Ihre Jahresabrechnung kommt erst Monate nach Jahresende – oder gleich für mehrere Jahre gar nicht? Dann ist das nicht nur ärgerlich: Eine dauerhaft verspätete Jahresabrechnung kann ein wichtiger Grund sein, den Verwalter abzuberufen. Entscheidend ist, wie Sie als Eigentümergemeinschaft damit umgehen – vor allem, wenn der Vertrag zwischenzeitlich verlängert wurde.
In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, wann eine verspätete Jahresabrechnung zum Abberufungsgrund wird, welche Rolle eine Vertragsverlängerung spielt und mit welchen Schritten Sie die Abberufung rechtssicher vorbereiten.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Verwalter kann nach § 26 Abs. 3 WEG jederzeit per Beschluss abberufen werden – einen Grund brauchen Sie dafür nicht.
- Für die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags brauchen Sie hingegen einen wichtigen Grund. Eine erheblich verspätete Jahresabrechnung ist ein solcher Grund.
- Wird der Vertrag trotz bekannter Verspätung ohne Vorbehalt verlängert, kann der alte Grund als „verziehen“ gelten – Sie schwächen Ihre Position.
- Dokumentieren Sie jede Verspätung schriftlich, setzen Sie Fristen und protokollieren Sie bei einer Verlängerung einen ausdrücklichen Vorbehalt.
- Mehrere aktuelle Pflichtverletzungen sind stärker als ein einzelner alter Verstoß.
Ist eine verspätete Jahresabrechnung ein Abberufungsgrund?
Ja. Eine erheblich verspätete Jahresabrechnung ist eine Pflichtverletzung des Verwalters und kann einen wichtigen Grund für die Abberufung und die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags darstellen. Der Verwalter ist verpflichtet, die Jahresabrechnung der WEG nach Ablauf des Wirtschaftsjahres aufzustellen und der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen (§ 28 WEG).
Kommt er dieser Pflicht über Monate oder gar über mehrere Wirtschaftsjahre nicht nach, verletzt er eine seiner Kernaufgaben. Denn die Abrechnung ist die finanzielle Grundlage der Gemeinschaft: Ohne sie wissen Eigentümer nicht, ob sie nachzahlen müssen oder Geld zurückbekommen. Wie eng die Fristen wirklich sind, lesen Sie in unserem Beitrag zu den Fristen für die Hausgeldabrechnung.
Wichtig: „Erheblich“ ist das Stichwort. Eine Abrechnung, die ein paar Wochen zu spät kommt, reicht in der Regel nicht. Ein Rückstand über viele Monate oder über mehrere Jahre dagegen schon.
Abberufung oder Kündigung – was ist der Unterschied?
Beides wird oft in einen Topf geworfen, ist aber rechtlich zweierlei. Die Abberufung beendet das Amt des Verwalters (Organstellung). Sie ist nach § 26 Abs. 3 WEG jederzeit und ohne Angabe von Gründen durch Mehrheitsbeschluss möglich.
Die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags beendet zusätzlich das Vertragsverhältnis und damit die Vergütungspflicht. Sie setzt einen wichtigen Grund voraus. Ohne wichtigen Grund läuft die Vergütung nach einer Abberufung nämlich noch bis zu sechs Monate weiter. Genau hier wird die verspätete Jahresabrechnung relevant – sie liefert den wichtigen Grund.
Passend hierzu: So kündigen Sie Ihre Hausverwaltung – Schritt für Schritt
Verwirkung: Verspielt eine Vertragsverlängerung den Abberufungsgrund?
Das ist die entscheidende Praxisfrage. Wird der Verwaltervertrag verlängert, obwohl die verspätete Abrechnung längst bekannt ist, kann das als stillschweigender Verzicht auf den Abberufungsgrund gewertet werden. Sie sagen damit faktisch: „Wir kennen den Verstoß und machen trotzdem weiter.“ Der alte Grund ist dann nur noch eingeschränkt verwertbar.
Ob das so streng gilt, hängt von den Umständen der Verlängerung ab:
Verlängerung ohne Vorbehalt
Wurde der Vertrag bewusst und ohne jeden Vorbehalt verlängert, spricht vieles für einen konkludenten Verzicht. Den alten Verstoß können Sie dann kaum noch allein ins Feld führen.
Verlängerung aus Sachzwang
Erfolgte die Verlängerung nur, weil ein rechtzeitiger Wechsel praktisch nicht mehr möglich war – etwa weil kein Nachfolger gefunden wurde –, fehlt der echte Verzichtswille. Der Abberufungsgrund bleibt grundsätzlich erhalten.
Verlängerung unter ausdrücklichem Vorbehalt
Halten Sie im Beschluss oder Protokoll fest, dass die Verlängerung ohne Verzicht auf bestehende Pflichtverletzungen erfolgt, bleibt der Grund uneingeschränkt erhalten. Das ist die sauberste Lösung.
