In der Einladung zur Eigentümerversammlung steht plötzlich „Sanierung der Tiefgarage“, daneben eine sechs- oder siebenstellige Summe. Viele Eigentümer fragen sich dann: Ist das wirklich nötig? Was kommt auf mich zu? Und worauf muss ich achten?
Die kurze Antwort vorweg: Bei einer Tiefgaragensanierung trägt in der WEG die Gemeinschaft die Kosten, verteilt nach Miteigentumsanteilen – weil Bodenplatte, Decken, Stützen und Abdichtung in aller Regel Gemeinschaftseigentum sind. Für den Beschluss genügt bei einer notwendigen Erhaltungsmaßnahme die einfache Mehrheit. Aufschieben macht es praktisch nie billiger, weil Chloridschäden mit jedem Jahr weiterwachsen. In diesem Ratgeber beantworten wir die wichtigsten Fragen vor Ihrer Abstimmung.
Das Wichtigste in Kürze
- Ursache ist meist Chlorideintrag aus Tausalz. Fehlt oder versagt die Abdichtung, rostet der Bewehrungsstahl – der Schaden wächst von allein weiter.
- Gewissheit über Umfang und Ursache bringt nur ein Fachgutachten mit Probenentnahme, keine Sichtprüfung.
- Bodenplatte, Decken, Stützen und Abdichtung sind in der Regel Gemeinschaftseigentum. Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung können Abweichendes regeln.
- Finanziert wird über Erhaltungsrücklage, Sonderumlage, WEG-Kredit oder eine Kombination.
- Bei jüngeren Anlagen lohnt immer der Blick auf die Gewährleistung des Bauträgers – sie kann länger laufen als fünf Jahre, wenn das Gemeinschaftseigentum nicht wirksam abgenommen wurde.
Dieser Ratgeber basiert auf unserer Erfahrung aus Projekten wie der Sanierung einer Münchner Tiefgarage mit fast 200 Stellplätzen: zum Projektbericht.
Warum müssen Tiefgaragen überhaupt saniert werden?
Tiefgaragen sind stark beansprucht. Im Winter tragen Fahrzeuge salzhaltiges Schmelzwasser ein. Die darin enthaltenen Chloride dringen in den Beton ein und lassen den Bewehrungsstahl rosten. Der Stahl verliert an Querschnitt, der Beton platzt ab, im schlimmsten Fall ist die Tragfähigkeit gefährdet.
Normalerweise ist eine grundlegende Instandsetzung erst nach Jahrzehnten fällig. Fehlt aber eine Abdichtung oder ist sie beschädigt, geht es deutlich schneller. Im Münchner Projekt fehlte unter dem Gussasphalt die Abdichtung, die Sanierung wurde viel früher nötig.
Wichtig: Chloridschäden sind kein Problem, das sich aussitzen lässt. Der Chlorid ist bereits im Beton und wandert weiter. Jedes Jahr Verzögerung vergrößert den Abtragsbereich und damit die Kosten. Mehr zum Grundsätzlichen in unserem Ratgeber Sanierung in der WEG: Grundlagen, Pflichten und Praxiswissen.
Woran erkenne ich, dass Handlungsbedarf besteht?
- Rostfahnen oder braune Verfärbungen an Stützen, Wänden und Decken
- Abplatzungen, bei denen Bewehrungsstahl sichtbar wird
- Risse in Boden, Rampen oder Decke
- Feuchte Stellen, Pfützen oder Ausblühungen
- Beschädigte oder abgelöste Bodenbeschichtung
Gewissheit bringt nur ein Fachgutachten. Ein Ingenieurbüro entnimmt dazu Proben und misst unter anderem, wie tief Chloride bereits eingedrungen sind. Dass die Verwaltung solche Zustände regelmäßig prüfen lassen muss, ergibt sich aus den Prüfpflichten und der Verkehrssicherung in der WEG.
Wie läuft eine Tiefgaragensanierung ab?
- Bestandsaufnahme und Gutachten: Ein Fachplaner untersucht Schadensbild und Ursachen.
- Planung: Das Ingenieurbüro erarbeitet das Instandsetzungskonzept und das Leistungsverzeichnis.
- Ausschreibung und Angebote: Fachfirmen geben auf Basis des Leistungsverzeichnisses Angebote ab.
