Der Aufzug klemmt, im Treppenhaus ist seit Wochen eine Lampe defekt, und im Winter bleibt der Gehweg ungeräumt – spätestens dann stellt sich in jeder Eigentümergemeinschaft die Frage nach dem richtigen Hausmeister. Die kurze Antwort vorweg: Für die meisten mittleren und größeren WEGs ist ein gewerblicher Hausmeisterdienst die unkompliziertere Wahl. Ein festangestellter Hausmeister kann sich lohnen – aber nur, wenn die Gemeinschaft den Aufwand als Arbeitgeber wirklich tragen kann.
In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, welches Modell wann passt, welche Kosten und arbeitsrechtlichen Pflichten 2026 auf Sie zukommen und worauf Sie als Eigentümer oder Beirat achten sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein festangestellter Hausmeister ist immer vor Ort und kennt die Anlage – die WEG wird damit aber zum Arbeitgeber mit allen Pflichten.
- Ein gewerblicher Hausmeisterdienst bringt eigene Ausstattung, Vertretung und Versicherung mit; die WEG bleibt Kunde statt Arbeitgeber.
- Wird eine Hausmeisterwohnung gestellt, ist das ein geldwerter Vorteil, der korrekt versteuert werden muss.
- Seit 2025/2026 gilt die Pflicht zur digitalen, manipulationssicheren Arbeitszeiterfassung – auch für angestellte Hausmeister und Minijobber.
- Faustregel: kleine bis mittlere Anlagen fahren mit einem Dienstleister meist einfacher; große Objekte mit hohem Betreuungsbedarf können von einer Festanstellung profitieren.
Festangestellter Hausmeister oder gewerblicher Dienst – was ist der Unterschied?
Der Unterschied liegt in der Rechtsbeziehung: Beim festangestellten Hausmeister ist die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst der Arbeitgeber und übernimmt Lohnabrechnung, Sozialversicherung und Arbeitsrecht. Beim gewerblichen Hausmeister beauftragt die WEG ein Unternehmen als Dienstleister – geregelt über einen Vertrag mit klarem Leistungsverzeichnis.
Welches Modell zu Ihrer Anlage passt, hängt vor allem von Größe, Betreuungsbedarf und der Bereitschaft der Gemeinschaft ab, Arbeitgeberpflichten zu schultern. Die folgende Übersicht hilft bei der ersten Einordnung.
| Kriterium | Festangestellter Hausmeister | Gewerblicher Dienst |
|---|---|---|
| Präsenz vor Ort | hoch, täglich | nach Leistungsverzeichnis |
| Arbeitgeberpflichten | vollständig bei der WEG | beim Dienstleister |
| Ausstattung / Werkzeug | WEG schafft an | Dienstleister stellt |
| Vertretung bei Urlaub/Krankheit | WEG muss organisieren | Dienstleister regelt |
| Kostenstruktur | Lohn + Lohnnebenkosten | planbare Pauschale |
| Eignung | große Anlagen, hoher Bedarf | kleine bis mittlere WEGs |
Festangestellter Hausmeister: Nähe mit Verpflichtungen
Ein festangestellter Hausmeister ist die persönlichste Lösung: Er ist täglich vor Ort, kennt Anlage und Bewohner und kann kleine Probleme oft lösen, bevor sie groß werden. Diese Nähe hat aber ihren Preis – organisatorisch und rechtlich.
Die Vorteile
Der größte Pluspunkt ist die ständige Präsenz. Schäden, Störungen und Mängel werden schnell erkannt und unbürokratisch behoben. Die Wege sind kurz, die Ansprechpartner klar, und viele Eigentümer empfinden einen vertrauten Hausmeister als echten Gewinn fürs Wohngefühl.
Die Nachteile
Mit der Festanstellung wird die WEG zum Arbeitgeber – mit Lohnabrechnung, Sozialversicherung, Urlaubs- und Krankheitsvertretung sowie dem gesamten Arbeitsrecht. Hinzu kommt ein menschlicher Faktor: In großen Anlagen kann ein einzelner Hausmeister schnell zum Spielball sehr fordernder Eigentümer werden. Ohne klare Organisation droht Überlastung – und am Ende die Kündigung.
Passend hierzu: Welche Aufgaben die Hausverwaltung übernimmt – und wo der Hausmeister beginnt.
Gewerblicher Hausmeisterdienst: Professionell und planbar
Ein gewerblicher Hausmeisterdienst ist ein beauftragtes Unternehmen, das die WEG als Kunde betreut. Das nimmt der Gemeinschaft praktisch alle Arbeitgeberpflichten ab und macht die Kosten planbar.
