Wer eine Wohnung oder Gewerbeeinheit in einem Mehrfamilienhaus erwirbt, trifft früh auf die Begriffe Sondereigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum. Entscheidend ist die klare Abgrenzung: Was gehört ausschließlich Ihnen, was allen Eigentümern gemeinsam – und was ist wofür zulässig? Dieser Ratgeber erklärt verständlich die Unterschiede, ordnet typische Streitpunkte ein und gibt praxisnahe Tipps für Eigentümer und Käufer.
Begriffe vertiefen – Gemeinschaftseigentum: Definition, Rechte und Verwaltung • Rechtliche Basis im Objekt – Teilungserklärung – Herzstück einer WEG
Sondereigentum: Wohnen in der eigenen Einheit
Sondereigentum ist das Eigentum an einer abgeschlossenen Wohnung, die ausschließlich zu Wohnzwecken dient. Es umfasst regelmäßig die Räume der Wohnung (z. B. Wohnzimmer, Küche, Bad), die innere Ausstattung (Bodenbeläge, Tapeten, Einbaumöbel, Sanitärgegenstände) sowie nicht tragende Innenwände.
- Nicht zum Sondereigentum gehören typischerweise:
- Tragende Bauteile (Decken, tragende Wände),
- Außenwände und Dach, Fenster
- Außenseite der Wohnungstür sowie gemeinschaftliche Flächen wie Treppenhaus und Hausflur
Wichtig: Die konkrete Zuordnung kann in der Teilungserklärung abweichend geregelt sein (z. B. bei Fenstern, Balkonabdichtungen oder Terrassenflächen). Prüfen Sie daher stets die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan.
Passend hierzu: Arbeiten in der eigenen Einheit korrekt planen – Sanierungen in der eigenen Wohnung • Typischer Streitpunkt sauber lösen – Fenstersanierungen in der WEG
Teileigentum: Gewerbe, Büro, Praxis & Co.
Teileigentum ist das „Schwestermodell“ des Sondereigentums – jedoch nicht für Wohnzwecke, sondern für gewerbliche oder sonstige Nutzungen (z. B. Büro, Praxis, Laden, Werkstatt, Lager). Auch hier gehört Ihnen die abgeschlossene Einheit, nicht jedoch das gemeinschaftliche Tragwerk und die äußere Hülle.
Praxisbeispiele:
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Ladenlokal im Erdgeschoss, Büroflächen in einem Wohn- und Geschäftshaus
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Praxisräume, Atelier oder Werkstatt
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Abgetrennte Lagereinheit mit eigenem Zugang
Abgrenzung auf einen Blick
| Eigentumsart | Zulässige Nutzung | Typische Beispiele |
|---|---|---|
| Sondereigentum | Wohnen | Wohnung |
| Teileigentum | Nicht-Wohnen | Büro, Laden, Praxis, Lager |
Hinweis: Eine Nutzungsänderung (z. B. von Laden zu Wohnung) ist keine Kleinigkeit. Sie setzt regelmäßig baurechtliche Zulässigkeit, eine Änderung der Teilungserklärung und Beschlüsse der Gemeinschaft voraus.
Gemeinschaftseigentum: Was allen gehört
Alles, was nicht ausdrücklich als Sonder- oder Teileigentum bestimmt ist, gehört zum Gemeinschaftseigentum.
Dazu zählen in der Regel:
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Grundstück, Außenanlagen, oft auch Gartenflächen
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Dach, Außenwände, Fassade, Fundament
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Fenster (häufig Rahmen/Glas Gemeinschaftseigentum, Wartung/Nutzung beim Sondereigentümer – bitte Teilungserklärung prüfen)
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Treppenhaus, Flure, Fahrstuhl, Hauseingang
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Tragende Bauteile, Steigleitungen, Hauptstränge, Zentralheizung und Hauptversorgungsleitungen
Weiterführend: Sanierungen effizient organisieren – Sanierung in der WEG: Grundlagen • Entscheidungen sauber fassen – Eigentümerversammlung – Praxisleitfaden • Moderne Eingriffe korrekt beschließen – Wallboxen in der WEG
Praktische Tipps für Eigentümer und Käufer
1) Teilungserklärung und Aufteilungsplan prüfen
Bevor Sie kaufen oder umbauen, klären Sie verbindlich, welche Flächen Ihnen gehören und welche gemeinschaftlich sind. Achten Sie auf Sondernutzungsrechte (z. B. Garten, Stellplatz) – diese geben ein Nutzungsrecht, begründen aber kein Eigentum an der Fläche.
