzfristige und kostengünstige Wartungen zur Funktionssicherung sind regelmäßig gedeckt. Mehrjährige oder teure Rahmenverträge benötigen einen Beschluss.
Was tun, wenn der Verwalter Kompetenzen überschreitet?
Fordern Sie Akteneinsicht und eine Begründung an, lassen Sie den Punkt auf die Tagesordnung setzen und entscheiden Sie per Beschluss. Bei gravierenden Fällen rechtlich beraten lassen.
Weitere Infos: Kontrolle der Hausverwaltung – so geht es
Muss der Verwalter nach einem Notfall noch Beschlüsse einholen?
Für die sofortige Eilmaßnahme nicht. Er informiert nachträglich und dokumentiert. Folgemaßnahmen mit größerer Tragweite sollten per Beschluss legitimiert werden.
Wer trägt die Kosten, wenn ohne Beschluss gehandelt wurde?
Bei ordnungsgemäßen Eilmaßnahmen (Schadenminderung, Verkehrssicherung) trägt die Gemeinschaft die Kosten. Bei eigenmächtigem Handeln außerhalb der Befugnisse drohen Rügen und im Extremfall Schadensersatz.
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