Die Vorteile
Dienstleister bringen Erfahrung, eigene Geräte und ein eingespieltes Team mit. Fällt jemand aus, organisiert der Anbieter die Vertretung selbst. Versicherung, Weiterbildung und Material liegen ebenfalls beim Dienstleister. Die WEG schließt einen Vertrag mit klarem Leistungsverzeichnis – so ist genau definiert, was erledigt wird und was extra kostet.
Die Nachteile
Je nach Vertrag ist der gewerbliche Hausmeister nicht täglich vor Ort, was bei akuten Problemen zu Verzögerungen führen kann. Auch die persönliche Bindung zur Anlage fällt oft geringer aus als bei einem festen Mitarbeiter. Beides lässt sich mit einem gut gewählten Leistungsumfang und festen Begehungsintervallen abfedern – etwa im Rahmen einer regelmäßigen Objektbegehung.
Was kostet ein Hausmeister – und welche Pflichten gelten 2026?
Die Kosten hängen stark vom Modell ab: Beim Dienstleister zahlt die WEG eine planbare Pauschale, bei der Festanstellung kommen zum Lohn die Lohnnebenkosten und der gesamte Verwaltungsaufwand hinzu. Gerade beim Angestelltenmodell sind 2026 einige Pflichten zu beachten.
Geldwerter Vorteil bei der Hausmeisterwohnung
Bekommt der Hausmeister eine Wohnung gestellt – oft gemäß Teilungserklärung dafür vorgesehen –, ist das ein geldwerter Vorteil. Er muss korrekt steuerlich erfasst und abgerechnet werden, sonst drohen Nachforderungen.
Digitale Arbeitszeiterfassung
Seit der EuGH-Entscheidung und ihrer Umsetzung im deutschen Arbeitsrecht müssen Arbeitszeiten digital und manipulationssicher erfasst werden. Das betrifft auch angestellte Hausmeister, Teilzeitkräfte und Minijobber. Eine saubere, prüfbare Zeiterfassung ist damit Pflicht – und ein Grund mehr, die Lohnbuchhaltung zu professionalisieren. Wie weit die Digitalisierung in der Hausverwaltung inzwischen reicht, zeigt unser Beitrag dazu.
Praxistipp: Wer einen festangestellten Hausmeister beschäftigt, sollte Lohnabrechnung und Zeiterfassung von Anfang an digital aufsetzen. Das spart Aufwand und sichert die Gemeinschaft bei Prüfungen ab.
Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Stand: Juni 2026.
Häufige Fragen zum Hausmeister in der WEG
Festangestellter oder gewerblicher Hausmeister – was ist besser?
Pauschal lässt sich das nicht sagen. Für kleine bis mittlere Anlagen ist ein gewerblicher Dienst meist einfacher, weil die WEG keine Arbeitgeberpflichten übernimmt. Große Objekte mit hohem Betreuungsbedarf können von einem festangestellten Hausmeister profitieren – vorausgesetzt, Lohnabrechnung und Organisation sind professionell aufgestellt.
Wird die WEG bei einem festangestellten Hausmeister zum Arbeitgeber?
Ja. Stellt die Eigentümergemeinschaft einen Hausmeister fest an, ist sie der Arbeitgeber und trägt sämtliche Pflichten: Lohnabrechnung, Sozialversicherung, Urlaubs- und Krankheitsvertretung sowie das gesamte Arbeitsrecht.
Muss die Hausmeisterwohnung versteuert werden?
Eine gestellte Hausmeisterwohnung ist ein geldwerter Vorteil und muss steuerlich erfasst und über die Lohnabrechnung berücksichtigt werden. Andernfalls drohen Nachforderungen des Finanzamts.
Gilt die Pflicht zur digitalen Zeiterfassung auch für Hausmeister?
Ja. Die Pflicht zur digitalen, manipulationssicheren Arbeitszeiterfassung gilt für alle Beschäftigten – also auch für angestellte Hausmeister, Teilzeitkräfte und Minijobber.
Wer entscheidet in der WEG über die Hausmeisterlösung?
Über die Beauftragung oder Anstellung eines Hausmeisters entscheidet die Eigentümerversammlung per Beschluss. Der Verwaltungsbeirat bereitet die Entscheidung in der Regel vor und holt Angebote ein.
Welche Lösung passt zu Ihrer WEG?
Die richtige Hausmeisterlösung ist immer eine Einzelfallentscheidung. Wichtig ist nur: Wer sich für die Festanstellung entscheidet, braucht professionelle Abrechnungs- und Organisationsprozesse, sonst wird aus der guten Idee schnell ein Dauerproblem. Bei LPE Immobilien betreuen wir über 4.000 Wohneinheiten in München und haben langjährige Erfahrung mit festangestellten Hausmeistern – von der Auswahl über die digitale Lohnbuchhaltung bis zur rechtssicheren Zeiterfassung. Wir kümmern uns um die Organisation, statt sie nur zu verwalten. Mehr über unser Team und unsere WEG-Verwaltung erfahren Sie hier.