- Information der Eigentümer: Idealerweise in einer eigenen Infoveranstaltung vor der Abstimmung.
- Beschluss in der Eigentümerversammlung: über Maßnahme, Auftragsvergabe und Finanzierung.
- Vergabe: Vergabegespräche mit den Bietern, danach Vertragsschluss.
- Kickoff vor Ort: Klärung von Baustelleneinrichtung, Müll, Zugängen und Lärmphasen.
- Ausführung: Abtrag des Belags, Freilegen und Instandsetzen von Beton und Bewehrung, neue Abdichtung und Beschichtung. Stützen werden oft im sogenannten Pilgerschrittverfahren bearbeitet, also abschnittsweise und versetzt, damit die Tragfähigkeit erhalten bleibt.
- Abnahme: gemeinsame Prüfung der Leistungen, Mängel werden dokumentiert.
Die Schritte 4 und 7 werden am häufigsten übersprungen – und verursachen anschließend die meiste Unruhe. Mehr dazu in Einstimmig zur Sanierung und Die kleinen Details, die eine Großsanierung entscheiden.
Wie lange dauert das, und kann ich meinen Stellplatz nutzen?
Das hängt von Größe, Schaden und Bauablauf ab. Manche Garagen werden abschnittsweise saniert und bleiben teilweise nutzbar. Im Münchner Projekt ist die Tiefgarage über zehn Monate vollständig gesperrt.
Klären Sie früh, wo Sie in dieser Zeit parken können. Wenn Sie Ihren Stellplatz vermietet haben, informieren Sie Ihren Mieter rechtzeitig und lassen Sie mögliche Folgen für das Mietverhältnis prüfen. Was Ihnen an Ihrem Stellplatz überhaupt gehört und was nicht, klärt unser Ratgeber Tiefgaragenstellplatz in der WEG.
Wer zahlt die Sanierung?
Bodenplatte, Decken, Stützen und Abdichtung gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Die Kosten trägt dann grundsätzlich die Gemeinschaft, verteilt nach Miteigentumsanteilen.
Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung können allerdings Abweichendes regeln, etwa wenn die Tiefgarage eine eigene Untergemeinschaft bildet. Außerdem kann die Gemeinschaft für einzelne Maßnahmen eine andere Kostenverteilung beschließen. Lassen Sie das im Einzelfall prüfen.
Finanziert wird meist über die Erhaltungsrücklage, eine Sonderumlage, einen WEG-Kredit oder eine Kombination daraus.
Praxistipp: Fragen Sie vor der Versammlung nach dem konkreten Betrag, der auf Ihre Einheit entfällt – nicht nach der Gesamtsumme. Erst diese Zahl macht die Entscheidung greifbar, und erst sie zeigt, ob Sie eine Finanzierung brauchen.
Ist die Anlage noch jung? Dann Gewährleistung prüfen
Bei jüngeren Anlagen lohnt der Blick auf die Gewährleistung des Bauträgers. Sie beträgt bei Bauwerken grundsätzlich fünf Jahre ab Abnahme. Wurde das Gemeinschaftseigentum nicht wirksam abgenommen, kann die Frist länger laufen.
Im Münchner Projekt haben die Gemeinschaften so vor Gericht Kostenvorschüsse vom Bauträger erstritten. Wichtig: Solche Vorschüsse müssen in angemessener Zeit für die Sanierung verwendet werden, sonst kann der Bauträger sie zurückfordern. Wie ein solches Verfahren abläuft, zeigt unser Ratgeber zum Rechtsstreit gegen den Bauträger.
Welche Mehrheit braucht der Beschluss?
Eine notwendige Sanierung ist eine Erhaltungsmaßnahme. Dafür genügt in der Eigentümerversammlung die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Beschlüsse können innerhalb eines Monats angefochten werden. Je besser ein Beschluss vorbereitet und je breiter er getragen ist, desto geringer ist dieses Risiko. Wie Gemeinschaften zu einstimmigen Beschlüssen kommen, lesen Sie in Einstimmig zur Sanierung.
Worauf sollte ich vor der Abstimmung achten?
- Liegt ein Gutachten vor, das Schaden und Ursache nachvollziehbar beschreibt?
- Wurden mehrere Angebote auf Basis eines einheitlichen Leistungsverzeichnisses eingeholt?