2) Nutzung respektieren
Wohnungen sind Sondereigentum; Gewerbeeinheiten Teileigentum. Die Nutzung ist rechtlich festgelegt und nicht beliebig änderbar. Abweichungen brauchen Zustimmung und häufig eine Änderung der Teilungserklärung.
3) Umbauten sauber trennen
Maßnahmen im Sondereigentum (z. B. Bodenbeläge, Innentüren) sind meist frei. Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum (z. B. Fenster, tragende Wände, Leitungen im Schacht, Balkonabdichtung) verlangen Beschlüsse und häufig fachliche Planung.
4) Kosten richtig einordnen
Für Sondereigentum tragen Sie die Kosten selbst. Gemeinschaftseigentum wird über die WEG finanziert – verteilt nach Teilungserklärung bzw. Beschlüssen (Wirtschaftsplan/Jahresabrechnung).
Passend hierzu: Zahlen & Zuständigkeiten verstehen – WEG-Finanzverwaltung: Kostenverteilung, Wirtschaftsplan & Jahresabrechnung • Jahresabschluss lesen – Jahresabrechnung in der WEG
Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden
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Fenster falsch zugeordnet: In vielen Anlagen sind Fenster Gemeinschaftseigentum; Pflege/kleine Instandsetzung kann beim Sondereigentümer liegen. Teilungserklärung prüfen, nicht „auf Zuruf“ handeln.
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Balkon missverstanden: Bodenbelag/Brüstung kann sondereigentumsnah sein, Abdichtung/Tragwerk ist regelmäßig Gemeinschaftseigentum.
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Stellplätze verwechselt: Sondernutzungsrecht (z. B. Außenstellplatz) ≠ Teileigentum (z. B. TG-Einzelstellplatz). Rechte, Pflichten und Verfügungen unterscheiden sich.
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Leitungssysteme übersehen: Fußbodenheizung, Steigleitungen und Stränge sind oft gemeinschaftlich, auch wenn sie in der Wohnung verlaufen.
Weiterführend: Abnahme von Beginn an sauber – Abnahme Gemeinschaftseigentum
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FAQ – Teil-, Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Kann ich Teileigentum in Sondereigentum umwandeln?
Nur ausnahmsweise und mit breiter Zustimmung: Es braucht eine Änderung der Teilungserklärung, oft baurechtliche Genehmigungen und passende Beschlüsse der Gemeinschaft.
Darf ich meine Wohnung gewerblich nutzen?
In der Regel nein. Sondereigentum ist Wohnnutzung. Für gewerbliche oder publikumsintensive Nutzungen ist Teileigentum vorgesehen – Abweichungen erfordern eine Nutzungsänderung.
Wem gehören Fenster und Balkone?
Häufig sind Fenster (Rahmen/Glas) und die Balkonabdichtung/Tragkonstruktion Gemeinschaftseigentum; Oberbeläge und Nutzung liegen näher am Sondereigentum. Bitte Teilungserklärung prüfen – dort stehen Abweichungen.
Wer zahlt Schäden am Gemeinschaftseigentum, die meine Wohnung betreffen?
Instandsetzungskosten am Gemeinschaftseigentum trägt die WEG; Folgeschäden im Sondereigentum sind je nach Ursache und Versicherungslage einzuordnen. Weiterführend: Sanierung in der WEG – Grundlagen und Fenstersanierungen in der WEG