Beispiel: Eine Münchner WEG verlängert den Vertrag um ein Jahr, weil kurzfristig kein neuer Verwalter zu finden war. Im Protokoll steht: „Die Verlängerung erfolgt ausdrücklich ohne Verzicht auf die wegen verspäteter Jahresabrechnungen bestehenden Abberufungsgründe.“ Damit ist der Grund gesichert.
So bereiten Sie die Abberufung rechtssicher vor
Ein durchdachtes Vorgehen entscheidet darüber, ob die Abberufung hält oder vom Verwalter erfolgreich angefochten wird. Diese fünf Schritte haben sich bewährt:
- Pflichtverletzung schriftlich dokumentieren: Weisen Sie den Verwalter schriftlich auf die verspätete Abrechnung hin und setzen Sie eine konkrete Frist.
- Vorbehalt protokollieren: Falls verlängert wird, ausdrücklich festhalten, dass kein Verzicht auf bestehende Gründe erfolgt.
- Mehrere Gründe sammeln: Stützen Sie sich nicht nur auf den alten Verstoß, sondern dokumentieren Sie weitere, aktuelle Pflichtverletzungen.
- Zeitnah handeln: Beschließen Sie die Abberufung, sobald ein Wechsel möglich ist – das senkt das Verwirkungsrisiko.
- Rechtsrat einholen: Gerade wenn eine Anfechtungsklage droht, lohnt der Blick eines auf WEG-Recht spezialisierten Anwalts.
Der Verwaltungsbeirat spielt dabei eine Schlüsselrolle: Er sammelt die Belege, bereitet den Tagesordnungspunkt vor und sorgt dafür, dass die Eigentümerversammlung sauber über die Abberufung beschließt. Wie Sie die Arbeit des Verwalters laufend im Blick behalten, zeigt unser Beitrag Wer kontrolliert die Hausverwaltung?.
Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Stand: Juni 2026.
Häufige Fragen zur verspäteten Jahresabrechnung
Wie schnell muss die Jahresabrechnung in der WEG vorliegen?
Der Verwalter muss die Jahresabrechnung nach Ablauf des Wirtschaftsjahres aufstellen und der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorlegen. In der Praxis gilt ein Zeitraum von etwa drei bis sechs Monaten nach Jahresende als angemessen. Ein Rückstand über mehrere Monate oder Jahre ist eine erhebliche Pflichtverletzung.
Reicht eine einzige verspätete Abrechnung für die Abberufung?
Eine einmalige, geringe Verspätung reicht meist nicht. Je länger und je häufiger der Verwalter in Verzug ist, desto eher liegt ein wichtiger Grund vor. Mehrere dokumentierte Verspätungen wiegen deutlich schwerer als ein Einzelfall.
Können wir den Verwalter auch ohne wichtigen Grund abberufen?
Ja. Nach § 26 Abs. 3 WEG ist die Abberufung jederzeit per Mehrheitsbeschluss möglich, ganz ohne Begründung. Ohne wichtigen Grund läuft die Vergütung aus dem Verwaltervertrag jedoch noch bis zu sechs Monate weiter. Für die sofortige Beendigung der Zahlungspflicht brauchen Sie den wichtigen Grund.
Verlieren wir den Abberufungsgrund durch eine Vertragsverlängerung?
Möglicherweise. Eine vorbehaltlose Verlängerung trotz bekannter Verspätung kann als Verzicht gewertet werden. Erfolgte die Verlängerung nur aus Sachzwang oder unter ausdrücklichem Vorbehalt, bleibt der Grund dagegen erhalten. Halten Sie den Vorbehalt immer im Protokoll fest.
Was tun, wenn der Verwalter die Abberufung anficht?
Rechnen Sie damit und bereiten Sie sich vor: lückenlose schriftliche Dokumentation, mehrere aktuelle Gründe und ein sauber gefasster Beschluss sind Ihre beste Absicherung. Bei drohender Anfechtungsklage sollten Sie frühzeitig anwaltlichen Rat einholen.
Sie wollen den Wechsel sauber hinbekommen?
Eine verspätete Jahresabrechnung ist oft nur das sichtbarste Symptom einer überlasteten Verwaltung. Wer den Wechsel angeht, sollte ihn von Anfang an rechtssicher aufsetzen – sonst zahlt die Gemeinschaft am Ende doppelt. Bei LPE Immobilien betreuen wir über 4.000 Wohneinheiten in München und begleiten Eigentümergemeinschaften beim Verwalterwechsel von der Dokumentation bis zur ersten sauberen Abrechnung. Wir setzen Abrechnungen um, statt sie zu vertagen. Mehr über unser Team erfahren Sie hier.