- Ist die Finanzierung klar, und wissen Sie, welcher Betrag auf Sie entfällt?
- Gibt es einen realistischen Zeitplan, inklusive Sperrzeiten?
- Wer koordiniert das Projekt auf Seiten der Gemeinschaft, und wie werden Sie während der Bauzeit informiert?
- Sind Alltagsfragen wie Müll, Zugänge und Lärmphasen bedacht?
Die letzte Frage wird oft unterschätzt. Ob eine Sanierung im Kosten- und Zeitrahmen bleibt, hängt stark davon ab, wie gut sie gesteuert wird. Mehr dazu in Baumanagement durch die Hausverwaltung.
Häufige Fragen zur Tiefgaragensanierung
Was kostet eine Tiefgaragensanierung pro Stellplatz?
Eine seriöse Pauschale gibt es nicht, weil die Spanne vom reinen Beschichtungswechsel bis zur vollständigen Betoninstandsetzung mit neuer Abdichtung reicht. Belastbar wird die Zahl erst mit einem Gutachten und einem Leistungsverzeichnis. Im hier beschriebenen Münchner Projekt lag das Volumen bei über drei Millionen Euro für fast 200 Stellplätze.
Muss ich als Eigentümer die Sanierung dulden, auch wenn ich dagegen gestimmt habe?
Ja. Ein wirksam gefasster Beschluss bindet alle Eigentümer, auch die Überstimmten. Das gilt sowohl für die Kostenbeteiligung als auch für die Duldung der Bauarbeiten und der Nutzungseinschränkung. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Kann ich die Kosten der Tiefgaragensanierung steuerlich absetzen?
Als vermietender Eigentümer können Sie Erhaltungsaufwendungen grundsätzlich als Werbungskosten geltend machen, sobald die Gemeinschaft das Geld tatsächlich ausgibt. Selbstnutzer können den in der Bescheinigung ausgewiesenen Lohn- und Arbeitsanteil nach § 35a EStG anteilig absetzen. Sprechen Sie das mit Ihrer Steuerberatung ab.
Was ist, wenn die Erhaltungsrücklage nicht reicht?
Dann beschließt die Gemeinschaft zusätzlich eine Sonderumlage, einen Kredit auf den Namen der Gemeinschaft oder eine Kombination aus beidem. Die Finanzierung gehört zwingend in denselben Beschluss wie die Maßnahme – sonst ist der Beschluss angreifbar.
Wie lange hält eine sanierte Tiefgarage?
Mit fachgerecht ausgeführter Abdichtung und Beschichtung sind mehrere Jahrzehnte realistisch. Entscheidend ist danach die Pflege: regelmäßige Reinigung, besonders nach dem Winter, funktionierende Entwässerung und eine zügige Ausbesserung beschädigter Beschichtungsflächen, bevor wieder Chloride eindringen.
Brauchen wir für den Beschluss zwingend drei Angebote?
Nein, nicht mehr zwingend. Der BGH hat am 27. März 2026 entschieden, dass Gemeinschaften vor einer Erhaltungsmaßnahme nicht in jedem Fall mehrere Vergleichsangebote einholen müssen. Eine belastbare Entscheidungsgrundlage brauchen Sie trotzdem – Details in unserer Einordnung zum BGH-Urteil zur Drei-Angebote-Regel.
Je früher die Entscheidung, desto kleiner die Rechnung
Eine Tiefgaragensanierung ist für die meisten Gemeinschaften die größte Einzelmaßnahme seit dem Bau. Sie wird nicht dadurch günstiger, dass man sie vertagt – im Gegenteil: Der Schaden arbeitet weiter, und die Baupreise steigen. Was sich beeinflussen lässt, ist die Qualität der Vorbereitung und der Steuerung.
Die LPE Immobilien Management GmbH verwaltet über 4.000 Wohneinheiten in München und begleitet Tiefgaragen-, Fassaden- und Dachsanierungen von der Schadensanalyse bis zur Abnahme. Wir setzen Sanierungen um, nicht nur auf die Tagesordnung. Zwei Praxisfälle zum Nachlesen: die Tiefgaragensanierung in München-Moosach und die Fassadensanierung über 2,5 Millionen Euro. Wenn Sie wissen möchten, wie Ihre Gemeinschaft aufgestellt ist, sehen Sie sich unsere WEG-Verwaltung an.